QUE COSAS TENER EN CUENTA AL
VENDER SU CASA
EDICION
OTOÑO 2014
TABLA DE CONTENIDO
1
5 RAZONES PARA VENDER AHORA
3
LA IMPORTANCIA DE EMPLEAR UN AGENTE
AL VENDER SU CASA
4
5 DEMANDAS QUE HACER A SU
AGENTE DE BIENES RAÍCES
6
5 REASONS YOU SHOULDN’T FOR SALE
BY OWNER (FSBO)
8
FUTURE HOUSE PRICES:
A LOOK INTO THE CRYSTAL BALL
9
WHERE ARE MORTGAGE INTEREST
RATES HEADED?
10
DON’T WAIT! MOVE UP TO THE HOME
YOUR FAMILY ALWAYS WANTED
11
SHOULD I RENT MY HOUSE INSTEAD OF
SELLING IT?
13
FSBO’S MUST BE READY TO NEGOTIATE
5 RAZONES PARA VENDER AHORA
La gente en todo el país está empezando a pensar en cómo será su vida el próximo año. Sucede cada
otoño, reflexionamos si deberíamos reubicarnos en una parte diferente del país para encontrar un clima
mejor durante todo el año o tal vez mudarnos a través del estado para encontrar mejores oportunidades
de trabajo. Los propietarios de casa en esta situación deben considerar si ellos deben vender su casa o
esperar. Si usted es uno de estos vendedores potenciales, aquí hay cinco razones importantes para hacerlo
ahora en lugar de en pleno invierno.
1. La demanda está fuerte
El tránsito peatonal se refiere al número de personas que están físicamente mirando casas ahora. Los
últimos números del tránsito peatonal muestran que hay más compradores potenciales actualmente
mirando casas, que en cualquier otro momento en los últimos doce meses incluyendo el mercado de los
compradores de la primavera. Estos compradores están listos, dispuestos y en capacidad de comprar… ¡y
ahora están en el mercado!
A medida que entremos más hacia finales del año, muchas personas tienen otras cosas (el clima, los días
festivos, etc.) que los distraen de buscar una casa. Aproveche la actividad actual de los compradores en el
mercado.
2. Hay menos competencia ahora
El suministro de la vivienda está aún por debajo del número histórico del suministro de 6 meses. Esto
significa que, en muchos mercados, no hay suficientes casas para la venta para satisfacer la cantidad de
los compradores en ese mercado. Esta es una buena noticia para los precios de las casas. Sin embargo, el
inventario adicional está a punto de llegar al mercado.
Hay un deseo reprimido de muchos propietarios de casas de mudarse, debido a que no podían vender
durante los últimos años por el valor líquido negativo. Los propietarios están ahora viendo el regreso del
valor líquido positivo a medida que los precios han aumentado durante los últimos dos años. Muchas de
estas casas llegaran al mercado en el futuro cercano.
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También, las construcciones nuevas de las viviendas unifamiliares esta nuevamente comenzando a
aumentar. Un estudio reciente por Harris Poll revelo que 41% de los compradores prefieren comprar
una casa nueva mientras que solo 21% prefieren una casa ya existente (38% no tiene preferencia).
Las opciones que tienen los compradores seguirán aumentando durante los próximos meses. No espere
hasta que todo este otro inventario de casas llegue al mercado antes de que
usted venda.
3. El proceso será más rápido
Uno de los mayores desafíos del mercado de la vivienda de 2014 ha sido la cantidad del tiempo que
tarda desde el contrato al cierre. Los bancos exigen más y más papeleo antes de aprobar una
hipoteca. Cualquier retraso en el proceso siempre se prolonga durante la temporada de los días
festivos del invierno. Hacer que su casa sea vendida y que cierre antes de que empiecen estos
retrasos, se presta para tener una transacción más suave.
4. Nunca habrá un mejor momento para mudarse a algo más grande
Si se está mudando a una casa más grande, más costosa, considere hacerlo ahora. Los precios están
proyectados para apreciar en más del 19% desde ahora hasta el 2018. Si se está mudando a una casa
con un precio más alto, Lo hará costándole más en dólares en bruto (ambos en la cuota inicial y el
pago de la hipoteca) si usted espera. Usted puede también bloquear los gastos de vivienda a 30 años
ahora con las tasas de interés en los bajos 4 por ciento. Las tasas están proyectadas para ser más del
5% en próximo año.
5. Es hora de continuar con su vida
Vea la razón por la que usted decidió vender en primer lugar y decida si vale la pena esperar. ¿Es el
dinero más importante que estar con su familia? ¿Es el dinero más importante que su salud? ¿Es el
dinero es más importante que tener la liberta de seguir con su vida de la forma que usted quiere?
Solo usted sabe la respuesta a estas preguntas. Usted tiene el poder de retomar el control de la
situación de poner su casa en el mercado y el darle un precio que garantice su venta. Tal vez, ha
llegado el momento para que usted y su familia sigan adelante y empiecen a vivir la vida que usted
desea. Eso es lo que es realmente importante.
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LA IMPORTANCIA DE EMPLEAR UN AGENTE
AL VENDER SU CASA
Cuando un propietario decide vender su casa, obviamente ellos quieren el mejor precio posible
con la menor cantidad de molestias. Sin embargo, para la gran mayoría de los vendedores, el
resultado más importante es conseguir que realmente la casa sea vendida.
Para cumplir con estas tres metas, un vendedor debe darse cuenta de la importancia de emplear
un profesional en bienes raíces. Estamos conscientes que la tecnología ha cambiado el
comportamiento de los compradores durante el proceso de comprar una casa. Hoy, el 92% de
todos los compradores utilizan el internet para buscar su casa según el perfil de los compradores
y vendedores del 2013 por la Asociación Nacional de Realtors.
Sin embargo, el informe también revelo que el 96% de los compradores que utilizaron el internet
al buscar su casa; compraron a través de un agente de bienes raíces/corredor, o de un
constructor, o el agente trabajando con el constructor. Solo el 2% compraron su casa directamente
de un vendedor que ellos no conocían.
Los compradores buscan por una casa en internet; pero luego dependen de un agente para que
les encuentren la casa que eventualmente ellos van a comprar (52%) o que les ayude a manejar
el papeleo (24%), o para entender el proceso (24%).
Es cierto que el porcentaje de compradores que están utilizando el internet para buscar por casas
e información sobre el proceso de comprar una casa, ha aumentado dramáticamente durante la
última década. Pero la gran cantidad de información disponible ahora, también ha resultado en
un aumento en el porcentaje de compradores que contactan a profesionales en bienes raíces para
que “conecte los puntos”. Esto es obvio a medida que el porcentaje en general de los
compradores que emplean un agente para comprar su casa ha aumentado constantemente desde
el 69% en 2001.
En conclusión
Si usted está pensando en vender su casa, no subestime el papel que puede desempeñar un
profesional en bienes raíces en el proceso.
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5 DEMANDAS QUE HACER A SU AGENTE DE
BIENES RAÍCES
¿Está pensando en comprar una casa? ¿Teme el tener que caminar a través de las casas de extraños? ¿Le
preocupa conseguir el papeleo correcto? Contratar a un agente profesional de bienes raíces puede
eliminar la mayoría de los desafíos al comprar. Un agente excelente siempre vale más que la comisión
que cobra, como un médico o un contador excelente.
Usted quiere tratar con uno de los mejores agentes en su mercado. Para hacer esto, usted debe estar
en capacidad de distinguir entre un agente promedio, a uno que es excelente.
Aquí están las 5 demandas más importantes que usted necesita hacer a su agente de bienes raíces al
comprar una casa:
1. Que diga la verdad sobre el precio
Demasiados agentes solamente ponen su casa a la venta a cualquier precio y entonces tratan de
‘trabajar con el vendedor’ para conseguir la corrección del precio más adelante. Demande que el
agente le demuestre a usted que ellos creen en el precio que están sugiriendo. Haga que ellos le
muestren su plan para vender la casa por ese precio- ¡DOS VECES! Cada casa en el mercado de hoy
tiene que ser vendida dos veces – primero al comprador y luego al banco.
La segunda venta puede ser más difícil que la primera. El proceso de la avaluación residencial se ha
puesto más difícil. Una encuesta reciente mostro que habían problemas con la avaluación en 24% de
todas las transacciones de bienes raíces residencial. Se ha puesto más difícil hacer que los bancos estén
de acuerdo con el precio del contrato. Una bandera roja debe ser levantada si su agente no está
discutiendo esto con usted en el momento que pone la casa a la venta.
2. Que entienda el horario con el que su familia está lidiando
Usted va a mover su familia a una casa nueva. Sea que la mudanza gire alrededor de un nuevo año
escolar o el comienzo de un trabajo nuevo, usted va a tratar de poner la mudanza en un plan.
Esto puede ser muy agotador emocionalmente. Exija de su agente apreciación por el horario que usted
está estableciendo. Debe entender que su agende no puede escoger la fecha exacta para la mudanza,
pero usted quiere que el agente ejerza cualquier influencia que pueda para hacer que funcione.
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3. Que quiten tantos desafíos como sea posible
Es imprescindible que su agente sepa cómo manejar los desafíos que surgirán. La habilidad de un
agente para negociar es fundamental en este mercado.
Recuerde: Si usted tiene un agente que fue un negociador débil con usted en partes del contrato para
poner la casa a la venta que eran los más importantes para ellos y sus familias (comisión, tiempo, etc.)
No espere que ellos se conviertan en un súper héroe cuando ellos estén negociando por usted y su
familia con su comprador.
4. Que ayude con la reubicación
Si aún no ha escogido su casa nueva, asegúrese que el agente está en capacidad y dispuesto a ayudarlo.
La coordinación de la mudanza es crucial. Usted no quiere estar sin un techo sobre su cabeza la noche
del cierre. Asimismo, usted no quiere terminar pagando los gastos de dos casas (sea en alquiler o
hipoteca). Usted debe, en la mayoría de los casos, poder cerrar en su casa actual e inmediatamente
mudarse a su residencia nueva.
5. ¡Hacer que la casa se VENDA!
Hay una razón por la que usted está poniendo a su familia a través de este proceso de mudanza.
Usted sigue adelante con su vida de alguna forma. La razón es importante o usted no estaría lidiando
con los dolores de cabezas y desafíos que vienen junto con la venta. No permita que su agente olvide
estas motivaciones. Constantemente recuérdele que para vender la casa es la razón por la que usted los
contrato. Asegúrese que ellos no se preocupan más por sus sentimientos que por su familia. Si ellos
descubren algo que se necesita hacer para obtener su objetivo (ej. Corrección del precio, reparaciones,
eliminar el desorden), insista que ellos tengan el coraje de informárselo.
Los agentes buenos saben cómo dar buenas noticias. Los agentes excelentes saben cómo dar
noticias malas. En el mercado de hoy, ¡USTED NECESITA UN AGENTE EXCELENTE!
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5 RAZONES POR LAS QUE NO DEBERIA
VENDER POR SI MISMO
Algunos vendedores consideran el tratar de vender la casa por su cuenta, conocido en la
industria como (FSBO por sus siglas en inglés) For sale by owner. Hay varias razones por las
que esta no sería la mejor idea para la gran mayoría de los vendedores.
Aquí hay cinco razones:
1. Hay demasiadas personas con las que hay que negociar
Aquí está la lista de algunas de las personas con las que usted tiene que estar preparado para
negociar si decide vender por su cuenta (FSBO):
El comprador que quiere el mejor acuerdo posible
El agente del comprador que representa únicamente los intereses del comprador
El abogado del comprador (En algunas partes del país)
La compañía de inspección de la casa que trabaja para el comprador y casi siempre encuentra algún
problema con la casa
El avaluador si hay alguna pregunta sobre el valor
Su banco en caso de que sea una venta por menos de la cantidad de la hipoteca
2. Exposición a posibles compradores
Estudios recientes han demostrado que el 92% de los compradores buscan por internet una
casa, eso es en comparación con solo el 28% que mira los anuncios de los periódicos. La
mayoría de los agentes de bienes raíces tienen una estrategia en internet para promover la
venta de su casa. ¿La tiene usted?
3. Los resultados que provienen del internet
¿Dónde encontraron los compradores la casa que compraron?
•43% en el internet
•9% por el letrero en frente de la casa
•1% en los periódicos
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Los días de vender su casa solamente poniendo un letrero o en el periódico se han terminado.
Es crucial tener una estrategia fuerte en internet.
4. Vender por su cuenta se ha puesto más y más difícil
El papeleo envuelto en la venta y compra de una casa a aumentado drásticamente a medida
que las divulgaciones y regulaciones se han vuelto mandatarías. Esta es una de las razones por
las que el porcentaje de personas vendiendo por su cuenta descendió del 19% al 9% en los
últimos 20+ años.
5. Usted recibe más dinero neto cuando utiliza un agente vendedor
Muchos propietarios creen que ellos ahorrarán la comisión al vender por su cuenta. Dese
cuenta que la principal razón por la que los compradores miran las casas en venta por su
dueño, es porque ellos también creen que van a ahorrar la comisión. No pueden juntos, el
vendedor y el comprador ahorrar la comisión.
Los estudios han demostrado que la típica casa vendida por el dueño se vende por $184.000
mientras que la casa vendida por un agente se vende por $230.000. Esto no quiere decir que el
agente puede obtener $46.000 más por su casa. Como muestran los estudios las personas son
más propensas a vender por su cuenta en mercados en puntos de precios bajos. Sin embargo,
muestra que vender por su cuenta tal vez no tenga sentido.
Aun Fannie Mae Sugirió usar un agente. Aquí hay una cita directamente de la Sección Know
Your Options (Conozca sus opciones) de su página electrónica:
“A menos que usted tenga experiencia vendiendo casas, generalmente tiene sentido financiero obtener
ayuda profesional- Las casas vendidas por los agentes típicamente se venden a un precio más alto y
pasan menos tiempo en el mercado.”
En conclusión
Antes que usted decida asumir el reto de vender la casa por su cuenta, siéntese con un
profesional de bienes raíces en su mercado y vea lo que ellos tienen para ofrecer.
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LOS PRECIOS FUTUROS DE LAS CASAS:
UNA MIRADA A LA BOLA DE CRISTAL
Hoy en día, muchas conversaciones de bienes
raíces se centran en los precios de la vivienda y
hacia donde se dirigen. Por eso hay tremendo valor
en Home Price Expectation Survey (la Encuesta
de la expectativa de los precios de las casas).
Cada trimestre, Pulsenomics encuesta a un panel
nacional de más de cien economistas, expertos en
bienes raíces y estrategas de inversión & mercadeo
sobre hacia donde se dirigen los precios durante
los próximos cinco años. Entonces ellos sacan un
promedio de las proyecciones de los más de 100
expertos en un solo número.
Los resultados de su última encuesta:
El valor de las casas apreciara un 4.6% en 2014.
La apreciación acumulativa será de 19.5% para 2018.
Eso significa que la apreciación anual promedio será
de 3.6% durante los próximos 5 años.
Aun los expertos del cuartil más negativo de la
encuesta todavía están proyectando una apreciación
acumulativa de 11.2% para 2018
Las opiniones individuales hacen titulares. Esta
encuesta es una representación más justa de los
valores futuros.
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¿HACIA DONDE SE DIRIJEN LAS TASAS DE
INTERÉS HIPOTECARIAS?
“Una cosa parece cierta: no es probable que veamos tasas hipotecarias promedio fijas a 30 años
regresar a los niveles históricamente mínimos experimentados en 2012.” - Freddie Mac, Marzo 24, 2014
Hay aquellos que esperan que las tasas
hipotecarias a 30 años vuelvan a estar por debajo
del 4%. Obviamente, para cualquier posible
comprador de casa eso sería una gran noticia. Sin
embargo, probablemente hay una mayor
posibilidad de que las tasas de interés vuelvan a
estar por encima de la tasa del 6% de la década
pasada, antes de que regresen a estar por debajo
de la tasa del 3.5% de 2012.
Freddie Mac, en su blog, Explico que las tasas
actuales aún están extremadamente bajas
comparadas con los promedios históricos:
“El record bajo de todos los tiempos –desde que Freddie Mac empezó a monitorear las tasas
hipotecarias en 1971- fue de 3.31% en noviembre 2012. Por lo contrario, el record alto
ocurrió en octubre de 1981, alcanzando 18.63%. Es más de cuatro veces superior al promedio
de las tasas fijas a 30 años actuales de 4.32% para marzo 20… con las tasas revoloteando
alrededor del 4.5% tal vez sean altas en comparación al año pasado, pero es algo que
celebrar comparado con cualquier año desde 1971.”
Y Freddie Mac proyecto que las tasas hipotecarias van a aumentar más adelante.
Si usted está pensando en comprar una casa, el esperar por un incremento dramático en las
tasas hipotecarias tal vez no tenga sentido.
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¡NO ESPERE! MUDESE A LA CASA MAS GRANDE
QUE USTED SIEMPRE QUISO
Ahora que se ha estabilizado el mercado de la vivienda, más y más propietarios están
considerando mudarse a la casa más grande que ellos siempre soñaron. Los precios aún están
por debajo de lo que estaban unos años atrás y las tasas de interés aún están debajo del 5% .
Sin embargo, los vendedores deben darse cuenta que esperar para dar el paso, mientras que
las tasas hipotecarias están aumentando probablemente no tenga sentido. Como las tasas
aumenten, el precio de la casa que usted puede comprar va a disminuir. Aquí esta una tabla
especificando este punto:
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¿DEBERIA ALQUILAR MI CASA SI NO
PUEDO VENDERLA?
Un estudio reciente ha concluido que 39% de los compradores prefieren alquilar su última residencia
en lugar de venderla, al comprar su próxima casa.
El estudio menciona que muchos propietarios tuvieron la capacidad para refinanciar y “bloquear una
tasa hipotecaria bien baja en los últimos años. Esa tasa baja, combinada con un mercado fuerte de
alquiler, significa que ellos pueden cobrar más por el alquiler que lo que ellos pagan por la hipoteca
cada mes… Así que lo están haciendo.”
Esta lógica tiene sentido en algunos casos. Existe una fuerte creencia que bienes raíces residencial es
una buena inversión ahora. Sin embargo, Si usted no tiene el deseo de convertirse en un inversionista
educado en este sector, tal vez usted puede dirigirse a más problemas de los que está buscando. ¿Está
usted listo para ser arrendador?
Antes de alquilar su casa, usted debe contestar las siguientes preguntas para asegurarse de que esta
en el curso correcto de acción para usted y su familia.
10 Preguntas que hacer ANTES de alquilar su casa
1. ¿Cómo usted responderá si su inquilino dice que no puede pagar la renta este mes debido a
obligaciones más apremiantes? (Esto sucede más a menudo durante la temporada de días
festivos y al regresar a la escuela cuando las familias con niños tienen más gastos.)
2. A causa de la economía, muchos propietarios no pueden hacer los pagos de la hipoteca
¿Qué porcentaje de los inquilinos usted piensa que no pueden pagar su alquiler?
3. ¿Ha entrevistado usted abogados experimentados en desalojos, en caso de que surja este desafío?
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4. Hablo usted con su compañía de seguro sobre un posible aumento en las primas porque la
responsabilidad es mayor en una casa no ocupada por su dueño?
5. ¿Permitirá mascotas? ¿Gatos, perros y que tan grande puede ser el perro?
6. ¿Cómo usted realmente recogerá la renta? ¿Por correo, o en persona?
7. Las reparaciones son parte de ser arrendador ¿Quién tomara las llamadas del inquilino cuando
una reparación sea necesaria?
8. ¿Tiene una lista de trabajadores disponibles para hacer las reparaciones?
9. ¿Con que frecuencia hará una inspección física de la propiedad?
10. ¿Dejara saber a sus vecinos que usted está alquilando la casa?
En conclusión
De nuevo, Alquilar una residencia históricamente es una gran inversión. Sin embargo, trae sus
desafíos. Asegúrese que usted ha decidido alquilar la casa porque desea ser un inversionista, no
porque usted está esperando conseguir unos dólares extra al posponer la venta.
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FSBO DEBE ESTAR LISTO PARA NEGOCIAR
En un mercado en recuperación, algunos vendedores podrían ser tentados a vender su casa
por su propia cuenta (FSBO) sin utilizar los servicios de un profesional en bienes raíces. El
agente de bienes raíces es un negociador entrenado y experimentado. En la mayoría de los
casos el vendedor no lo es. El vendedor debe darse cuenta que la habilidad de negociar
determinara si consiguen el mejor acuerdo para ellos mismos y sus familias.
Aquí está la lista de algunas de las personas con quien el vendedor debe estar dispuesto a
negociar si decide vender por sí mismo:
• El comprador que quiere el mejor acuerdo posible
• El agente del comprador que representa únicamente los intereses del comprador
• El abogado del comprador (en algunas partes del país)
• La compañía de inspección de la casa que trabaja para el comprador y casi siempre encuentra
alguno problema con la casa
• La compañía de termitas (o comején) si hay algún problema
• El prestamista del comprador si la estructura de la hipoteca requiere la participación del vendedor
• El avaluador si hay pregunta sobre el valor
• La empresa de títulos si hay algún desafío con los certificados de ocupación (CO) u otros permisos
• La cuidad o el municipio si usted necesita los permisos para los certificados (CO) mencionados
anteriormente
• El comprador de su comprador en caso que existan problemas en la casa que su vendedor está
vendiendo
• Su banco en caso de que sea una venta por menos de la deuda
*FSBO – Por sus siglas en inglés (For Sale By Owner)
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COMUNIQUESE CONMIGO PARA HABLAR MAS
Seguramente usted tiene preguntas e inquietudes…
Me gustaría hablar mas con usted sobre lo que leyó aquí, y ayudarle en el proceso de la
venta de su casa. Abajo esta mi información. Espero escuchar de usted…
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