Injerencias notariales en
la subasta judicial
Liliana Edith Abreut de Begher
PJN
16/11/06
Subasta judicial y compraventa
forzosa.
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El objeto que se persigue es la transformación
económica de los bienes en dinero
La subasta judicial no es un acto procesal puro
y simple
La subasta judicial instrumenta un verdadero
contrato de compraventa.
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Naturaleza jurídica de la subasta
judicial.
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Teoria Procesal
Teorias contractuales:
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1)Mandato.
2)Representación.
Teoria mixta
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Subasta judicial vs. Remate
judicial.
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Teorias que reconocen la diferencia.( Ver
art.559 CPCC).
Teorias que rechazan la diferencia.
(Conf.art.16CC).
Teoria que distingue subasta extrajudicial y
judicial.
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La subasta extrajudicial puede ser pública (se asimila a
judicial), o privada (se asimila a la venta privada).
Personas que intervienen en la
subasta
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Martillero: Auxiliar del órgano
jurisdiccional.
Comprador.
Abierto el acto del remate tiene principio de
ejecución el contrato de compraventa.
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Mecanismo del remate
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Edictos.
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Requisitos art.566 CPCC.
Boleto de compraventa
La venta forzosa del art.1324 inc.4 CC es:
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-consensual, pero requiere la homologación judicial
-es un acto de adquisición derivado, pese a que la
transmisión se realiza libre de gravámenes (ver
excepciones: caso expensas comunes).
Compra en comisión.
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Objetivo: es un negocio en nombre propio,
pero con la facultad, de hacer la transferencia a
favor de un tercero de los derechos y
obligaciones emergentes del contrato.
Falta de denuncia del comitente: se lo tiene
por adquirente definitivo.Art.571CPCC.
Prohibición: en las ejecuciones
hipotecarias.Art.598 CPCC; Art.3936 CC.
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Cesión del boleto de
compraventa.
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Posibilidad.
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Requisitos.
Plazo para ejercer ese derecho: antes de la
transmisión del dominio al adquirente en subasta.
Imposibilidad.
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Cesión del boleto luego de perfeccionada la venta.
Cesión del boleto como trasgresión al
art.598CPCC (compra en comisión).
Cesión del boleto y estudio de títulos
por los escribanos referencistas.
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Caso de cesión del boleto luego de transferido
el dominio al adquirente.
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Compra en comisión y mandato.
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Problema frente al mandato tácito y verbal.
Aprobación del remate
*Hasta el momento de su aprobación por el
Juez, el comprador y ejecutado están
vinculados por un contrato sometido a
condición suspensiva.
*Aprobada la subasta, el comprador debe abonar
el saldo de precio.
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Efectos del remate sobre la hipoteca
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Extinción de la hipoteca (inclusive conf.ley
24.441).Ver art.3196 C.C.
Requisitos:
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Remate judicial efectuado por Juez competente.
Citación a juicio de los acreedores hipotecarios.
Que el comprador abone el precio.
Efectos:
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Producido el depósito del producto de la subasta, se
extingue la hipoteca. Se traslada al precio los derechos que
existían sobre la cosa hipotecada.
Precio de la subasta
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Es una venta al contado.
Pago del precio debe realizarse una vez
aprobada la subasta. Ver art.581CPCC.
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Excepciones.
Compensación
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Requisitos:
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que el actor resulte adquirente en subasta.
la compensación es entre el crédito ejecutado y el
precio por la compra del bien en subasta. Ver
art.818 C.C.
No oposición terceros por existencia de embargos
preferentes, o créditos privilegiados de orden
preferente.
Posesión del bien subastado.
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
Es necesaria la tradición del bien para la
adquisición del dominio. Ver
art.577,3265,2601 C.C.
La posesión la ordena y entrega el Juez
Es requisito necesario para el
perfeccionamiento de la venta. Ver
art.586CPCC.
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Perfeccionamiento de la venta
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Se aplica régimen especial :Ver art.1184 C.C.
Escritura de protocolización: es un acta de
relación y trascripción. Ver art.586CPCC.
La escritura no hace al perfeccionamiento de la
venta.
El título se forma con los antecedentes de las
actuaciones judiciales.
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Cancelación de gravámenes
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Los embargos quedan transferidos al precio
obtenido en subasta. Ver art.588CPCC.
Las hipotecas también. Ver art.3196 C.C.
Las medidas se levantan al solo efecto de
escriturar la venta judicial. Inscripto el bien se
cancelan definitivamente.
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Gravámenes inscriptos antes de la
subasta.
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Efectos: Se procede a su levantamiento.
Requisitos (Ver art.147,Decreto 2080/80,t.o
dec.466/1999:
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Apellido y nombre, registro notarial, y domicilio
del escribano.
Número y fecha del asiento del embargo o
inhibición que se levanta.
Determinación del inmueble
Gravámenes inscriptos después de la
subasta.

Los inscriptos luego de la fecha del auto que
ordena la subasta, serán desplazados por el
documento resultante de la subasta. Ver art.
95, Disposición técnico registral 10/1973,
incorporada al Decreto 2080/80.
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Escritura de protocolización
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En la subasta judicial el título es complejo.
*Se integra con las constancias de las
actuaciones judiciales.
*La escritura de protocolización no configura
un título de dominio.
*La escritura es una simple acta de relación y
trascripción.
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Escritura de protocolización
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La escritura de protocolización es distinta a la
del art.512 C.C. (Sentencia de escriturar).
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Requisitos escritura de
protocolización.
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Debe contener la trascripción de los siguientes autos
del expediente judicial:
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Auto que ordena el remate
Auto que aprueba el remate
Auto que ordena la entrega de la posesión, y su
cumplimiento.
Auto que tiene por abonado el precio.
Auto que designa escribano y ordena expedición del
documento a registrar.
Obligaciones del comprador en
subasta.
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

Pago del precio establecido en la subasta.
Realizar las diligencias necesarias para lograr
la escritura judicial. Ver art.587 CPCC.
Podría pedir el levantamiento de las medidas
cautelares en orden a la inscripción del bien en
el Registro.
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Actividad notarial
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El escribano se encargará de la escritura de
protocolización de las actuaciones.
Deberá aceptar el cargo.
No son necesarios nuevos informes de dominio y
anotaciones personales del deudor propietario.
Debe liquidar los impuestos que graven la venta.
De existir fondos: pide cheque para el pago de
impuestos.
De no existir fondos: dejará constancia de ello ante
los organismos correspondientes, previa resolución
del Juzgado.
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Problema frente a la insuficiencia de
fondos.
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Plenario CNCivil de la Capital Federal
“Servicios Eficientes c/Yabra”, 1999.
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Efectos:
*Impuestos, tasas y contribuciones, el comprador
en subasta no debe responder.
*Expensas comunes: responde el comprador en
subasta.
Perfeccionamiento venta judicial
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Queda perfeccionada con la aprobación del
remate, pago del precio, y entrega de la
posesión del bien. Ver art.586 CPCC.
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Requisitos de la escritura.
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Datos del comprador
Datos del expediente.
Datos del inmueble.
El “corresponde” que surge del título que obra
en autos.
Transcripción: autos de subasta pertinentes.
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Beneficios de la escritura de
protocolización.
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Matricidad de la escritura.
Permite más fácil cumplimiento de trámites
fiscales y administrativos.
Permite más fácil búsqueda en el Archivo
Notarial.
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Compra por el Consorcio del
inmueble rematado .
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Problemas:
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Control de legalidad por el Registro de la
Propiedad Inmueble. Art.8 ley 17.801.
Estudio de títulos por los escribanos.
¿Título suficiente o justo título?
Gracias por su presencia,
y gracias al Colegio de Escribanos
por su invitación.
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Dra.Liliana Abreut de Begher
16/11/06
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