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REGISTRAL
Dra. Adriana Abella
Derecho Registral
El Derecho Registral y
el Derecho Registral Inmobiliario.
Autonomía
Derecho Registral
Consolidación
• Congresos
• La Carta de Buenos Aires.
• El Cinder
• Reunión de Directores de Registro
• Instituto de Derecho Registral UNA
Aspectos de los regímenes
registrales
Sistemas, técnicas y tipos de registros.
Clases de registro:
de hechos,
de actos y contratos,
de documentos,
de títulos,
de derechos.
Clasificación de los registros
Según
• su técnica: de transcripción y de inscripción
• la unidad de registración bajo la cuales se organizan:
personales o reales
• la función que cumple esta forma de publicidad
respecto de las situaciones jurídicas regitrables:
declarativos o constitutivos
• los efectos de la registración:
convalidantes y no convalidantes.
Diferencias entre los sistemas
• Inscripciones: declarativos- constitutivos
Registro de oponibilidad respecto de terceros
• Efectos Convalidante y no convalidante
con efectos de presunción de exactitud
con efectos de presunción de exactitud y plena
eficacia protección a terceros ( fe pública registral)
Registro de plena eficacia formal sustantiva
Registro de muebles
• Automotores DL 6582/58
• Equinos de sangre pura de carrera 20378/
73
• Palomas mensajeras DL 17160/43
• Sociedades Ley 19550/72
• Régimen buques
• Régimen de aeronaves DL 17285/67
Inmuebles. Derecho Comparado
• Tradición y registración declarativa: Argentina,
Uruguay, España, Puerto Rico, El Salvador,
Honduras
• Registración declarativa sin exigir tradición:
Francia, Italia, Portugal, Polonia, México DF,
Costa Rica, Perú, Quebec, Bélgica, Luxemburgo,
Haití, Mónaco
• Registración constitutiva sin tradición: Alemania,
Suiza, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador,
República Dominicana
Técnicas
Registro personales y reales
• Personales elemento básico la persona
Los asientos son cronológicos y se buscan por
orden alfabético
• Reales asiento es la cosa
Sistema registral
• Alemán
Registro real.
Constitutivo
Rogación documento auténtico
Transmisiones mortis causa sólo por leg. registral
Acto abstracto auflassung art 925 B.G.B.
Casos de error o inexactitud
Sistema registral
• SUIZO
Registros reales
Presunción de exactitud y fe pública registral
Constitutivo
Acto causal
Registro y catastro
Inmatriculación
Inscripción
Se puede pedir anulación e impugnar
Derecho de terceros de buena fe
Conocido o debido conocer
Sistema registral
• TORRENS
• Australia, Uganda, Tasmania, Túnez, Jamaica,
Parte de Canadá, República Dominica, y estados
de Brasil inmuebles rurales
• Inmatriculación
Rogación
Deeds Títulos y plano
Certificado de título hace plena fe
Sistemas registrales inmobiliarios
• COMMON LAW
• Inglés Real Property Act año 2002
• Sistema Estadounidense
Seguro de títulos
• No es obligatoria
• Torrens
PUBLICIDAD REGISTRAL
EVOLUCIÓN
Publicidad noticia
Publicidad esencial
Derechos greco orientales
1. Hebreos
2. Asirios
3. Griegos
4. Egipcios
Hebreos
Publicidad noticia: la puerta de la ciudad
Época del profeta Jeremías la compra se
redactaba por escrito. Papiro, y testigos
Grammatophilakeion: establecimiento donde
se conservan contratos e instrumentos de
crédito.
Asirios
Sistema tiende a asegurar el interés de
terceros
Período 1390 a 1190 a C. Compra
Anuncio por medio de un heraldo.
Quien se opusiera se presentaba ante el gobernador o
una corte se resolvía la cuestión
Edicto.
Un ejemplar es archivado
Griegos
• Contratos en ceremonias solemnes
• Luego emplea la escritura y archivos en
ciudades.
• Teofrastro : anagraphé (transcripción) y la
diagraphé (registro con indicación del
inmueble y el contrato). Cicerón. Propósito fiscal
• Placas de mármol expuestas. Oroi
Egipcios
I.
Egipto proceso de helenización. Hasta manteniéndose hasta mitad siglo III
Acto ante el tribunal. Escritura como forma contractual.
•
Registro de las tierras. Da valor de autenticidad al contrato
•
Agoránome. Trascripción pública del documento
•
Katagraphé registro recibe copias inscribe. Es territorial
•
Registro de Alejandría
II. Egipto románico
•
Decae el katagraphé
•
Bibliotheke egkthéseon mejor sistema registral conocido en época
•
Año 89d.C. Edicto de Rufus. Registro y archivo de documentos, territorio
de Chora.
•
Época Prosaggelia. Epistalma: autorización certificada del registro. <oficial
público procedía a la redacción del contrato. Inscripción
•
Asiento se llamaba paráthesis: folio personal
•
Decadencia en el siglo IV
Derecho Romano
Publicidad no incorpora el sistema de registros
Preeminencia de la oralidad. Ius. in se, ritos.
La publicidad registral no forma mentis
Titulo - modo.
Mancipatio, in iure cessio. Adiudicatio. Traditio
Siglo III
Necesidad de impuestos. Diocleciano.
Traditio constituto, brevi manu y longa manu.
Constantino escrito y traditio. Tributo y testigos.
Justiniano exige un archivo para resguardo o consulta de los
documentos en cada ciudad
Novella Valentinianni XV. Prescribe el registro de inmuebles.
Fin fiscal
DERECHO GERMÁNICO
En la antigüedad especial sentido los símbolos
El acto tenía lugar en el inmueble con testigos y niños
Simbolismos material. Iura causa traditionis Gewere investidura
transmitente evacuado
Procedimiento judicial Auflassung cesión de derechos
Aparición de los registros
Principio de la fe pública principio de inscripción.
Recepción del Derecho romano decaen los registros
Resurgimiento sistema prusiano
Aparece eficacia jurídica formal lo inscripto es exacto
Principio de fe pública registral relativa. El propietario puede pedir
ratificación.
DERECHO registral hispánico
Influencias romanas y germánicas
Por derecho romano: No existe régimen de publicidad, la transmisión del
dominio y constitución de gravámenes exigen formas solemnes
Por derecho germánico: las solemnidades son medios de publicidad a fin
de proteger intereses de terceros
Invasión visigodos y la influencia de los árabes prevalecen sobre la
traditio
Fueros de Cuenca Alcázar, Baeza, Sepúlveda, Robración asegura derechos
del comprador Año1413
Donaciones insinuación proc. voluntario para aprobar y homologar
Castilla predominio de traditio
Reales pragmáticas de 1539 y 1713, 1768 en ciudades o villas se lleven
libros registrar contratos de censos e hipotecas
DERECHO registral hispánico
•
Ley hipotecaria 1861
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
De los títulos sujetos a inscripción
De la forma y efectos de la inscripción
De las anotaciones preventivas
De la extinción de inscripción y anotación
De la hipotecas
Del modo de llevar los registros
De la rectificación de asientos
De la Dirección e inspección
De la publicidad de los registros
Registradores, nombramiento, responsabilidad
Ley hipotecaria 1861. Principios rectores
Inmatriculación
Voluntariedad de la inscripción
Excepción hipoteca constitutiva
Presunción iuris tantum de exactitud del registro
Principio de publicidad buena fe y de legitimación
Prioridad
Tracto sucesivo
Rogación
Legalidad
Determinación
Registración
Se inscriben títulos publicitan derechos
DERECHO registral hispánico
•
•
•
•
•
Código Civil 1889
Ley hipotecaria 1909
Privilegios al titular inscripto
Reforma a la ley 1944-46
Reforma art 38
REGISTRO INMOBILIARIO
ARGENTINO
Evolución de la publicidad
inmobiliaria en Argentina
a) Código Civil
b) legislaciones locales, proyectos y
jurisprudencia
c) decreto-ley 17.801/68. Discusiones posteriores
con respecto al alcance de la registración impuesta por la
modificación legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley
17.801.
Proyectos de reforma
Proyectos de Unificación del Código Civil y
del Código de Comercio.
Reformas propuestas a la publicidad registral.
Sistema registral inmobiliario
Nuestro sistema registral inmobiliario
es declarativo
no convalidante
La finalidad de la publicidad registral
es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario
Adquisición derivada por actos
entre vivos del derecho real de
inmuebles en Argentina
Título, modo y registración.
Su relación.
Legislación vigente a nivel nacional y local.
La importancia de la tradición.
Funciones.
La publicidad hipotecaria en el Código Civil
El tercero en la publicidad
inmobiliaria en Argentina
Los “terceros” a los efectos de la
inoponibilidad de lo no registrado.
Controversia doctrinal y jurisprudencial.
“tercero registral”,
“tercero interesado”
“tercero desinteresado”
Publicidad “posesoria”
Su subsistencia
Supuestos de colisión con
la publicidad registral.
Publicidad cartular.
Doctrina y jurisprudencia.
Adquisición originaria de inmuebles
Efectos de su registro
Adquisición forzosa de inmuebles
Efectos de su registro
Adquisiciones mortis causa
Su registro
No convalidante
Títulos inválidos
Títulos falsificados
Art. 105l Cód Civil
El propietario aparente
Las adquisiciones del non domino
Sistema registral inmobiliario
¿Qué se inscribe?
¿Con que efectos de inscribe?
¿Qué procedimiento adopta la ley?
Los llamados principios registrales
inscripción
rogación
autenticidad
especialidad
tracto sucesivo
prioridad
legalidad
LEY NACIONAL DE REGISTRO
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
DOCUMENTOS REGISTRABLES
Títulos, documentos, instrumentos
Excepcionalmente instrumentos privados
LEY NACIONAL DE REGISTRO
Art. 3 LNR Documentos
•Auténticos
•Hagan fe por sí mismos o con otros
complementarios
•Que estén constituidos por escritura
notarial, resolución judicial o
administrativa
•Originales y copias tengan las
formalidades establecidas en la ley
Inscripción
• Aspecto sustantivo.
• Técnica de registración: opuesto a transcripción
• Asiento
Inscripción, registración: acto inscriptorio
Administrativo
Formal, con fuerza probatoria
Inscripción perfecciona la
oponibilidad
• Tercero
• Interesado
• Buena fe
• Inoponibilidad de lo no inscripto
II Congreso Internacional de
Derecho Registral
se aceptó la designación genérica de
situaciones jurídicas registrables, que
interesa al derecho por sus efectos de
oponibilidad a terceros interesados,
denominación que más se ajusta a la
temática registral imperante.
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“La plenitud, limitación o restricción de los
derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con
relación a terceros por las certificaciones
que se refieren los arts. 23 a 25 de la
mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801).
Inscripción y anotación
• Inscripción es toma de razón que se práctica en el
asiento como consecuencia de la presentación de
un documento que contiene un acto dispositivo,
transmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio
o extintivo de un derecho real
• Anotación asiento temporal que se practica con
relación a una inscripción por la presentación de
un documento que contiene un acto que puede
afectar su integridad
Inscripción es el medio para obtener la oponibilidad
Efectos de la inscripción
legitimación registral
La ley hipotecaria española (art.38)
La ley argentina
El principio de fe pública registral no ha sido técnicamente incorporado en nuestro derecho.
Existe presunción de veracidad. Presunción de integridad y completitividad
Título Falso
El 1051 CC
•
Inscripción
Casos
Títulos declarativos
Ej. sentencia usucapión, transmisiones mortis causa
Títulos que contienen actos modificatorios de situaciones
jurídicas o derechos
Alteran el régimen jurídico, el objeto, la extensión o titularidad
Ej, Afectación PH, Venta Lotes 14005, Ley 19724, Redistribución pacelaria;
reducción monto hipoteca, Aceptación de compra. Cambia titularidad sin
transmisión o cambio del fiduciario
Extinción de derechos
Cancelación hipoteca, renuncia usufructo y su cancelación por esa u
otra causal
Anotaciones preventivas
Publican la posibilidad de un cambio en la situación
registral
• Medidas cautelares se concreta en asiento
definitivo
• Certificados
Derechos tutelados por ambos institutos jurídicos.
TÉCNICA INSCRIPTORIA
Modo de ordenar las inscripciones
• Real o personal
Además se confeccionan índices
• En los personales, índices de inmuebles
• En los reales índices de propietarios
Ley 17801
• Técnica real
• Arts. 10 a 14
• Caracterírtica de ordenamiento en la matrícula
Modo de practicar las inscripciones
• Lugares del folio art. 12 LNR
• Opuesto a trascripción. Extracto de datos
•
•
•
•
Soporte de las inscripciones
Papel, cartulinas
Libros, fichas, legajos o carpetas
En todos los casos deben mantener los asientos
inalterables, inmutables e indelebles
Evolución
• Antiguos “oficios”
• En el territorio nacional a comienzos del siglo
pasado la técnica de registración era de folio
“cronológico” o “personal cronológico”, se debe
denominar folio “causal” o transaccional
• el criterio ordenador de la inscripción no era el
inmueble sino la causa de adquisición del derecho,
en orden de su ingreso.
• Índice de titulares
EL FOLIO REAL
El folio real moderno se originó en Alemania.
Ventajas:
• mayor duración,
• menor mutabilidad,
• más fácil reproducción,
• menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas
• menor posibilidad de error en los informes y certificados
En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se establece
por primera vez un folio real de similares características al actual
Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el decreto-ley
17.801/68 Ley Nacional de Registro
EL FOLIO REAL
• Ante la presentación de un documento,
Por la inscripción se deja constancia en el
folio de “breves notas” reseñan el
contenido del los instrumentos ingresados
Minutas
Todos los registros del país aplican
diversas técnicas registrales
De procesos manuales pasamos a procesos de informatización
Realidades de cada registro
• índices de titulares,
• la técnica del folio personal;
• las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan
conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal
•
•
•
•
Folio real
Soporte magnético, y cartulina Salta Jujuy Neuquén San Luis
Folio electrónico Capital Federal
Provincia de Buenos Aires
Reglamentaciones locales
• Informatización: Folio electrónico
• CABA y luego otra provincias
Asiento
• Documento
• Contenido
• Art. 10 a 13 Ley 17801
• Valor del asiento Reconstrucción del
documento (art.29)
Tipos de asientos
•
•
•
•
•
•
Definitivos
Provisional
Condicional
Preventivo
Aclaratorio
Extintivo
Extintivo: Cancelación del asiento
art. 36
• Por documento en el que consta la extinción
del derecho registrado
• Documento contiene acto de transferencia
de derecho inscripto. Sería mutación
• Por confusión
• Sentencia judicial
• La ley si declara extinguido el derecho
Asiento específico o contra asiento
Caducidad de la inscripción
Art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni
rogación
Es vía de extinción
• de la inscripción hipotecaria y de la
anotación de las cautelares
• De los asientos condicionales
• De los asientos de reserva de prioridad
Aclaración o modificación
•
•
•
•
•
Art. 33 LR
Del negocio
Datos de los titulares
De la configuración parcelaria
Rectificación de asiento art. 35 LR
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1REGISTRO - 2El registro de la propiedad inmueble …