PRINCIPIO
DE
LEGALIDAD
Y
CALIFICACIÓN
REGISTRAL
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Los títulos que pretendan obtener una
inscripción en el Registro de la Propiedad son
sometidos a un previo examen, verificación o
calificación, tendiente a que sólo se inscriban
títulos válidos.
El registrador controla el cumplimiento de todos
los principios registrales
¿Por qué ???
Fundamento:
Registro y seguridad jurídica.
 La publicidad inmobiliaria es la rama del
derecho que disciplina la dinámica de
los derechos reales (Fontbona).
 “Asegurar la eficacia de las
adquisiciones; poder adquirir sin temor
de perder lo adquirido”. (Exposición de
motivos de la ley española de 1861)
 La seguridad jurídica, un
valor constitucional.
 art. 9 de la Constitución española: “La
Constitución garantiza el principio de
legalidad, la jerarquía normativa, la
publicidad
de
las
normas,
la
irretroactividad de las disposiciones
sancionadoras
no
favorables
o
restrictivas de derechos individuales,
la
seguridad
jurídica,
la
responsabilidad y la interdicción de la
arbitrariedad
de
los
poderes
públicos”.
 Es necesario que quienes adquieran
derechos lo hagan sobre bases de
certidumbre, y esto se manifiesta en
los diferentes principios
hipotecarios:
 - el del tracto sucesivo, pues da la
certeza que supone el apoyo en un
titular anterior que ofrece
preexistencia del derecho;
 - el de la especialidad, que da
claridad sobre el historial de la finca
y de los derechos;
 - el de calificación o legalidad, que
da certeza sobre el cumplimiento de
los requisitos legales de la
adquisición, etc.
 “Por ser el derecho registral parte
del orden jurídico, el principio de
legalidad tiene su fundamentación en
la supremacía de las normas. En
consecuencia, el fundamento de la
función calificadora es la necesaria
congruencia en el plano horizontal y
vertical con las normas del
ordenamiento vigente que debe
observar la actividad del registrador“
 3° Jornadas Sanrafaelinas de
Derecho Civil y 1° Jornadas
Nacionales de Derecho Registral (San
Rafael, Mendoza, Argentina, 1973).
 Toda acción de la administración, del
legislador, del notario y del juez debe
ajustarse a la normativa vigente; es
decir, debe ser una derivación
razonada del derecho vigente.
Función calificadora.
Concepto
 “Decisión jurídica, solemne, dada por
el encargado del registro mediante la
que se declara que el acto o negocio
jurídico objeto de ella reúne o no los
requisitos legales para obtener la
protección registral"[1];
 [1] LACRUZ BERDEJO, José L., La
naturaleza de la función registral y la
figura del registrador, en Ponencias y
Comunicaciones al IV Congreso de
Derecho Registral , pág. 1.
Doble control
 En la mayoría de los casos, el control
de la legalidad es dual: el notario, el
juez, el funcionario administrativo, al
autorizar o emitir el acto, han
realizado una tarea de subsunción de
los hechos en el derecho
Diferencias entre el control del
notario y el del registrador
 Mientras el escribano (o el juez) practica la
calificación en relación directa con el
derecho que motiva la instrumentación del
negocio jurídico (o la decisión), en la
relación "entre partes", el registrador
recibe el documento ya configurado y, en
consecuencia, califica el derecho a través
del documento, atendiendo también a los
efectos del acto respecto de terceros [1].

[1]GARCÍA CARGÍA, José M., Derecho
inmobiliario Registral o hipotecario
Principio de legalidad /
calificación:
 El principio de legalidad se concreta en la
práctica mediante la función calificadora del
Registrador.
 El propósito de evitar la publicidad de títulos
nulos o insuficientes radica en la seguridad
jurídica.
 El primer calificador es el autor del documento
(Escribano, Juez o Administrador.
Ley 17.801:
 Art. 8: “El Registro examinará la
legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare
de ellos y de los sistemas respectivos”.-
Ley 17.801:
 Art. 9: “Si observare el documento, el Registro
procederá de la siguiente manera: a)
rechazará los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta. b) Si el defecto fuere
subsanable, devolverá el documento al
solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio
de ello, lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de ciento ochenta días, contado
desde la fecha de presentación del
documento,
prorrogable
por
períodos
determinados, a petición fundada del
requirente...”.
Extensión de la atribución:
Carácter limitado (?)
 Art. 8. El registro examinará la
legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que
resultare (A) de ellos y (b) de los
asientos respectivos.
Extensión:
Postura restrictiva:
Postura amplia:
Postura intermedia:
Alcance de la función
calificadora:
 Postura restringida: sostiene que el
Registrador no puede calificar el fondo del
negocio (García Coni, Pelosi).
 Postura amplia: el Registrador puede
incursionar en el negocio, en temas como:
capacidad, legitimación, así como causas de
nulidad relativa, como: asentimiento conyugal.
El texto español
 “Los registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase,
en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos contenidos en las
escrituras públicas, por lo que resulte de
ellas y de los asientos del Registro” (art. 18
LH).
Ámbito de la calificación
registral
 NULIDADES MANIFIESTAS:
 (NO actos anulables, vicios no manifiestos). El vicio
debe surgir patente de:
 El documento que se presenta a inscribir
 Las propias constancias del Registro
 Límite: Fe pública notarial
Un caso clásico:
Asentimiento conyugal
 “El registro de la propiedad inmueble, al examinar los
instrumentos presentados para su registración,
puede controlar el cumplimiento de los requisitos
relativos al poder de disposición de las partes
impuestos por el art. 1277 del Cód. Civil. A esos
efectos, podrá requerir que en el documento
inscribible conste la expresión del asentimiento del
cónyuge no disponente o de la autorización judicial;
si se tratase de bienes propios de uno de los
cónyuges, deberá prescindirse del asentimiento
siempre que el disponente manifieste que no se dan
los supuestos de radicación del hogar conyugal y de
existencia de menores o incapaces”[1].
 [1] Cámara Nacional Civil del 27/7/1977, recaído in
re Feidman Mauricio, LL 1977-C-392, JA 1977-III494 y ED 74-253.Control del asentimiento conyugal.
Otro caso clásico:
Distracto de donación
 La ilicitud manifiesta de la
simulación. Distracto de
donación
 S.C.Mza, sala III, JA 1992-IV656, con nota aprobatoria de
Andorno, Luis, Función
calificadora del registro de la
propiedad
Casos Dudosos …
Revisión de la calificación
del bien como propio o
ganancial
 “Reviste carácter propio la totalidad del bien cuando
un cónyuge que tenía porciones indivisas de ese
carácter adquiere a título oneroso las restantes
porciones durante la existencia de la sociedad
conyugal”.
 [1] La Cámara Nac. Civil en pleno, Sanz, Gregorio,
15/7/1992, LL 1992-D-260. Recurso de
recalificación del Registro de la Propiedad inmueble
Contratos entre cónyuges.
Prohibiciones


Rechazo del registro a inscribir un usufructo
constituido por el cónyuge titular a favor del no
titular, por tratarse de un contrato prohibido que
viola el régimen de orden público[1]
[1] Cám. 1° de Apelaciones de La Plata, sala 2°, 26-52005, Rev. Notarial 951-2005-685, con nota
desaprobatoria de Galiano, Patricio Gabriel,
Constitución de usufructo a favor del cónyuge no
titular.
Constancia del estado civil
 Requerir que la escritura en la que se instrumenta la
constitución de una hipoteca contenga el estado de
familia del acreedor con la debida individualización
del cónyuge no es más que la única forma con la que
cuenta el registro de la propiedad inmueble para el
día de mañana poder cumplimentar el tracto sucesivo
requerido por el artículo 14 de la ley 17801. Es decir,
que se constituye en la única posibilidad con la que
cuenta el registro de la propiedad legal para poder
cumplimentar su función legal y directamente en el
caso, por ej., de tener que controlar a la luz del art.
1277 del CC la transferencia del derecho real de
hipoteca por parte del titular del mismo[1]

[1] Cám. Nac. Civ. sala F 14/9/1995, Rev. del
Notariado n° 844 pág. 195, ED 169-341, Doc. Jud.
1996-2-22 y LL 1996-C-135, con nota
desaprobatoria de Maria Acquarone
 El registrador no puede observar el título
por no constar el estado civil desde que la
exigencia consistente en precisar el grado
de nupcias de uno de los acreedores
hipotecarios aparece desprovista de
sustento en la legislación de fondo; más aún,
la omisión del estado de familia no es causal
de invalidez de la escritura, aunque pueda
llegar a originar responsabilidad profesional
del notario; el art. 3131 sólo exige que,
respecto de los otorgantes, en el acto
constitutivo de la hipoteca se consigne el
nombre, apellido y domicilio del deudor y del
acreedor, pero no el estado civil,[1].
 [1] Cám. Nac. Civ. Sala H, 24/3/1995, Rev.
del Notariado n° 841 pág. 398 y ED 169335, con nota aprobatoria de Castro Manuel
Horario Hernández, Manuel Horacio
Atribución judicial de la
vivienda familiar
 “La sentencia que atribuye a uno de los cónyuges el uso de la
vivienda durante el juicio de divorcio puede ser inscripta si
facultativamente lo peticiona el habitador. Ello así, si el juez
dispone la inscripción, el registrador no puede oponerse a ella,
pues aunque la función calificadora del Registro de la
Propiedad Inmueble respecto de los documentos de origen
judicial es ampliamente discutida, hay acuerdo en que no puede
alcanzar al contenido y alcance de la sentencia[1].
 [1] S.C.Mendoza, sala III, 28/6/1996, G.M.L., ED 172-207, con
nota aprobatoria de Capparelli, Doc. Jud. 1996-2-414, con nota
aprobatoria de Andorno)
 “Es válida la cláusula incluida en un acta celebrada en
el tribunal, en un juicio por separación de mutuo
acuerdo, por el cual uno de los cónyuges se obliga a
transferir a un hijo menor un inmueble, con el fin de
cumplir su propio deber de mantenimiento; en tal
caso, existe un contrato preliminar en favor de un
tercero por lo que, en caso de incumplimiento, el hijo
está legitimado para demandar para obtener una
sentencia constitutiva para que se celebre el
contrato definitivo”.
 Defensa del demandado: la obligación no tenía valor
alguno, pues se trataba de una promesa de donación
sobre inmueble hecha por una forma distinta a la
escritura pública, forma exigida por la ley ad
solemnitatem.
 (Corte de Apelaciones de Génova, 27/5/1997)
Partición en condominio, sin
intervención del ministerio público,
cuando existen menores.
 “Cuando la partición se efectúa sobre un único bien
hereditario que se adjudica en porciones indivisas
coincidentes con las cuotas hereditarias
correspondientes a cada partícipe, puede
entenderse que se trata de una operación sin
trascendencia económica y que los eventuales
perjuicios para los hijos son futuros e hipotéticos
porque sólo pueden aparecer si durante la minoría de
edad de los hijos se procede a la división material o
a la disolución de la comunidad formada. Los
intereses del cónyuge viudo y de sus hijos menores
son paralelos, de suerte que es innecesaria la
intervención del defensor judicial y,
consecuentemente, el registrador no puede oponerse
a la inscripción sólo porque no ha intervenido el
ministerio público (Dirección general de los registros
españoles 3/4/1995)
Conformidad del acreedor
hipotecario
 El registrador puede observar el título y exigir la
conformidad de los acreedores hipotecarios
existentes en razón de que el acto cuya inscripción
se solicita modifica los porcentuales de unidades en
propiedad horizontal por adjudicación de una azotea,
antes de carácter común, a una de las unidades
funcionales[1]

[1] Cám. Nac. Civ. Sala D, 5/9/1975, Orelle, J.
s/Recurso de recalificación, Fides n° 52 pág. 300
Plazo para calificar
Si observare el documento, el Registro
procederá de la siguiente manera: a)
Rechazará los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el
defecto fuere subsanable, devolverá el
documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo
rectifique (art. 9).
Ley española 24/2001
 Reducción a 15 días. “La calificación
realizada fuera del plazo por el
registrador titular producirá una
reducción de aranceles de un 30%, sin
perjuicio de la aplicación del régimen
sancionador correspondiente”.
Seguridad jurídica y fuentes del
derecho registral. Los usos
 Aunque el escribano no probó haber
realizado la respectiva rectificación ni
solicitado el título dentro del plazo legal
pertinente, no corre el plazo de 180 días si
el registro tampoco probó haber notificado
fehacientemente, sin que la costumbre de
colocar el título en el casillero de la oficina
del ente revista suficiente notoriedad para
su aplicación de oficio pues dicho medio si
bien tiende a facilitar el trámite interno
puede conculcar derechos de los
ciudadanos. [1].

[1] Cám. Civ. y Com. de Rosario, sala I,
9/5/2003, por mayoría (votos de Chaumet y
Peyrano), La Ley Litoral 2004 n° 2 pág. 134
Caracteres de la función
calificadora:




Es inexcusable.
Es independiente.
Es indelegable.
Es íntegra
Un carácter vinculado a la
seguridad jurídica: inmutabilidad
 Regla: El registrador debe calificar el título
cuantas veces vuelva a presentarse siendo
indiferente que el cargo sea ocupado por la
misma persona o una distinta.
 Límites a la regla: título que ingresa mientras
está corriendo el plazo de la anotación
preventiva.
 “Si bien el registrador puede rectificar
su juicio, expuesto en la nota
consignada en el título, en todo o en
parte y conformarse con la petición del
recurrente, no está autorizado para
modificar, ampliar o adicionar con
nuevos defectos la calificación
mientras no se decida el recurso
entablado"
Relación con otros principios:
 Se relaciona en parte con lo establecido en el
art. 3: para que los documentos puedan ser
inscriptos, deben “tener las formalidades
establecidas por las leyes y estar autorizados
sus originales y copias por quien esté
facultado para ello”.
 Y con lo establecido en el art. 4: “la inscripción
no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes”.
Oportunidades de la
calificación registral:
 Comienza en la etapa preinscriptoria,
con la rogatoria de los certificados (art.
25)
 Prosigue con la retroprioridad (art. 5)
 Prosigue con la inscripción o anotación,
hasta que la misma sea definitiva.
Materias a verificar o calificar
en relación a las formas
extrínsecas:





Competencia en razón de la materia y del territorio
del autor del documento.
Formalidades prescriptas para los documentos a
inscribir (arts. 997, 998, 999, 1000, 1001, 1002,
1003, 1004 y concordantes).
Formalidades relativas a las certificaciones y
legalizaciones de las copias presentadas.
Verificar la inexistencia de prioridades incompatibles
con el documento que se pretende inscribir.
Asegurar el respeto del principio del tracto.
Consecuencias en el ámbito de la
responsabilidad
 No puede juzgarse como una actitud negligente la ausencia de
normas internas del Registro que dispongan la previa
constatación de la autenticidad de los documentos que se le
presentan; el registrador no debe investigar cada documento
inscribible más allá de las constancias extrínsecas, atenta la
presunción de veracidad que emana de los instrumentos
públicos, subsistentes hasta la redargución de falsedad[1]

[1] (Cám. Nac. Civil, Sala J, 4/8/1999, Zarantonello c/ Estado
Nacional, en J.A. 2001-I-481)
Efectos/Resultados de la
calificación:
Arts. 8 y 9 LRI:







Inscripción Normal
Rechazo del documento.
Inscripción provisional x 180 días
Inscripción definitiva
Nueva inscripción provisional
Inscripto en la fecha
Inscripción condicional.
Otros efectos
 La inscripción genera un efecto publicitario:
oponibilidad a terceros.
 Los asientos registrales gozan de presunción
de autenticidad (arts. 979 inc. 2, 993 a 995.
 En casos de inexactitudes se prevé un
procedimiento de rectificación: arts. 34 y 35.
Rechazo de la inscripción
registral:
 Art. 9 inc. b: rechazará los documentos
viciados de nulidad absoluta y manifiesta.
 Art. 18: “devolverá los documentos que
resultan rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el
documento mismo”.
 Ejs.: compraventa entre cónyuges, inmueble
fuera del comercio, compraventa entre tutor y
pupilo, contrato de objeto prohibido.
Inscripción provisional:
 Es la consecuencia de presentación de documentos
con vicios subsanables.
 Nulidades relativas y manifiestas.
 Los vicios subsanables pueden referirse a la forma del
título, a su contenido, o al Registro.
 El plazo para subsanar es de ciento ochenta días
contados desde la presentación, el que puede ser
prorrogado.
 La prórroga debe ser solicitada antes del vencimiento.
Si fuera después, será considerada como rogación de
nueva inscripción provisional.
Recursos:
 Si éste no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de
la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiese concedido. Cuando la decisión no fuere
rectificada, podrá promoverse el recurso o
impugnación que correspondiere según la ley local,
durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional. La reglamentación
local fijará los plazos máximos dentro de los cuales
deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducarán de pleno derecho
cuando se convierten en definitivas o transcurre el
plazo de su vigencia”
Impugnaciones
 Se enmarca dentro de los actos de jurisdicción
voluntaria, por lo que enfrentada a un
desacuerdo del interesado, existe una primera
instancia de impugnación frente al mismo
registro, y luego queda abierta la vía de
reclamo a través de la justicia civil. En este
aspecto, lo resuelto por el registrador no
prejuzga sobre lo que debe resolver el juez
civil.
Recursos: en general en el
País:
 Reconsideración: ante el Jefe de Sección.
 Recalificación: ante el Director del Registro.
 Jerárquico: En Mza: sala administrativa SCJ
 Acción Procesal Administrativa (A.P.A.): EN
Mza. ante las otra salas de la SCJ
Algunas conclusiones:
 "Es lógico pensar que la peligrosidad de una
institución está en relación directa con su eficacia o
su fuerza. Cuanto mayor sea la eficacia y la fuerza
de una institución, será tanto más útil si está
rectamente aplicada, pero también será tanto más
peligrosa si está incorrectamente utilizada"[1].
 [1]DÍEZ PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho
Civil patrimonial, Madrid, ed. Tecnos, 1978, t. II, n°
248, pág. 316.
Algunas conclusiones:
 Buenos registradores favorecerán la seguridad
jurídica, estática y dinámica. Malos, provocarán
pérdida de fe en el sistema y alejamiento de los
destinatarios[2]
 [2]GARCIA CALAMARTE Y DE LA VIÑA FERRER,
Burocracia y registro de la propiedad, Ponencias y
Comunicaciones presentadas al IV Congreso
Internacional de Derecho Registral, pág. 144.
Algunas conclusiones:
 Un exceso de calificación atenta contra las
finalidades del registro, que además de
publicidad, persigue seguridad jurídica y
rapidez en el tráfico de inmuebles;
consecuentemente, hay acuerdo en que el
Registrador no debe entrar en aspectos
insignificantes e intranscendentes pues esta
actitud propicia el entorpecimiento, la
dilación y el innecesario congestionamiento
de estas oficinas
Algunas conclusiones:
 Como en tantas otras cuestiones, "lo
ecléctico debe prevalecer en una materia en
que algunos retacean y otros exageran“.
 “La actitud entorpecedora, a veces, hasta
puede fomentar la corrupción”.
 (PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO,
Bernardo, Derecho Registral, 3° ed., México,
ed. Porrúa, 1992).
Bibliografía:

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COGHLAN, Antonio R.; “Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral;
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LÓPEZ de ZAVALÍA; Fernando J.; “Curso Introductorio al Derecho Registral”;
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KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída; “Calificación registral de los documentos de
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Bibliografía:
 LINARES de URRUTIGOITY; Martha y PUJOL
de ZIZZIAS, Irene; “Calificación registral de los
actos de disposición del Fiduciario”, J.A. 1996,
RdN Nº 844, 1996, p. 33
 Distracto de Donación: Caso Lucena Cabello:
J.A. 1992, T° IV, p. 656; Rev. del Not. N° 831,
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 1277 CC: Plenario Feidman: E.D. N° 74, 523;
Rev. del Not. 1977, N° 754
 Inhibición Voluntaria: L.L. 1975 D
 J.A. 1974, 124
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