PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE
RANGO Y PRINCIPIO DE
PRIORIDAD EXCLUYENTE
JESUS RICARDO PEREZ VICTORIA
COEXISTENCIA DE LOS DERECHOS
REALES
LACRUZ BERDEJO:
Mientras en el ámbito de las relaciones obligatorias,
éstas coexisten con el mismo grado de
exigibilidad, los derechos reales, por su carácter
de relación inmediata y excluyente con la cosa,
son poco propicios a la coexistencia en pie de
igualdad (...) no es normal la coexistencia de
varios derechos reales, todos ellos con la misma
categoría y eficacia. Es imposible en materia del
derecho de propiedad.
Se requiere de un criterio para determinar cuál debe
prevalecer si son irreconciliables y qué
preferencia tienen cuando pueden coexistir.
LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE
PREFERENCIA O EXCLUSIÓN
El criterio es el de la prioridad de creación
del Derecho: el que nace primero, en
principio es preferente a los ulteriores y en
su caso, los excluye.
En el orden registral: el primero no es quien
antes adquiere el derecho, sino quien
antes inscribe su adquisición.
En todo supuesto de concurrencia de
derechos reales: se establece una
jerarquía u orden, que constituye su rango.
CONCEPTO DE RANGO
Es la posición registral de un derecho en
relación con la posición registral de otro
derecho contradictorio, susceptible de
concurrencia sobre el mismo bien.
El tiempo es el árbitro que va a decidir cuál de
los derechos se va a colocar antes –
función prelativa -, si los varios derechos
son compatibles
FORMULACIÓN LEGAL DEL
PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO
O PREFERENTE
Art. 2016 del Código Civil:
“La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos
que otorga el Registro.”
Art. IX TP RGRP:
“Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de
éstos emanan, se retrotraen a la fecha y
hora
del
respectivo
asiento
de
presentación,
salvo
disposición
en
contrario.”
DETERMINACIÓN DEL RANGO
Art. 2016 CC y IX TP RGRP: Por el momento
del ingreso del título al Registro: fecha y
hora del asiento de presentación, a la cual
retrotraen sus efectos.
Art. 23 RGRP.- Contenido del asiento de
presentación
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de
segundo de presentación.
(...)
CONTENIDO DEL ASIENTO DE
INSCRIPCIÓN
Art. 50 RGRP:
(...); la fecha, hora, minuto y segundo, el
número de presentación del título que da
lugar al asiento, (...) la fecha de su
inscripción (...).
EL RANGO DE LAS HIPOTECAS
Art. 1112 CC.- Las hipotecas tendrán
preferencia por razón de su antigüedad
conforme a la fecha del registro, salvo
cuando se ceda su rango.
Art. 1114 CC.- El acreedor preferente puede
ceder su rango a otro acreedor hipotecario.
Para que la cesión produzca efecto contra el
deudor se requiere que éste la acepte o que
le sea comunicada fehacientemente.
EFECTOS PRIORITARIOS DE LA HIPOTECA
Art. 1097 CC.- Por la hipoteca se afecta un inmueble
en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al
acreedor los derechos de persecución,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
Art. 1117 CC.- El acreedor puede exigir el pago al
deudor, por la acción personal; o al tercer
adquirente del bien hipotecado, usando de la
acción real. El ejercicio de una de estas acciones
no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla
contra el deudor, impide se ejecute el bien que
esté en poder de un tercero, salvo disposición
diferente de la ley.
LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE
EXCLUSIÓN: CIERRE REGISTRAL
La regla de prioridad no tiene como único
resultado establecer un orden en la
protección de cada uno de los derechos
compatibles inscritos, por fechas de
presentación, sino cerrar los libros a los
derechos incompatibles con el que se
haya registrado.
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE
PRIORIDAD EXCLUYENTE
Art. 2017 CC:
No puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior.
Art. X TP RGRP:
No puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito o pendiente de
inscripción, aunque sea de igual o
anterior fecha.
TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD
EXCLUYENTE
Supuesto:
Supuesto:
Cuando
se
han Actos otorgados por
producido
el mismo titular,
sucesivas
incompatibles entre
traslaciones
de
sí: los presentados
derechos, pero no
en segundo lugar
se registran los
no se inscriben
anteriores:
se
aunque su fecha de
deniega acceso a
otorgamiento sea
los posteriores.
anterior.
CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE
REGISTRAL
LACRUZ BERDEJO:
El efecto de cierre es una operación meramente
formal y mecánica: el título que llega primero
clausura el Registro para el ulterior
incompatible, sin que este título al cual se
cierra el Registro sea, siempre, materialmente
ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar
en aquél.
El titular rechazado puede acreditar su mejor
derecho ante los Tribunales y anulando la
inscripción que se opone a su ingreso en el
Registro, tener acceso a él.
DURACIÓN DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN - EFECTOS
Art. 25 RGRP.- Vigencia del asiento de
presentación
Plazo ordinario: 35 días hábiles.
Prórroga automática: hasta 60 días hábiles.
Por apelación: hasta que se resuelva por los
plazos para ejecución de lo resuelto.
Mientras dura el asiento de presentación la
prioridad se sitúa en el momento inicial, y
una vez extinguido, desaparece.
CIERRE PROVISIONAL Y CIERRE
DEFINITIVO
Del art. X del TP y arts. 26 y 32 b) RGRP se
desprende que:
El asiento de presentación también se
considera para efectos del cierre mientras
está vigente.
Cierre provisional: título incompatible
presentado al Registro, pendiente de
inscripción.
Cierre definitivo: título incompatible inscrito.
CONCEPTO DE INCOMPATIBILIDAD
Art. 26 RGRP, 2° párrafo:
Un título es incompatible con otro ya presentado,
cuando la eventual inscripción del primero
excluya la del presentado en segundo lugar.
Art. 29 RGRP, literal a):
Se suspende el plazo de vigencia del asiento de
presentación cuando no se puede inscribir o
anotar preventivamente un título, por estar
vigente el asiento de presentación de uno
anterior referido a la misma partida registral y
el mismo resulte incompatible.
PRIORIDAD REGISTRAL EN SENTIDO
MATERIAL Y FORMAL
a)
En sentido material o sustantivo:
establece un orden de jerarquía entre
derechos reales según la fecha de su
constitución.
b) En sentido formal: establece un orden
cronológico en la extensión de los asientos.
(art. 47° RGRP- 1° párrafo)
APLICACIÓN DE LA PRIORIDAD DE RANGO
Y EXCLUYENTE
“El art. 47 del RGRP debe interpretarse en
concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo
reglamento, es decir, en el caso que un título
presentado con posterioridad no sea
incompatible con uno anterior pendiente de
inscripción referente a la misma partida, debe
procederse a su calificación y de ser positiva
a su inscripción; y en el caso de ser
incompatible, debe procederse a la calificación y
suspensión del asiento de presentación del título
posterior.”
III Pleno (El Peruano 5/6/2003)
ACTUACIÓN EXCLUYENTE DE LA
PRIORIDAD
a) Por incompatibilidad sustancial: los
títulos o actos relativos al dominio de un
bien o a un derecho real de imposible
concurrencia respecto del mismo. Ej:
superficie y usufructo.
b) Por mayor amplitud: cuando se presenta
al Registro una venta y después una
constitución de servidumbre: la inscripción
del primero excluye por mayor amplitud a la
segunda; si la presentación es al revés: la
inscripción de la servidumbre no impide la
de la venta posterior.
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