La colisión de los
Derechos Reales
A propósito de enajenaciones
fraudulentas de inmuebles
Dr. Roberto Yglesias M.
DEFINICIÓN
Es la coincidencia de dos o más
titularidades reales sobre un mismo bien
patrimonial, que resultan excluyentes
entre sí, o sean de imposible
coexistencia y que por esa razón,
conforme a la ley,sólo una pueda
subsistir.
JUSTIFICACIÓN
 Los numerosos fraudes en perjuicio de
propietarios de bienes inmuebles
inscritos se nutren de debilidades del
sistema legal vigente y no sólo de
acciones y omisiones de particulares.
I. PROBLEMÁTICA DEL
NUDO CONSENSO
 Este sistema opera con el sólo acuerdo
de voluntades o del consentimiento
(Artículo 480 C.C), este sistema cumple
un rol protagónico en la problemática
delictual de los fraudes inmobiliarios.
NUDO CONSENSO
 Cataloga a la voluntad de las partes de un
negocio jurídico como un presupuesto eficiente
para generar la trasmisión de derechos reales.
 Este sistema es sumamente imperfecto.
 El problema radica en que hace válido el
negocio jurídico entre las partes, pero no
afecta a terceros y carece de eficacia ante la
comunidad hasta que no reciba publicidad
idónea (registración).
PROBLEMA DEL NUDO
CONSENSO
 Hay una ambivalencia porque por un
lado el sistema francés se activa con el
sólo acuerdo de voluntades, pero por
otra parte requiere del Registro para
consolidar el derecho adquirido (sistema
no resulta ser de “solo consentimiento”.
IMPERFECCIONES
 Confunde el derecho real con el personal.
(Art. 480 y 1049)
 Necesidad de publicidad registral para dar
eficacia.
 En los muebles no inscribibles no debería valer
el título (se acerca a teoría de título y modo).
 Necesidad de traspaso vehicular.
IMPERFECCIONES
 Casos en que hay consenso pero no hay
entrega, falta de posesión efectiva del
enajenante.
 Comprador adquiere derecho en papel.
 Un elemento agravante es el principio de
que los bienes perecen para su dueño,
artículo 669 del C.C.
IMPERFECCIONES
 En el caso de fincas o vehículos automotores,
el embargo no constituye un mecanismo
seguro, ni la legislación regula de manera
adecuada ese privilegio.
 Grave lesión del principio de “primero en
tiempo, primero en derecho”.
 Relación con la reforma del 455 C.C.
 Se sujeta la eficacia erga omnes a la
publicidad registral.
CONCLUSIÓN
 El sistema de la transmisión “solo
consensu” es insuficiente, peligroso,
genera innumerables conflictos y fraudes
y está debilitado por múltiples
contradicciones y excepciones.
POSICIÓN DE YGLESIAS
 El sistema español de título y modo es más
lento, pero más seguro, por lo que se trata de
una opción a considerar.
 Posibilidad de realizar una afectación registral
inmediata a un bien en proceso de venta o de
gravarse.
 Crear una simple afectación temporal, o
reserva de prioridad mientras se ejecuta el
precontrato.
II. Falsedades y nulidades de
documentos e inscripciones
 Ola de estafas y falsificaciones, venta o
hipotecas simuladas o fraudulentas.
 La mayoría de las denuncias es por
suplantación del titular registral verdadero.
Causas: 1) Cédula falsa, robada o altera del
propietario del inmueble.
2) Poder falso.
3) Escritura falsa sin notario ni protocolo.
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Modos utilizados para inscripción registral
de título fraudulento:
Terrenos abandonados y de personas no
residentes en el país.
Propietarios fallecidos, sin realizarse
ningún cambio registral.
Notarios fallecidos.
Ingenuidad de personas y falta de
asesoría legal y topográfica adecuadas.
ALCANCES Y EFECTOS DE
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
DEL TÍTULO FRAUDULENTO
 Una vez inscrito el traspaso fraudulento,
el adquiriente aparecerá como nuevo
titular real con aparente legitimación (456
del C.C).
 Ver artículos 455, 456 y 457.
 Frecuentemente se plantea un litis
consorcio pasivo necesario.
Impugnación de nulidad
 Existe una falsa creencia de que
atacando solo la venta o escritura
fraudulenta, las ventas sucesivas o
gravámenes que existiesen derivados de
la inscripción producto del fraude, se
anularán automáticamente a
consecuencia de la nulidad.
Tutela de terceros
adquirientes de buena fe
 No se puede alegar buena fe cuando la
negociación se realiza mediante un
apoderado cuyo poder no está inscrito.
 Si el enajenante ha suplantado al
verdadero dueño mediante cédula falsa.
La fe pública registral en
conductas culposas
 Según el 457 la nulidad de una
enajenación hecha en fraude de
acreedores afecta a terceros cuando han
tenido conocimiento del fraude.
 Reforma del 457 : Incluir el requisito de
buena fe, libre de vicios, como elemento
esencial para que opere la buena fe.
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