Derecho Registral
Adriana Abella
REGISTRO INMOBILIARIO
ARGENTINO
Sistema registral es declarativo
(art. 2505 del CC., y los arts. 2, 20 y cc.
Ley N° 17.801)
No convalidante ( art. 4 LR)
La finalidad de la publicidad registral es
brindar seguridad en el tráfico jurídico
inmobiliario.
REGISTRO DE TíTULOS
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
II Congreso Internacional de Derecho Registral se aceptó
la designación genérica de situaciones jurídicas registrables,
que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a
terceros interesados, denominación que más se ajusta a la
temática registral imperante.
Principios registrales
inscripción
rogación
autenticidad
especialidad
tracto sucesivo
prioridad
legalidad
El principio de fe pública registral no ha sido
técnicamente incorporado en nuestro derecho
Existe presunción de veracidad.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la
preferencia excluyente o de superioridad,
o no excluyente llamada de rango
La preferencia excluyente trata de derechos
incompatibles entre sí
Se aplica de la máxima “prior in tempore potior in
iure”.
La preferencia de rango se produce cuando
ingresan documentos que instrumentan derechos
compatibles.
El artículo 17 :
“Inscripto o anotado el documento, no podrá
registrarse otro de igual o anterior fecha que se
le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificación a que se refieren los arts. 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo
establecido en el art. 5º.”
Prioridad directa
Ley 17.801 sienta la prioridad registral en
el art. 19 en su primera parte dice:
“La prioridad entre dos o más inscripciones
o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artículo
40”
El artículo 40 LEY 17801
“El Registro por los procedimientos técnicos
que disponga la reglamentación local, llevará
un sistema de ordenamiento diario donde se
anotará la presentación de los documentos
por orden cronológico, asignándoles el
número correlativo que les corresponda”
Inicio del procedimiento inscriptorio
Efecto de duración y caducidad de los plazos
Alteraciones del principio
Convenciones sobre rango
Modificaciones legales
Reserva de prioridad ( arts. 23, 24, 25, 17, 18 inc b, 9 inc
b LR)
Efecto retroactivo de la inscripción ( art. 5)
Art. 23 Ley 17801
El escribano no puede autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión
de derecho reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista el título inscripto en el registro, así como
certificación expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurídico de
los bienes y de las personas según constancias
registrales.
Legitimado.
Actos.
Cómputo del plazo. Efectos.
Art. 25 Ley 17801
Esta certificación producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.
Las certificaciones revisten las características
propias de los instrumentos públicos administrativos.
•Tiene igual valor y eficacia que los asientos
originales y suplen a éstos;
•Son el medio técnico y legal de hacer público el
registro.
•Garantizan la inmutabilidad de lo informado dentro
del plazo y en las condiciones que resultan de la ley.
• Los registros se presumen completos e íntegros y
lo son cuando la realidad registral coincide con la
realidad sustancial
• El certificado goza de la presunción de integridad
del contenido de los asientos.
• Produce una presunción de certeza de lo que en la
misma se hace constar y afirma.
• No detiene la obtención de ulteriores certificados
• Todo documento que se presente en el registro
será inscripto condicionado
Documento otorgado
• Sin certificado
• Con certificado solicitado para un acto
distinto del indicado en la solicitud
• Con certificado solicitado por otro
escribano
Responsabilidad del escribano
Prioridad indirecta
En resguardo de la contratación y protección
de los interesados en celebrar un negocio
jurídico que tiene por fin la constitución,
transmisión, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles.
Se garantiza la “seguridad del tráfico
jurídico inmobiliario”
Art. 5: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta
y cinco días contado desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la
fecha de su instrumentación”
La prioridad se apoya en distintos momentos:
presentación de certificado,
La instrumentación del acto dentro del plazo de
validez
El ingreso del documento al registro dentro de los 45
días
La inscripción definitiva
Por el transcurso del tiempo, caducan las anotaciones referentes a la
expedición de certificados con reserva de prioridad (artículos 24 y 25, Ley
Registral), y las registraciones provisorias por 180 días, que pierden su
validez de manera automática (artículo 9°, inciso b, Ley Registral).
PUBLICIDAD
“La plenitud, limitación o restricción de los
derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con
relación a terceros por las certificaciones
que se refieren los arts. 23 a 25 de la
mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801).
Tercero de buena fe.
La Corte Suprema sostiene que debe evaluarse la
conducta de los adquirentes del derecho real que
pretenden ampararse en el informe registral,
a quienes les son aplicables los principios
establecidos en el art. 902 del C.C., es decir, un grado
de diligencia razonable necesaria para la celebración
del acto que están ejecutando que consiste en la
impecable convicción de estar obrando con arreglo a
derecho, presupuesto indispensable para obtener la
protección de la ley
CS Inverfin S.A. 1986.12.11 LL 1987 C,144
Medidas cautelares
•
•
•
•
•
•
Inhibición general de bienes
Embargo
Anotación de litis
Prohibición de innovar
Prohibición de disponer, contratar, enajenar
Medida cautelar genérica
Caducidad art. 37 inc b LR
Deben considerarse
los derechos tutelados por ambos institutos
jurídicos:
• principio de prioridad en la forma
establecida por la ley N° 17.801 y
• las medidas cautelares
Finalidad
• El certificado que otorga la reserva de prioridad
indirecta garantiza la inmutabilidad durante el
plazo legal , para dar seguridad al interesado de
que el negocio jurídico que piensa celebrar con
respecto a esos bienes no se verá afectado por un
cambio de la situación registral.
• Las medidas precautorias se dictan en un proceso
con el fin de inmovilizar la situación jurídica de
determinados bienes, impedir su disposición en
garantía de los derechos de los litigantes
Requisitos para su registro
• Los requisitos generales para la anotación,
derivados del régimen de prioridad de la Ley N°
17.801.
• La calificación del documento judicial, sus
alcances y límites.
En este aspecto el documento judicial que ingresa al Registro debe
cumplir con los requisitos previstos por el art. 3° de la Ley N° 17.801,
solemnidades y requisitos formales que deben observarse en la
formación del documento, autenticidad, suficiencia, determinación
específica del inmueble e individualización de los titulares.
El registrador deberá tener en cuenta lo
dispuesto en
• Los códigos de procedimiento, en el derecho de
fondo y en las normas registrales
• Debe calificar la veracidad y suficiencia de la
manda judicial.
• Debe observar que el documento contenga un
mandato con contenido registral -asunto
inscribible o anotable—
• su procedencia y autoría, la naturaleza de la
medida y la compatibilidad de dicha medida con
los asientos existentes en el registro.
Inhibición general de bienes
Es una medida cautelar que impide gravar o disponer
derechos sobre bienes inmuebles en forma genérica
Subsidiaria del embargo
Efectos a partir de su registro
Limitación la libre disponibilidad
Se decreta
En procesos especiales: insania, inhabilitaciones 152 bis,
concursos, quiebras, etc. ; en procesos ejecutivos cuando
no se conocen bienes del deudor para garantizar una
sentencia de condena
No puede ser tomada a cargo
Levantamiento
Embargo
La medida cautelar cae sobre el precio de la
cosa y no sobre ella
Importancia del monto. Su modificación.
CSJN Romero Guillen c. Pcia. de Santa Fe, Fallo
39.317 ED 117,414
La existencia de un embargo sobre el inmueble
anotado en el registro de la propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actuó el escribano
al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la
inscripción de este acto
Plenario CNCiv. Gladys de MALBIN Recurso de
recalificación, 21.04.1976 LL 1976 C, 47
Legitimación registral
La inexactitud en la certificación genera la
responsabilidad del Estado en tanto el perjuicio sea
producto de la actividad administrativa y ésta, a su
vez, puede considerarse un ejercicio objetivo de la
función
No basta que haya una anotación errónea por ser
divergente de la realidad extrarregistral, sino que el
registro debe haber emitido un certificado que refleje
un error determinante del daño
Venta del inmueble embargado
• El bien embargado está en el comercio y así lo
establece el Código Civil. Solo el embargo
ejecutorio o la publicidad del auto de la subasta
del inmueble obstará la disponibilidad.
El embargo preventivo permite que el propietario
enajene el bien, el adquirente toma a cargo el
embargo.
Plenario de la Cámara Comercial (Banco de Italia
y Río de la Plata c. Corbeira Rey Teresa
s/Ejecutivo, L.L. 1983-D, 476),
El adquirente de un bien embargado -tratándose
de embargo preventivo o ejecutivo- que tome
expresamente a su cargo el gravamen, sólo
responde por la suma por la cual éste aparece
registrado.
El fallo plenario de la Cámara Civil Czertok o. y otro
s/Asistencia Médica, del 23-8-2001,
“El adquirente de una cosa registrable, embargada por el
monto determinado, para obtener el levantamiento de la
medida cautelar, no puede liberarse pagando sólo el monto
inscripto, sino que responde también por la desvalorización
monetaria, si correspondiere, por los intereses, por las
costas, por las sucesivas ampliaciones y por als demás
consecuencias del juicio.”
.
ANOTACIÓN DE LITIS
• Publicita una cuestión judicial que resolverá la
validez, existencia, extensión del derecho.
• Efectos
• Su preferencia esta condicionada a la reserva
de prioridad
Prohibición de innovar
Podrá decretarse la prohibición de innovar en toda clase de
juicio, siempre que:
1) El derecho fuere verosímil.
2) Existiere el peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la
situación de hecho o de derecho, la modificación pudiera influir en la
sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o imposible.
3) La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida
precautoria”.
La finalidad de esta medida es preservar el statu quo de la situación
jurídica, impidiendo su cambio o alteración mientras se sustancie la
pretensión (tiende a inmovilizar tanto la situación de hecho como la de
derecho).
Medidas cautelares genéricas o
innominadas
“aquéllas que pueden ser dispuestas para
satisfacer una necesidad de aseguramiento
provisional específica y a cuyo respecto
resulten insuficientes o excesivas las
medidas contempladas en la ley”
EFICACIA DE LOS
CERTIFICADOS DE RESERVA
DE PRIORIDAD
ante resoluciones judiciales que
pretendan impedir la escrituración o
la posterior inscripción registral
La cuestión
•
•
•
•
Derecho Constitucional
Derecho Civil
Derecho Procesal
Derecho Registral
Cautelares notificadas al escribano
Al interesado le resultan inoponibles los
gravámenes que pudieren recaer sobre el
inmueble a posterioridad de la expedición
del certificado.
Notificación al escribano.
Supuestos.
Conclusión
Durante la vigencia del certificado con reserva de prioridad no es
valioso paralizar la autorización de la escritura de venta y menos su
inscripción definitiva.
Con título y modo suficiente el adquirente ya es dueño
No podemos desconocer la operatividad de un régimen de interés
general.
Evitar un debilitamiento de la seguridad jurídica
Medidas cautelares durante el curso de la
inscripción
Conclusiones en Congresos
IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982)
VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y
“La prohibición de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las demás
medidas precautorias”. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva
de prioridad indirecta, ni impide la expedición de nuevos certificados”
VIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993)
Ninguna medida específica o genérica puede tener como consecuencia la
paralización de un proceso inscriptorio, en virtud de que el mismo supone la
cristalización en tiempo y forma legalmente previstos de la protección del
negocio a que el principio de retroproridad apunta.
Lo contrario acarrearía el desmoronamiento de un sistema, la supresión del
encaje sincronizado de normas y la ineficacia del fin perseguido
Fallos que avalan esta postura:
Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Buenos Aires,
“Robazza de Gutiérrez, Norma y otro c/Provincia
de Buenos Aires”, 1979
“ Rodríguez, Atenor c/Provincia de Buenos Aires
s/demanda contencioso administrativa” año 1990
• “La inscripción registral definitiva no puede condicionarse a las
resultas de una orden judicial de no innovar ingresada al Registro antes
de la solicitud de dicha inscripción, si la escritura de transmisión del
dominio del bien se efectuó teniendo en cuenta la certificación del
registro que acreditaba su libre disponibilidad y la solicitud de
inscripción se formuló dentro del período de anotación preventiva”.
Derecho constitucional
• Propiedad inviolable. Garantías de defensa y debido
proceso legal (arts. 5°, 17, 18, 28 y 33 CN.).
• La medida de no innovar está reglamentada en los códigos
locales, por lo que no puede poseer mayor vigor y
extensión que los propios derechos reales del Código Civil.
Derecho Procesal
La cosa juzgada afecta a las partes del proceso, no a
terceros.
Principio de congruencia: la resolución judicial debe
limitarse a la materia del litigio.
La prohibición de innovar podrá generar resonancia para
posibles adquirentes futuros (aquéllos que carezcan de la
reserva de prioridad al tiempo en que la primera se
materializa).
Ha de mediar debida publicidad.
Derecho Civil
Inoponibilidad de lo actuado en el proceso cautelar al tercero
amparado por la prioridad registral (arts. 1195, 1199 CC.)
Registración: requisito de eficacia frente a terceros intersados de
buena fe (art. 2505 CC. y arts. 2° inc. b, 19, 21 y 22 LR.).
La ley de protección al consumidor Ley N° 24.240, art. 4°
establece que la información que se lanza al público tiene que ser
veraz, detallada, eficaz y suficiente.
Cautelar innovativa
El magistrado ordena al registrador que se abstenga de
otorgar la inscripción definitiva de la escritura
colocado al documento notarial en una situación de espera
a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante
preservando la prioridad del caso.
La orden debe ser específica, mencionando la
operación inmobiliaria, escribano autorizante y certificado
expedido por el Registro.
Se frustra el normal desenlace del proceso inscriptorio.
XLIV Reunión Nacional de
Directores de Registros
Calificación del documento judicial que dispone una medida cautelar
innovativa o autosatisfactiva que puede detener el procedimiento
inscriptorio.
”Cabe merituar que la autoridad judicial que ordena dichas medidas,
cuenta con facultades suficientes para amparar garantías y
pretensiones judiciales sustantivas de similar entidad a las protegidas
por la Ley N° 17.801.
RECOMIENDA:
Detener el proceso inscriptorio cuando así lo ordene expresamente
la manda judicial. En su defecto, solicitar a las autoridades judiciales
oficiantes, precisar con exactitud y suficiencia los alcances de la
medida ordenada.”
Registro de la propiedad
de la provincia de Buenos Aires, como el de la
Capital Federal, se abstienen de inscribir el
documento a las resultas de la decisión del órgano
judicial que dispuso la medida.
Sin perjuicio de ello, proceden a su inscripción
provisional, manteniendo su posición registral
hasta la resolución del conflicto.
Por lo tanto, todo documento que ingrese con
posterioridad será inscripto o anotado en forma
condicionada (conf. art. 18, inc. b, Ley N°
17.801)”.
Fallo
“Peirano Maximiliano c/ Hong Wu Zeng y
otro s/ Cobro de alquileres”
CNCiv.Sala K 12.4.04
Prohibición de inscribir una venta.
Conclusiones CNDR 2011
• Principio de Prioridad y Certificados Registrales.
Dispensa del pedido de certificación:
• El pedido de certificados, previsto por el art. 23 de
la Ley 17.801, hace a la protección del negocio en
gestación y a su oponibilidad, fundamento y efecto
de dicha norma.
• Sin perjuicio de ello, la dispensa de certificaciones
es posible siempre que dicha excepción resulte
fundada atendiendo las particularidades del caso
concreto, lo que el Escribano debe calificar, previo
asesoramiento debido a las partes.
Conclusiones CNDR 2011
•
•
•
•
•
•
En virtud de ello:
El pedido de certificados previo al otorgamiento de la escritura es necesario
pero no obligatorio. El certificado con reserva de prioridad protege al acto no
al adquirente o al enajenante.
La dispensa del pedido de certificados debe ser formulada por los sujetos
negociales otorgantes del acto, quienes también podrán eventualmente, desistir
de la solicitud de inscripción.
La falta de solicitud de certificaciones previas al otorgamiento del acto, no
acarrea la nulidad. Solo la pérdida de la reserva de prioridad.
La calificación de la procedencia de la dispensa solo puede ser realizada por el
notario interviniente excediendo notablemente el ámbito de calificación del
registrador.
Cada Registro puede tener su modalidad específica para verificar si existen
otros documentos que hayan ganado prioridad u obsten a la inscripción por
prioridad directa de la escritura autorizada sin pedido previo de certificados.
Conclusiones CNDR 2011
• Principio de Prioridad y Certificados Registrales.
Dispensa del pedido de certificación: Medidas cautelares
y reserva de prioridad
• Ninguna medida cautelar cualquiera fuere su naturaleza,
podrá enervar los efectos de la reserva de prioridad.
• Sin perjuicio de que el presente despacho no analiza los
alcances de la inhibición general de bienes, dado el
carácter personal de la misma es innecesario proceder a la
solicitud de la certificación respectiva con relación al
causante en los supuestos de instrumentaciones bajo la
modalidad del tracto abreviado.
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1REGISTRO - 2El registro de la propiedad inmueble …