Principios Registrales
Profesor: Jorge Ortiz Pasco
¿QUÉ ES EL DERECHO REGISTRAL?
Es el conjunto de normas………………………
“NO MAS”
Es la regulación del acceso, la calificación de
la eficacia de los actos que buscan un registro
para ser publicitados.
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HERRAMIENTAS DEL DERECHO REGISTRAL
Los Principios Registrales
Antes de la Inscripción
 Rogación
 Prioridad (Presentación)
 Calificación
Durante la Calificación
 Tracto Sucesivo
 Prioridad de Rango y Excluyente
Como consecuencia de
la Inscripción
 Publicidad
 Legitimación
 Fe Pública Registral
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Titulación Auténtica o Pública
 Por principio las inscripciones se
practican sobre la base de los
documentos públicos.
 Excepcionalmente,
inscripciones sobre
documentos privados
se
la
realizan
base de
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ESPECIALIDAD
“ No es un principio, es una herramienta
del procedimiento registral ”
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PROCEDIMIENTO REGISTRAL
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¿DÓNDE ACTÚAN LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES?
¡En el Procedimiento Registral!
Rogación
Calificación
Prioridad
Tracto Sucesivo
Prioridad Excluyente
Inscripción
Publicidad
Legitimación
Fe Pública Registral
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ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
Rogación:
Es la solicitud, rogatoria …………………………..
“NO MAS”
Es la materialización de la presentación de un
documento para ser calificado y, de ser el caso,
registrado.
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Una Novedad ¿¿¿¿¿ ?????
 Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049,
Sétima
Disposición
Complementaria,
Transitoria y Final.
 “La presentación de los partes notariales a
los Registros
de Predios y Mandatos y
Poderes en las oficinas registrales, deberá ser
efectuada por el NOTARIO ante quien se
otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados…”
ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
Rogación:
“...toda vez que dicha solicitud de inscripción no es
más que un medio a través del cual llega al registro
la rogatoria...”
Resolución 069-2001-ORLC-TR de fecha 14/02/2001
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ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
Rogación:
“...pues los formularios de presentación no
conforman por si mismos una fórmula idónea de
expresión de la rogatoria registral, sino, por el
contrario, representan un método administrativo que
facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos
al procedimiento registral...”
Resolución Jefatural Registral Regional 098-1997ORRLLW publicada el 23/03/1997
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ANTES DE LA INSCRIPCION
 Para pensar un poco???????
 “…sin perjuicio de lo señalado, se informa que en
la
solicitud
de
inscripción
(Formulario
verde…jajaja) se ha consignado como acto a
inscribir “anotación preventiva”, sin embargo de la
Escritura Pública de fecha…se aprecia que el
acto inscribible es una servidumbre…”
 Una de las observaciones formuladas al título
00355968 de fecha 03 de Junio de 2008
PRIORIDAD
“Prior tempore potior jure”
¡POR FAVOR!
Es el derecho para ocupar una posición expectante
de posible registro. Si este derecho es calificado
como positivo, entonces los efectos de la inscripción
se retrotraen (hacia atrás).
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PRIORIDAD PREFERENTE
Los efectos de los Asientos Registrales
y
la preferencia de los Derechos que generen
se retrotraen
a la fecha y hora del Asiento de Presentación
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PRIORIDAD EXCLUYENTE
Un Título incompatible con otro:
No se puede inscribir
aunque
sea de fecha anterior o igual
Concordancia: Artículo 26 del Reglamento
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DURANTE LA INSCRIPCIÓN
Calificación:
Es el Principio de Legalidad
¡QUE LOCURA!
 La Legalidad es todo, “pobres registradores”.
 La calificación alcanza a todos los documentos.
 Es una imposición, no acepta libre albedrío.
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DOCTRINA
“Habría, por tanto, tres tipos distintos de aspectos
calificables: los relacionados con el contenido del
título, los formales atinentes al documento y los
dependientes del registro”.
Gabriel De Reina Tartiere
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DOCTRINA
“la calificación consiste en el examen o
comprobación que hace el Registrador de la
Legalidad de los títulos que se presentan para
registrar. Según lo considere, el Registrador
procederá a la inscripción, la denegará o la
suspenderá”.
Francisco Javier Gómez Galligo y
Pedro Del Pozo Carrascosa
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LA CALIFICACIÓN TIENE SUS PROPIOS
EXTREMOS





Verificar cumplimiento de las formalidades.
Capacidad de los otorgantes.
Validez del acto.
Verificación de los obstáculos.
Condición de inscribible o no inscribible.
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DECISIONES EN LA CALIFICACIÓN
 Admisión
 Suspensión
 Denegación
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Espacio de Opinión: Calificación
Registral ¿Qué nos está pasando?
Quinto Pleno del Tribunal Registral-Tercer
Precedente
El Registrador no debe calificar el Fundamento o
adecuación a la Ley de la Resolución Judicial.
Conforme el 2do. párrafo del Art. 2011 del C.C. el
Registrador puede solicitar las aclaraciones pertinentes.
Si el Juez responde reiterando el mandato de
Anotación o Inscripción mediante una Resolución.
“Incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia y
en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo,
el mismo no puede se objeto de calificación”.
(¿Proceso?)
“Siendo en estos casos responsabilidad del
magistrado el acceso al Registro, de lo que deberá
dejarse constancia”. (¿Publicidad Forzada?)
Espacio de Opinión: Calificación
Registral de Documentos Judiciales.
 Vigésimo Sétimo y Octavo Pleno del Tribunal
Registral. Primer Precedente.
 “Se encuentra dentro del ámbito de la calificación
registral del título que contiene la declaración de
adquisición de la propiedad mediante prescripción, la
evaluación de la adecuación del título presentado con
los asientos registrales, lo cual implica verificar que el
preoceso judicial o el procedimiento notarial se haya
seguido contra el titular registral de dominio cuando
el predio se encuentre inscrito;para ello bastará
constatar que el referido titular aparezca
como
demandado o emplazado en el proceso respectivo”.
 Publicado el 01 de Marzo de 2008, Página 367581,
Separata Especial, Diario El Peruano.
Espacio de Opinión: Calificación
Registral de Documentos Judiciales
 Resolución del Tribunal Registral 079-2008-SUNARPTR-A
 “No resulta procedente anotar en la partida de una
sociedad anónima, la medida cautelar de anotación
de demanda recaída sobre
las acciones de
propiedad de uno de los socios, dado que, ello
deberá hacerse en el respectivo libro matrícula de
acciones, que toda sociedad anónima debe llevar por
mandato legal”
 Publicada el 09 de Mayo de 2008, Página 372047,
Diario El Peruano.
TRACTO SUCESIVO
Es la consecuencia de un asiento con otro.
Permite confrontar: Documento Calificado
vs.
Asientos del Registro
Tiene efecto Excluyente en caso de incompatibilidad
Se produce el “cierre del registro".
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¿QUÉ ES LA INSCRIPCIÓN?
Es el objetivo del Procedimiento Registral
Concepto de Inscripción:





Es la aceptación de la solicitud de Inscripción.
Es el acceso de un acto o derecho al registro.
Es el sustento de la Publicidad Registral.
Es el sentido de la Oponibilidad del Registro.
Es amparar a los terceros que contraten de buena
fe y sobre la base de lo que aparezca en el
Registro
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ASIENTO REGISTRAL
Expresar el Acto Jurídico
emane
Derecho Inscrito (¿Acto?)
deberá constar
Título
La Inscripción no convalida
Actos Nulos o Anulables
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SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL
“Es la inscripción del derecho de propiedad en un
registro público, el medio a través del cual el derecho
trasciende su condición de tal y se convierte en una
garantía institucional para la creación de riqueza y,
por ende, para el desarrollo económico de las
sociedades, tanto a nivel individual como a nivel
colectivo”.
Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.
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“Y es que si bien es cierto, tal como ha quedado dicho,
la inscripción en el registro del derecho de propiedad
dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo,
también lo es que es importante que la legislación cree
las condiciones suficientes para que la seguridad
jurídica esté del mismo modo presente en el
procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se
considera que de lo que se trata es que el contenido de
la inscripción sea fiel reflejo de la realidad”.
Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.
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“Los que ostentan un título inscrito cuentan con un
derecho de propiedad oponible erga omnes, razón
por la cual será más difícil despojarlos injustamente
de su propiedad, con el desmedro económico que
ello acarrearía.
Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.
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Y las Anotaciones Preventivas????
 Surten los mismos efectos que las Inscripciones en cuanto a la
Publicidad que otorgan.
 Sirven como mecanismo idóneo para reservar prioridad.
 Es bueno analizar la Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049
Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias, Transitorias y
Finales en cuanto a la : Falsificación de Partes Notariales o la
suplantación de los intervinientes.
 A manera de Crítica , la Ley del Notariado dice: “…inscripciones
sustentadas en partes o escrituras públicas…” Las Escrituras
Públicas generan traslados Instrumentales (uno de ellos son los
Partes Notariales) y por tanto no cabe remitir una Escritura
Pública para hacer una inscripción.
COMO CONSECUENCIA DE LA INSCRIPCIÓN
Con la Inscripción se activan los principios de:
 Publicidad
 Legitimación
 Fe Pública Registral
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PUBLICIDAD
Es la herramienta más eficaz para la seguridad del
comercio jurídico.
Implica la “cognoscibilidad” legal de la situación jurídico real.
Normalmente, no le es posible al “hombre medio” investigar la
esencia de las cosas, por tanto debe “confiar” en la apariencia
externa.
“Esa confianza” debe encontrar protección en una norma
jurídica que la consagre.
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CLASES DE PUBLICIDAD
MATERIAL
FORMAL
Posibilidad legal del conocimiento de
las
situaciones
jurídicas.
Publicidad de los Derechos Reales.
Implica el tránsito del documento al
Registro.
Información de las situaciones
jurídicas
registradas.
Publicidad
de
los
asientos.
Recorre el camino inverso, es decir
va del Registro a los Sujetos.
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PUBLICIDAD MATERIAL
Publicidad
Jurídica
Otorga
Actos
Partidas
Registrales
El Registro
Derechos
Contienen
dicho contenido
Inscripciones
Anotac. Preventivas
afecta
3ros.
Presunción
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PUBLICIDAD FORMAL
Acceso a la Información contenida en un Registro
Conocimiento real o efectivo
(cognoscible)
Partidas Registrales (específico)
Archivo Registral (genérico)
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LA PUBLICIDAD MATERIAL Y LA PUBLICIDAD
FORMAL
Se unen y confunden en un elemento común
“El Asiento Registral”
Que es generado
Publicidad Material
Que es divulgado
Publicidad Formal
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Casación 2458-2005-LIMA
 “…debiendo entenderse que el citado
principio de publicidad, está referido no
solamente a los asientos registrales, sino
también a los títulos archivados”.
 Publicada el 31 de Enero de 2007 Página
18751, Diario El Peruano.
Una Novedad Interesante ¡¡¡¡¡!!!!!
 Alerta Registral sobre Predios.
 Sistema creado a través de la Resolución del
Superintendente 185-2008-SUNARP/SN.
 Se crea la posibilidad (el titular registral debe
inscribirse) de que propietario de un inmueble
tome conocimiento de los títulos que se
presentan al registro y buscan una inscripción
sobre el inmueble de su propiedad.
 El Titular Registral recibirá la información por
correo electrónico.
LEGITIMACIÓN
Apariencia de veracidad
adquiere quien logra acceder al registro
Para emplazarse en él (el que inscribe)
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LEGITIMACIÓN
Ortiz de Zevallos vs Iturrizaga Neyra
Artículo 23 DS 929-73-AG, Reglamento Ley de Aguas
(Decreto Ley 17752)
Artículo 219 Numeral 3 Código Civil
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LEGITIMACIÓN
“La Titularidad de COFOPRI sobre dichos terrenos
(mercados públicos) se da incluso en los casos en
que existieran títulos de cualquier naturaleza,
inscritos o no (DS 018-98-PRES)”
Artículo 2013 del Código Civil
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FE PÚBLICA REGISTRAL
Posibilidad de mantener la titularidad del derecho real inscrito
terceros de buena fe y a título oneroso
hubieren celebrado negocios jurídicos válidos
Confiados en el contenido del registro (a pesar de su inexactitud)
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FE PÚBLICA REGISTRAL
Inexactitud Registral
Negocio
Jurídico
Presupuestos
de Aplicación
Configuración
del Tercero
Real
Derivativo
Valido
Oneroso
Buena Fe
Ausencia de Reflejo de
la Inexactitud
Inscripción Registral
La Inexactitud Registral y su Proyección Negocial. Vargas de Vallania y otros,
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De Palma Editores, 1985, Buenos Aires Argentina, página 61
Principio de Fe Pública Registral
“La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción
del registro no perjudicará al tercero que de buena fe
hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los
mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud o
invalidez no consten en los asientos registrales.”
Título Preliminar numeral IV del Reglamento del Registro de Propiedad de
Embarcaciones Pesqueras, aprobado por Resolución 479-2002-SUNARP/SM.
Principio de Fe Pública Registral
“La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina,
no perjudicará el tercero registral que a título oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.”
Título Preliminar numeral VIII del Reglamento del Registro Nacional del
Derecho de Autor y Derechos Conexos, aprobado por Resolución Jefatural
276-2003/ODA-INDECOPI
Principio de Fe Pública Registral
“El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del registro.”
Artículo 2014 del Código Civil.
¿SÓLO HAY REGISTRO A CARGO DE LA
SUNARP?
¡NO!
También los hay en otros campos.
 Palomas Mensajeras
 Caballos de Paso
 Nacional de Condenas
 Tesis (ANR)
 Vehículos que transportan mercancías
(MTC)
 Productos peligrosos (Policía Nacional)
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¿YYYYYYY QUE DICE DIOS DEL REGISTRO?
 “El Señor INSCRIBE a los pueblos en el
REGISTRO: Este en ella nació, éste también”.
 Antiguo Testamento ,Salmo 87, versículo 6.
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¿QUÉ NO DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?
 Dispositivos que impiden la calificación.
 Requisitos que eleven los costos de
transacción.
 Elementos que vuelvan lenta la Publicidad
esperada.
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¿QUÉ DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?
Requisitos:







Creación del Registro.
Registro obligatorio o declarativo.
Contenido del título.
Calificación del título.
Inscripción.
Modificaciones de la Inscripción.
Publicidad.
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ORDENANZA MUNICIPAL N° 52 (arts. 13 al 17)
PUBLICADA EL 02 NOVIEMBRE DE 2002
Créase el Registro.
 Creación del Registro:
Municipal de Canes.
 Registro obligatorio
o declarativo:
 Contenido del título:
Los canes se registrarán de
manera obligatoria.
Documento de identidad
del propietario.
Fotografía y color del can.
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ORDENANZA MUNICIPAL N° 52 (arts. 13 al 17)
PUBLICADA EL 02 NOVIEMBRE DE 2002
 Calificación del Título:
Declarado procedente el
registro solicitado (rogación)
y previo pago.
 Inscripción:
La Municipalidad entregará
carné de identidad, collarín
y medalla del can.
Número de inscripción
asignado.
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MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN
El propietario o poseedor del can deberá comunicar:
 Cambio domiciliario.
 Venta.
 Traspaso.
 Donación.
 Pérdida.
 Robo.
 Muerte.
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MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN
 Publicidad: La identificación de los canes se hará:
 Medallas
 Microchips
 Tatuajes
 Collares
 Otros
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¿Para qué sirve el Derecho Registral? Dr. Jorge Ortiz Pasco