Diplomado de Derecho Inmobiliario
Transferencia de propiedad: Compraventa, permuta y donación
Andrea Gotuzzo Vasquez
Régimen de la transferencia de propiedad de inmuebles
❖
Artículo 949 del Código Civil.- la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente
(donación) o pacto en contrario (reserva de propiedad)
❖
El derecho real nace con prescindencia del Registro. Sistema declarativo.
❖
Acuerdo - Contrato escrito - Contrato privado con certificación de firmas - Escritura
pública - Inscripción
❖
Concurrencia de acreedores. Artículo 1135 del Código Civil.
❖
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título
ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título
sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, el título que conste en
documento de fecha cierta más antiguo.
1. Compraventa
❖
Artículo 1529 del Código Civil. El vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y esté a
pagar su precio
❖
Elementos: Vendedor, comprador, bien, precio y forma.
Vendedor: Titular registral
❖
Principio de legitimación. Artículo 2013 del CC y artículo VII del Título
Preliminar del RGRP.
❖
Principio de tracto sucesivo. Artículo 2015 del CC y artículo VI del
Título Preliminar del RGRP
❖
Principio de prioridad excluyente. Artículo del CC y artículo X del Título
Preliminar del RGRP.
•
Artículo 98 del RIRP.- la transferencia a favor de terceros efectuadas
por el causante antes de su fallecimiento, podrá inscribirse aun
cuando en la partida se hubiera inscrito la sucesión a título universal,
siempre que su inscripción no perjudique a terceros.
❖
Identificación de la persona II Pleno
❖
El nombre no constituye sino una de las vertientes de la
identidad personal, la que se refiere a los signos
distintivos que permiten individualizar a una persona y
que se complementa con otros elementos, siendo que la
evaluación de las discrepancias en el nombre debe
fundamentarse en una apreciación conjunta de los
elementos obrantes en el Registro y los instrumentos
públicos aportados por los solicitantes, que a través de
diversos factores de conexión permitan colegir que en
forma indubitable que se trata de la misma persona.
❖
Intervención mediante representante:
❖
Persona natural
❖
Sociedad
❖
Persona jurídica no societaria
❖
Autocontrato
•
Representación de persona natural:
❖
Calificación de la representación voluntaria
❖
"A efectos de calificar los actos celebrados por el
representante de personas naturales, no es exigible la
inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o
adjunte el traslado instrumental de la escritura pública
donde conste el referido poder"
❖
XVII Pleno
•
Representación de sociedad:
❖
Artículo 17 de la Ley General de Sociedades y artículo 34 del
Reglamento del Registro de Sociedades
❖
Facultades del gerente general. XC Pleno
❖
El gerente general se encuentra facultado para realizar todo tipo de actos
de administración y disposición, con excepción de los asuntos que la ley,
el estatuto o acuerdos de la junta general u otro órgano o excluyan
expresamente de su competencia. No es materia de calificación registral
si el acto realizado por el gerente general es ordinario o extraordinario o
si se encuentra o no dentro del objeto social.
❖
L Pleno: no es materia de calificación la atribución de la junta general de
acordar la enajenación de activos cuyo valor contable sea superior al
50% del capital de la sociedad.
•
Representación de persona jurídica no societaria:
❖
Primera disposición complementaria y final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas:
❖
•
se verifica en el sistema si está inscrito
•
Cuando la PJ tenga domicilio en otra oficina y sea indispensable el
T.A. - solicita a gerencia certificado de vigencia.
•
En caso de representación voluntaria (no legal) no inscrita no se
requiere la previa inscripción pero sí se acredita.
Cuando los representantes tienen facultades de disposición a favor
de socios, asociados o comuneros, no constituye objeto de
calificación la verificación de dicha calidad de la persona a favor de la
cual se efectúa el acto de disposición. L Pleno
•
Autocontrato: es anulable el acto jurídico que el
representante concluya consigo mismo, en nombre propio
o como representante de otro.
❖
Articulo 166 del Código Civil
•
Salvo que la ley lo permita
•
El representante lo hubiese autorizado específicamente
•
Que el contenido del acto jurídico hubiera sido
determinado de modo que excluya la posibilidad de un
conflicto de intereses.
❖
Escritura pública otorgada por el juez en rebeldía del
vendedor
❖
La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia
en el proceso de otorgamiento de escritura pública no
constituye título judicial, no resultando aplicables las
limitaciones a la calificación contenidas en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
❖
X Pleno
❖
Importancia de la anotación de demanda (XVI Pleno)
❖
"Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la
sentencia que ordena el otorgamiento de la escritura
pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser
cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos
vinculados a la propia decisión judicial"
❖
I Pleno
❖
Transferencia otorgada por liquidador en procedimiento
concursal
❖
La transferencia de cualquier bien del concursado por
parte de su liquidador origina la cancelación de todos los
gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren
créditos, inclusive a favor de terceros
❖
XLVI Pleno
❖
Formalización de transferencia otorgada por los
herederos
❖
Artículo 97 del RIRP.
Comprador
❖
Estado civil : calidad del bien.
❖
POO II Pleno sobre acreditación de la calidad de bien
social
❖
Inscripción en el Registro Personal: separación de
patrimonios o unión de hecho
Bien: Predio
❖
Identificación del predio. X Pleno
❖
La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien
objeto de contrato de transferencia materia de solicitud
de inscripción, será objeto de observación siempre que
no existan otros elementos suficientes que permitan la
identificación del mismo.
❖
Transferencia de inmueble gravado. II Pleno
❖
Transferencia de parte material de un predio
Artículo 115 del RIRP.- para inscribir actos que impliquen
variación de titularidad dominial respecto de parte de predio
inscrito, debe procederse a su previa independizacion, con
los requisitos establecidos en este Reglamento.
❖
Transferencia de bien futuro. Artículo 1534 del CC. Sujeto
a condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
•
Departamento en planos
•
Lote urbano
❖
Respecto de departamentos en plano: cabe la anotación
preventiva de compraventa, previa inscripción de la pe
declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre
independizaciones. Artículo 76 del RIRP.
❖
Respecto de lote urbano, previamente debe inscribirse la
recepción de obra, salvo autorización a libre disponibilidad
(o urbanización popular). Artículo 49 del RIRP.
❖
Sin embargo, cabe la anotación preventiva de
compraventa garantizada y en su caso la cesión de
posición contractual, si se ha autorizado para ello. Artículo
39 del RIRP.
❖
Transferencia de parte alícuota
❖
Artículo 977 del CC. Cada copropietario puede disponer
de su cuota ideal.
❖
% de cuota ideal en función a la totalidad del predio.
❖
No es necesario cuando se transfiere la integridad de la
alicuota.
Precio
❖
Moneda nacional o extranjera
❖
Letras y números. Artículo 35 del DLeg del notariado.
❖
Tasa registral : precio en intis o soles oro
❖
❖
Pago con títulos valores
•
Pactado efecto cancelatorio
•
Declaración jurada con firma certificada del vendedor
•
Constancia emitida por la entidad financiera girada,
con firma certificada del funcionario
No pago : hipoteca legal. Artículo 1118 inciso 1 y 1119
del CC. De oficio y bajo responsabilidad del registrador.
Forma
❖
Escritura pública :
•
Parte notarial. Presentación cautiva. Sétima
disposición complementaria, transitoria y final del
DLeg del Notariado.
•
Testimonio expedido por el Archivo General de la
Nación o archivos regionales
•
Partes expedidos por cónsul del Perú. Artículo 36 del
Reglamento del DLeg del Notariado.
❖
Obligaciones del Notario:
•
Verificación de pago de impuesto a la renta (LIR), alcabala, impuesto predial.
DLeg 776
•
Uso de medios de pagos. Ley 28194. Directiva aprobada por resolución 1842004-SUNARP/SN
•
Prevención contra el lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Ley
27693
•
Identificación a través de comparación biométrica de huellas dactilares en actos
de disposición o gravamen de bienes y otorgamiento de poderes con facultades
de disposición o gravamen. DS 006-2013-JUS.
•
Último párrafo del artículo 32 del RGRP. Pues es responsabilidad del notario y la
norma no señala que tal verificación debe constar en el propio instrumento.
Además, hay excepciones que no podrían ser calificadas por el Registro, como
el hecho que ya se haya efectuado tal comparación en otro instrumento o que
no existan las facilidades tecnológicas.
❖
Escritura imperfecta. Constituyen documentos públicos. II Pleno.
❖
Juez de paz letrado: 10km de un notario. Artículo 58 de LOPJ.
❖
Juez de paz: transferencia posesoria de bienes de menos de 50
URP y transferencia de bienes muebles. Ley de justicia de paz
❖
XCIII Pleno: el registro no califica la competencia del juez de paz
letrado. Se dejó sin efecto en el CIX Pleno: el registrador debe
oficiar al Colegio de Notarios y a la Corte Superior.
❖
Acuerdos:
•
XCIII Pleno: presentación cautiva
•
CIX Pleno: quién debía expedir los traslados
❖
Formulario registral. Menos de 20 UIT
❖
Dar fe de los actos, libre voluntad y capacidad de los
intervinientes.
❖
Constatar identidad
❖
Verificar la validez de las firmas
❖
Verificar los datos del predio
2. Permuta
❖
Artículo 1602 y 1603 del Código Civil. Transferencia
recíproca. Se rige por CV.
❖
Actos separables
❖
Acto invalorado.
❖
Saldo de valor: hipoteca legal
❖
Subrogación o sustitución de bienes. Artículo 311 inciso
2 del Código Civil. La misma condición
4. Donación
❖
Artículos 1621 y 1625 del Código Civil. Transferencia
gratuita.
❖
Formalidad: escritura pública con indicación de los
bienes, su valor real y las cargas que ha de satisfacer el
donatario, bajo sanción de nulidad (1703-2013.
❖
Si la donación es real ( resolución 1744-2013
Anticipo de legítima
❖
Artículo 831 del Código Civil. La donación a favor de
herederos forzosos para colacionarse salvo dispensa de
aquél.
❖
Heredero forzoso : hijos, padres, cónyuge. Acreditación
❖
Con o sin dispensa de colación (acto no inscribible. CIII
Pleno)
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Transferencia de la nuda propiedad
Revocación o reversión de donación
❖
Artículos 1637 y 1640 del Código Civil. Poner a conocimiento al
donatario dentro de los 60 días de hecha la revocación
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El donante puede revocar por las mismas causas de indignidad y
desheredacion: intento de homicidio u otro delito doloso contra el
donante, ascendiente, descendiente o cónyuge; denunciado
calumniosamente por delito con pena privativa (667); maltratado o
injuriado, negar alimentos (744, 745 y 746)
❖
Escritura pública unilateral acreditando comunicación. Art 108 del
RIRP.
❖
Revocatoria de anticipo de legítima. XXXII Pleno
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