EL CONTRATO DE
EJECUCIÓN DE OBRA
Por: Francisco M. Echeverría Summers
Doctor en Derecho – Abogado
Prof. Asociado de la Universitat de Barcelona
Secretario de la Asociación Española de Derecho de la Construcción
DEFINICIÓN


“Es aquel contrato por el que una persona, el
contratista o empresario, se obliga
respecto de otra, el comitente o
propietario, mediante precio cierto a la
obtención de un resultado al que, con o sin
suministro de material (art. 1588 cc), se
encamina la actividad creadora del mismo,
asumiendo el contratista los riesgos de su
cometido
AP BARCELONA, DE 23-12-1974
DEFINICIÓN: El contrato de obra
inmobiliaria

El contrato de obra inmobiliaria, sea para
construir un edificio, para rehabilitarlo o para
reformarlo, introduce una importante
particularidad, y es la de que la obra se
ejecuta conforme a un proyecto elaborado y
presentado a instancias del comitente o
propietario
Disposiciones legales de interés para la
elaboración y aplicación del contrato de
obra
-
Código civil, arts 1588 a 1600, ambos inclusive
Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de
la Edificación
RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se
aprueba el Código Técnico de la Edificación
Ley 32/2006, de 18 de octubre, de la
Subcontratación
Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del
Sector Público.
Ley catalana 3/2007, de 4 de julio, de la obra
pública
Otras disposiciones legales de interés para
la elaboración y aplicación del contrato de
obra
-
-
-
Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Públicas (en especial arts. 120 a 153)
Ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riegos
Laborales y RD 1627/1997, de 24 de octubre, de disposiciones
mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, de la vivienda en
Catalunya.
RD 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de información a los
consumidores y usuarios en promoción, construcción y venta de
viviendas. (RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: Los sujetos




1.- Comitente, propiedad, dueño, promotor
(quien encarga la ejecución de la obra)
2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra)
3.- Dirección Facultativa (Proyectista,
Director de obra, Director de Ejecución –
aparejador -)
4.- Suministradores de productos,
subcontratistas, fabricantes
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: Los sujetos (otros agentes)





El Project Manager
Las Entidades de Control de Calidad
Entidades Aseguradoras
Coordinador de Seguridad y Salud
Consumidores y usuarios
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)


CONCEPTO: Contraprestación que ha de
entregar el comitente a cambio del resultado
prometido por el contratista.
NOTAS: Precio cierto # a Precio determinado

El hecho de que el cc diga que tiene que ser un
precio cierto no significa que haya de estar
determinado en el momento de celebración del
contrato, sino que basta con que sea
determinable con una simple operación
aritmética.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

NOTAS: Precio cierto # a Precio fijo


Es habitual la inclusión de cláusulas de revisión
de precios, especialmente en las obras que vayan
a prolongarse durante un largo período temporal.
FALTA DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO
(o falta de prueba por tratarse de un contrato
verbal)

“En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera
sus bases, o no se pueda probar el mismo, habrá
de acudirse a la determinación pericial (aplicación
del art. 1284 cc) STS DE 14 DE OCTUBRE 1996
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Formas de Determinación del Precio:





1.- Contrato a Precio Alzado
2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas
3.- Contratos por Unidades de medida
4.- Contrato por Administración
Esta clasificación no impide que puedan
utilizarse varios sistemas en un mismo
contrato
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

PRECIO ALZADO


El arquitecto o contratista que se obligan a
ejecutar una obra por precio alzado, no pueden
exigir aumento de precio, aunque varíe el precio
de los materiales o de la mano de obra (otra cosa
es que exista una modificación de la obra en
cuanto a lo inicialmente proyectado). Art. 1593 Cc
y art. 216 de la Ley 30/2007.
INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN
PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y
RIESGOS
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA
SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS




Objetivo: restablecer el equilibrio económico en contratos
de larga duración
Utilización de índices de referencia como el IPC (Índice
general de Precios al Consumo)
La carga de la prueba corresponde al contratista o
constructor
Ejemplo de fórmula de revisión (contratación de obras
públicas):
 Sólo cuando se haya ejecutado más de un 20% de la
obra
 Sólo cuando haya transcurrido más de 1 año desde la
adjudicación
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Contratos por piezas o partidas de obra (art.
1592 cc)





Exige previsión expresa en el contrato
Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas
o independientes entre sí
Fórmula habitual para la determinación del momento de
pago en las obras públicas (unidades de obra)
También es habitual que se incluyan cláusulas de revisión
de precios, en los casos de ejecución durante larga
duración
Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por
partes y se abone en proporción (salvo pacto en contrario
en el propio contrato)
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Contratos por unidades de medida (art.
1592 cc)

En estos casos, el precio se fija por unidad (metro
cúbico de excavación, metro cuadrado de pared).
El cobro se lleva a efecto previa justificación,
normalmente a través del sistema de
certificaciones de obra aprobadas por la dirección
facultativa de la obra
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Contratos por el sistema de
administración




El comitente o propietario se obliga a pagar el
coste efectivo de la obra, más el beneficio
empresarial inicialmente pactado
En estos casos es frecuente establecer un
sistema de rendición periódica de cuentas
El contratista tiene que probar la realidad y
alcance del gasto, así como el beneficio
empresarial pactado
Es habitual, también, el uso de las certificaciones
de obra
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Las CERTIFICACIONES DE OBRA



Título que legitima al contratista a hacer efectivos
los derechos económicos derivados del contrato
de obra, cuando así se haya pactado
Documento probatorio cuanto exista aprobación
por la dirección facultativa y por la propiedad
(admite prueba en contrario). No suponen
aprobación de la obra
Elaboración: Se elaboran por el contratista, se
conforman por la dirección facultativa y se
aprueban y abonan por la propiedad
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Las CERTIFICACIONES DE OBRA



Abono Se abonan conforme a los plazos determinados en
el contrato
Ejemplo: obra pública: Las certificaciones se deben abonar
en el plazo máximo de SESENTA DÍAS a contar desde la
expedición, que se producirá en los primeros 10 días de
cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007).
Los abonos de las certificaciones tendrán la consideración
de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a
retenciones y variaciones según medición final (art. 200 de
la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000)
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Las CERTIFICACIONES DE OBRA



Finalidad: Fórmula de ayuda financiera y
económica al contratista, evitando
inmovilizaciones
La falta de pago de las certificaciones no legitima
ni retrasos ni incumplimientos
Determinación contractual de la obligación de
satisfacer las certificaciones, así como del interés
de demora aplicable
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

Las CERTIFICACIONES DE OBRA


Transmisión: El endoso de certificaciones no constituye un
título abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor
oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal.
(arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000)
Embargo: Las certificaciones de obra son embargables en
su total importe, si bien sólo a fin de responder de unas
concretas deudas del contratista (salarios devengados en
la propia obra y cuotas sociales devengadas de los
trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD
Legislativo 2/2000)
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

FORMA DE PAGO

TIEMPO El precio se abonará en el momento en
el que se determine en el contrato; en su defecto,
según costumbre del lugar y, en último caso, en el
momento de hacerse la entrega (1599 cc)


Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentación,
estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen
estar sujetos a retención (5% hasta transcurrido un año
desde entrega)
LUGAR El que se haya pactado, y en su defecto,
el lugar del domicilio del deudor (1171 cc)
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (el precio)

CANTIDADES ANTICIPADAS

Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA
Primera de la LOE






Aplicación a toda clase de promoción de viviendas
Cantidades entregadas en efectivo o por efectos
cambiarios
Domiciliación de las mismas en una cuenta especial
Garantía mediante seguro de caución o aval
Cantidades garantizadas: las entregadas más interese
legales
Las multas por incumplimiento las imponen CCAA,
hasta un 25% de la cantidad entregada
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE
OBRA: El objeto (la obra)

Concepto: Resultado posible y determinado
(papel fundamental para su determinación
del proyecto)

Algunas clases de obras: edificación,
cimentación, excavaciones, rehabilitación,
reforma, conservación, demolición.
MODIFICACIONES DE OBRA



La obra debe ejecutarse conforme a Proyecto
(memoria, planos, pliego de condiciones y
presupuesto general). No obstante, el director de la
obra está obligado a elaborar eventuales
modificaciones al mismo
En materia de obra pública el “Ius variandi” está
consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y
en el art. 150 RD Legislativo 2/2000
En el derecho privado está reconocido en el art.
1593 cc
MODIFICACIONES DE OBRA

REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIÓN
IMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIO



Que la modificación implique cambio de proyecto,
no previsible en el momento de su elaboración
Que la modificación implique un aumento de obra
(no mera sustitución de partidas)
Consentimiento previo del propietario a la obra y
al aumento de precio (expreso o tácito)
ELEMENTOS TEMPORALES DEL
CONTRATO DE OBRA (Plazos)



En el contrato de ejecución debe fijarse un PLAZO
INICIAL y un PLAZO FINAL para la realización de
la obra
Es habitual, también, que se estipulen
CLÁUSULAS PENALES para el caso de
incumplimiento, tanto para el cumplimiento total,
como para el cumplimiento de los distintos hitos
intermedios
En el caso de AUSENCIA DE PLAZO hay que estar
a lo dispuesto en el art. 1128 cc, esto es el que
prudencial y equitativamente determine el juez
ELEMENTOS TEMPORALES DEL
CONTRATO DE OBRA (Plazos)

Algunas consideraciones sobre la cláusula penal en
los contratos de obra



La pena sustituye la indemnización de daños y perjuicios y
abono de intereses, salvo pacto en contrario (1152 cc)
La cláusula penal puede ser objeto de moderación por
parte del juez, cuando la obligación principal haya sido
parcialmente o irregularmente cumplida (art. 1154 cc)
La cláusula penal se encuentra vigente en tanto en cuanto
se mantengan las condiciones objetivas inicialmente
pactadas, esto es, las modificaciones introducidas en la
obra pueden justificar retrasos, así como la inaplicación de
la cláusula penal STS DE 25 DE NOVIEMBRE DE 1997
ELEMENTOS TEMPORALES DEL
CONTRATO DE OBRA (Plazos)



La cláusula penal suele pactarse como una
sanción pecuniaria por cada día de retraso
respecto del fijado en el contrato.
La cláusula penal se entiende renunciada
cuando se concede sin reserva un nuevo
plazo para el cumplimiento
Se requiere retraso culpable, más intimación
(art. 1100 cc).
CLÁUSULA “A SATISFACCIÓN DEL
DUEÑO DE LA OBRA”


Art. 1598 cc A falta de conformidad, la aprobación
se entiende reservada al juicio pericial. No se trata
de una facultad caprichosa, que altera lo dispuesto
en el art. 1256 cc. El perito resolverá si la obra se
acomoda o no a la comprometido
Aprobación de Tercero: Puede dejarse la
aprobación de la obra a juicio de un tercero. En
caso de que no acepte el encargo, deberán
designar otra persona. Esta persona suele ser el
Director de la obra. Vid., entre otras, STS de 22 de
julio de 1995
ENTREGA, VERIFICACIÓN,
APROBACIÓN Y RECEPCIÓN


Entrega: Desplazamiento de la posesión de
una cosa. Es una mera actividad física,
mientras que la recepción es una
manifestación de voluntad de conformidad a
la obra
Con la mera entrega vence la obligación de
pago de precio y se transmiten los riesgos
del contratista al comitente
ENTREGA, VERIFICACIÓN,
APROBACIÓN Y RECEPCIÓN



VERIFICACIÓN: Conjunto de operaciones
dirigidas a examinar y comprobar la obra y el
cumplimiento del contrato y de las reglas de
la LEX ARTIS
Trámite no regulado, pero sobreentendido en
la LOE, art. 6, y en la LCAP art. 147
Conveniencia de regularlo con detalle en la
redacción del contrato
ENTREGA, VERIFICACIÓN,
APROBACIÓN Y RECEPCIÓN



APROBACIÓN: Manifestación de
satisfacción con la obra, previa a la
recepción. No se trata de un acto
discrecional, sino que tiene que estar
justificado. Puede ser expresa o tácita
La tácita se produce cuando se paga el
precio íntegramente, se toma posesión del
bien sin reserva, se dispone de la obra, etc
Excepción; dolo incidental
ENTREGA, VERIFICACIÓN,
APROBACIÓN Y RECEPCIÓN



RECEPCIÓN: Acto por el que el comitente
se hace cargo de la obra (art. 6.1 LOE).
Regulada para la obra pública en el art. 218
de la Ley 30/2007
Normalmente se realiza con posterioridad al
certificado final de obra
Obra civil y obra pública: Dentro de los 30
días siguientes a la terminación acreditada
por el certificado final de obra (a contar
desde notificación)
ENTREGA, VERIFICACIÓN,
APROBACIÓN Y RECEPCIÓN

ACTA DE RECEPCIÓN: EFECTOS:





Marca el inicio de plazos de responsabilidades y
garantías
Debe firmarse por el promotor y el constructor
Contenido: Identificación de partes, fecha del
certificado final de obra, coste final de ejecución,
declaración de recepción y garantías
Este acta se incorpora a la documentación que
integra el Libro del Edificio (art. 7.2 LOE)
CLASES: Provisional y definitiva
ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN
CONTRATO DE OBRA

ACCIÓN DE RESOLUCIÓN


Art. 1098,1101, 1104 y 1124 cc
Requisitos




Incumplimiento grave
Incumplimiento de una obligación principal
Incumplimiento culpable
Incumplimiento definitivo (voluntad decidida de
incumplir)
ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN
CONTRATO DE OBRA

ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DEFECUOSO (ALIUD PRO
ALIO)
 Art. 1091, 1098,1101 y 1258 cc

Requisitos

Se está en presencia de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando
existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y
consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la
protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del CC y sin que sea
aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio
de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables
en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios
ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse
entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo es el
de quince años (art. 1964 CC).
ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE UN
CONTRATO DE OBRA

ACCIONES DERIVADAS DE LA LOE y DE RUINA
DEL 1591




Plazo de 1 año para defectos de acabado
Plazo de 3 años para defectos de habitabilidad y
conducciones
Plazo de 10 años para defectos de estructura que hagan
temer por la caída del edificio
Plazo de prescripción de acción de reclamación y acciones
de repetición 2 años desde la producción del daño o desde
el pago o condena judicial
RIESGOS EN EL CONTRATO DE
OBRA


Arts. 1589 y 1590 cc. Si el que contrató una obra se
obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida del
mismo en el caso de destruirse la obra antes de ser
entregada, salvo que hubiese existido morosidad en
recibirla
Si se comprometió sólo a poner trabajo o industria,
no podrá reclamar estipendio alguno por dicho
trabajo si la obra se destruye, salvo que haya
existido morosidad en recibir la obra, o la misma se
hubiere destruido por la mala calidad de los
materiales aportados por el propietario o comitente,
con tal de que el contratista lo haya advertido
convenientemente
RIESGOS EN EL CONTRATO DE
OBRA


El riesgo incluye la carga de soportar la
mayor onerosidad de la ejecución, y los
daños que puede suponer tener que volver a
ejecutarla
El riesgo se transmite al comitente o
propietario en el momento en que el
constructor le entrega la obra construida
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

CRÉDITO REFACCIONARIO:



Inicialmente previsto para la reconstrucción, se
extiende también a la construcción
Se le dota del carácter de crédito privilegiado
especial (arts. 1923.3 para los inscritos y 5 para
los no inscritos)
Formas de inscripción: Como anotación
preventiva mientras duran las obras, como
hipoteca expresa con posterioridad (art. 42.8 LH)
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

CRÉDITO REFACCIONARIO:

PROCEDIMIENTO





Crédito refaccionario en formación
Finca inscrita a nombre del deudor
Presentación del contrato del que se deriva la deuda (art. 59
LH)
Bastará que contenga los datos suficientes para la liquidación
de la deuda al terminar la obra, no es necesaria su exacta
fijación en el contrato (art. 60 LH)
Si existen derechos reales previos: necesidad de acuerdo en
escritura pública entre el dueño y los titulares de las cargas
previas sobre el valor del bien antes de las obras y el alcance
de las obras (art. 61 LH) En su defecto se precisa resolución
judicial
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

CRÉDITO REFACCIONARIO:

PROCEDIMIENTO



Los titulares de las cargas anteriores sólo serán preferidos
respecto del valor reseñado conforme al procedimiento
anterior, en el exceso el acreedor refaccionario será tratado
como acreedor hipotecario (art. 64 LH)
La anotación caducará a los 60 días desde la conclusión de la
obra (arts. 92 y ss. LH)
Si llegado ese plazo, el contratista aún no hubiere cobrado
podrá pedir la conversión de la anotación en hipoteca, previa
liquidación de la deuda (mientras se realiza la liquidación
quedará vigente la anotación preventiva). Para la conversión
se requiere acuerdo entre constructor y comitente o
resolución judicial
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

*108. SUBSANACION DEL 153 R.N. ANOTACIÓN DE CREDITO REFACCIONARIO. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE
de 1 de junio de 2006.

Respecto al defecto planteado en el recurso, es necesario definir el concepto de crédito
refaccionario; siguiendo la jurisprudencia del TS, señala la Dirección que es aquel que procede
de dinero invertido fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien
pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un
concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que
tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con
bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del
edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión y es
dudoso establecer hasta qué punto la actividad del arquitecto supone un incremento de valor de
la cosa. En todo caso para solicitar la anotación preventiva es requisito a acreditar la
naturaleza refaccionaria del crédito, en este caso no ha tenido lugar teniendo en cuenta que:
a) la situación registral de las fincas que aparecen como rústicas – teniendo el Registrador que
calificar a la vista de los documentos presentados y de los asientos del Registro-; b) de la
escritura sólo resulta que la sociedad deudora tiene contraída una deuda con la arquitecto y que
a fin de llegar a un acuerdo hacen un “reconocimiento de deuda como crédito refaccionario” como
si la naturaleza del crédito dependiera de la voluntad de las partes; c) y sobre las fincas tampoco
se ha inscrito ninguna declaración de obra nueva y a la vista de la escritura no resulta que se
hayan materializado las inversiones y por tanto una incorporación de las mismas al valor del bien
que es lo que tradicionalmente justifica la preferencia reconocida a favor del crédito
refaccionario.
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN



Novedad en el ordenamiento catalán prevista en
originalmente en la Ley 19/2002, de 5 de julio de derechos
reales de garantía y trasladada al art. 569-3 a 11 del Libro
Quinto del Código civil de Cataluña.
Concepto: Derecho real de garantía que se concede a
quien posee de buena fe una cosa ajena, con obligación
de entregarla, a mantenerla en su poder en tanto en
cuanto no se le abone la deuda (art. 569-3 Cccat.)
Constitución: Comunicación notarial al deudor, al
propietario (si son distintos) y a los titulares de derechos
reales sobre el inmueble (art. 569-5 Cccat.)
 Contenido: Voluntad de retener, liquidación de deuda
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN


Los notificados pueden OPONERSE durante el plazo de
DOS MESES a contar desde notificación,
Realizada la notificación: el contratista puede exigir de
comitente que otorgue escritura pública de reconocimiento
del derecho real de retención, en la que conste (art. 5695.4 Cccat.):
 Liquidación de la deuda
 Valor en que los interesados tasan la finca a efectos de
subasta
 Domicilios a efectos de notificaciones
 Pacto para venta directa en caso de impago, si existe
acuerdo entre las partes
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN

Obligaciones del retenido (art. 569-4 Cccat.)





Compensar los gastos de conservación y gestión de la
obra retenida
Compensar los daños y perjuicios producidos
Los intereses de las obligaciones anteriores
Abono del principal de la deuda garantizada
Obligaciones del retenedor (art. 569-6.2 Cccat.)


Conservar la cosa retenida con la diligencia necesaria
No usar la cosa, ni modificarla, salvo lo necesario para su
conservación
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN

Realización de valor del inmueble (reglas) (art. 569.8
Cccat.)


Venta directa si existe acuerdo
A falta de acuerdo, la venta se hará en subasta pública
siguiendo como pautas:
 Se llevará a efecto en notaría hábil en el lugar donde
esté sita la finca (o que por turno corresponda)
 Se inicia por acta de requerimiento notarial a la que se
acompaña la escritura de reconocimiento del derecho
de retención, debidamente inscrita
 Solicitud de certificación registral de dominio y cargas
por parte del notario
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN

Realización de valor del inmueble (reglas)




Sin necesidad de requerimiento de pago, 5 días después de
recibir la certificación, se notificará el inicio de la actuación al
titular de la obra y su cónyuge (si es vivienda habitual)
Durante 20 días el propietario puede paralizar la subasta,
depositando el principal debido, más intereses devengados,
más gastos.
Transcurridos 20 días y con 15 de antelación a la fecha
prevista para la subasta se anunciará la misma en uno de los
diarios de mayor circulación de la localidad y en el DOGC
En el caso de que en la subasta no se presente ninguna
postura, se celebrará una segunda subasta, en el término que
va entre los 3 y los 15 días siguientes al de la celebración de
la primera
GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO
A FAVOR DEL CONTRATISTA

DERECHO DE RETENCIÓN

FACULTAD DEL COMITENTE (art. 569-11.2 Cc cat.)


El comitente puede en todo momento obligar al retenedor a
sustituir el derecho de retención por una garantía real o
fianza solidaria suficiente de una entidad de crédito
Suficiente = cosa o importe del valor de la deuda más un
25% para intereses y gastos
SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN
DEL CONTRATO


SUBCONTRATACIÓN. Contrato en virtud del
cual el contratista, con la previa autorización
del promotor, conviene con un tercero en que
éste realice la ejecución de determinadas
partes o instalaciones (amparada en el art.
1596 CC y Ley 32/2006, de 18 de octubre)
Facultad del constructor, salvo que se
estipule otra cosa
SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN
DEL CONTRATO

Ejemplo de regulación: CONTRATO DE
OBRA PÚBLICA (art. 210 de la Ley
30/2007y art. 115 y ss de la RD Legislativo
2/2000)



Comunicación a la Administración
Que las prestaciones subcontratadas no excedan
del 60% o las previstas en el pliego de
condiciones
Que el pago del precio con subcontratistas y
suministradores no sea perjudicial para la
administración (art. 211 de la Ley 30/2007)
SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN
DEL CONTRATO


Cesión del Contrato: Contrato por el cual el
contratista transfiere totalmente su posición
contractual a un tercero, saliendo de la
relación con el comitente
Ejemplo de regulación: Obra pública (art.
209 de la Ley 30/2007)




Que la autorice el órgano de contratación
Que se haya ejecutado más del 20% de la obra
Capacidad y solvencia de cesionario
Que se formalice la cesión en escritura pública
ACCIÓN DIRECTA DE LOS
TRABAJADORES Y
SUMINISTRADORES


Arts. 1597. Los que ponen su trabajo y
materiales en una obra ajustada
alzadamente tiene acción directa contra el
dueño de la misma hasta la cantidad que
éste adeude al contratista cuando se hace la
reclamación
STS de 10 de marzo de 1997 (también
subcontratistas)
ACCIÓN DIRECTA DE LOS
TRABAJADORES Y
SUMINISTRADORES

Caracteres de la acción directa:




Judicial o extrajudicialmente
Con carácter previo, simultáneo o posterior a la
reclamación del dueño
Inoponibilidad de excepciones que pudiera tener
con el contratista
El reclamante debe probar la realidad de su
crédito
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EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA