UNIVERSIDAD DE BELGRANO
Facultad de Arquitectura y Urbanismo
HABILITACIÓN PROFESIONAL I B
Dirección, Organización y Conducción
de Obra
Arq. Fernando Verdaguer
Funciones, roles y relaciones contractuales
Las funciones que participan en la construcción de una obra
son siempre las mismas: en ocasiones pueden concentrarse
o superponerse pero más frecuentemente tienden a
fragmentarse y a recaer en distintos agentes.
Los tres roles clásicos:
1) comitente o propietario,
2) profesional proyectista y director de obra y
3) empresa constructora, a medida que las obras
crecen en envergadura y complejidad tienden a
subdividirse y fragmentarse, al mismo tiempo que
van apareciendo nuevos roles.
Responsabilidades
La actividad del arquitecto como proyectista y director
de obra afecta no sólo a los intereses de su comitente
sino también la seguridad, la calidad de vida y los
bienes de los futuros usuarios del edificio, de los
vecinos linderos y de la comunidad en general.
Son varios los organismos que de una u otra forma
reglamentan el ejercicio profesional requiriendo el
cumplimiento de normas y procedimientos y ejerciendo
controles sobre la actividad del arquitecto y sobre su
resultado final: la obra.
Construcción de la Obra
La construcción de una obra, cualquiera sea su envergadura o
complejidad, requiere la intervención de un agente, el constructor,
que la materialice ejerciendo la conducción de los trabajos y
asumiendo las responsabilidades técnicas, civiles y penales por la
construcción de toda la obra.
Cuando el comitente que encarga la obra requiere un control de los
trabajos para que la obra se ajuste fielmente a la documentación de
proyecto, encomienda a un profesional tales controles y éste asume
el rol de Director de Obra.
El constructor será responsable por la ejecución de la obra y por lo
tanto de su conducción para materializar el proyecto que forma
parte de su contrato. El DO será responsable del control de dichos
trabajos con el objeto de evitar desviaciones de la documentación
de proyecto.
Dirección de la Obra: Tareas Técnicas
Las tareas de la DO se han dividido en dos grupos: tareas
técnicas y tareas para la gestión de los contratos de
construcción, con el objeto de: a) facilitar el ordenamiento y
la exposición de los temas y b) facilitar la separación y
asignación de tareas en el caso de obras con actuación
simultánea de una DO y una Gerencia de Construcciones.
“Se entiende por Dirección de Obra, la función que el
profesional desempeña controlando la fiel interpretación de
los planos y de la documentación técnica que forma parte del
proyecto, y la revisión y extensión de los certificados
correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el
ajuste final de los mismos” (Art. 47 del Arancel)
Roles en la Obra
En toda obra participan distintos agentes con roles que
deben estar claramente diferenciados.
A los cuatro indispensables:
 Propietario,
 Proyectista,
 Director de obra y
 Constructor,
se pueden sumar otros roles y actividades que no siempre
están claramente definidos o son correctamente
interpretados y que, junto con los mencionados, se definen
a continuación.
Definiciones
(1)
Cliente: persona o entidad que solicita al arquitecto un
servicio profesional.
Comitente: persona física o jurídica, pública o privada, que
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y
financia, con recursos propios o ajenos, las obras de
construcción para sí o para
su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo
cualquier título, y ostenta la titularidad de un derecho que le
faculta a construir sobre el terreno.
Contratista: es el agente que asume contractualmente ante
el comitente el compromiso de ejecutar con medios
humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de
las mismas con sujeción al
proyecto y a los términos del contrato de construcción,
mediante el pago de un precio pactado.
Definiciones
(2)
Contratista Principal: es el contratista que en obras por contratos
separados, tiene a su cargo parte de los trabajos a ejecutar en la
obra, usualmente las obras generales, vigilancia y ayuda de
gremios. El documento “Contrato de construcción por ajuste
alzado con Contratista Principal” establece asimismo que el
Contratista Principal adquiere la condición de constructor y
asume las responsabilidades por el proceso de construcción de la
totalidad de la obra.
Contratista Unico o Empresa Constructora: es el contratista que
tiene a su cargo la totalidad de los trabajos a ejecutar en la obra y
asume la totalidad de las responsabilidades consiguientes.
Contratista Complementario: es el contratista que, en obras por
contratos separados, tiene a su cargo parte de los trabajos a
ejecutar en la obra y recibe prestaciones de ayuda de gremios
por parte del Contratista Principal.
Definiciones
(3)
Dirección de Obra - Definición del art. 47 del Arancel: se
entiende por dirección de obra la función que el profesional
desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de
la documentación técnica que forma parte del proyecto, y la
revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos
de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.
Dirección de Obra - Doctrina del CPAU
Dirección de Obra - Definición según los pliegos de condiciones
de contratación del CPAU: la DO es
la encargada de supervisar y controlar periódicamente la
ejecución de los trabajos, verificar su correspondencia
con la documentación contractual y el cumplimiento de las
obligaciones del Contratista.
Definiciones
(4)
Ejecutor de Obra: en obras a realizar por
administración o por contratos separados, en las que
ningún contratista asume las responsabilidades como
constructor, el comitente asuma el rol de empresario
constructor y debe encomendar las obligaciones y
responsabilidades técnicas de la construcción a un
profesional habilitado, quien actuará como ejecutor
de obra.
Empresa constructora: Contratista Único.
Gerente de Construcciones: profesional que brinda
servicios de Gerencia de Construcciones.
Definiciones
(5)
Gerente de Proyecto(*): profesional que brinda servicios que
pueden extenderse desde las evaluaciones preliminares hasta la
terminación de la obra. Los servicios pueden incluir: asesoramiento
para la elección del terreno, redacción del programa de
necesidades, estudios de marketing, asesoramiento para la elección
del proyectista y de los especialistas para la ejecución del proyecto,
estudios inmobiliarios, de marketing y de mercado, programación
de costos e inversiones, administración de recursos económicofinancieros, asesoramiento legal, etc. A estos servicios se pueden
añadir la ejecución del proyecto de la obra, la actuación como
Dirección de Obra y/o como Gerencia de Construcciones.
* Proyecto es utilizado en su significado más amplio, que abarca al
proyecto arquitectónico y se extiende a todo el emprendimiento.
Definiciones
(6)
Inspección o Inspectores de Obra: profesional o técnico, o varios de
ellos, destacados por el comitente en la obra para desempeñar
ciertas tareas específicas como controles de materiales, de
personal, medición de trabajos, seguimiento del plan de trabajo,
etc. La inspección no puede dar órdenes en la obra. La DO no es
responsable por los errores u omisiones de la Inspección.
Jefe de Obra de la Dirección de Obra: es un representante de la DO
con atribuciones extendidas, de acuerdo con lo dispuesto en la
orden de servicio mediante la cual la DO comunica su designación.
La DO es la única responsable por los errores u omisiones en que
pueda incurrir su Jefe de Obra.
Proveedor: persona o empresa que suministra materiales o
equipos.
Definiciones
(7)
Proyectista: profesional o profesionales autores de la
documentación de proyecto utilizada para la contratación y
ejecución de la obra.
Representantes de la DO: son auxiliares de la DO designados por
ésta para actuar en su nombre y a su cargo. La DO es la única
responsable por los errores u omisiones en que pueden incurrir sus
representantes.
Representante Técnico: es el profesional que asume la
responsabilidad que implica una construcción, una instalación o la
provisión de equipos y/o materiales para construcciones. Sus
funciones son: preparar los planes de trabajo; supervisar
asiduamente la marcha de los mismos; responsabilizarse por los
planos, cálculos, planillas, etc., de estructuras, instalaciones, etc.;
preparar toda la documentación técnica necesaria.
Definiciones
(8)
Sobrestante: es un colaborador de la DO con atribuciones limitadas
y sus tareas se limitan usualmente a controles de rutina, control de
ingresos y egresos de materiales, controles de personal,
mediciones, etc. Su retribución es un gasto especial que de acuerdo
con el art. 60 del Arancel debe pagar el comitente en forma
adicional a los honorarios de la DO. La DO es la única responsable
por los errores u omisiones en que puedan incurrir los sobrestantes.
Subcontratista: es la persona o empresa a quien el Contratista
encomienda la ejecución de parte de los trabajos contratados. Los
derechos, obligaciones y responsabilidades que surjan de contratos,
órdenes de compra u otros instrumentos entre el Contratista y sus
subcontratistas no alteran en modo alguno el vínculo jurídico
establecido entre el Comitente y el Contratista.
Aspectos Éticos
(1)
El arquitecto debe ajustar su actividad a las disposiciones del
Código de Ética. Se extractan a continuación las disposiciones más
relevantes del Código de Ética relacionadas con la actividad del
arquitecto como DO.
No ejecutar actos reñidos con la buena técnica, aún cuando pudiere
ser en cumplimiento de órdenes de autoridades, mandantes o
comitentes (2.1.1.2).
Oponerse como profesional y en carácter de consejero del cliente,
comitente o mandante, a las incorrecciones de éste en cuanto
atañe a las tareas profesionales que aquel tenga a su cargo,
renunciando a la continuación de ellas si no puede impedir que se
lleven a cabo (2.1.1.10).
No aceptar en su propio beneficio, comisiones, descuentos,
bonificaciones y demás análogas, ofrecidas por proveedores de
materiales, artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras
personas directamente interesadas en la ejecución de los trabajos
que el profesional proyecte o dirija (2.3.1.2).
Aspectos Éticos
(2)

No asumir en una misma obra las funciones de director al
mismo tiempo que las de contratista total o parcial (2.3.1.3).

Advertir al cliente los errores en que éste pudiera incurrir
relacionados con los trabajos que el profesional proyecte,
dirija o conduzca, como así también subsanar los que él
mismo pudiera haber cometido y responder civilmente por
daños y perjuicios conforme la legislación vigente (2.3.1.5).

Dedicar toda su aptitud y atender con la mayor diligencia y
probidad los asuntos de su cliente (2.3.1.7).

El profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre
su cliente y terceras personas es ante todo asesor y guardián
de los intereses de su cliente, pero estas funciones no
significan que le es lícito actuar con parcialidad en perjuicio
de terceros (2.5.1).
Aspectos Formales
(1)
Siempre resulta conveniente que el arquitecto efectúe sus
comunicaciones al comitente por escrito y que intente que
éste formule sus pedidos de igual manera.
También se recomienda:
a) la redacción y archivo de minutas con información
escueta de las reuniones mantenidas, incluyendo
fecha, puntos tratados, puntos acordados, etc., y
remitir copias al comitente,
b) remitir informes periódicos sobre la marcha de los
trabajos junto con fotografías de su avance y copia de
las órdenes de servicio.
Aspectos Formales
(2)
El comitente a su vez, debe cumplir las obligaciones dispuestas en el
contrato con el arquitecto y las que surgen de sus contratos con los
contratistas.
Se extractan a continuación las que figuran en los modelos de
contratos editados por el Consejo:
 no solicitar ni ordenar tareas sin la intervención del arquitecto,
por lo que todo pedido al personal de su estudio o de la obra,
así como a contratistas, capataces o proveedores, debe ser dado
únicamente por intermedio del arquitecto.
 no efectuar pagos a contratistas ni proveedores sin la debida
certificación de la DO.
 no producir ni permitir modificaciones, agregados o supresiones
a la obra durante su ejecución o antes de la obtención de las
aprobaciones o certificados finales de la misma, sin la previa
autorización de la DO.
Dirección de la Obra: Tareas Técnicas
Doctrina del CPAU: el servicio profesional de dirección de obra tiene
por objeto:
 que la obra se construya en concordancia con los planos y
especificaciones de la documentación contractual.
 que la obra se construya de acuerdo con los precios, plazos y
restantes disposiciones contractuales.
 asesorar a los contratistas a efectos de aclarar y/o
complementar la documentación contractual.
 asesorar al comitente en el caso de introducción de
modificaciones del contrato.
 asesorar al comitente a los efectos de las recepciones
provisoria y definitiva de obra.
Tareas técnicas
(1)
 Controlar la actividad de los contratistas con respecto a:
 la concordancia entre los trabajos en ejecución y los que figuran
en la documentación contractual.
 la medición de los trabajos previo a su liquidación.
 las pruebas y ensayos requeridos por la documentación
contractual; evaluación de sus resultados.
 la puesta en marcha de las instalaciones.
 Aprobar la concordancia con la documentación contractual de:
 los planos de detalle y de taller confeccionados por los
contratistas.
 los materiales propuestos por los contratistas, especificados
bajo la condición “similar o equivalente”.
 las muestras y tramos de muestras de componentes o partes de
la obra.
Tareas técnicas
(2)
 Confeccionar y entregar a los contratistas:
 aclaraciones gráficas o escritas que a criterio de la DO sean
necesarias para la interpretación complementación de la
documentación contractual.
 listados con fallas o defectos detectados en inspecciones de rutina.
 listados con fallas o defectos detectados en la inspección previa a la
recepción provisoria.
 listados con fallas o defectos detectados en inspecciones
efectuadas durante el lapso de garantía.
 Emitir órdenes de servicio para:
 aclarar y/o complementar aspectos de la documentación
contractual.
 demoler y reejecutar trabajos que exhiban diferencias con la
documentación contractual.
 reparar o demoler y reejecutar trabajos con fallas o defectos
aparentes.
 instrumentar toda otra acción de la Dirección de Obra.
Tareas técnicas
(3)
 Advertir al contratista en caso de observar fallas o incumplimientos
en materias que son de su exclusiva responsabilidad, como por
ejemplo:
 replanteos.
 existencia de fallas o defectos aparentes en muros linderos.
 adopción y mantenimiento de medidas de seguridad e higiene
del trabajo, protecciones y defensas.
 procedimientos y técnicas constructivas.
 construcciones provisorias de obrador, cerco y cartel de obra.
 ubicación o guarda de materiales acopiados en obra.
 limpieza en obra y obrador.
 vigilancia.
Higiene y seguridad en obra
En toda obra es obligatoria la participación de un profesional
responsable en higiene y seguridad. En los pliegos de condiciones de
los contratos de construcción editados por el Consejo para obras a
construir por un Contratista Único o por un Contratista Principal,
ellos son responsables de la contratación de este profesional. Nada
obsta para que este servicio profesional sea contratado directamente
por el propietario, tendencia que se manifiesta en obras de cierta
envergadura.
El profesional confecciona y suscribe un programa único de seguridad
que también debe ser suscripto por el Director de Obra y un
profesional de la ART. Posteriormente pueden concurrir a la obra
profesionales inspectores de la ART, de la Unión Obrera de la
Construcción y de la dependencia “Relaciones Laborales” del GCBA.
Las precauciones de higiene y seguridad a adoptar están dispuestas
en los reglamentos técnicos, códigos de construcción, ordenanzas y
demás instrumentos oficiales, como las leyes 19.587 de Higiene y
Seguridad en el Trabajo y 24.557 sobre Riesgos del Trabajo, sus
decretos reglamentarios y resoluciones concordantes.
Control de materiales
La DO o sus representantes deben ejercer controles adecuados sobre
los materiales que intervienen en la ejecución de los trabajos, ya
sean provistos por el contratista o suministrados por el comitente.
Los controles pueden pertenecer a algunos de los tipos que se
comentan a continuación:
 Control de correspondencia entre el material suministrado y el
material especificado
 Control de la cantidad de materiales que ingresan a obra
 Control de la cantidad de materiales que intervienen en la
ejecución de los trabajos
 Control de rendimientos
Control de mano de obra
La conducción y control del personal es de competencia exclusiva del
contratista. No obstante la DO o sus representantes en ciertos casos
deben controlar la calidad y cantidad del personal.
La DO debe exigir a los contratistas la ocupación de personal
competente en sus respectivas especialidades y, ejerciendo la
facultad otorgada por los pliegos de condiciones, debe ordenar el
retiro de obra de cualquier operario que a su juicio fuere
incompetente, negligente, trabaje insatisfactoriamente o resulte
indisciplinado.
Control de los trabajos
A los efectos de controlar los trabajos ejecutados, la DO o sus
representantes deben:
 comprobar la concordancia entre los trabajos ejecutados y los
proyectados. La DO no es responsable por incumplimientos del
contratista en la ejecución de los trabajos. Si el trabajo presenta
fallas o defectos aparentes, ya sea por deficiencias del material o de
la mano de obra empleados, la DO tiene la obligación y la autoridad
para rechazarlo, ordenar su demolición y su nueva ejecución, sin
que esto implique derecho del contratista a reclamo alguno. La DO
tiene asimismo la facultad para ordenar la corrección de trabajos
que a su exclusivo criterio puedan ser corregidos sin ser demolidos.
 ejercer controles periódicos sobre la cantidad de los trabajos
ejecutados en el caso de contratos por ajuste alzado o unidad de
medida. Estos controles, generalmente mensuales, son la base para
las liquidaciones del contratista y para la emisión de los certificados
por la DO.
Planos conforme a obra
Es conveniente que el comitente cuente con las aprobaciones,
certificados y/o permisos finales que otorgan las distintas
dependencias municipales y las empresas prestatarias de servicios
con jurisdicción sobre la obra. También es conveniente que el
comitente cuente con planos conforme a obra del edificio y de sus
instalaciones.
Los contratistas que ejecutan sus trabajos son los más indicados para
la confección de estas documentaciones y para efectuar las
tramitaciones y aprobaciones que sean necesarias. Para instrumentar
estos procedimientos, los pliegos de condiciones deben incluir
disposiciones con las obligaciones de cada contratista con respecto a
estas documentaciones
Gestión del Contrato de Construcción
(1)
Asesorar al comitente
 para la aprobación de garantías y seguros.
 para la aprobación de modificaciones, adicionales y economías.
 para el otorgamiento de prórrogas a los plazos contractuales del
contratista.
 para la aplicación de sanciones al contratista.
 para aclarar sus consultas y proporcionarle informes periódicos.
Intervenir
 para el registro del contratista como “Constructor” en el
expediente municipal.
 en las actas de iniciación de los trabajos y de replanteo.
 en las actas de recepción provisoria y definitiva.
Revisar las liquidaciones del contratista, incluyendo la liquidación
final.
Gestión del Contrato de Construcción
(2)
Emitir
 órdenes de servicio y responder las notas de pedido del
contratista.
 los certificados de obra, incluyendo el certificado final.
Efectuar el seguimiento y control de las obligaciones del contratista
con respecto a:
 el plan de avance de los trabajos.
 los montos certificados en relación con los previstos en el plan
de certificación.
 las tramitaciones y aprobaciones “finales” a su cargo.
 la entrega al comitente de planos conforme a obra, manuales,
folletos y garantías a su cargo.
Plan de Trabajos e Inversión
Diagrama cronológico indicativo de la consecución lógica de las
distintas tareas de una obra
Indica el momento del comienzo y el término de cada trabajo
Gantt o Diagrama de barras
Lista de Trabajos: lo más ordenada y discriminada posible
Tiempo de ejecución: se deberá elegir la unidad de tiempo (mes,
semana o día)
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