EXPERIENCIA EN LA EVALUACION
ECONOMICA-FINANCIERA EN LA
ACTIVIDAD HOTELERA
Conferencia del Dr. Alfredo Ascanio
Presentada ante la
Universidad Autónoma
del Estado de México
Toluca, Octubre 2003
Temas a tratar
1. El Proyecto como sistema
2. Hoteles y parámetros estables
3. Presupuesto de inversión
4. La depreciación y el valor salvado
5. El mercado
6. Los costos y gastos
7. El flujo de caja
8. Criterios para evaluar: VAN y TIR
9. Análisis de sensibilidad e inflación
10.Competitividad y sinergia
1. El Proyecto como sistema

Una red interconectada

Presupuestos en cadena

Sinergia
PARA MAS INFO...
Gráficos con ejemplos de red interconectada y presupuestos
en cadena
2. Hoteles y parámetros estables
• Parámetros de inversión
• Parámetros de ingresos (60%, 30%, 10%)
• Parámetros de costos y gastos (35%)
• Parámetros para la evaluación
Ejemplo:
Inversión por habitación US $ en Hotelería:
– Superior: 100 mil a 200 mil US$
– Media: 50 mil a 100 mil US$
– Inferior: 20 mil a 50 mil US$
3. Presupuesto de inversión:
los aportes
Relación equilibrada

Patrimonio (40%)

Créditos (60%)
4. La depreciación y el valor
salvado
• Depreciación lineal o acelerada
• Depreciación y valor salvado
• Valor presente a perpetuidad del
último valor del flujo de caja
Donde:
Ef / 1 * 1 + i / i – tmc
Ef = es el efectivo al final
i = la tasa de descuento
tmc =tasa media crecimiento
5. El mercado
Un ejemplo de estimaciones preliminares
120 habitaciones x 65% x 365 noches = 28.470 hab-nochesaño
28.470 x US$ 40 = 1.138.800
28.470 x 2 = 56.940
56.940 visitantes / 3 noches = 18.980 visitantes -año
Además : una muestra representativa de tarjetas hoteleras,
aplicando la fórmula del tamaño de muestra de población finita,
donde N= 18.980 turistas – año; p=70%; q=30%, con 95,5% de
nivel de confianza (2 sigmas) y margen de error del 4%.
Entonces;
n= 4 x 70 x 30 x 18.980 / 16 (18.979) + 4 x 70 x 30
n= 510 tarjetas (tomadas al azar)
6. Los costos y gastos :
fijos y variables

Fijos : suponen contratación sin relación a las

Variable : proporcional o semiproporcional a las
ventas (experiencia: 38% de costos totales)
ventas (experiencia 38% de ventas)
Ejemplo:
Pe = CF / 1- CV / V
Pe = 227 / 1 –366 / 1.051
Pe = 227 / 1-0,379*
Pe = 227 / 0,621*= 366
Pe = 366 / 1.051 = 35%
* Márgen de contribución
7. El flujo de caja
• Inversiones (salida de caja)
• Utilidad neta después de ISR + Depreciación
– pago principal al Banco (entradas en efectivo
a valores constantes)
– Descuento con la tasa de oportunidad del
mercado de capitales a valor constante
Unidad de mérito : VAN ó TIR
Si se aplican inflaciones individuales (valores corrientes), hay que deflactar las series
antes de descontar o aplicar una tasa de descuento ajustada 0,35 + 0,30 + (0,35x
0,30) =0,65 + 0,105 = 0,755= 76% o sea : (1,35 x 1,30 )-1= 76%
8. Criterios para evaluar:
VAN y TIR
Criterio: valor temporal del dinero. Unidades de mérito : valor
actualizado neto o valor presente neto (VAN) y la tasa
interna de retorno (TIR).
VAN = descontar o trasladar al presente (al año cero) todos los
flujos netos futuros del proyecto,a una tasa de descuento igual a la
Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o costo de
oportunidad del dinero. La sumatoria de los flujos netos a valor
presente debe ser mayor que la inversión en el año cero (Un VAN
positivo).
TIR por definición es igual al VAN = 0 y debe ser mayor que la TMAR.
La TIR se obtiene por interpolación entre una TIR para un VAN
positivo y un VAN negativo , o sea:
TIR = 6% + (7% - 6%) * 45.600 / 45.600+130.350
TIR = 6% + 45.600 / 175.595
TIR = 6 + 0,26 = 6,26%
9. Análisis de sensibilidad y el
asunto de la inflación

Riesgos e incertidumbre

Sensibilidad al mercado y a la tarifa

Al contexto político-social

Turbulencia económica (tipo de cambio)

Densidades utilizadas

Riesgo país: eleva el TMAR
10. La competitividad
y la sinergia
 En un mercado oligopólico cuidado con las decisiones del
líder.
 La calidad de los servicios (calidad- precio). Valor agregado
(intangibles).
 Gestión de lealtad : inversionistas, personal de contactos y
clientela.
 La clientela juzga a los hoteles en base a la habilidad para
satisfacer sus expectativas. Creación de valores para la
clientela o las personas que llegan por su recomendación.
 La calidad del personal de contacto, el diseño del hotel y sus
amenidades, estrategia de diferenciación en relación a la
competencia, el mantenimiento de la propiedad física.
 Turismo de multidestinos, coordinación y estrategias conjuntas,
Integración vertical.
REFLEXIONES
1.
El Proyecto Físico que se ha propuesto con sus
servicios incorporados y para un entorno
turístico determinado : ¿es económicamente y
financieramente factible?
2.
El proyecto:¿ es una buena alternativa de
inversión en relación a la Tasa Mínima Atractiva
de Rendimiento (TMAR) tomando en cuenta el
riesgo país?
REFLEXIONES
3.
¿Se han armonizado los diferentes puntos de vista
del equipo disciplinario y el sistema produce
un adecuado VAN o una adecuada TIR?
4.
Se han tomado en consideración las
recomendaciones de expertos hoteleros y de
las mejores prácticas de la hotelería a los fines
de diferenciar el producto con sus servicios y
lograr sinergias para competir?
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