Instituto de Administración
Tributaria y Aduanera - IATA
IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
ASPECTO
OBJETIVO
Política Fiscal - Justificación
Aparte de la operación construcción ha sido
necesario regular la figura de la primera venta
del inmueble por el constructor para evitar
maniobras de evasión tributaria por parte de los
contribuyentes.
Si solamente se incluyera como operación gravada
a los contratos de construcción (así fue
inicialmente), los constructores estarían en la
posibilidad de disfrazar dichas operaciones como
ventas de bienes inmuebles del siguiente modo:
A es propietario de un terreno y lo vende a B.
Política Fiscal - Justificación
B construye una casa y la vende a A. En el
fondo lo único que ha habido entre A y B es
un contrato de construcción.
En la forma, B habría realizado una operación
de venta y no de construcción; de tal forma
que esta operación de venta no se
encontraría sometida al IVA.
Aspectos Objetivos
• 1) Venta
– Todo acto que implica una transferencia de
propiedad
• 2) Primera venta
• 3) Inmueble
– Preferible es referirse a la figura predio
– La primera venta de un terreno no está
gravada con el IGV
ASPECTO OBJETIVO
El hecho imponible: LA VENTA
Según el artículo 3º literal a) numeral 1 de
la Ley del IGV se define VENTA a todo
aquel acto por el que se transfieren bienes
título oneroso, independientemente de la
designación que se le dé a los contratos o
negociaciones
que
originen
esa
transferencia y de las condiciones pactadas
por las partes.
ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA
Según el artículo 2º numeral 1 literal d)
del RLIGV se establece que se considera
como operación afecta al pago del IGV, la
primera venta de los inmuebles ubicados
en el territorio nacional que realicen los
constructores de los mismos.
ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA
Se incluye en este supuesto la ampliación,

remodelación y restauración del inmueble por el
valor de los mismos.
También se considera primera venta la que se

efectúe con posterioridad a la reorganización o
traspaso de empresas.
ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA

Se considera primera venta la realizada con
posterioridad
a
la
resolución,
rescisión,
nulidad o anulación de la venta gravada.

No constituye primera venta
para efectos
del IGV, la transferencia de las
entre copropietarios constructores.
alícuotas
ASPECTO OBJETIVO
INMUEBLE
Es un término muy genérico debemos
entenderlo como predio.
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
Para el Derecho, el sólo contrato (acuerdo de
voluntades sobre la cosa y el precio) es capaz de
transferir la propiedad.
La forma de este contrato puede ser verbal o
escrita (documento simple y minuta)
Además
puede
haber
escritura
pública.
e
inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
En la práctica ocurre que la
transferencia de propiedad (hecho
imponible) opera en la fecha de la
firma de la minuta.
VENTA VIVIENDA EN CASCO
1) Denominación
También se llama techado habitable,
vivienda con acabados mínimos, etc.
2) Afectación al IGV
Dicha venta se encuentra afecta al IGV
Terrenos donde se han realizado trabajos
de habilitación urbana
1)
Aspecto previo a la contracción
Los trabajos de habilitación de terrenos forman
parte de la primera etapa de la labor de
construcción.
Estos trabajos de habilitación de terrenos
constituyen la etapa previa a las labores de
construcción.
2) Habilitación urbana
Esta clase de trabajos comprende:
2.1) Instalación de las redes de agua y alcantarillado
2.2) Instalación de las redes primarias y
secundarias de electrificación
2.3) Finalmente, obras de pistas, veredas y
sardineles.
Terrenos donde se han realizado trabajos
de habilitación urbana
3) Aspectos administrativos
El documento que acredita el inicio de una
construcción es la Licencia de Construcción.
No se requiere Licencia de Construcción para
realizar trabajos de habilitación de terrenos.
4) Política fiscal
Si estuviera gravada esta operación se
facilitarían maniobras de evasión, pues el
comprador realizaría la construcción (con VA) y,
al momento de vender cada departamento, estas
operaciones se encontrarían inafectas al IGV.
Terrenos donde se han realizado
trabajos de habilitación urbana
5) Conclusión
5.1) Primera venta del inmueble por el constructor
Por tanto la venta de terrenos -donde lo único que
se ha realizado son trabajos de habilitación
urbana- se encuentra inafecta al IGV bajo la
figura de la primera venta del inmueble por el
constructor
5.2) Construcción
Estos trabajos de habilitación califican como
construcción o servicio, de tal modo que están
afectos al IGV.
Venta de Aires
La venta de aires se encuentra inafecta al IGV.
Informe No 329-2002/SUNAT-K-0000 del 18-11-02
Así pues, con respecto a esta operación, resulta necesario que
para la configuración del supuesto de hecho previsto en la ley, se
trate de bienes inmuebles construidos. Por el contrario, la venta
de inmuebles que no han sido materia de construcción, no se
encontrará dentro del campo de aplicación del IGV.
En ese sentido, si bien el sobresuelo o "aires" constituye un
inmueble, su transferencia no se encuadra dentro del supuesto
de incidencia tributaria señalado en el inciso d) del art. 1 del
TUO de la LIGV, al no ser dicho inmueble producto de una
construcción, sino que constituye una extensión de la propiedad
territorial, un espacio vacío respecto del cual se tiene derecho a
elevar la construcción.
ASPECTO OBJETIVO
LOS BIENES FUTUROS
¿Están gravados con el IGV?
Venta de departamentos en planos
Venta de Bien Futuro
Concepto
Una empresa constructora vende departamentos en
planos (aún no construidos o en proceso de
construcción), recibiendo el íntegro o parte del precio
de venta por anticipado.
La particularidad de este caso es que se trata de
bienes inmuebles, en cuyo caso el art. 949 del CC señala
que con el solo acuerdo de voluntades que genera la
obligación de transferir la propiedad del inmueble ya se
produce -de inmediato- la efectiva transmisión de la
propiedad de dicho inmueble.
Venta de Bien Futuro
Tribunal Fiscal
RTF 256-3-99 del 23-04-99 (Interesado:
inmobiliaria Santa Angela). RTF 1104-2-07. RTF
07045-4-2007 del 20-07-07
Sobre el particular el Tribunal Fiscal señala que
para que opere una efectiva transferencia
(gravada) de bienes inmuebles debe existir –como
requisito previo- la edificación del respectivo
inmueble.
El IGV nace recién en la última etapa de ejecución
de las prestaciones
Venta de Bien Futuro

La Inmobiliaria y La Caja de Pensiones Militar
y
Policial,
celebran
un
contrato
de
compraventa de terreno y construcción a
futuro de un edificio de 10 niveles y 2
sótanos.

La Inmobiliaria recibe un adelanto de $.
9´270,000 dólares.
Venta de Bien Futuro
Los problemas que surgen inmediatamente son:
¿Desde cuándo se entiende que existe el inmueble?
¿Será:
a) con la culminación de los trabajos de construcción,
b) con el acto de entrega de la obra a su propietario,
c) con la conformidad de obra,
d) con la declaratoria de fábrica, o,
e) con la inscripción registral del inmueble?
Venta de Bien Futuro - Sunat
Directiva No 012-99/SUNAT Del 21-08-99
La venta de futuros se encuentra gravada con
IGV en la primera etapa de ejecución de las
prestaciones.
De conformidad con el art. 4.f de la LIGV, la
obligación tributaria nace en la fecha de
percepción del ingreso, por el monto parcial o
total que se perciba.
Venta de Bien Futuro - Sunat
Informe No 104-2007-SUNAT
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra
gravada con el IGV en la fecha de inicio de ejecución del
contrato.
El IGV nace en la fecha de percepción, parcial o total, del
ingreso.
Se sostiene que la legislación no distingue entre las
operaciones de venta con bienes existentes y operaciones
de venta con bienes futuros.
FECHA DE LA CONSTRUCCIÓN
Solo estarán gravados con el IGV
aquellos inmuebles cuya construcción se
hubiera iniciado a partir del 10 de
agosto de 1991. De conformidad con lo
dispuesto por el D.S. Nº 088-96-EF.
ASPECTO
SUBJETIVO
ASPECTO SUBJETIVO
Empresa
LIGV: 9.2
Se hace referencia a la actividad empresarial
Casi empresa
LIGV: 9.2, RIGV: 4.1
1) Construcción del predio para vender
La venta de este predio se encuentra afecta al
IGV
2) Construcción del predio para vivir
La venta de este predio se encuentra inafecta al
IGV
CONSTRUCTOR
1) Vendedor
Es el sujeto que vende predios.
No se trata del sujeto que construye predios.
2) Construcción
El vendedor puede realizar directamente el trabajo de
construcción.
El vendedor contrata a un tercero para que realice el
trabajo de construcción.
ASPECTO SUBJETIVO
CONSTRUCTOR
Según el artículo 3º literal e) de la Ley del
IGV se establece la definición de constructor.
“Cualquier persona que se dedique en forma
habitual a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ella o que hayan sido construidos
total o parcialmente por un tercero para ella”.
¿Cuándo el inmueble ha sido construido
parcialmente por un tercero?
Cuando éste construya alguna parte
del inmueble y/o asuma cualquiera
de
los
componentes
del
agregado de la construcción.
valor
ASPECTO SUBJETIVO
EMPRESA
Según el artículo 9º de la Ley del IGV se
establece que son sujetos del impuesto las
PPNN, las PPJJ, las Soc. conyugales que
ejerzan la opción de atribución de rentas,
Suc.
Indivisas,
sociedades
irregulares,
patrimonios fideicometidos en sociedades
titulizadoras, fondos mutuos de inversión en
valores y los fondos que desarrollen actividad
empresarial.
ASPECTO SUBJETIVO
CASI EMPRESA
Según la Ley del IGV en su artículo 9.2 se
establece que todas aquellas personas
que no realicen actividad empresarial,
serán consideradas sujetos del Impuesto
cuando realicen de manera habitual las
operaciones comprendidas dentro del
ámbito de aplicación del IGV.
ASPECTO SUBJETIVO
CASI EMPRESA
La HABITUALIDAD se calificará en base a
la naturaleza, características, monto,
frecuencia, volumen y/o periodicidad de las
operaciones conforme lo determine el
Reglamento. Se considera habitualidad la
reventa. Ello se refleja en un proceso de
fiscalización.
CRITERIOS PARA CALIFICAR LA
HABITUALIDAD
 NATURALEZA.
 CARACTERÍSTICAS.
 MONTO.
 FRECUENCIA.
 VOLUMEN.
 PERIODICIDAD.
JURISPRUDENCIA
HABITUALIDAD
RTF Nº 8356-5-2001 (05.10.2001)
“…Que tratándose de un sujeto que realiza actividad
empresarial vinculada a la ejecución de contratos de
construcción no le es de aplicación el requisito de
habitualidad previsto en el Artículo 9º de la LIGV,
pues éste es aplicable únicamente para el caso de
personas que no desarrollen actividad empresarial.[…]
[…] en tal sentido, al realizar la recurrente actividad
empresarial, toda operación que realice y que se
encuentre contemplada dentro de los supuestos del
Artículo 1º LIGV estará gravada con el IGV
corresponda o no al giro del negocio.”
ASPECTO SUBJETIVO
CONSTRUIR PARA VIVIR
Solo existirá HABITUALIDAD en la medida
que el enajenante realice la venta de, por lo
menos, dos (02) inmuebles dentro de un
período de doce (12) meses, debiéndose
aplicar a partir de la segunda transferencia
del inmueble. De realizarse en un solo
contrato la venta de dos o más inmuebles, se
entenderá que la primera transferencia es la
del inmueble de menor valor.
ASPECTO SUBJETIVO
PRIMERA VENTA
12 meses atrás si hubo una venta
Venta realizada en
Lima de un inmueble
(06.01.2009)
Operación
afecta al pago
del IGV
Venta realizada en
Arequipa de un inmueble
(08.04.2009)
ASPECTO SUBJETIVO
PRIMERA VENTA
12 meses atrás no hubo una venta
Venta realizada en
Ica de un inmueble
(06.01.2008)
Operación
no gravada
con el
IGV
Venta realizada en
Lima de un inmueble
(08.06.2009)
ASPECTO SUBJETIVO
CONSTRUIR PARA VENDER
Siempre se considerará como una
operación gravada con el IGV, la
transferencia de inmuebles que
hubieran sido mandados a edificar o
edificados, total o parcialmente,
para efecto de su enajenación.
CUANDO SE GRAVA LA VENTA
REALIZADA POR UNA EMPRESA
EMPRESA
Construidos por la empresa
Antes de agosto 1991
NO
Construidos por la empresa
Después de agosto 1991
SI
Mandados a construir antes
De abril de 1996
NO
Mandados a construir
Después de abril de 1996
SI
HABITUALIDAD
Cuando el enajenante realice la venta de, por lo
menos, dos inmuebles dentro de un período de 12
meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda
transferencia del inmueble.
¿Qué ocurre si en un solo contrato se efectúa la
venta de dos o más inmuebles?
Advertencia:
Siempre estará gravada con el IGV, la
transferencia de inmuebles que hubieran sido
mandados a edificar o edificados total o
parcialmente, para su enajenación.
ASPECTO
ESPACIAL
ASPECTO ESPACIAL
LUGAR DE LA OPERACIÓN
(Criterio físico)
Solo en la medida que la venta sea
realizada en el Perú habrá
afectación al IGV.
Revisar el literal d) del numeral 1
del artículo 2º del Reglamento de la
Ley del IGV.
ASPECTO
TEMPORAL
ASPECTO TEMPORAL
FECHA DE LA OPERACIÓN
La obligación tributaria nace en la fecha de
percepción del ingreso, por el monto que se
perciba, sea total o parcial.
Ley del IGV: Artículo 4º literal f)
¿Cuándo nace la obligación tributaria?
En la fecha de percepción del ingreso, por
el monto que se perciba, sea parcial o total.
Ejemplo:
 Se entrega en calidad de adelanto la
suma de S/. 25,000 Nuevos Soles.
FECHA EN LA QUE SE PERCIBE UN
INGRESO O RETRIBUCIÓN
La fecha de pago.
 Puesta a disposición de la contraprestación
pactada.
 Fecha en la que se haga efectivo un
documento de crédito.

LO QUE OCURRA PRIMERO
LAS ARRAS
El contrato de arras es un documento privado
por el cual el comprador se obliga a pagar al
vendedor una cantidad como señal de compra
del inmueble bajo unas condiciones pactadas,
y el vendedor se compromete a vender el
inmueble en esas condiciones.
 Arras de retractación.
 Arras de confirmación.
LAS ARRAS
La norma tributaria ha determinado que en
el caso de las arras de retractación, la
obligación tributaria nace cuando éstas
superen el quince por ciento (15%) del valor
total de la construcción.
En el caso de las arras de confirmación, la
obligación tributaria nace por cualquier
monto.
BASE IMPONIBLE
Es el ingreso percibido en la venta de
inmuebles,
con
exclusión
del
correspondiente al valor del terreno.
Se considerará que el valor del terreno
representa el cincuenta por ciento (50%)
del valor de la transferencia del inmueble.
BASE IMPONIBLE
CUANDO NO EXISTE COMPROBANTE DE
PAGO
De no existir comprobante de pago que exprese
su importe, se presumirá, salvo prueba en
contrario, que la base imponible es igual al valor
de mercado del contrato de construcción.
Aplicable también en el caso de la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor del mismo.
BASE IMPONIBLE
CUANDO NO ESTÉ DETERMINADO EL PRECIO:
La base imponible imponible será fijada de oficio por la
SUNAT, tomando como referencia el valor de mercado.
A falta de éste valor, se considerarán los antecedentes
que obren en poder de la SUNAT. Se utilizan
promedios, porcentajes, actividades de un mismo
género, ramo, etc.
Aplicable también en el caso de la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor del mismo.
LA VENTA DE INMUEBLES DESTINADOS A
VIVIENDA CUYO VALOR DE VENTA NO
SUPERE LAS 35 UIT
Estas ventas no se encuentran gravadas con el
IGV toda vez que se encuentran exoneradas,
conforme lo establece el literal b) del Apéndice
I de la LIGV.
Ejemplo: Transferencia de un departamento y
cuyo valor es de 33 UIT. ¿Se incluirá dentro de
dicho concepto al Estacionamiento, al depósito
o a los aires?
GRACIAS …