El registro del agente inmobiliario
Daniel Echaiz Moreno
Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú y
Abogado summa cum laude por la Universidad de Lima. Socio fundador de Echaiz Estudio
Jurídico Empresarial. Presidente de la Comisión Consultiva de Derecho Empresarial del
Ilustre Colegio de Abogados de Lima. Miembro asociado del Instituto Peruano de Derecho
Mercantil. Catedrático de la Universidad de Lima, Universidad Nacional Mayor de San
Marcos, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, Universidad ESAN y Universidad San
Ignacio de Loyola.
www.echaiz.com
www.echaiz.com
Antes y después del 11 de septiembre del 2007
ANTES
No existía
legislación
específica
11 de septiembre
del 2007
Se formaliza la
actividad del
agente
inmobiliario
Se depura el
mercado de
agentes
inmobiliarios
Se publica la Ley Nº 29080: Ley de
creación del Registro del Agente
Inmobiliario
2
DESPUÉS
Se establecen los
alcances de la actividad
del agente inmobiliario
Se promueve la
capacitación del agente
inmobiliario
Se fortalece la imagen
del agente inmobiliario
www.echaiz.com
Introducción
EL 11 de septiembre del
2007 se publicó en el Diario
Oficial El Peruano la Ley N°
29080, mediante la cual se
creó el Registro del Agente
Inmobiliario.
3
www.echaiz.com
La Ley N° 29080
En su artículo 9° prevé la inscripción obligatoria del agente inmobiliario,
en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento.
4
www.echaiz.com
La Ley N° 29080
Según
la
primera
disposición
complementaria, la inscripción será
obligatoria a partir de los tres años de
entrada en vigencia de la Ley.
5
www.echaiz.com
La Ley N° 29080
La disposición final única, establece que la referida norma entra en
vigencia en el plazo de 90 días contados a partir de la fecha de su
publicación.
10-12-2010
6
www.echaiz.com
La actividad inmobiliaria en el perú
Actualmente en el Perú la
actividad
inmobiliaria
se
encuentra
en
pleno
crecimiento, con zonas top en
la ciudad de Lima que van
desde el centro financiero de
San Isidro hasta la zona
comercial de la Victoria.
7
www.echaiz.com
Rol de las entidades bancarias en la actividad inmobiliaria
Las entidades bancarias promocionan los
créditos
hipotecarios,
arguyendo
la
estabilidad económica del País. Al respecto, el
Gerente General del BCP dice que estamos
en un buen momento para tomar créditos
hipotecarios a tasas de interés históricamente
bajas. Su costo promedio actual en el sistema
financiero es de 9% anual y las personas que
pertenecen al estrato C pueden financiar la
adquisición de su vivienda a tasas de 8% y
10% anual.
8
www.echaiz.com
A todo esto le agregamos que un departamento que
es comprado con financiamiento hipotecario,
cuando aún está en planos o en la etapa de preventa del proyecto habitacional, puede costar hasta
15% menos que uno ya terminado y que los créditos
hipotecarios en soles han crecido a una tasa anual
de 47% en el primer trimestre del 2010.
9
www.echaiz.com
Ley N° 29080, Ley del Registro del Agente
Inmobiliario.
Decreto Supremo N° 004-2008-VIVIENDA-VMVU-DNV,
Reglamento de la Ley del Registro del Agente
Inmobiliario.
Decreto Supremo Nº 008-2011-VIVIENDA, Modifica el
Reglamento de la Ley del Registro del Agente
Inmobiliario.
Resolución Directoral Nº 039-2009-VIVIENDA-VMVUDNV, Formulario de Inscripción o Renovación en el
Registro del Agente Inmobiliario.
Resolución Ministerial Nº 330-2009-VIVIENDA,
Instituciones educativas acreditadas para el Curso de
Especialización de Agente Inmobiliario
10
www.echaiz.com
Conceptos fundamentales
Existen cinco conceptos fundamentales
abordados por la legislación de la materia:
 El agente inmobiliario.
 Los bienes inmuebles.
 Las operaciones inmobiliarias de
intermediación.
 La oferta.
 El intermediado.
11
www.echaiz.com
1.- El agente inmobiliario
Es la persona natural o jurídica,
formalmente reconocida por el
Estado, que realiza operaciones
inmobiliarias a cambio de una
contraprestación económica.
12
www.echaiz.com
2.- Los bienes inmuebles
Son aquellos que no pueden moverse o
trasladarse, como un edificio o un terreno.
Sin embargo, aquí rige el concepto legal
ofrecido por el Código Civil, en su artículo
885°.
13
www.echaiz.com
3.- Las operaciones inmobiliarias de intermediación
Están relacionadas con la compraventa
(transferencia perpetua de propiedad),
el
arrendamiento(transferencia
temporal de uso), el fideicomiso
(constitución de patrimonio autónomo
como garantía) o cualquier otro contrato
traslativo de dominio o de uso o
usufructo de bienes inmuebles, así
como la administración (management
inmobiliario), la comercialización, la
asesoría y la consultoría (real estate
consulting).
14
www.echaiz.com
4.- La oferta
Es toda propuesta verbal o escrita,
conocida por el destinatario, que tiene por
finalidad la celebración de un contrato
sobre un bien inmueble.
Tiene que ser conocida por el destinatario,
siguiéndose entonces la teoría de la
cognoscibilidad, a tenor de lo prescrito en
el artículo 1374° del Código Civil.
15
www.echaiz.com
5.- El intermediado
Es la persona natural o jurídica que
onerosamente el servicio del
inmobiliario con el objeto de
operaciones inmobiliarias, es decir,
del cliente del agente inmobiliario.
16
contrata
agente
realizar
se trata
www.echaiz.com
La acreditacion del agente inmobiliario
El Estado acredita al agente inmobiliario del
Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento. De acuerdo al artículo 6.1° del
Reglamento, la inscripción es obligatoria para
todas las personas naturales o jurídicas que
realizan operaciones inmobiliarias dentro del
territorio nacional, a cambio de una
contraprestación económica.
17
www.echaiz.com
Formulario de inscripción
Para la inscripción o la renovación en el
registro de agentes deberá presentarse el
formulario de inscripción y renovación en el
Registro del Agente Inmobiliario (FIR),
marcando la opción que corresponda.
18
www.echaiz.com
19
www.echaiz.com
20
www.echaiz.com
Requisitos de inscripción para una persona natural
 Copia certificada de la constancia del curso
de especialización para agentes inmobiliarios.
 Declaración jurada de encontrarse en pleno
goce y ejercicio de sus derechos civiles.
 Copia certificada de su DNI.
 Copia simple
Contribuyente.
del
Registro
Único
del
 Declaración jurada de domicilio.
 Constancia de no registrar antecedentes
penales.
21
www.echaiz.com
Requisitos de inscripción para una persona jurídica
 Copia literal de la partida registral expedida por
Registros Públicos.
 Vigencia de poder.
 Copia simple
Contribuyente.
del
Registro
Único
del
 Copia certificada del DNI del representante
legal.
 Relación del personal que cuente con la
capacitación especializada.
 Copias certificadas de las constancias de
capacitación del personal presentado.
22
www.echaiz.com
Renovación de la inscripción
Deberán presentarse todos los documentos inicialmente requeridos
puesto que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
requiere la información vigente; en efecto, podría haberse dado de baja al
Registro Único del Contribuyente, haber modificado su domicilio o
registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria, sólo por citar
algunos casos (artículo 10.1 del Reglamento).
23
www.echaiz.com
La actividad estatal reguladora
El Estado asume su rol regulador, procurando la formalización del
corretaje inmobiliario, mediante parámetros mínimos de exigencia para la
realización de actividades comerciales en el ámbito de los bienes raíces
(artículo 5° de la Ley N° 29080).
24
www.echaiz.com
El Estado edifica un completo sistema de
acreditación estatal del agente inmobiliario a través
del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento, que actúa por intermedio de la
Dirección Nacional de Vivienda y del Comité de
Registro. Para ello crea un Registro del Agente
Inmobiliario, establece un libro de registro, aprueba
el Formulario de Inscripción y Renovación,
establece un procedimiento sancionador y celebra
convenios con instituciones educativas acreditadas
que ofrecen el curso de especialización de agentes
inmobiliarios.
25
www.echaiz.com
Deberes del agente inmobiliario
En virtud del artículo 7° de la Ley, son los
siguientes:
 Actuar en los contratos sobre bienes
inmuebles, bajo los principios de la buena fe y la
transparencia.
 Asesorar al intermediado en la evaluación
comercial de los bienes, servicios, derechos, etc.
 Proponer al intermediado información veraz
acerca de los negocios en que interviene.
 Orientar al intermediado acerca de las
consecuencias de los actos que realicen.
26
www.echaiz.com
Derechos del agente inmobiliario
En virtud del artículo 11 del Reglamento de la Ley, son los siguientes:
 Recibir de los propietarios o compradores la comisión pactada que
corresponde, establecida en el contrato de intermediación financiera.
 Suscribir con los propietarios o compradores los contratos de
intermediación inmobiliaria.
 Obtener la inscripción correspondiente ante el Registro de Agentes
Inmobiliarios, siempre y cuando cumplan con los requisitos
respectivos.
Agruparse a través de asociaciones u otro tipo de personas jurídicas
o formas asociativas, con el fin de perfeccionar, fortalecer, difundir la
actividad de Agente Inmobiliario.
 Otros derechos señalados por la Ley.
27
www.echaiz.com
Infracciones cometidas por el agente inmobiliario
En el artículo 8° de la Ley se señalan las
siguientes infracciones:
 Actuar como agente inmobiliario sin contar
con la correspondiente inscripción y /o
renovación.
 Actuar en representación de más de una
parte en una operación inmobiliaria, sin el
consentimiento expreso de todas las partes
contratantes.
 Ofrecer un bien inmueble al mercado para la
realización de una operación inmobiliaria sin el
consentimiento de su propietario.
28
www.echaiz.com
 Retener indebidamente cualquier
documento o cantidad de dinero de las
partes o utilizar con otros fines los fondos
que reciba con carácter administrativo.
 Remitir información falsa o incompleta
de las operaciones inmobiliarias en las
que interviene en calidad de agente
inmobiliario (por ejemplo: ante la Unidad
de Inteligencia Financiera de la
Superintendencia de Banca, Seguros y
Administradoras Privadas de Fondos de
Pensiones).
29
www.echaiz.com
Nota conclusiva
Con la actual normatividad referida al Registro del
Agente Inmobiliario se ha dado un significativo
paso en el escenario del Derecho Inmobiliario en
el Perú. Aunque resta camino por recorrer es
meritorio que el Estado se haya interesado en
formalizar la actuación del agente inmobiliario, la
misma ya se exige desde el viernes 10 de
diciembre del 2010, requiriéndose contar con la
correspondiente acreditación estatal.
30
Muchas gracias por vuestra amable atención
Áreas de práctica profesional:
 Derecho Societario y Corporativo.
 Derecho Contractual.
 Derecho de la Competencia y de la Publicidad.
 Derecho de la Propiedad Industrial e Intelectual.
 Derecho Financiero y Asegurador.
 Derecho Concursal y Reflotamiento Empresarial.
 Derecho Tributario y Planeamiento Fiscal.
 Derecho Inmobiliario y de la Construcción.
 Derecho Laboral y Regímenes Especiales.
 Derecho Penal Económico.
 Derecho Deportivo.
Servicios complementarios:
 Informes jurídico-profesionales.
 Trámites y diligencias legales.
 Asesoría de tesis de pre-grado y post-grado.
 Capacitación en temas empresariales.
 Publicación de libros.
Avenida Rousseau 170, Of. 203
San Borja, Lima 41, Perú
Teléfono: (51-1) 4370626
Web page: www.echaiz.com
E-mail: [email protected]
Descargar

El Agente Inmobiliario - DIPLOMADOS EN DERECHO