DERECHOS REALES
ADMINISTRATIVOS
Basada en texto del autor Jesús González Pérez
Material para uso del curso de Derechos Reales
Facultad de Derecho
Universidad de Costa Rica
Derechos Reales Administrativos
No es posible constituir derechos reales
privados sobre bienes de dominio público;
pero ninguna razón impide la constitución de
unos derechos reales –los administrativossometidos a un régimen especial y que
respeten la afectación del dominio público.
Jesús González Pérez
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Los derechos reales administrativos
son los derechos reales cuyo objeto
son cosas de dominio público.
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Derecho Subjetivo
Elementos
Derecho Real
Bien de Dominio
Público
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Derecho Subjetivo
Poder concreto confiado a un miembro de la
comunidad. Su esencia se manifiesta en el doble
valor de la titularidad:
Poder sobre una situación jurídica: facultad de
disposición
Por ser lícitos sus actos dentro de la esfera
concedida: ámbito de lo lícito
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Derecho Subjetivo
Definición
Facultad de obrar válidamente y de exigir
de
los
demás
el
comportamiento
correspondiente,
reconocida
por
el
ordenamiento a alguien dotado de
personalidad jurídica.
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Derecho Real
Recae sobre cosas
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Derecho Real
Recae
sobre
cosas
concretas
y
determinadas que dan lugar a la acción
real y que los caracteriza desde el punto
de vista interno, la inmediatez del poder
ejercido sobre la cosa.
Derechos Reales Administrativos
Concepto
Sobre un Bien de Dominio Público



Derechos Reales cuyo objeto es siempre un bien
de dominio público.
Son derechos reales administrativos porque los
civiles son incompatibles con el dominio público.
Se está en presencia de derechos reales privados
cuando a favor de las entidades públicas se
reconocen derechos reales sobre bienes de
propiedad privada.
Derechos Reales Administrativos
Naturaleza Jurídica
Son Derechos Reales
Naturaleza Jurídica
Son Administrativos
Derechos Reales Administrativos
Naturaleza Jurídica
Son derechos reales en el tanto
recaen sobre cosas, su eficacia se
despliega
erga
omnes,
hay
inherencia,
poder
directo
e
inmediato.
Derechos Reales Administrativos
Naturaleza Jurídica
Son Administrativos
El hecho de que recaigan sobre un bien de
dominio público implica su sometimiento al
régimen jurídico especial administrativo.
La Administración Pública es titular del dominio.
Derechos Reales Administrativos
Diferencia con Derecho Real Civil
El Derecho Real Administrativo está
disciplinado por un régimen jurídico
especial:
Régimen de Dominio Público
Régimen esencialmente de
Administrativo
Derecho
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Goce
Derecho de Uso
Derechos de Disfrute
Derechos Consumo
Derechos de Adquisición
Derecho de
Tanteo
y retracto
Derecho de
Reversión
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Goce
Implican el aprovechamiento del bien de
dominio público objeto de los mismos.
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Uso
Sobre el dominio público se crea, a favor de un tercero, un
derecho a utilizar la cosa:



Utilización del dominio público sin que exista ocupación (Ej.
Servidumbre Administrativa).
Derecho de uso implica ocupación del dominio público (limita o
excluye la utilización de los demás posibles interesados).
Derecho es de tal naturaleza que viene a constituir casi una
propiedad (Ej. Concesión perpetua en cementerios públicos).
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Disfrute
La facultad de disfrutar los bienes consiste en obtener todo
lo que ellos producen:


Esta facultad de obtener frutos y productos puede
reconocerse a persona distinta del titular del dominio (se
crea derecho real administrativo a su favor).
Concesionario tiene derecho a obtener los rendimientos
que se obtengan de la explotación.
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos que implican consumo de la cosa
En las cosas consumibles se da el ius
abutendi, el consumo de las mismas (Ej.
Derecho de aprovechamiento de aguas
públicas).
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Adquisición


Es imposible, en principio, la admisión del
derecho real de adquisición a favor de tercero; lo
impide la inalienabilidad, que una –característica
esencial del dominio público-.
No se trata de derechos a adquirir la propiedad de
un bien de dominio público, pero si a adquirir un
derecho real que permita su utilización, o un bien
desafectado.
Derechos Reales Administrativos
Clasificación
Derechos de Adquisición


Tanteo: confiere la facultad de adquirir la propiedad de
una cosa ajena (Ej. Los conferidos al Estado sobre
monumentos históricos o a los particulares a obtener
una concesión administrativa).
El derecho de reversión se reconoce a favor del
expropiado.
Derechos Reales Administrativos
Elementos
Sujetos
Elementos
Objeto
Contenido
Sujeto Activo
Sujeto Pasivo
Derechos Reales Administrativos
Elementos
Sujetos

Sujeto Activo: persona física o jurídica, pública o privada, a la
que se confía la situación de poder concreto en que el mismo
consiste.



Se requiere aptitud para ser titular de derechos reales.
Posibles Limitaciones (Ej. Extranjeros).
Sujeto Pasivo: no existe un sujeto pasivo determinado, es
sujeto pasivo cualquiera.





Eficacia Erga Omnes.
Pueden ser ejercitados frente a todos menos frente a la Administración
(¿derecho real?).
Línea de Precariedad: la Administración puede cuando lo exija el
interés público, declarar extinguido el derecho, aun antes del plazo
señalado.
Mientras no se extinga y se indemnice, su titular puede ejercitar el
derecho frente a todos incluso la Administración (Derecho real
administrativo está sometido a un régimen jurídico especial).
Si no existe acto ejecutivo e indemnización, la perturbación de la
Administración puede enfrentarse con acciones posesorias.
Derechos Reales Administrativos
Elementos
Objeto



Cosa
de
Dominio
administrativa).
Público
(propiedad
No cualquier cosa de dominio público (algunos
son incompatibles con la utilización de los
mismos por parte de los particulares). Requiere
que la naturaleza del bien lo permita.
Aun cuando su naturaleza lo permita es
necesario que la Administración no haya
acordado su retención para efectos de estudio,
investigación, protección o explotación.
Derechos Reales Administrativos
Elementos
Objeto
Bienes de Dominio
Público
Objetos
Servicios Públicos
Obras Públicas
Derechos Reales Administrativos
Elementos
Contenido

Conjunto de facultades que se reconoce a su
titular sobre un bien de Dominio Público
(propiedad administrativa).
Especificar
Concesionario
Objeto
Límites de la Concesión
Facultades del
Términos de la Concesión
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Transmisión / Comercio Jurídico
Nacimiento/Adquisición
Conservación
Pérdida/Extinción
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Nacimiento


Nacimiento es incompatible con cualquier modo
tradicionalmente reconocido en el derecho privado
por ser una cosa de Dominio Público (propiedad
administrativa).
Se da siempre y cuando se de el supuesto de
hecho de que la norma jurídica contempla en
modo general y abstracto.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Acto típicamente administrativo:
concesión
Nacimiento
Actos Especiales
Ley
Prescripción
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Concesión
Es el acto por el cual la administración pública le trasfiere a
otro sujeto de derecho –normalmente, un sujeto de derecho
privado, sea persona física o jurídica- un poder o derecho
propio o no que el segundo no tenía antes.
La concesión confiere un status jurídico, una situación jurídica
o un derecho, precisamente, su característica esencial estriba
en caracterizarse por ser un acto administrativo creador de
derechos.
Jinesta Lobo, Ernesto.
Tratado de Derecho Administrativo.
Biblioteca Jurídica Dike, 2002
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Concesión
Se entiende como el acto administrativo por medio del cual la
autoridad administrativa faculta a un particular para utilizar
bienes del Estado (sentido lato), dentro de los límites y
condiciones que señala la ley. Se constituyen así los llamados
derechos reales administrativos …
Sala Constitucional
Resolución 2101-91
18 de octubre de 1991
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Concesión


Acto de Derecho Público realizado por el Estado en
concepto de poder.
Cuando la finalidad se limita a conferir a su titular la
facultad de utilizar el dominio público sin estar
subordinado a otra finalidad pública, la propia entidad
titular del dominio, a través del órgano competente en
cada caso, es la que otorga la concesión.


Acto Administrativo
Autorizado por Ley
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Concesión
La concesión administrativa es un verdadero
derecho real administrativo y en su condición
de derecho administrativo se aparta del
derecho privado en cuanto a su regulación y se
somete al régimen de derecho administrativo.
Sin embargo surtirá todos los efectos propios
de los derechos reales privados en todo aquello
que no choque o contradiga el régimen especial
de derecho público al que está sujeta.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Ley

Ley crea directamente el Derecho
Real Administrativo.
Es una
disposición general que crea el
derecho
administrativo
sin
necesidad de acto alguno posterior.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Prescripción



Es una forma excepcional de nacimiento.
Adquisición de un derecho real administrativo por
el transcurso del tiempo (Ej. Aprovechamiento de
Aguas Públicas, aprovechamiento de dominio
público para industria marina: ambos en España).
No se aplica en Costa Rica.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Prescripción
Para que la prescripción proceda es
necesario que el uso dado al bien de que
se trate, por quien desea prescribirlo, sea
compatible con el destino impuesto
para su afectación al dominio público
y además que la prescripción esté
expresamente autorizada por la ley
formal.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Conservación

Cumplir con el fin de la concesión,
mediante la realización de actos
posesorios en procura de la
consecución de lo solicitado y
aprobado por la administración.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Transmisión / Comercio Jurídico


Una vez nacido el derecho real administrativo, surge un nuevo bien susceptible
de tráfico jurídico privado (los derechos reales reconocidos sobre el bien de
dominio público, pueden ser objeto de negocios jurídicos típicos del derecho
civil). El hecho de que el dominio público esté sustraído al tráfico jurídico
ordinario, no impide que los derechos reales reconocidos sobre el mismo,
puedan ser objeto de negocios jurídicos típicos del Derecho Civil.
La naturaleza especial de estos derecho reales postula un régimen especial en
donde la legislación exige se cumplan ciertos requisitos al realizar actos
jurídicos privados referentes a ellos. Por ejemplo:


Inscripción de la Concesión
Autorización de la Administración para la transmisión

Puede darse prohibición expresa para trasmitir el derecho real administrativo.

Cuando se transmite el derecho real administrativo el titular pierde el derecho y
otro titular lo adquiere.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Transmisión / Comercio Jurídico
Conveniencia de la Inscripción del Derecho Real Administrativo



No siempre se da la necesidad de que la Administración
concedente tenga que intervenir en los actos jurídico privados
que recaigan sobre el derecho real administrativo.
Si se llevan registros en las oficinas administrativas (como
debe ser) estos por su organización y sistemas, no tienen
como finalidad la seguridad del tráfico jurídico, por lo que la
publicidad no va a satisfacer las exigencias del tráfico.
En el Registro Público –instrumento idóneo de publicidad- se
podrá encontrar el titular de un derecho real administrativo y
además se encuentra la seguridad jurídica que una institución
registral puede conferir.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Transmisión / Comercio Jurídico
Transmisión con exclusión de
otorgado intuitu personae
que
se
haya
Cabe la transmisión de los derechos reales
administrativos,
siempre
y
cuando
el
otorgamiento no haya sido hecho tomando en
cuenta calidades especiales del concesionario,
esto es que no haya sido otorgado intuito
personae, en cuyo caso no podrían ser objeto
de transferencia o cesión sin la autorización de
la Administración.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Modos Relativos al Sujeto
Extinción
Modos Relativos al Objeto
Modos Relativos al título de
constitución
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Derecho Real
Modos Relativos
Respecto del titular del
Administrativo
-Incumplimiento
Concesionario
al Sujeto
Respecto de la Administración
-Interés Público
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Respecto del titular del Derecho Real
Administrativo


Renuncia
No ejercicio del Derecho (esto no es admisible en
todos los caso)
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Respecto de la Administración
La Administración que otorgó la concesión o el titular del dominio
público sobre el que recae el derecho real administrativo puede
unilateralmente extinguir el derecho en los siguientes casos:

Por incumplimiento del Concesionario: Se deben cumplir dos
fases:



Material: incumplimiento efectivo.
Formal: declaración de la Administración.
Interés Público: por utilidad o interés público la Administración
declara extinguido el derecho real administrativo, aun antes de
trascurrir el plazo durante el cual se otorgó (Indemnización del
valor material de las obras).
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Desaparición
de la
Cosa
Modos Relativos
al Objeto
Desafectación
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Desaparición de la Cosa
Aun cuando se trate de un bien de dominio público,
por ser una cosa, en caso que esta desaparezca, es
indudable que, como en todo derecho real, implicará
la extinción de éste.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Desafectación
Declaración formal que un bien de dominio público
queda desvinculado de uso o servicio público.
Se realiza mediante Ley.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Desafectación



Es un hecho casi equivalente a la desaparición de la cosa.
La desafectación no impide que el titular del derecho real
administrativo pueda seguir ejercitando las actividades típicas
del derecho.
Al desafectarse desaparece el Derecho Administrativo y se
transforma en derecho real privado.
Derechos Reales Administrativos
Ciclo de Vida
Modos relativos al título de constitución
Los derechos reales administrativos se extinguen,
con base en su título de constitución, al vencimiento
del plazo fijado.
El plazo de las concesiones están determinados en la
legislación correspondiente y suele indicarse en este
la posibilidad y forma de renovación.
Derechos Reales Administrativos
Ejemplo en Costa Rica
Zona Marítimo Terrestre
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