Contrato de
Locación
Inmobiliaria
NICOLÁS A. BENEDETTO
CONCEPTO LEGAL – Art. 1187
“Hay contrato de locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambio de un precio en dinero…”
ELEMENTOS TIPIFICANTES DEL CONTRATO
 La cosa que se transfiere en uso y goce
 El precio en dinero que se paga por ello
 El plazo por el cual se puede usar y gozar de la cosa
CARACTERES
CONSENSUAL
BILATERAL
TÍPICO
ONEROSO
FORMAL
Art. 1188
POR ESCRITO:
 Inmuebles
 Muebles registrables
 Parte material de un
inmueble
 Modificaciones y
prórrogas
 Arrendamientos rurales
(Ley 13.246)
 Locaciones de cosas
muebles con destino al
consumo
PARTES
LOCADOR
+
LOCATARIO
ES UN ACTO DE ADMINISTRACIÓN
CAPACIDAD DE EJERCICIO
¿Pueden celebrarlo los administradores de
bienes ajenos?
PADRES (HIJOS MENORES 18 AÑOS): consentimiento de ambos (Art. 645 - 685) La locación se
extingue cuando concluya la responsabilidad parental (Art. 691)
TUTORES – CURADORES: dar en locación por plazo hasta 3 años – Si es mayor REQUIEREN
autorización judicial (Art. 121)
MANDATARIOS –ADMINISTRADORES dar o tomar en locación por plazo hasta 3 años – Si es
mayor REQUIEREN poder especial – (Arts. 375 inc. K - 1191)
SITUACIÓN ESPECIAL (Art. 1190)
Abandono o muerte del Locatario
Inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación
La locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido
del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o
fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del
locatario.
PLAZO DE LA LOCACIÓN EN EL
CÓDIGO DE VÉLEZ – LEY 23.091
MÍNIMO
•VIVIENDA = 2 AÑOS
•COMERCIAL = 3 AÑOS
MÁXIMO
•10 AÑOS CUALQUIER
DESTINO
PLAZO DE LA LOCACIÓN EN EL
NUEVO CCCN
MÍNIMO
•2 AÑOS
•Si carece de plazo
expreso
mínimo legal
MÁXIMO
•20 AÑOS = HABITACIONAL
•50 AÑOS = COM. / INDUST.
EXCEPCIONES A LOS PLAZOS
MÍNIMOS (Art. 1199)
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular
b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue
hecho con esos fines
c) Guarda de cosas
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
PRECIO DE LA LOCACIÓN (CANON
LOCATIVO)
a) En dinero (moneda de curso legal) ¿Moneda extranjera? Art. 765
b) ¿Modo de pago? A falta de convención, si es inmueble POR PERÍODO MENSUAL
(Art. 1208)
Si tiene destino
habitacional
NO puede requerirse
del Locatario
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. El pago de valor llave o equivalentes (Art. 1196)
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