EFECTOS TRIBUTARIOS EN LA INVERSION
EN BIENES INMUEBLES RADICADOS EN LA
REPUBLICA ARGENTINA
EFECTUADA POR UN INVERSOR EXTRANJERO
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Estudio Esposito
ALTERNATIVAS PARA EL SUJETO
INVERSOR



2
Persona física extranjera.
Persona jurídica extranjera.
Persona jurídica argentina, siendo el inversor
extranjero el accionista mayoritario.
Estudio Esposito
REQUISITOS AL MOMENTO DE LA
ADQUISICION DEL BIEN INMUEBLE
I.
Persona física extranjera:
Debe realizar una inscripción en la A.F.I.P. – D.G.I. para solicitar número
de C.D.I. El trámite es rápido y sencillo debiendo informar un domicilio
fiscal. Debe probar el envío de fondos al país, para realizar la compra,
mediante transferencia bancaria y el origen de los mismos.
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Estudio Esposito
REQUISITOS AL MOMENTO DE LA
ADQUISICION DEL BIEN INMUEBLE
II.
Persona jurídica extranjera (sin constituir sucursal en el país):
Acreditar constitución societaria y vigencia en el país de origen
(Presentación en la Inspección General de Justicia a través de un
Escribano/Abogado).
Inscripción en A.F.I.P. – D.G.I. similar al punto 1.
Deberá acreditar fehacientemente la remesa de fondos al país para
efectuar la compra, y el origen de los mismos.
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Estudio Esposito
REQUISITOS AL MOMENTO DE LA
ADQUISICION DEL BIEN INMUEBLE
III.
Persona jurídica extranjera (constituye sucursal en el país. Art.118
L.S.C.):
Acreditar constitución societaria y vigencia en el país de origen.
Inscripción en la Inspección General de Justicia, art. 118 L.S.C.
(Presentación a realizar por un Escribano o Abogado) En este caso
requiere una inscripción en la A.F.I.P. – D.G.I., similar a la requerida para
cualquier persona jurídica nacional para obtener la C.U.I.T..
Deberá acreditar fehacientemente la remesa de fondos al país para
efectuar la compra, y el origen de los mismos.
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REQUISITOS AL MOMENTO DE LA
ADQUISICION DEL BIEN INMUEBLE
IV.
Persona jurídica nacional:
Constitución de la persona jurídica en la Inspección General de Justicia.
Inscripción en la A.F.I.P. – D.G.I. en los impuestos y regímenes por los que le corresponda tributar.
Si el accionista fuera una persona jurídica extranjera requiere inscripción en la Inspección General
de Justicia, art. 123 L.S.C. Esta inscripción es al sólo efecto de constituir sociedad en el país. No
requiere inscripción en A.F.I.P. – D.G.I.
El accionista debe probar fehacientemente el aporte que efectúa a la sociedad.
Si es en dinero en efectivo se prueba únicamente mediante transferencia bancaria.
Si el aporte consiste en abonar en el exterior la compra de un bien radicado en la Argentina, debe
tomar todos las precauciones para probar en forma indubitable -si fuere necesario judicialmente- la
efectiva realización en el exterior del pago que se pretenda capitalizar en la sociedad argentina.
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RESUMEN
Para realizar la adquisición, además de la acreditación de personería
según corresponda, es fundamental la prueba indubitable del aporte de los
fondos necesarios y el origen de los mismos.
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REGIMENES DE INFORMACION
Actualmente existen en la República Argentina “Regímenes de
Información” mediante los cuales se deberá informar a la A.F.I.P.-D.G.I.
de las siguientes circunstancias:
Operaciones económicas, cualquiera sea su naturaleza, aun a título
gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en
carácter de representantes de sujetos del exterior. RG (AFIP) 1375.
1.
Ingresos de fondos radicados en el exterior, por un monto igual o
superior a u$s 50.000,00 por mes calendario y por persona, originados en
las siguientes operaciones:
2.
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REGIMENES DE INFORMACION









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Aportes de inversiones directas en el país,
Préstamos de organismos internacionales,
Préstamos de agencias oficiales de crédito,
Préstamos garantizados por agencias oficiales de crédito,
Préstamos financieros,
Ventas de participaciones en empresas locales a inversores directos,
Repatriación de inversiones de residentes
Otras inversiones en el país de no residentes,
Etc.
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REQUISITOS DURANTE LA TENENCIA
A.
Persona física extranjera y/o persona jurídica extranjera que no
constituye sucursal en el país:
Abonar los impuestos locales que graven el inmueble.

Si el inmueble se alquila, abonar los siguientes impuestos
Impuesto a las ganancias a través de la retención que debe efectuarle el
inquilino al momento del pago del alquiler. Este pago se efectúa en
carácter de “pago único y definitivo”, es decir no requiere presentación de
declaraciones juradas anuales ni pago de anticipos a cuenta. La retención
es del 35% sobre el 60% del monto del alquiler, o lo que es lo mismo, un
21% sobre el monto bruto del alquiler; y
Abonar el impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, 1% sobre el valor
impositivo del bien, a través de responsable sustituto. Frecuencia anual.
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REQUISITOS DURANTE LA TENENCIA

Si el inmueble no se destina a locación pagará anualmente el impuesto
sobre los bienes personales, del siguiente modo:
Si es persona física extranjera, 0,75% sobre el valor impositivo del
inmueble, mediante responsable sustituto.
Si es persona jurídica extranjera el impuesto se eleva al 1,5%, y se abona
también a través de responsable sustituto.
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REQUISITOS DURANTE LA TENENCIA
B.
Persona jurídica extranjera que constituye sucursal en el país y
persona jurídica nacional:
Abonar los impuestos locales que graven el inmueble.
Si obtiene rentas, tributa el impuesto a las ganancias por el 35% de la
ganancia neta del Balance anual.
Si el impuesto a las ganancias abonado no supera el 1% del activo social,
nace la obligación de abonar el IMPUESTO A LA GANANCIA MINIMA
PRESUNTA, consistente en el 1% sobre el valor del activo societario. En
este supuesto el impuesto a las ganancias ingresado, opera como pago a
cuenta del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta determinado
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Estudio Esposito
REQUISITOS DURANTE LA TENENCIA
La sociedad anónima nacional y la sucursal de empresas del exterior
tributaran además, el 0,5% del valor del patrimonio neto del Balance anual,
en carácter de responsable sustituto de los accionistas, en concepto de
Impuesto sobre los Bienes Personales
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Estudio Esposito
TRIBUTOS AL MOMENTO DE VENDER
En todos los supuestos se debe tributar el impuesto a las ganancias
del siguiente modo:
1.
Persona física del exterior y/o persona jurídica del exterior que no
constituye sucursal en el país:
Antes de escriturar la venta del inmueble, el Escribano actuante le
solicitará que tramite ante la A.F.I.P. – D.G.I. el CERTIFICADO DE
RETENCION.
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Estudio Esposito
TRIBUTOS AL MOMENTO DE VENDER
El impuesto se puede determinar, a opción del vendedor, de acuerdo
con las siguientes alternativas:
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
35% sobre el 90% del precio de venta; ó

35% sobre la ganancia neta, que se obtiene por diferencia entre
precio de venta y precio de costo
Estudio Esposito
TRIBUTOS AL MOMENTO DE VENDER
2.
Persona jurídica del exterior que constituye sucursal en el país y/o
sociedad nacional:
Pagará el 35% de la ganancia neta que surja del balance anual en el que
ocurrió la venta.
Al momento de escriturar, el Escribano le retendrá el 3% sobre el precio de
venta en concepto de pago a cuenta del impuesto que finalmente se
determine.
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Estudio Esposito
PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES RADICADOS EN LA REPUBLICA ARGENTINA POR PARTE DE RESIDENTES DEL EXTERIOR
TRIBUTOS DURANTE LA TENENCIA
TITULAR
TRIBUTOS AL MOMENTO
DE VENDER
IMPUESTOS
LOCALES
IMPUESTO
GANANCIAS
(si se destina a
locación)
IMP.GANANCIA
MIN.PRESUNTA
(si se destina a
locación)
IMPUESTO
SOBRE LOS
BIENES
PERSONALES
(si no se explota)
I.V.A.
GANANCIAS
Persona
Física
sí
21% directo
sobre el valor del
alquiler. Pago
único y
definitivo, a
realizar con el
cobro de cada
alquiler.
1% s/valuación del
ACTIVO.
Pago mediante
Responsable Sustituto.
Pago y presentación
anual.
0,75% sobre
valuación.
Anual.
Pago por
responsble
sustituto.
Si el inmueble se da en locación por
un importe superior a $ 1.500,00
mensuales, co rresponde adicionar
al precio del alquiler el 21% de
Impuesto al Valor Agrgegado, que
el locatario tomará como crédito
fiscal. Se debe inscribir en A.F.I.P.
– D.G.I. en el Impuesto al Valor
Agregado, emitir facturas tipo “A”
y presentar mensualmente la
declaración jurada de I.V.A.
No corresponde adicionar el
Impuesto al Valor Agregado si el
destino de la locación es
exclusivamente para vivienda del
locatario y su familia, cualquiera
sea el precio de la locación.
A opción del titular, previo trámite
en A.F.I.P. – D.G.I.:
a)35% sobre el 90% del precio de
venta, ó
b)35% sobre la ganancia neta
(precio de venta menos costo de
compra más gastos)
Persona Jurídica
(sin constituir
sucursal en el
país)
sí
21% directo
sobre el valor del
alquiler. Pago
único y
definitivo.
Idem anterior.
1,5% sobre
valuación. Anual.
Pago por
responsable
sustituto.
Idem anterior.
Idem anterior.
Estudio Esposito
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TRIBUTOS DURANTE LA TENENCIA
TRIBUTOS AL MOMENTO DE
VENDER
IMPUESTOS
LOCALES
IMPUESTO
GANANCIAS
(si se destina a
locación)
IMPUESTO
GANANCIA
MINIMA
PRESUNTA
IMPUESTO
SOBRE LOS
BIENES
PERSONALES
I.V.A.
GANANCIAS
Persona
Jurídica art.
118 L.S.C.
(Constituye
sucursal en el
país)
sí
35% s/ganancia
neta mediante
declaración
jurada anual.
1% sobre el
valor del
activo. Anual.
El pago del
impuesto a las
Ganancias se
computa a
cuenta de
Ganancia
Mínima
Presunta
0,5% sobre el
valor del
patrimonio neto,
según balance
anual.
Idem anterior.
Al momento de escriturar se le retiene
el 3% del precio de venta, como pago a
cuenta del impuesto que resulte de la
declaración jurada anual. Impuesto:
35% sobre ganancia neta.
Comparación
con Persona
Jurídica
nacional
sí
35% s/ganancia
neta, mediante
declaración
jurada anual
Idem anterior.
0,5% sobre el
valor del
patrimonio neto,
según balance
anual.
Idem anterior.
Idem anterior.
TITULAR
Estudio Esposito
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EJERCICIO PRACTICO
Impuestos a abonar durante la tenencia
-expresados en dólares estadounidensesInversión de usd 100.000,00 para la compra de un inmueble (con valuación fiscal inferior al monto de la adquisición)
Alquiler supuesto usd 1.000,00 más IVA. (Destino de la locación: comercial, NO vivienda familiar)
Tributos durante la tenencia
Titular
Impuesto a las
Ganancias
Impuesto a la
Ganancia Mínima
Presunta
Impuesto sobre los Bienes
Personales
I.V.A
(destinado a locación)
(destinado a locación)
(no se destina a locación)
(destinado a
locación)
Persona Física
210,00
1.000,00
750,00
210,00
Persona Jurídica
(sin constituir
sucursal)
210,00
1.000,00
1.500,00
210,00
Persona Jurídica (
constituye
sucursal en el
país)(1)
Declaración jurada
anual según el
resultado que arroje el
balance al cierre del
ejercicio.
Persona Jurídica
Nacional(1)
Declaración jurada
anual según el
resultado que arroje el
balance al cierre del
ejercicio.
1.000,00
Se calcula sobre el
Patrimonio Neto de la
sociedad al 31/12 de cada
año.
210,00
Se calcula sobre el
Patrimonio Neto de la
sociedad al 31/12 de cada
año.
1.000,00
Estudio Esposito
210,00
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EJERCICIO PRACTICO
Tributos al momento de Vender
-expresados en dólares estadounidensesInversión de usd 100.000,00 para la compra de un inmueble (con valuación fiscal inferior al monto de la adquisición)
Precio de Venta usd 150.000,00
Titular
Impuesto a las Ganancias
Opción a)
Opción b)
Persona Física
47.250,00
17.500,00
Persona Jurídica
(sin constituir
sucursal)
47.250,00
17.500,00
Persona Jurídica (
constituye
sucursal en el
país)
4.500,00
*
Persona Jurídica
Nacional
4.500,00
*
* Retención del 3% a utilizar como pago a cuenta del impuesto a las ganancias resultante de la
declaración jurada anual según balance. Impuesto 35% .
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