· Cobro de alquileres
· Desalojo
· 399 quater
. Consignación de llaves
· Convenio de desocupación

ART. 1493 C. C.
Habrá locación, cuando dos partes se obliguen
recíprocamente, la una a conceder el uso o
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este
uso, obra o servicio un precio determinado
CARACTERES

BILATERAL:

ONEROSO: Precio determinado en dinero. Prueba.-

CONSENSUAL: Art. 1.494 C.C.: “El contrato de locación queda concluido por el mutuo
consentimiento de las partes”.-

NOMINADO O TIPICO:

CONMUTATIVO:

NO FORMAL: Art. 1° Ley 23.091: “Los contratos de locaciones urbanas , así como
también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará
como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará
el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.-

TEMPORARIO: Art. 1.505 C.C.: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor
tiempo que el de diez años. El que se hiciera por mayor tiempo quedará concluido a
los diez años”.-

DE TRACTO SUCESIVO:

TRANSMISIBLE A LOS HEREDEROS: Art. 1.496 C.C.: “Los derechos y obligaciones
que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario”.-

Art. 1556
El locatario está obligado a pagar el precio al
locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos
convenidos, y a falta de convención, según los
usos del lugar….

Art. 1558
El locador para seguridad del pago del precio,
puede retener todos los frutos existentes de la
cosa arrendada y todos los objetos con que se
halle amueblada, guarnecida o provista, y que
pertenezcan al locatario.
Art. 1578

Si la cosa arrendada fuese inmueble,
compete al locador, aunque la locación
esté afianzada, acción ejecutiva para el
cobro de alquileres o rentas, requiriendo
mandamiento de embargo sobre los
bienes sujetos al privilegio concedido
por este Código al crédito del locador.-

Art. 1581 C.C.
La acción ejecutiva del locatario por cobro de
alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda
derivada de la locación, compete igualmente a sus
heredero, sucesores o representantes, contra el
subarrendatario, sus herederos, sucesores o
representantes sin dependencia de autorización del
locador
 Art.
399, apartado II A
Ejecución típica Todos lo procesos originados en
la locación de inmuebles en los cuales se reclama
una suma líquida de dinero, ya sea de alquileres o
por cualquier otro concepto se regirán por las
normas prescriptas para la ejecución típica…
LEGITIMACION ACTIVA

Aun cuando el locador no resulte ser el
propietario del inmueble locado, sino un mero
comodatario de la cosa, ello no le impide
reclamar del inquilino el pago de los alquileres,
poseyendo incluso, en tanto que locador,
legitimación sustancial activa para demandar
al locatario el mal uso de la cosa y los daños
producidos al inmueble (2° CCCM Fournier c/
Gallardo p/ D. y P.)

Art. 1582 bis
La obligación del fiador cesa automáticamente por el
vencimiento del término de la locación salvo la que derive de
la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de
locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extiende la fianza,
sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original.-
FALTA LEGITIMACION PASIVA

Si el contrato tenía una fecha de expiración y
la locación continua, locador y locatario han
prorrogado sus efectos…Si el locador admitió
que el locatario continuara en el uso y goce de
la cosa arrendada lego de vencer el plazo
locativo, percibiendo regularmente los
alquileres y sin exigir el desalojo, las
consecuencias posteriores no pueden ser
impuestas al fiador (Borda “La fianza y el nuevo
art. 1582 bis del CC LL 2002-E-1208)
DEUDAS QUE SE PUEDEN
RECLAMAR

Sin necesidad de probar el actor haber abonado el
impuesto, el propietario locador se encuentra legitimado
para accionar contra el inquilino; dado que específicamente
este asumió la obligación de pago de impuestos y su
incumplimiento da al locador el derecho a requerir se
condene al demandado a abonar tal deuda a fin de logar el
cumplimiento del convenio celebrado. Cabe agregar que
cuando se pacta expresamente en el contrato que el pago
de los impuestos está a cargo del locatario, una vez
devengados éstos integran el precio del alquiler, pues se
trata de una deuda compleja integrada por varias
prestaciones que no podrían ser saldadas sino se pagan
éstas; es decir, que no sería completo el pago que se
hubiere hecho por sólo el importe del alquiler (4°CCC LS
149-155)

Art. 229 CPC
Puede prepararse la vía ejecutiva pidiendo:
3- Que el requerido manifieste si es o ha sido
locatario y en caso afirmativo, exhiba el último
recibo….
PREPARACION TITULO

Sin la preparación de la vía ejecutiva contra el inquilino,
no puede dirigirse la acción contra el fiador solidario,
por más que con éste se haya cumplido el trámite
preparatorio. Ello para que el inquilino manifieste si
tiene esa calidad o no y exhiba el último recibo de pago,
de otro modo no había base para fijar el monto del
crédito (1°CCC LS 151-401)
HABILIDAD DEL TITULO

No corresponde la vía ejecutiva cuando tratándose de
otra deuda que no sean alquileres se suele tropezar con
el inconveniente de su iliquidez. Se requiere entonces
liquidez de la deuda. La iliquidez afecta la habilidad del
título ejecutivo que en el caso de autos corresponde la
vía sumaria (se reclama el rubro gastos de pintura y
arreglos). (1°CCCM LS 153-146)
LITISPENDENCIA

La Cámara Nacional Civ. Sala A (LL 1985-B37) admitió la
procedencia de la litis pendencia cuando se traba de un
juicio por consignación aunque para ello se exige que el
juez examine previamente si existe apariencia de
seriedad o simplemente constituye un pretexto para
obstruir y/o dilatar la ejecución. La Sala E (LL 1983 C 543
exigió que la notificación hubiera sido notificada con
anterioridad a la intimación de pago en el ejecutivo y
que sean las mismas cantidades de dinero que son
objeto en uno y otro juicio.-
EXCEPCION DE FALSEDAD



El C. P. C.C.N y el C.P. Bs. As. prevén que el reconocimiento
expreso de la firma no impide la admisibilidad de la excepción
de falsedad fundada en la adulteración del documento
Aunque el reconocimiento judicial de la firma es suficiente
para el cuerpo del instrumento quede también reconocido (art.
1028C. C.) es cierto que la impugnación de falsedad, si está
referida al contenido ideológico no requiere deducción de
querella ni de incidentes, basta con la simple prueba en
contrario, por cualquiera de los medios admitidos (C. 2° La
Plata Sala II)
La vía ejecutiva es improcedente respecto de los daños cuyo
monto debe acreditarse en legal forma, no teniendo además el
carácter de título ejecutivo.-
Prescripción

Si el ejecutado no se presentó ante los autos
debe hacerla valer en oportunidad de oponer
excepciones. Si fue citado en la etapa
preparatoria debe hacerla valer en tal
oportunidad, ya que si no pierde el derecho de
plantearla a posteriori (Sala I, La Plata)
PAGO

Un pago parcial no deja de ser pago porque
sea parcial en relación a la parte de crédito que
fue pagada… por lo que puede se opuesto
eficazmente como excepción si el actor
pretende cobrar esa parte de crédito ya
extinguida por el pago

Art. 1580 C.C.
El loctario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si
tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de
ellos dependa de la liquidación.
Cuando se pactó que el depósito en garantía sería devuelto una
vez restituida la unidad a satisfacción del propietario, o fue
constituido para responder a los deterioros causados en el
inmueble, el locatario sólo puede exigir su devolución después de
entregar el inmueble en las condiciones convenidas y previa
cancelación de las obligaciones garantizadas. (LL 1993-A-433)
Si el depósito hecho al contratar la locación tenía por fin garantizar
el pago de los arrendamientos y la devolución en buen estado de
todo lo recibido el inquilino no puede exigir que el propietario o
cubra con esa suma los alquileres atrasados, pues de ese modo
quedaría librada a su exclusiva voluntad hacer desaparecer la
garantía convenida…la obligación de restituir ese depósito está
sujeta a la doble condición de a) Haya terminado la locación; b) el
locador no tenga a su favor Ning{un crédito emergente de la
locación por mejoras, daños etc. (Ca. II Sala I La Plata)
DESALOJO
PROCESO. CARACTERIZACION:
“La acción de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de
los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados
contra su voluntad por personas que entraron en posesión precaria
–tenencia- mediante actos o contratos que por cualquier causa no
se los puede ya considerar existentes o, en su caso, cuando se
hallan sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena
(intrusos) (conf. MORELLO, Augusto. 2JUICIOS SUMARIOS”, pág.
248). “El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una
prestación tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble
que está ocupado por quien carece de título para ello, sea por
tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter
de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión” (conf.
PALACIO, Lino: “Derecho Procesal Civil”, T° VII, pág. 77).
LEGITIMADOS
SUJETOS DEL PROCESO:
“El proceso de desalojo tiene lugar:
A) Entre locador y locatario de inmuebles, y los sucesores de uno y
otro a título singular o universal cuya obligación de restituir se
haya hecho exigible.B) Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor
preario, intruso o cualesquiera otros ocupantes cuya obligación de
restituir sea exigible, siempre que estos no invoquen título alguno a
la posesión”.
FIADOR
Su posición en el proceso de desalojo
“Los fiadores en el contrato de locación pueden ser condenados en
costas en el juicio de desalojo, si en las cláusulas pactadas,
además de garantizar la subsistencia de la garantía prestada hasta
que la propiedad sea devuelta a su propietario, también se hacen
cargo de los gastos, costas y costos judiciales” (C.N.Com. Sala A,
30/6/99- L.L. 2.000-A-578). “Aún cuando el fiador no es legitimado pasivo stricto sensu ya que
no recae sobre él obligación legal de restituir o devolver el bien,
puede ser citado al juicio de desalojo a fines de ejercer sus
derechos de defensa en lo que atañe a las obligaciones
contractuales que sustentan su comparendo (v.gr. cuestionando la
validez o exigibilidad de la obligación principal), para fiscalizar el
proceso por los gastos y honorarios que deberá afrontar frente al
locador y por las eventuales acciones de regreso contra su
afianzado evitando un posible dispendio de actividad jurisdiccional
(arts. 1986, 1.993, 2003 a 2005, 2021 a 2023, C.C.)” (C.Ap. Civ. y
Com. Azul, Sala II 8/5/01).
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.
El proceso de desalojo se rige por las normas del proceso sumario,
con las modificaciones que consagra el art. 399 Bis del C.P.C.:
 1°.- Las partes tienen la obligación de denunciar la existencia de
sublocatarios o terceros ocupantes. 2°.- Notificación del traslado de la demanda en el domicilio real del
demandado y en el inmueble locado, en el caso de no coincidir
ambos. Si el demandado tuviere su domicilio fuera de la Provincia,
podrá notificarse sólo en el inmueble locado siempre que éste esté
ocupado (art. 68 C.P.C.). 3° Obligaciones del notificador: Hacer saber la existencia del juicio
a los sublocatarios y ocupantes, aunque no hubieran sido
denunciados, previniéndoles que la sentencia que se dicte produce
sus efectos contra todos ellos; emplazarlos para contestar la
demanda y para que ejerzan sus derechos. Asimismo, identifica a
los presentes e informa al Juez el carácter que invocan.
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.





4° Incontestación de la demanda: Se dicta sentencia de desalojo
sin más trámite y sin necesidad de declaración en rebeldía. Si
estima necesario producir pruebas, desestima el pedido de
sentencia por auto fundado inapelable y sustancia la causa.5° Improcedencia de la reconvención.6° Prueba: En este tipo de procesos, el número de testigos no
puede exceder de cinco (5).En los juicios de desalojo por falta de pago o vencimiento de
contrato, sólo se admitirán la prueba instrumental, confesión y la
pericial. La sustanciación no podrá exceder de treinta (30) días,
prorrogable por diez (10) días más.7° Plazos: Para dictar autos será de cinco (5) días y para dictar
sentencia será de diez (10) días o quince (15) días según se trate
de Tribunal Unipersonal o Colegiado.-
JUICIO DE DESALOJO:
Disposiciones.

8° Plazo para el lanzamiento: Se ordenará a los diez días corridos
desde que quede firme la sentencia que lo ordena.-

9°.- Inimpugnabilidad: El auto que resuelve excepciones previas
cuya resolución no ponga fin al proceso, el auto que declare la
cuestión de puro derecho y el que resuelve sobre pruebas, son
inapelables.-

10° Apelabilidad: La sentencia y el auto que resuelve excepciones
previas, siempre que pongan fin al proceso, son apelables en el
término de tres días en forma abreviada y con efecto suspensivo.-
CAUSALES DE DESALOJO:
DESALOJO POR FALTA DE PAGO:
Art. 1.579 C.C.: “No pagando el locatario dos períodos
consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá
demandar la resolución del contrato, con indemnización
de pérdidas e intereses”. La intimación del artículo 5° de la Ley 23.091:
 “Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago
de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente
el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un
plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados
a partir de la recepción de la intimación, consignando el
lugar de pago”.

¿Cuál es la finalidad de la intimación?

“La intimación previa prevista por el art. 5° de la ley 23.091 no es
una exigencia para constituir en mora al inquilino, sino para
brindarle una oportunidad extra de abonar los arriendos y
advertirle que si no la aprovecha será demandado por desalojo. El
rechazo de la demanda de desalojo por falta de pago con
fundamento en la omisión de la intimación previa configura un
exceso ritual cuando se ha acreditado que el locatario dispuso de
las oportunidades adecuadas para cumplir y no lo hizo” (C.N.Civ.,
Sala D, 13/4/93).-
¿Su omisión es causal de rechazo de la demanda?

“La circunstancia que la ley 23.091 se titule como de orden público,
no impide admitir el desalojo por falta de pago aunque el locador
haya omitido realizar la intimación previa requerida por el art. 5° ,
máxime cuando el locatario pretende hacer un ejercicio abusivo -en
el caso, negó la recepción de la intimación, pero no negó la deuda”
(L.L. 2003-23).-
Prueba del cumplimiento de la intimación de pago:

“Si en el desalojo por falta de pago el locador afirma haber
intimado al inquilino mediante carta documento presentada con la
demanda y éste niega su recibo y autenticidad, no es al primero a
quien incumbe probar que el ejemplar que presenta es auténtico”
(L.L. 1998-C-46).-
Deficiencia en la intimación de pago:

“Las omisiones o defectos de la intimación previa no obstan al
progreso de la acción de desalojo por falta de pago, si el locatario
no prueba haber pagado los alquileres ni ofrece pagarlos en el
proceso, en el cual la notificación de la demanda suple con holgura
esa intimación fehaciente, máxime si aquel había incurrido en mora
por el mero vencimiento del plazo establecido en el contrato de
locación” (L.L. 2000-A-577).-
DESALOJO POR VENCIMIENTO DE
CONTRATO:
Art. 1604 C.C.: “La locación concluye: 1°) Si fuese contratada por
tiempo determinado acabado ese tiempo”. Plazo mínimo. Art. 2 Ley 23.091: “Para los contratos que se
celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo
de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será
de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los
restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos
menores serán considerados como formulados por los plazos
mínimos precedentemente fijados”. “El plazo mínimo establecido con relación a los alquileres por el art.
2° de la Ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locación
y rige por una sola vez, sin relación alguna con la prórroga del
contrato” (C.N.Civ., Sala D, 25/10/00). Plazo máximo. Art. 1.505 C.C.: Diez (10) años.
Prueba:

“ Si se acciona por vencimiento de término de la locación y falta de
pago, debe probarse fehacientemente la locación, aunque sea
verbal, ante la negativa de los accionados en reconocer dicha
vinculación contractual. El demandado con sólo negar la locación y
quedarse quieto triunfa por cuanto le corresponde al actor la carga
de la prueba del contrato en base al cual reclama la restitución”
(Cám. 4° Apel. Civ. y Com. Córdoba, 1/10/85).-
Modificación o prórroga de la locación:

Debe formalizarse por escrito. En caso de ausencia de prueba y si
el demandado continúa en el uso y goce de la cosa, se juzga la
continuación de la locación en los términos del art. 1.622 del C.C. .-
Desalojo Anticipado
En el proceso el tiempo es más que
oro, es justicia.
Eduardo Couture
Ley 11.280 1995 Provincia de Santa Fe
Art. 517 2° párrafo
En los casos que la acción de desalojo se dirija
contra intrusos en cualquier estado del juicio
luego de trabada la litis y a pedido del actor,
el juez podrá disponer la inmediata entrega
del inmueble si el derecho invocado fuere
verosímil y previa fianza por los eventuales
daños y perjuicios que se pudieran
ocasionar.
Ley 2145 Misiones
Agrega el Art. 680 bis de la Nación
Ley 4596 Chaco
Art. 657 bis agrega el 680 bis de la Nación
La Pampa Art. 666 agrega la aplicabilidad de
inmuebles rurales y urbanos por falta de pago o
vencimiento de contrato con procedimiento
Monitorio
Ley 6904 1998 Tucumán
Art. 423 bis
Cuando la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o
intruso o se fundare en las causales de vencimiento del plazo
locativo o de falta de pago, a pedido del actor, y en cualquier
estado del juicio, después de trabada la litis, el juez podrá
disponer la inmediata entrega del inmueble, si el derecho
invocado fuere verosímil y previa caución real por los daños y
perjuicios que se pudiere irrogar. El trámite no suspenderá el
curso del proceso. La resolución que se dicte será apelable. Si
se hiciere lugar a la entrega del inmueble, el recurso se
concederá con efecto suspensivo.
Ley 25.488 2.001 Nación
Art. 684 bis C.P.C.N.
En los supuestos en que la causal invocada para el
desalojo fuere la falta de pago o vencimiento del
contrato, el actor podrá también bajo caución real,
obtener la desocupación inmediata de acuerdo al
procedimiento previsto en el Art. 680 bis. Para el
supuesto que se probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que
configuraren la relación locativa o el pago de
alquileres, además de la inmediata ejecución de la
caución se le impondrá una multa de hasta veinte
mil pesos a favor de la contraparte.
Ley 7215 Junio 2.004
Art. 399 quater
DESALOJO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DE
CONTRATO. Desocupación inmediata en los supuestos en que
la causal invocada para el desalojo fuere la falta de pago o
vencimiento del contrato el actor podrá también bajo caución
real, obtener la desocupación inmediata del inmueble en un
plazo no mayor de los diez (10) días corridos. Deberá acreditar
la verosimilitud del derecho invocado. Para el supuesto de que
se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o
documentos que configuraren la relación locativo o el pago de
los alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución
se le impondrá una multa de hasta veinte mil pesos a favor de la
contraparte y sin detrimento de los mayores daños que
pudieses corresponder indemnizar a la misma (Ley 7268- Set.
2.004). El plazo establecido en el presente artículo, se deberá
contar a partir de trabada la litis, contestada la demanda o
vencido el plazo para esta.
NATURALEZA JURÍDICA
Medida cautelar
Tutela anticipada
Autosatisfactiva
Instrumentales
Instrumentales
Autónomas
Provisorias
Interinales
Definitivas
Inaudita et altera pars Traba litis
Traba litis
Ejecutabilidad
inmediata
Ejecutabilidad
inmediata
No hacen cosa
juzgada
Cosa juzgada
provisional
Cosa juzgada
Verosimilitud del
derecho
Convicción
suficiente
Fuerte
probababilidad
Peligro en la demora
Perjuicio irreparable
Perjuicio irreparable
Contracautela
Contracautela
No siempre
Art. 674 C. P. Perú legisla sobre tutela anticipada
en general y el Art. 679 en los procesos de
desalojo por vencimiento del plazo del contrato
o por otro título que obligue la entrega
procederá a la ejecución anticipada de la futura
decisión final cuando el demandante acredite
indubitablemente el derecho a la restitución
pretendida y el abandono del bien
CAUSALES
Vencimiento de contrato
Falta de pago
REQUISITOS
Litis trabada
Verosimilitud del derecho
Caución real
FALTA DE PAGO
Que se entiende por falta de pago?
Cánones solamente?
Se incluye falta de pago de expensas, tasas,
impuestos, servicio, teléfono?
Prueba: contrato e intimación requerida por Art.
5° Ley de locaciones
VENCIMIENTO DE CONTRATO
Prueba: contrato
En caso de haberse efectuado
una
prórroga por escrito, la
misma.
TRABA DE LA LITIS
Necesidad de preservar el derecho de
defensa previsto en el Art. 18 C. N.
Defensas opuestas: valoradas por el
juez para hacer o no lugar a la
desocupación
VEROSIMILITUD DEL DERECHO
CONTRACAUTELA
MULTA
APELACION
Tucumán apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA
APELACION
Tucumán apelable con efecto suspensivo
C. P. C. N.
Equipara medidas cautelares EFECTO
DEVOLUTIVO
C. P. C. MENDOZA
DESALOJO POR a)
TRANSFERENCIA PROHIBIDA
b) por uso abusivo

“Habiéndose entablado una acción de desalojo
invocando la causal de uso abusivo o contrario a
la moral y a las buenas costumbres, corresponde
al locador la acreditación de los presupuestos
alegados” (C.N.Civ. y Com., Sala VI, 6/4/87).-
CONSIGNACION DE LLAVES

El art. 1.611 del C.C., establece: “Siendo la locación de tiempo
indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el
locatario el derecho a resolverla, si él restituyere la cosa arrendada
y el locador no quisiera recibirla, podrá ponerla en depósito judicial,
y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta,
salvo el derecho del locador para impugnar el depósito”.I.- Cuando la locación es por tiempo indeterminado el inquilino
pueda dar por finalizado el contrato en cualquier tiempo y efectuar
el depósito judicial.II.- Cuando la locación es por tiempo determinado, una vez que
termina el plazo de la locación concluye el contrato para ambas
partes y a partir de ese momento se puede realizar el depósito
judicial.-
CONVENIOS DE DESOCUPACION

La Ley 21.342, dispone en su art. 47: “Cuando el locatario,
después de celebrar el contrato y estando en ocupación del
inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes a los
originales, el locador podrá solicitar el cumplimiento del convenio
presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia
del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los
correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer.
Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber
sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su
responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan
sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con
citación de los respectivos sublocatarios”.-
CONVENIOS DE DESOCUPACION

- “El art. 47 de la Ley 21.342, referido a convenios de
desocupación de inmuebles se encuentra vigente” (C.N.Civ. Sala
C, 8/10/92; L.L. 1994-A-518).-

-“La circunstancia que la ley 23.091 no haya derogado
explícitamente las normas de la ley 21.342, no implica que sus
normas continúen vigentes, pues tratándose de la última de las
leyes de emergencia locativa, su objeto quedó agotado al vencer el
último plazo de prórroga, y asimismo y más allá de las falencias
legislativas, no tiene sentido mantener en vigencia una ley de
locaciones, cuando ya se ha dictado otra” (C.Ap. Civ. Com. Morón,
Sala II 6/7/95).-
PRESUPUESTOS


La celebración del convenio debe ser posterior a
la del contrato.-
Ocupación actual del inmueble.-
HOMOLOGACION:

El proceso homologatorio es por su naturaleza, un sometimiento
jurisdiccional voluntario, que tiene por objeto otorgar al acuerdo
conciliatorio, transaccional o extrajudicial de las partes, el efecto
propio de una sentencia, y que hace adquirir a dicho acuerdo el
carácter de verdadero título ejecutorio”.“La única finalidad del pronunciamiento requerido en un proceso
sobre homologación de un convenio de desocupación es otorgar
firmeza a ciertos actos de las partes, lo que no implica resolver
cuestiones que van más a llá de la comprobación de las
condiciones legales intrínsecas y extrínsecas para su validez”
(C.N..Civ., Sala A, 3/3/97).-
HOMOLOGACION:

El art. 399 bis del C. P. C. dispone.: “Podrán homologarse
judicialmente, convenios de desocupación de inmuebles, cuando
cualquiera de las partes así lo solicite. La firma de quien se
compromete a restituir el inmueble, deberá ser puesta ante el
actuario, o ser autenticada por escribano público. Homologado el
convenio respectivo, y vencido que sea el plazo estipulado, el
interesado, podrá solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a
restituir el inmueble signatario del convenio y de las personas
puestas por él o que de él dependan, sin más trámite. Quien se
compromete a restituir el inmueble, bajo su responsabilidad,
indicará quienes son los ocupantes actuales del mismo y si
existieran sublocaciones o cesiones autorizadas por el locador, la
homologación se dictará con citación de los mismos”.-
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El contrato de alquiler y sus procesos