II JORNADAS NACIONALES DE FIDEICOMISO
“FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION
AL COSTO”
“DOMINIO FIDUCIARIO”
LEY 24.441
Alicia Puerta de Chacón
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¿Qué significa
“Dominio Fiduciario”?

Es el que se adquiere en razón de un
fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y está sometido a
durar solamente hasta la extinción
del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda
según el contrato, el testamento o la
ley.
Art. 2662 C.Civ. mod. Ley 24.441
Relación causa-efecto
FIDEICOMISO
Título-causa
DOMINIO
FIDUCIARIO
Efecto jurídico
FIDEICOMISO
(Art. 1 ley 24.441)
“Habrá
fideicomiso
cuando
una
persona (fiduciante) transfiere la
propiedad
fiduciaria
de
bienes
determinados a otra (fiduciario), quien
se obliga a ejercerla en beneficio de
quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condición
al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario”. (Art.1°- Ley 24.441)
TRANSMISIÓN A
“TÍTULO DE CONFIANZA”
FIDES = CONFIANZA
COMISO = ENCARGO
La adquisición del fiduciario no es a
título oneroso ni gratuito es
“neutra”.
SUJETOS o
ROLES CONTRACTUALES
(pluralidad- superposición)
Fiduciante
constituyente
Fiduciario
Titular del
Dominio fiduciario
Fideicomisario
Destinatario final
los bienes
Beneficiario
Recibe utilidades
FIDEICOMISO PARA LA
CONSTRUCCIÓN
Fiduciante
inversores
Fiduciario
Beneficiario
Propietario
(aportes, terreno,
proyecto,obra)
Destinatarios de
utilidades
Fideicomisario
Destinatarios
de unidades
¿Qué clase de dominio
tiene el fiduciario?
El dominio se llama pleno o perfecto,
cuando es perpetuo y la cosa no está
gravada con ningún derecho real hacia
otras personas. Se llama menos pleno, o
imperfecto, cuando debe resolverse al
fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición, o si la
cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros
con un derecho real como servidumbre,
usufructo, etc. (Art. 2507)
¿Cuál es la imperfección de
este dominio?






Temporáneo o resoluble
Afectado a un ejercicio y a un fin
determinado (limitado y controlado)
Inmune en el patrimonio separado
Objeto mutable
Sujeto sustituible (intransferible)
Flexible (normas reglamentarias)
DOMINIO IMPERFECTO
“TEMPORARIO”
Sujeto a plazo
resolutoria.
o
condición
Duración máxima: 30 años, salvo
que el beneficiario sea incapaz
en cuyo caso dura hasta la
muerte o mientras subsista la
incapacidad
Dominio “afectado”
a un fin determinado
“El fiduciario debe cumplir las obligaciones
impuestas por la ley o la convención con la
prudencia y diligencia del buen hombre de
negocios que actúa sobre la base de la
confianza depositada en él” (art. 6 LF).
El contrato debe contener:
el destino de los bienes a la finalización
del fideicomiso (art. 4 inc.d);
derechos y obligaciones del fiduciario
(art. 4 inc.e)
¿Cuál es su naturaleza
jurídica?
Trust anglosajón
Negocio en interés ajeno
División del derecho de propiedad:
formal (trustee) y sustancial
(beneficial owner)
Fideicomiso del derecho
romano. Derecho s/cosa
“propia” Necesidad de la creación
del patrimonio separado
¿El fiduciario puede ser
beneficiario?
PATRIMONIO SEPARADO
TITULARIDAD DEL FIDUCIARIO
FIDUCIANTE
Bienes
Propios
FIDUCIARIO
Bienes
Fideicomitidos
Bienes
Propios
MEDIDA DE SEGURIDAD
Alcanzar los “fines” del
fideicomiso
PATRIMONIO SEPARADO (arts. 14 a 16 LF)
 exento de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciante
 exento de la acción singular o colectiva de los
acreedores personales del fiduciario
 solo puede ser agredido por los acreedores de la
gestión del fideicomiso y las utilidades por los
beneficiarios
 Límite a la responsabilidad objetiva (art.1113)
(valor de la cosa riesgosa)
 Autoliquidable
Jurisprudencia
El sujeto de derecho es el fiduciario y
no el patrimonio separado


Corresponde rechazar la excepción de falta de
legitimación pasiva opuesta, en una acción por
cobro de medianería, por la sociedad que reviste
el carácter de fiduciaria en el contrato de
fideicomiso celebrado para la construcción del
inmueble pues, ésta es la titular registral del
dominio fiduciario, y la existencia de un
patrimonio de afectación, constituido por los
bienes fideicomitidos, no permite concluir que el
fideicomiso constituya un sujeto de derecho
susceptible de ser demandado.
CNac.Civ., 12/02/2009, Consorcio Prop. Juan M. Gutierrez 3981 c.
Construcciones y Desarrollo S.R.L. fiducirio y otro”. laleyonline
OPERATORIA B.H.N. Financiación de
Emprendimientos Constructivos con
Transmisión del Dominio Fiduciario
Fines: inversión, gestión, garantía, financiero
Fiduciante
Constructora
Deudora y benef.
residual
Fiduciario Beneficiario
BHN
acreedor
fideicomisarios
Adquirentes de unidades
con hipotecas securitizadas
DOMINIO DE
OBJETO MUTABLE
Cosas inmuebles y muebles,
proyecto de obra, créditos,
títulos, valores, dinero, etc.(arts. 4, 11, 13 LF).
Subrogación real. Flujo de
fondos (gestión patrimonial)
AMPLITUD DE OBJETO
“PROPIEDAD FIDUCIARIA”
Formalidades de constitución:
según la naturaleza de los bienes
(arts. 11, 13 LF).
Oponibilidad: publicidad
bienes registrables (inscripción)
Titularidad dominial registral
Facultades del
propietario fiduciario
 Facultad de disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo
requieran
los
fines
del
fideicomiso, salvo pacto en
contrario (art. 17 LF)
 Legitimación para ejercer todas
las acciones en defensa de los
bienes fideicomitidos (art. 18 LF)
Dominio limitado y
controlado
Obligaciones y prohibiciones
 Rendir cuentas a los beneficiarios con una
periodicidad no mayor a un año (art. 7 LF)
 No debe apropiarse de los bienes
fideicomitidos (art. 7 LF). Defraudación
(art. 82 LF mod. Art. 173 C. Penal)
 liquidar los bienes fideicomitidos en caso
de
insuficiencia
para
atender
las
obligaciones del fideicomiso (art. 16 LF)
DOMINIO DE
SUJETO SUSTITUIBLE
Remoción y sustitución del
Fiduciario

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
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
Incumplimiento.
Muerte.
Incapacidad (persona física).
Disolución (persona jurídica.
Quiebra o liquidación.
Renuncia (arts. 9 y 10 LF)
¿Cómo se extingue el
dominio fiduciario?
Extinción del fideicomiso:
• Cumplimiento del plazo o condición resolutoria
• Revocación
• Causas contractuales
• Causas legales
Transmisión del dominio “perfecto”
al adjudicatario o adquirente: título y modo
Comercialización: aplicación de las leyes
24.240 y 26.361 de Defensa del Consumidor
JURISPRUDENCIA
Protección del adquirente
CNCont.admin. Federal, sala II, 14/06/2005, Banco Hipotecario c. Ciudad de
Buenos Aires, LA LEY 20/09/2005, 3
La entidad financiera que se constituyó en
fiduciaria y principal beneficiaria del contrato de
fideicomiso en garantía que celebró con una
empresa constructora es responsable frente al
comprador del inmueble fideicomitido por las
violaciones al régimen de defensa del consumidor
-en el caso, el predio vendido no contaba con las
tareas de obra previstas-, puesto que la cláusula
del contrato de preventa que la eximía de
responsabilidad no es oponible al consumidor, ya
que se trata de una cláusula abusiva inserta en
un contrato de adhesión.
CONCLUSIÓN:
UN NUEVO DOMINIO
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
Temporáneo o resoluble
Afectado a un ejercicio y a un fin
determinado (limitado y controlado)
Inmune en el patrimonio separado
Objeto mutable
Sujeto sustituible (intransferible)
Flexible (normas reglamentarias)
MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCIÓN
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Dominio fiduciario