Fideicomiso Inmobiliario
Profesor: Miguel Ángel Martín Mato
Participantes en un proyecto inmobiliario

En la construcción de un edificio de viviendas confluyen los
diversos intereses de cada una de las partes que intervienen,
que son:
 La empresa inmobiliaria promotora del proyecto, que junto a la
empresa constructora (en el caso de que sean empresas
diferentes) ejecutarán la obra.
 Las familias interesadas en la compra de las viviendas, que en
la mayoría de los casos darán una entrada para proceder a la
separación del inmueble.
 Los propietarios del terreno donde se hará la construcción,
cuando dicho terreno no sea propiedad de la empresa
inmobiliaria.
 Las instituciones financieras que concederán los préstamos a
los constructores y los créditos hipotecarios a los futuros
propietarios.
 Las entidades municipales que deben conceder los permisos
(licencias) y autorizaciones que correspondan.
Estructuración del fideicomiso
inmobiliario


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Los fideicomitentes serían:
 El constructor o promotor inmobiliario, que dejará en fideicomiso el terreno (en
caso que él sea el propietario), los planos, licencias, etc.
 La institución financiera, que costea el proyecto mediante un préstamo al
constructor o una línea de crédito.
 El dueño del terreno, en el caso de que el constructor no sea el propietario
Los fideicomisarios senior son aquellos que firmaron como fideicomitentes,
aportando activos o derechos:
 El constructor o promotor inmobiliario que recibirá el beneficio neto luego de
deducir los costos económicos y financieros del proyecto.
 La institución que financió el proyecto y espera recibir su capital e intereses y/o
los préstamos hipotecarios de las familias.
 El dueño del terreno que recibirá el pago por su aporte, o lo que se haya
pactado (es muy común que se le pague con unidades inmobiliarias del propio
proyecto).
Los adquirentes también son beneficiarios del fideicomiso, pero al no ser
partes firmantes del fideicomiso se les denomina “fideicomisarios
subordinados”.
Fideicomiso Inmobiliario
Fiduciario
Fideicomisarios
Fideicomitentes
Inmobiliaria
Beneficios
Inmobiliaria
Proyecto
BANCO
Línea de Crédito
Propietario
Terreno
Patrimonio Autónomo
Cuenta Garantía
 Activos e intangibles
 Terreno
BANCO
Préstamos
Propietario
Fideicomisarios
Senior
Dinero por su terreno
Cuenta Recaudadora
Cuotas Iniciales
Desembolsos de Créditos
Ventas Contado
Cuenta Pagadora
Construcción
Gastos Financieros
Proveedores
Otros Gastos Proyecto
Proveedores
Crédito a proveedores
Adquirentes
Unidades Inmobiliarias
Fideicomisarios
Subordinados
Patrimonio Autónomo

El patrimonio autónomo estará clasificado en tres cuentas
llamadas de garantía, recaudadora y pagadora:
 Cuenta de garantía, que estará conformada por todos los activos
y derechos que los fideicomitentes hayan aportado al
fideicomiso.
 Cuenta recaudadora, que contará con todos los recursos
dinerarios que se vayan obteniendo para poder llevar a cabo la
construcción del proyecto, entre los que se encuentran las
cuotas iniciales que aporten las familias, los desembolsos de los
créditos y las ventas al contado.
 Cuenta pagadora, con la que el fiduciario pagará los gastos de
construcción, los proveedores, los intereses de los préstamos,
etc.
Objetivos del fiduciario
OBJETIVOS DEL FIDUCIARIO
1. Realización de la Obra
Constructor
2. Documentación de la obra
Constructor y Supervisor
3. Transferencia de propiedad
Familias
4. Constitución de Garantías
Bancos
Cláusulas especiales en el fideicomiso
inmobiliario

Cláusula de “culminación de obra”


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Cláusula de “step in”



Es clave para eliminar los riesgos sociales
Riesgo de reputación del fiduciario al relacionarse con el proyecto o
contructor.
Permitirían al fiduciario destituir a la empresa constructora del proyecto si
ésta no cumpliera con la construcción o con los términos y condiciones
estipulados en el contrato de fideicomiso.
Para culminar la obra, el fiduciario contratará a otra empresa constructora
mediante un proceso de concurso, o mediante lo especificado en el
contrato de fideicomiso.
Cláusulas de penalidad


Recordemos que la meta final del fiduciario es el traspaso de propiedad y la
constitución de hipotecas que en muchas ocasiones se ve retrasada.Los
mayores problemas no son principalmente los de culminación de las obras
sino los de finalización del fideicomiso.
Como el fiduciario es quien tiene la potestad sobre los fondos del proyecto
y por tanto de sus utilidades, para que el constructor agilice los trámites
suelen estipularse cláusulas de penalidad que empiezan a funcionar si
transcurrido cierto periodo de tiempo no se ha realizado la inscripción en
registros públicos ni se han constituido las garantías.
El Fideicomiso Techo Propio
Fideicomiso Techo Propio



A finales de 2005 comenzaron a estructurarse los primeros
fideicomisos del Programa Techo Propio.
Estos fideicomisos fueron la solución para megaproyectos de
viviendas de interés social, y algunos de ellos superaban las mil
viviendas. Con el fideicomiso, el gobierno puede transferir sin riesgos
el monto correspondiente a los bonos familiares (subsidio).
El fiduciario procede a crear un patrimonio autónomo que tiene como
activos al propio proyecto (planos, licencias, derechos), el terreno, las
pre-ventas, las cuotas iniciales, los desembolsos de los préstamos y
demás flujos de ventas (si el proyecto aún está vendiéndose). Los
fideicomitentes serán:



El constructor o promotor que dejará en fideicomiso el terreno, los planos,
las licencias (a nombre del fiduciario).
El Fondo Mivivienda, que transferiría al fideicomiso los bonos familiares de
los adquirentes.
El banco que financie las necesidades adicionales que tenga el proyecto.
Programa techo propio


Programa para viviendas desde US$ 4,000
hasta US$ 10,000
Modelo A+B+C
 La
familia tiene que ahorrar el 10% de la vivienda
 El Estado otorga un bono de US$ 3,600
 El resto de la vivienda tiene que ser financiada

Si la vivienda cuesta US$ 4000 tiene la
familia solo tiene que poner el Ahorro.
Fiduciario
Fideicomitentes
Fideicomisarios
Constructor
Constructor
Beneficio
Proyecto
F. Mivivienda
Bonos
Patrimonio
Autónomo
BANCO
ACTIVOS
Línea de Crédito
Proyecto
Terreno
Ahorro
Bonos
BANCO
Fideicomisarios
Seniors
Préstamos
Adquirentes
Unidades Inmobiliarias
Proveedores
Crédito a proveedores
Fideicomisarios
Subordinados
8,000
7,000
6,000
Beneficio
US$ 960
Terreno e
intangibles
Terreno e
intangibles
US$ 1,285
US$ 1,285
Necesidades
Adicionales
5,000
US$ 1,355
4,000
3,000
2,000
Gastos de
Construcción y
Ahorro US$ 800
Generales
US$ 5,755
Bono
US$ 3,600
1,000
Unidad
Inmobiliaria
Financiación
Promotor
BANCO
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