PORTADA
PROYECTO CENTRO COMERCIAL 2 BD BACATÁ, BOGOTÁ – COLOMBIA
BD Promotores Colombia – Plan de Negocio
Septiembre 2.012
EXPLOTACIÓN
DEL NEGOCIO
1. PROYECCIONES DE NEGOCIO
EXPLOTACIÓN DEL NEGOCIO
TIPOLOGÍA DE CENTRO COMERCIAL
 7 Locales comerciales
 Superficie: 1.259.63 m2 vendibles con locales entre 48 m2 y 564 m2 (superficie escalable y modulable) y
240 m2 de superficie comunitaria comercializable.
 Ubicación en las 3 primeras plantas de la edificación.
 Integrado con el resto del complejo desde la plazoleta central.
 Logística de clientes a través de escaleras mecánicas y ascensores
 Tipologías de negocio: Alimentación, Moda, Servicios Familiares (Farmacia, droguería, tintorería, etc.),
Familia, Servicios de Empresa (papelería, fotocopiado e impresión, internet, etc.), Bar – Cafeterías y
Restaurantes.
 Seguridad integrada con el resto del complejo que garantizara los mas altos estándares de calidad,
seguridad y servicios.
 Control de presencia.
 Atención al Cliente; Información sobre el centro y los servicios del complejo. Atención
personalizada de reclamaciones y sugerencias.
 Servicio de Taxi y Parqueadero; Infórmate en el Punto de Información y Atención al Cliente de los
establecimientos que ofrecen ventajas para parquear en el complejo.
 Silla de ruedas; Disponible en el Punto de Información y Atención al Cliente.
 Zonas de descanso; Un momento de descanso en el complejo.
 Wi-Fi Bluetooth en el complejo
 …/…
PLAN DE NEGOCIO CENTRO COMERCIAL BD BACATÁ
EmiBor/PresPlNegCenComBDBac/Sept2012/ 2
2. EXPLOTACIÓN DEL NEGOCIO
RESUMEN
PUNTOS DE PARTIDA DE LA OPERACIÓN COMERCIAL
 La cuenta de explotación está basada en las rentas actuales de negocio en locales
comerciales en la actual ubicación. Modelo septiembre 2.012
 Los crecimientos de rentas se han realizado en función de revisiones actualizadas
de los alquileres en nuestra zona de influencia. (Revisar gráfica posterior).
 Se contabiliza el alquiler de espacios comunes para negocios itinerantes. (Son los
negocios más rentables de los centros y pertenecen a la gestión de la propiedad)
 Se contabilizan las Rentas como Netas puesto que los costos de administración
del
centro
como
mantenimiento,
seguridad,
comercialización,
etc.,
están
compensados con los gastos de administración que existen por local.
PLAN DE NEGOCIO CENTRO COMERCIAL BD BACATÁ
EmiBor/PresPlNegCenComBDBac/Sept2012/ 3
3. VALORES DE RENTAS EN AÑO 2.012
PISO 01
Nº LOCAL Superficie
1
RENTA MES INICIAL
565,80
565,80
$ 99.015.000
$ 99.015.000
ALQUILER / M2
AÑO 1
$ 175.000
Año 1 (2014)
Año 2 (2015)
Año 3 (2016)
Año 4 (2017)
Año 5 (2018)
Año 6 (2019)
Año 7 (2020)
Año 8 (2021)
Año 9 (2022)
Año 10 (2023)
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
PISO 01
$ 1.260.540.162
$ 1.298.356.367
$ 1.337.307.058
$ 1.437.605.087
$ 1.480.733.240
$ 1.525.155.237
$ 1.570.909.894
$ 1.188.180.000
$ 1.223.825.400
$ 1.618.037.191
$ 175.000
$ 1.188.180.000
$ 1.223.825.400
$ 1.260.540.162
$ 1.298.356.367
$ 1.337.307.058
$ 1.437.605.087
$ 1.480.733.240
$ 1.525.155.237
$ 1.570.909.894
$ 1.618.037.191
ALQUILER / M2
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
PISO 1
Nº LOCAL Superficie
1
RENTA MES
330,78
330,78
$ 86.002.800
$ 86.002.800
$ 260.000
1.032.033.600
1.062.994.608
1.142.719.204
1.177.000.780
1.212.310.803
1.248.680.127
1.286.140.531
1.324.724.747
1.364.466.489
1.405.400.484
$ 260.000
$ 1.032.033.600
$ 1.062.994.608
$ 1.142.719.204
$ 1.177.000.780
$ 1.212.310.803
$ 1.248.680.127
$ 1.286.140.531
$ 1.324.724.747
$ 1.364.466.489
$ 1.405.400.484
ALQUILER / M2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
PISO 2
Nº LOCAL Superficie
1
2
3
4
RENTA MES
76,37
91,9
107,02
87,76
363,05
7
$ 16.801.400
$ 20.218.000
$ 23.544.400
$ 19.307.200
$ 79.871.000
$ 220.000
$ 220.000
$ 220.000
$ 220.000
$ 220.000
$ 201.616.800
$ 242.616.000
$ 282.532.800
$ 231.686.400
$ 958.452.000
$ 207.665.304
$ 249.894.480
$ 291.008.784
$ 238.636.992
$ 987.205.560
$ 213.895.263
$ 257.391.314
$ 299.739.048
$ 245.796.102
$ 1.016.821.727
$ 220.312.121
$ 265.113.054
$ 308.731.219
$ 253.169.985
$ 1.047.326.379
$ 226.921.485
$ 273.066.445
$ 317.993.156
$ 260.765.084
$ 1.078.746.170
$ 243.940.596
$ 293.546.429
$ 341.842.642
$ 280.322.466
$ 251.258.814
$ 302.352.822
$ 352.097.921
$ 288.732.140
$ 258.796.578
$ 311.423.406
$ 362.660.859
$ 297.394.104
$ 266.560.476
$ 320.766.109
$ 373.540.685
$ 306.315.927
$ 274.557.290
$ 330.389.092
$ 384.746.905
$ 315.505.405
$ 1.159.652.133
$ 1.194.441.697
$ 1.230.274.948
$ 1.267.183.196
$ 1.305.198.692
$ 4.328.636.367
* PVP Alquiler M2 de espacio común sobre 240 M2 -30% s/ 800-
1.259,63
VALOR INICIAL DE PROYECTO
$ 264.888.800
$ 210.291
$ 500.000
$ 687.500
$ 900.000
$ 1.137.500
$ 1.400.000
$ 3.178.665.600
$ 3.274.025.568
$ 3.420.081.092
$ 3.522.683.525
$ 3.628.364.031
$ 3.845.937.347
$ 3.961.315.468
$ 4.080.154.932
$ 4.202.559.579
68,82%
62,31%
56,89%
51,81%
47,37%
44,18%
40,75%
37,74%
36,40%
33,56%
RENTAS ESPACIOS COMUNES
$ 1.440.000.000
$ 1.980.000.000
$ 2.592.000.000
$ 3.276.000.000
$ 4.032.000.000
$ 4.860.000.000
$ 5.760.000.000
$ 6.732.000.000
$ 7.344.000.000
$ 8.568.000.000
31,18%
37,69%
43,11%
48,19%
52,63%
55,82%
59,25%
62,26%
63,60%
66,44%
TOTAL RENTAS CENTRO COMERCIAL
$ 4.618.665.600
$ 5.254.025.568
$ 6.012.081.092
$ 6.798.683.525
$ 7.660.364.031
$ 8.705.937.347
$ 9.721.315.468
$ 10.812.154.932
$ 11.546.559.579
$ 12.896.636.367
RENTABILIDAD SOBRE INVERSIÓN
10,00%
11,37%
13,01%
14,72%
16,58%
18,84%
21,04%
23,40%
24,99%
27,91%
ALQUILERES TOTAL
TIR a 10 años
13,14%
20,36%
INVERSIÓN POR ACCIONISTAS
$ 46.200.000.000
31.795.839.630
14.404.160.370
VALOR DEL M2
$ 36.677.437
25.242.206
11.435.231
VALOR DEREHO FIDUCIARIO
$ 20.000.000
2.310
CANTIDAD DERECHOS FIDUCIARIOS
PLAN DE NEGOCIO CENTRO COMERCIAL BD BACATÁ
EmiBor/PresPlNegCenComBDBac/Sept2012/ 4
4. SU INVERSIÓN: EL DERECHO FIDUCIARIO
RENTABILIDAD DEL DERECHO FIDUCIARIO: PROYECCIÓN A 10 AÑOS
(Valor en miles de pesos)
VARIABLES DEL DERECHO FIDUCIARIO
 2.310 Derechos Fiduciarios
 Inversión Total: 46.200.000.000 pesos
 Valor de Derecho Fiduciario: 20.000.000 pesos
VARIABLES DE NEGOCIO
Año 0
7
100%
240
50%
LOCALES
Ocupación de Locales
ESPACIO COMÚN ALQUILABLE - M2
Ocupación de Espacio Común
3.178.666
1.440.000
Negocio LOCALES
Negocio ESPACIO COMÚN
69%
31%
% Negocio Locales
% Negocio Espacio Común
VALOR DERECHO FIDUCIARIO
Año 1
Año 2
7
100%
240
55%
3.274.026
1.980.000
62%
38%
Año 3
Año 4
7
100%
240
65%
7
100%
240
60%
3.420.081
2.592.000
3.522.684
3.276.000
52%
48%
57%
43%
Año 5
7
100%
240
70%
3.628.364
4.032.000
47%
53%
Año 6
7
100%
240
75%
3.845.937
4.860.000
44%
56%
Año 7
7
100%
240
80%
3.961.315
5.760.000
41%
59%
Año 8
7
100%
240
85%
4.080.155
6.732.000
38%
62%
Año 9
7
100%
240
85%
4.202.560
7.344.000
36%
64%
Año 10
7
100%
240
85%
4.328.636
8.568.000
34%
66%
20.000
Beneficio de Derecho Fiduciario
% Beneficio sobre Inversión
Rentabilidad promedio a 5 años
% Beneficio mensual sobre Inversión
1.999
10,00%
2.274
11,37%
0,83%
0,95%
2.603
13,01%
13,14%
1,08%
2.943
14,72%
3.316
16,58%
3.769
18,84%
4.208
21,04%
4.681
23,40%
4.999
24,99%
5.583
27,91%
1,23%
1,38%
1,57%
1,75%
1,95%
2,08%
2,33%
Valor Derecho Fidiciario proyectado a
10 años*
* Valorización: 12 %
46.525
Inversión y Rentabilidad a 10 años
-20.000
TASA INTERNA DE
- TIR BRUTA
RENTABILIDAD
20,36%
1.999
2.274
2.603
2.943
PLAN DE NEGOCIO CENTRO COMERCIAL BD BACATÁ
3.316
3.769
4.208
4.681
4.999
5.583
EmiBor/PresPlNegCenComBDBac/Sept2012/ 5