
La inscripción es un extracto de
los títulos y puede ser inexacta y
causar errores graves.

Existencia de títulos que no son
incontestables.

El mayor valor de los bienes
regularizará los títulos.

El cuidado de la legalidad de los
títulos queda al interés individual
auxiliado por los hombres de la
profesión.

La legitimación de la propiedad
debe confiarse a la magistratura.

La función de la tradición y la
posesión en el caso de “doble
enajenación” (nota art. 577 y 2791).
Art. 2505. “La adquisición o
transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos
en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no
serán oponibles a terceros mientras
no estén registradas”.
Concuerda con el Art. 2 ley 17.801 LRI
de títulos no derechos (arts. 2 y 3
LRI)
declarativo (arts. 2505 CCiv. y 2,
20, 22LRI)
no convalidante (art. 4 LRI)
carece de fe pública registral (o
presunción de exactitud).
 se presume, salvo prueba en
contrario, que es completo o íntegro
Ley 26.209 de Catastro


Art. 7. El estado parcelario quedará constituido por
la registración en el organismo de aplicación del
plano de mensura y demás documentación
correspondiente al acto de levantamiento
parcelario ejecutado. En el plano deberán constar
los elementos que permitan definir la parcela,
según lo establecido en el artículo 5º de la
presente ley y lo que establezcan las legislaciones
locales.
La registración no subsana ni convalida los
defectos de los documentos.
 Se
entenderá por inexactitud del
registro todo desacuerdo que en
orden a los documentos
susceptibles de inscripción, exista
entre lo registrado y la realidad
jurídica extrarregistral (artículo 34
LRI)
¿Quiénes pueden invocar la oponibilidad
del título inscripto?
El tercero interesado de buena fe puede
invocar la oponibilidad del título inscripto y
la inoponibilidad del título no inscripto.

La buena fe exige un comportamiento
diligente, no haber conocido ni podido
conocer la inexactitud del registro: la falta
de concordancia del título con el estado
posesorio del inmueble
Tesis dominante. Coexisten dos sistemas

Publicidad material o
hechos (posesión)
Seguridad estática (tutela el derecho
anterior no registrado)

Publicidad formal o registral Seguridad
dinámica (tutela del 3ro. Que confía en
el registro)
Art. 1. Los catastros de las provincias y
de la CABA administrarán los datos
relativos a….
 inciso a) Registrar la ubicación, límites,
dimensiones, superficie y linderos de los
inmuebles, con referencia a los
derechos de propiedad emergentes de
los títulos invocados o de la posesión
ejercida.

“Cuando entran en colisión la
publicidad
“posesoria”
y
la
publicidad “registral” inmobiliaria,
triunfa la primera en el tiempo con
tal que sea de buena fe”.




VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, 1981
1° Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, 1983
1° Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe, 1983
2° Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe,
1988

Código para la SEGURIDAD JURÍDICA de
las transacciones comerciales
Mayor energía jurídica
para el Registro de la
Propiedad inmueble
1° propuesta:
Sustitución del modo tradición por
la registración constitutiva
La adopción de un sistema registral inmobiliario
con efectos constitutivos significa un retroceso
en la dinámica adquisitiva de los derechos reales.
La inscripción constitutiva no responde ni
atiende a la realidad de los hechos, desprotege a
los poseedores y ello repercute negativamente
en la seguridad jurídica tanto dinámica como
estática.
Una futura reforma del Código Civil debe
mantener la coexistencia de las publicidades
posesoria, cartular y registral.
La protección de los intereses legítimos de los
poseedores hace aconsejable la conservación de
la tradición material como constitutiva del
derecho real inmobiliario.


usucapiente
vs
adquirente,
acreedor
embargante,
inhibiente,
hipotecario
Venta o
ejecución
usucapiente
Titular
registral
Terceros
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
Oponibilidad de la prescripción adquisitiva
respecto de 3º ¿requiere la inscripción de la
sentencia?
La sentencia de prescripción adquisitiva ¿es
constitutiva o declarativa?
La sentencia declarativa ¿tiene efecto
retroactivo?
Conflicto con los terceros registrales
¿La solución difiere si el derecho registrado es
anterior o posterior a la sentencia de usucapión?
¿Se debe distinguir ci el derecho del tercero se
adquiere por la tradición?
TESIS CIVILISTA: prevalece el usucapiente
de plazo precriptivo cumplido
El art. 2505 no comprende a las
adquisiciones originarias. III Jornadas
Sanjuaninas de D. Civil, 1986
TESIS
REGISTRALISTA:
prevalece
el
usucapiente luego de la inscripción de la
sentencia que lo declara propietario (art.
2505).

Es procedente la tercería de dominio
interpuesta por el usucapiente de un
bien inmueble embargado con
posterioridad al transcurso de la
posesión veinteañal antes de la
sentencia declarativa que concede el
título supletorio.
CFedMendoza, Sala A, A.N.S.ES. C. Sanmartino, Rafael, 19/09/2000.


ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción
adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios
de prescripción adquisitiva, en proceso que debe
ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no
tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación
de la litis con relación al objeto, a fin de dar a
conocer la pretensión.

Adquirente por
escritura pública
inscripta
adquirente

vs
Adquirente por
escritura pública
inscripta
adquirente
3° CON INTERESES EXCLUYENTES





Títulos sin o con cartografía defectuosa
(títulos originarios, mercedes reales)
Imprecisiones de superficies y linderos
Defectos en las divisiones y particiones
Usucapiones ficticias
Nuevas tecnologías (georreferenciación)
IMPORTANCIA DEL CATASTRO
• La anotación marginal que consta en el plano, ordenada por la
autoridad administrativa- en el caso, observación indicativa
de una superposición de límites- se asemeja, en cuanto a su
finalidad, a una anotación de litis. En efecto, su objeto es dar
publicidad al litigio para que los terceros no puedan alegar
buena fe en el caso de modificarse la inscripción registral.
• Quien pretende la prescripción adquisitiva decenal de un
terreno no puede alegar buena fe si en el plano consta una
anotación marginal referida a una observación indicativa de
superposición de límites, pues en tal caso no existe el error
de hecho o la ignorancia que configuran la buena fe del
poseedor en cuanto a la legitimidad de su posesión. En efecto,
el pertinente estudio de títulos debió incluir la indagación del
contenido de tal anotación marginal.
CNCom., Sala B, Arroyo de Altapaco S.A. S. Quiebra s. Inc. de reiv. Por la
quiebra de: Falaschi de Fernández, Hermenegilda.
venta
adquirente
venta
vendedor
SIEMPRE ES PARTE
adquirente
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
TÍTULOS QUE PROVIENEN DE DISTINTOS
AUTORES
Si no se puede establecer cuál es el verdadero,
PREVALECE QUIEN TIENE LA POSESIÓN
(art. 2792)
venta
adquirente
venta
vendedor
vendedor
adquirente
3° CON INTERESES EXCLUYENTES

Adquirente por boleto o
escritura no inscripta de
fecha anterior
venta
Adquirente
por boleto

vs
2° Adquirente u otro
acreedor del enajenante:
embargante, inhibiente,
¿hipotecario?
ejecución
o venta
vendedor
SIEMPRE ES PARTE
Acreedor u otro
adquirente
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
prevalece el adquirente por boleto: 1185 bis,
150 ley 19.551 y 146 ley 24.522 (16 CN) SCBA. Caso
“Peñas”, 1976
prevalece el adquirente por boleto con
posesión anterior: 594, 2791, 3269 incluso
respecto del acreedor hipotecario. Caso Todros, 1978;
“Casanovas de Kelly”, 2001; “Etchegaray”,2005.
prevalece
el
adquirente
con
boleto
registrado: 2505. Excepción art. 1185 bis y 146 LC.
CNCom. “Lozano de Marchese, 1998; CCC2da.Nom., Cba,
“Vieira, Elsa”, 2003; CSTucumán, Melgarejo, 2004.





ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles.
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o
puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO
(25%) del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.
Una reflexión final:
 Un título “verdadero” es el que se aplica
al inmueble poseído.
 La titularidad formal debe coincidir con
la titularidad material o posesoria.
 La “seguridad jurídica” requiere de la
labor conjunta de los profesionales de la
agrimensura y del derecho.
GRACIAS
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Conflicto entre la Posesión y el Registro de la Propiedad