DERECHO DE PROPIEDAD Y
REGISTRO. PRINCIPIOS
REGISTRALES
JESUS RICARDO PEREZ VICTORIA
LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
CONCEPTO

Según Celestino Cano Tello
“Son las bases informadoras del derecho
hipotecario de un país que pueden inducirse
por vía de generalización de las disposiciones
concretas de la Ley”.
Se tiende a una orientación positivista dado
que varían en cada sistema registral siendo
difícil encontrar principios de validez
universal.
PRINCIPIOS EN NUESTRO
SISTEMA REGISTRAL
PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
-------------------------------------------------------- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD (PREF. Y EXCLUY.).
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
 PRINCIPIO DE FE PÚLICA REGISTRAL.

PRINCIPIO
DE
ROGACIÓN
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Concepto
Mediante este principio se establece que las inscripciones
de los actos y contratos en el Registro no se realizan de
oficio, sino que requieren siempre de petición de parte
interesada.
Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia
del interesado, el procedimiento registral sólo se iniciará
a solicitud de éste, nunca a instancia del Registrador.
Principio recogido en el artículo 2011 del C. C. y artículo
III del T.P. del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Excepciones
•
Rectificación de oficio.
Art. 76 R.G.R.P.
•
Hipoteca legal Artículo 1119 C.C.
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se
constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan. (…).
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Legitimación
¿Quiénes pueden solicitar la inscripción?
Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:
-
Los otorgantes del acto o derecho.
-
Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P.:
-
El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de
inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta
facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes
debidamente acreditados.
Normas concordantes con el artículo 51.1 de la Ley N°
27444, y con el artículo VI del Título Preliminar del Código
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Presentante
Es la persona que formula la solicitud de inscripción.
Art. III T.P. del R.G.R.P.: presunción legal:el presentante actúa en
representación de adquirente del derecho o del directamente
beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que haya indicado
en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta.
Legitimación del presentante:
- Solicitar la inscripción del título
- Subsanar las observaciones
- Desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los actos
rogados (Art. 13 R.G.R.P.)
- Interponer recurso de apelación (Art. 143 R.G.R.P.).
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
En partes judiciales
La jurisprudencia del Tribunal Registral estableció que la
rogatoria corresponde al juez respectivo, al márgen que el
título sea presentado al Registro por el interesado.
La rogatoria se encuentra contenida en el oficio y en la
resolución que dispone la inscripción.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
En partes notariales: presentación cautiva
Tratándose de títulos presentados en los Registros de Predios y de
Mandatos y Poderes:
Sólo el notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar
los títulos, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, según
se establece en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del
D. Leg. 1049.
Excepcionalmente
A solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales
podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar
en este el nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte
así como la procedencia legítima del parte.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Alcances de la limitación
La limitación sólo se encuentra referida a la presentación del
título, por lo que los otorgantes del acto pueden continuar con
la tramitación del procedimiento, debiendo para ello el notario
entregar la guía de presentación respectiva.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Alcance de la rogatoria: actos a inscribir
La rogatoria de inscripción no se limita a los actos expresamente
indicados en el formulario de solicitud de inscripción del título,
sino que también comprende a todos los actos inscribibles
contenidos en el título, salvo reserva expresa, según se indica en
la última parte del primer párrafo del artículo III del Título
Preliminar del R.G.R.P.
Después de la presentación del título:
Desistimiento parcial de la rogatoria: actos separables, y siempre
que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del
otro u otros actos inscribibles art. 13 del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Modificación de la rogatoria
Es improcedente.
Ampliación de la rogatoria (art. 40 R.G.R.P.)
Sólo procede cuando el obstáculo es la falta de inscripción de un
acto previo.
Cuando exista título incompatible presentado antes de la
ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el
instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido
otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese
título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta
procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la
inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Desistimiento de la rogatoria
Requisitos






El presentante del título.
Mediante escrito con firma legalizada por Notario o por
funcionario autorizado.
Mientras no se hubiere efectuado la inscripción
correspondiente.
Presentante Notario: no requerirá legalización de firma.
Judicial: sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha
expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya
indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento
a solicitud de ésta. Si el Juez deja sin efecto la resolución en
cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará
por concluido el procedimiento registral tachando el título.
El desistimiento puede ser total o parcial.
PRINCIPIO
DE
LEGALIDAD
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO



Código Civil Artículo 2011
La legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción.
La capacidad de los otorgantes.
La validez del acto.
Por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros públicos.
II párrafo:
Cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial
que ordene la inscripción: el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Art. 32 R.G.R.P. Alcances de la calificación:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción.
b) Verificar la existencia de obstáculos en la partida registral, así
como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o
contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta
y la de los demás documentos presentados.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los
documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en
dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario
que autorice o certifique el título.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del
título, de la partida registral vinculada al acto materia de
inscripción y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal,
Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas
debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de
inscripción en ellos.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes.
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas
registrales respectivos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos
registrales donde haya advertido la existencia de errores
materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de
inscripción del título objeto de calificación.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CARACTERÍSTICAS DE LA
CALIFICACIÓN REGISTRAL








Personal e indelegable (Reg. Públ. Y Trib Reg.).
Independiente y autónoma (Art. 3 a) Ley 26366).
Obligatoria (Art. VIII T.P. Ley 27444).
Integral (Art. 31 R.G.R.P.).
Revisable (Art. 5 Ley 26366).
Sujeta a reglas y Límites (Art. 33 R.G.R.P.).
Sujeta a responsabilidad (Art. 3 d) Ley 26366).
Orientada a la inscripción (Art. 31 R.G.R.P.).
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CALIFICACIÓN DE MANDATOS
JUDICIALES
Art. 32 R.G.R.P.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos
de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CALIFICACIÓN DE MANDATOS
JUDICIALES
“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a
la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto
en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el
Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información
adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto
que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título
con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el
mandato de anotación o inscripción mediante una resolución,
incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no
puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en
estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del
título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse
constancia en el asiento registral”.
Precedente aprobado en el V Pleno del T.R.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
PARTES JUDICIALES
La limitación en la calificación de los partes judiciales,
establecida en el artículo 2011 del Código Civil, y art. 32
R.G..R.P. se refiere a la legalidad y validez del acto.
Subsistiendo la calificación de:
-
La formalidad del título
-
La adecuación con el antecedente registral.
-
La calidad de inscribible del acto o derecho.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
LÍMITES A LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL
Artículo 33 R.G.R.P.
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus
respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo
responsabilidad, a las reglas y límites establecidos en
dicha norma.
PRINCIPIO PRO INSCRIPCIÓN
Art. 31 R.G.R.P. último párrafo
En el marco de la calificación registral, el Registrador y
el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
PRINCIPIO
DE
TITULACIÓN AUTÉNTICA
PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artículo 2010 C.C.
"La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria.“
Art. lll T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes
del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA
¿QUÉ ES TITULO?
Artículo 7 R.G.R.P.
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata
y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí
solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.
También formarán parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción
pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta
se realice.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA
Instrumento Público
Artículo 9 R.G.R.P.
Cuando las inscripciones se realicen en mérito a
instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o
copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario
autorizado de la institución que conserve en su poder la
matriz, salvo disposición en contrario.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA
Instrumento Privado
Artículo 10 R.G.R.P.
Cuando por disposición expresa se permita que la
inscripción se efectúe en mérito de documentos privados,
deberá presentarse el documento original con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que
establezca formalidad distinta.
Los documentos complementarios a que se contrae el
segundo párrafo del Artículo 7, podrán ser presentados en
copias legalizadas notarialmente.
PRINCIPIO
DE
TRACTO SUCESIVO
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Concepto
Este principio nos informa que para que se inscriba un título
es necesario que quien dispone del derecho a registrar tenga
inscrita su titularidad.
El tracto sucesivo es un principio formal mediante el cual por
cada acto inscribible se extiende un asiento, formándose una
cadena de asientos por cada acto inscrito.
Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y
en el artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Acto previo
Existe semejanza con el tracto sucesivo, ya que mientras éste
se refiere a la cadena de titularidades inscritas, el acto previo
se encuentra referido a las inscripciones de los actos
modificatorios del bien, en el caso del registro de bienes.
En el registro de personas jurídicas, la inscripción del acto
previo se encuentra referida a las inscripciones del acto previo
y necesario para la inscripción del acto solicitado inscribir.
Se encuentra recogido en el artículo VI del Título Preliminar
del R.G.R.P., y en el artículo V del Título Preliminar del
Reglamento del Registro de Sociedades.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Tracto abreviado
Tiene lugar cuando no se extiende un asiento por acto,
sino que en un asiento de inscripción se incluye más de
un acto inscribible. A esto se le conoce como tracto
abreviado o comprimido.
PRINCIPIO
DE
PUBLICIDAD
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Definición de publicidad
Sistema de divulgación destinado a hacer
cognoscible determinadas situaciones
jurídicas para la tutela de los derechos y
seguridad del tráfico.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Artículo 2012 C.C.:
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
PUBLICIDAD MATERIAL:
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros
aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo
del mismo. OPONIBILIDAD ERGA OMNES.
Art. I del T.P. del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PUBLICIDAD FORMAL:
La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga información del archivo Registral.
Artículo II del T.P. del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Fines de la publicidad registral
El fin principal es la “seguridad jurídica”, que reconoce 2 vertientes:
1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual ningún
titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su
consentimiento.
Se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral”
(art. 2013 CC) y por la garantía de “intangibilidad del contenido de
los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme” (art. 3 lit. b de la Ley N° 26366).
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida a que el
adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su
adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió
conocer al tiempo de llevada a cabo.
Se encuentra garantizada por el principio de oponibilidad (art.
2022 C.C.) y por el principio de fe pública registral (art. 2014
C.C.).
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
La publicidad formal comprende:


La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los
títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en
trámite de inscripción.
La expedición de los certificados literales de las inscripciones,
anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos
que hayan servido para extender los mismos y que obran en el
archivo registral.

La expedición de certificados compendiosos.

La información y certificación del contenido de los datos de los
índices y del contenido de los asientos de presentación.
No forma parte de la publicidad registral formal la información que de
manera gratuita se brinde a través de Internet o telefonía móvil.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Limitaciones a la publicidad
Art. 128 R.G.R.P.: Acceso a la información que afecta el derecho a
la intimidad
La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva
la información contenida en el archivo registral, con excepción de
las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones.
Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad,
ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés,
conforme a las disposiciones que establezca la SUNARP.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Vigencia del certificado
- Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan
la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones
preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición.
- La existencia de títulos pendientes de inscripción no impide la
expedición de un certificado, en cuyo caso éste debe contener la
indicación de dicha circunstancia.
Art. 140 R.G.R.P.
PRINCIPIO
DE
PRIORIDAD
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Concepto
El principio de prioridad es fundamental para el
funcionamiento del sistema registral porque mediante dicho
principio se determina la preferencia entre los títulos
presentados al Registro, principio que queda reflejado en el
axioma romano: “Prior in tempore, potior in iure ”.
La prioridad se encuentra establecida en el asiento de
presentación, que debe contener la fecha, hora, minuto,
segundo y fracción de segundo del ingreso del título al
Registro, según se desprende del artículo 23 del R.G.R.P.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Efectos de la prioridad
- La preferencia (prioridad preferente): Art. 2016 C.C. y Art. IX
del T.P. del R.G.R.P.
- La Prevalencia (prioridad excluyente). Art. 2017 C.C. y Art. X
del T.P. del R.G.R.P.
- Cierre provisional.
- Cierre definitivo.
PRINCIPIO
DE
LEGITIMACIÓN
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Concepto
Es aquel que establece la presunción relativa de exactitud
del contenido del asiento registral, mientras no sea
rectificado o invalidado por el Poder Judicial.
Sustento:
- La calificación registral.
- Garantía de intangibilidad del contenido de los asientos
registrales. Ley 26366.
Efectos
- Presunción de exactitud de asientos registrales.
- Legitimación del titular registral.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artículo 2013 C.C.
El contenido de la inscripción se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
Art. VII. del T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.
PRINCIPIO
DE
FE PÚBLICA REGISTRAL
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
Concepto
Principio fundamental del sistema registral ya que permite la
protección del tercero de buena fe que confiado en la información
que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de
su transferente.
Requisitos
- Adquisición a título oneroso de quien figura en el Registro con
facultades para otorgar tal derecho.
- Causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución no
consten en los asientos registrales.
- Buena fe.
- Que inscriba su derecho en el registro.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artículo 2014 C.C.
(…) por virtud de causas que no consten en los registros
públicos.
Vlll del T.P. del R.G.R.P.
(…) siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales.
GRACIAS