RESERVA Y TRANSFERENCIA
DE AIRES
Dra. Salomé Jó Luza
Registradora Pública
Base Legal
Ley Nº 29090 – Ley de Regularización de
Habilitaciones Urbanas y de edificaciones
 Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios – Resolución de la Superintendente
Nacional de los Registros Públicos Nº 2482008-SUNARP-SN.

Base Legal
Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de
Edificaciones
 D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley Nº 27157.
 Resoluciones del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos 248-2008 y 3402008-SUNARP-SN

Independización

Acto que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria,
resultante de una desmembración de
terreno, con edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen
Habilitación Urbana
Desmembración
Subdivisión
Acumulación
Independización de U.I.
Al Independizar:
Se deja constancia del antecedente
dominial en la nueva partida
 Se
efectúa
una
anotación
de
independización en la partida matríz
 Si existe fábrica inscrita, se describe en
cada lote o unidad a independizar.

Régimen de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Común
Es el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias
de
dominio
exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio común.
 Cuentan con un reglamento interno y una
junta de propietarios

Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Independización y Copropiedad
Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos
Aprobación del Reglamento


Por el promotor o constructor, quien debe ser
también el propietario
Aprobación del Reglamento


Por acuerdo de más del 50% de los propietarios
que conforman la edificación
Modificación del Reglamento

Actos de Administración: Por acuerdo de junta que
cuente con más del 50% de la participación de los
propietarios.
Actos de Administración
Elección del Presidente
 Nombramiento del Administrador
 Aprobación obras que se ejecuten en bienes
comunes, cuando están destinadas a su
conservación y mantenimiento
 Contratar servicios de vigilancia o de
seguridad para la integridad de la
edificación
 Administración
de
las
playas
de
estacionamiento comunes.

Modificación del Reglamento

Actos de Disposición: Voto de propietarios que
representen cuando menos 2/3 de participaciones de
los bienes comunes, incluyendo porcentajes de los que
renunciaron a la junta
Actos de Disposición
Modificación
del
porcentaje
de
participación.
 Modificación del reglamento interno
 Modificación de la independización
 Desafectación de los bienes comunes,
 Venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes.
 Modificación o limitación de uso de las
zonas comunes

Comunicación Notarial
Se debe cursar carta notarial a los
propietarios que no asistieron a la junta.
 Para ejecutar los acuerdos, deben haber
transcurrido 20 días útiles desde la
comunicación notarial.
 La
acreditación de la convocatoria,
comunicación notarial, y el transcurso del
plazo puede ser acreditado mediante
declaración jurada otorgada por el
presidente de la Junta.

Inscripción

El reglamento interno o su modificación se
inscriben en mérito de:
 Escritura
pública o
 Documento privado con firmas legalizadas del
Presidente de la junta.

Si solo interviene el Presidente, bastará la
copia certificada del acta de la junta de
propietarios en la que se adopta el acuerdo,
sin requerirse la transcripción del texto del
reglamento o su modificación.
Cláusulas previas

Cuando existen cláusulas especiales de
consentimiento previo en el reglamento:
 El
propietario puede acumular, subdividir e
independizar por escritura pública unilateral
en la que reordene las cuotas de participación
de las unidades afectadas.
 La modificación también puede ser dispuesta
sólo por el presidente de la junta de
propietarios cuando así se establezca en el
reglamento interno
Extensión de las Unidades

Las
Unidades
Inmobiliarias
pueden
extenderse al área techada y al espacio
vacío que corresponda a la planta en que
se encuentre, según la proyección vertical y
hasta los límites del perímetro.
Extensión de las Unidades

El muro circundante de la edificación o el suelo se
considera zona común esencial, sin que sobre ella
proceda la desafectación.
Límites de la zonificación

La extensión y ámbito de la propiedad privada se
adquiere y transfiere con independencia de los
límites impuestos por la zonificación.
Construcción

El sector construcción constituye uno de los
motores de nuestra economía, y propulsa
nuestro desarrollo urbanístico
Construcción Formal
Construcción Informal
Crecimiento Vertical

Tendencia al crecimiento vertical de las
edificaciones
Falta
de espacio para expansión
horizontal
El
valor económico de los aires,
normalmente es menor que el de un
terreno.
Aires
El concepto de aires, está vinculado al
derecho de vuelo o sobreedificación, o
derecho de levante.
 Es la facultad otorgada a una persona
para que pueda levantar una o más plantas
sobre un edificio ya construido.

Aires

Los aires se generan sobre la superficie
final de una edificación, y comprende el
derecho
de
sobreelevación
vertical
proyectada sobre dicha superficie, a futuro
Aires
Aires
Reserva de Aires

En
el
reglamento
interno
puede
establecerse reserva de aires de la
edificación, y puede independizarse como
sección de dominio exclusivo, si se le asigna
porcentaje de participación y cuando
cuente con un área proyectada de acceso
Beneficiarios de la reserva

A favor de:
El propietario constructor
Alguno de los propietarios de las
secciones
exclusivas
(Ej.
De
los
propietarios de las unidades superiores)
De todos los propietarios de la edificación
Art. 45 del R.I.R.P.

La reserva de aires, se entenderá que
constituye una sección de dominio exclusivo,
debiendo asignársele porcentajes de
participación en los bienes comunes. En este
caso la independización procederá siempre
que cuente por lo menos con un área
proyectada de acceso
Punto 5.5 de la Directiva sobre el
Régimen de Propiedad Exclusiva
Contiene 2 supuestos normativos:
Reserva de aires con independización
Reserva de aires sin independización

Reserva de Aires sin independización
Debe constar en el reglamento interno.
 Debe publicitarse en un asiento específico
de la partida matriz, o de otra partida
vinculada.
 Es recomendable precisar y establecer los
límites de la reserva

Reserva de Aires sin independización
Reserva de Aires sin independización
No incide en la asignación de porcentajes de
participación.
 Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55 del
RIRP, pues allí se señala que independizadas
las secciones exclusivas, en la partida matríz
solo se mantendrán las zonas comunes.
 Complejiza innecesariamente la partida
matríz.

Reserva de Aires con independización
Forma parte de la independización
primigenia o es consecuencia de la
modificación de independización.
 Se considera como una unidad exclusiva
adicional, y cuenta con porcentaje de
participación
 Debe respetar la proyección de las zonas
comunes en lo pertinente.

Reserva de Aires con independización
Reserva de Aires con independización
Requiere de la existencia de una escalera
de acceso hacia el nivel de aires, o contar
con una zona reservada para la proyección
de la futura azotea.
 No se permite la independización de aires
de aires

Transferencia de los Aires

La venta o cualquier acto de transferencia
de aires de la unidad superior se inscriben,
siempre que se constituya reglamento
interno y se adjunten planos de
independización y memoria descriptiva
autorizada por ingeniero o arquitecto
colegiado.
Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo
pacto en contrario:
 El
terreno salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie.
 Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos y demás elementos
estructurales esenciales…
 Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, …
vías y áreas de circulación común.
Bienes comunes intransferibles
 Los
ascensores y montacargas...
 Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura...
 Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de
instalaciones, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.
 Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
 Aquellos que se señalen como tales en el
Reglamento Interno
Pozos de luz propios
Los pozos de luz propios y los ductos de
ventilación propios se generan dentro de
una misma sección exclusiva y solo sirven a
dicha unidad inmobiliaria.
 De existir éstos, deberían declararse como
tales, correspondiendo en propiedad al
titular de la unidad a la que pertenecen

Condición Jurídica de los aires
Los aires se reputan zonas comunes, salvo que
en los títulos de propiedad de las secciones
aparezcan cláusulas en contrario por las cuales
se les atribuya la condición de sección de
propiedad exclusiva.
 La cláusula en contrario debe constar en el
reglamento interno, o en una modificación
posterior del reglamento interno, que apruebe
el acto de reconocimiento de la propiedad
preexistente de los aires

Condición Jurídica de los aires

Si el reglamento interno atribuye
expresamente la condición de zona común a
los aires: se requiere previamente la
desafectación y acuerdo de destino, de
dicha área; salvo que el reconocimiento de
la propiedad preexistente se realice por
unanimidad de los propietarios.
Modificación de la Reserva

En caso que un reglamento interno ya
contenga la cláusula de reserva de aires a
favor de una persona, para su modificación
se
requerirá
necesariamente
el
consentimiento del respectivo titular, además
del acuerdo de modificación del
reglamento interno.
Directiva de Asociaciones
La convocatoria a junta de propietarios se
acredita, facultativamente por el mecanismo
previsto en la directiva de regularización
de consejos directivos de asociaciones
civiles.
 La formalización por escritura pública o las
declaraciones juradas son otorgadas,
indistintamente, ya sea por el presidente de
la junta o por la persona designada en
asamblea

Adquisición de Bienes
Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes muebles
e inmuebles.
 El asiento de inscripción expresará como
titular a la junta de propietarios, debiendo
consignar el detalle de la edificación o
conjunto inmobiliario al que se refiere.

Extinción del Régimen
Por demolición o destrucción del edificio,
salvo que las zonas comunes y exclusivas
puedan delinearse exclusivamente en
función del suelo.
 Por
acuerdo unánime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procede a la
acumulación respectiva en la partida
matriz. Esta acumulación no requiere de
ningún requisito municipal o administrativo.

Unidades en Proyecto
Es procedente inscribir actos de disposición
e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias
proyectadas, en tanto estas tengan un
correlato físico en el suelo del predio
matriz, siempre que se inscriba previa o
simultáneamente el acto de predeclaratoria
de fábrica.
 Una
vez culminada la edificación, la
inscripción se convierte automáticamente en
definitiva.

Resoluciones del Tribunal Registral
vinculadas a la inscripción de aires y su
transferencia

Res. N° 515-2012-SUNARP-TR-T del
19/07/2012

Legitimación en los actos de modificación
de inmueble: Siendo la subdivisión y acto
de modificación de la realidad física del
inmueble, el único legitimado para
solicitarlo es el titular registral en ejercicio
de las atribuciones que le confiere el
derecho de propiedad consagrado en la
Constitución y normas legales
Res. N° 213-2012-SUNARP-TR-A del
08/05/2012

Legitimación
para
solicitar
una
subdivisión: Está legitimado para solicitar
la subdivisión de un predio, ante la
municipalidad competente quien ostenta un
título adquisitivo de la propiedad sobre
parte del mismo. Compete a las
municipalidades
examinar
dicha
legitimación
Res. N° 1177-2012-SUNARP-TR-L del
15/08/2012

Independización en ejecución de mandato
judicial: Para inscribir la independización
de un predio por mandato judicial deberá
adjuntarse el parte judicial conformado por
el oficio del juez dirigido al Registro y las
copias certificadas de las piezas procesales
pertinentes, como la resolución que ordena
la inscripción y los planos que fueron
merituados por la autoridad jurisdiccional
Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del
02/08/2012

Área ocupada de pisos superiores: El área
total ocupada del segundo piso y/o niveles
superiores deber ser igual al área del
terreno, salvo que exista alero externo que
forme parte del área techada, en cuyo
caso se incrementa en dicha área.
Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del
02/08/2012

Aires propios de unidad inmobiliaria:
Cuando se solicita la independización de los
aires, se requiere la asignación de
porcentaje de participación en los bienes
comunes y que cuente con área proyectada
de acceso.
Res. N° 187-2012-SUNARP-TR-A de
20/04/2012

Reserva de aires: No se puede admitir dividir los
aires en secciones o espacios superpuestos unos a
otros. por cuanto, se vaciaría de contenido la
disposición del artículo 51 del RIRP. lo cual nos
conduciría al extremo absurdo de tener que acceder
a la inscripción de regímenes de propiedad exclusiva
y propiedad común sin que previamente exista
inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para
terrenos llanos- lo cual constituiría un despropósito
que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón
de ser de la institución registral
Res. N° 2334-2011-SUNARP-TR-L de
22/12/2011

Aires Reservados: Los aires reservados
para futura construcción sujeta al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común,
cuyo nivel existe una sección exclusiva, debe
estar descrita con su área ocupada, linderos
y medidas perimétricas
Res. N° 612-2011-SUNARP-TR-A de
30/09/2011

Transferencia de aires de una edificación sujeta a
régimen de propiedad exclusiva y común: En el
régimen de propiedad horizontal, los aires pueden
constituir bienes comunes o bienes de propiedad
exclusiva (reglamento interno o en títulos de
propiedad
de
las
secciones).Para
su
independización se requiere se le asigne un
porcentaje de participación en los bienes comunes y
se cuente con un área proyectada de acceso.
Res. N° 1551-2011-SUNARP-TR-L de
05/08/2011

Reserva de aires sobre aires: "Cuando se
establezca la reserva de aires de la
edificación se entenderá que constituye una
sección de dominio exclusivo; sin embargo,
los aires sobre aires no pueden ser materia
de reserva."
Res. N° 1777-2010-SUNARP-TR-L de
10/12/2010

Transferencia de aires: Para que pueda
inscribirse la transferencia de los aires
reservados, se requiere que previamente se
abra una partida de independización de
los aires, para lo cual - además de los
planos y memoria descriptiva -, se requiere
que se asigne a dichos aires un porcentaje
de participación en los bienes comunes.
Res. N° 1683-2010-SUNARP-TR-L de
19/11/2010

Condición jurídica de los aires en ausencia de
reglamento interno: La presunción de que los
aires se reputan comunes, salvo que en los títulos
de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario, no es aplicable en el
supuesto de ausencia de reglamento interno. En
este supuesto, la condición de los aires estará a lo
que se acuerde en la regularización del
reglamento interno
Res. N° 1585-2010-SUNARP-TR-L de
05/11/2010

Condición de propiedad exclusiva de los aires:
Para atribuir la condición de propiedad exclusiva
a los aires de una edificación se requiere que
esto conste de manera expresa en el reglamento
interno o en una modificación posterior en el que
se apruebe el acto de reconocimiento de la
propiedad existente de los aires y que ha sido
omitido en la declaración inicial del reglamento
interno.
Res. N° 316-2012-SUNARP-TR-L de
29/02/2008

Legitimación de la inscripción de una
compraventa de aires: Habiéndose registrado la
compraventa de los aires de un predio sin que
previamente se haya inscrito la Declaración de
Fábrica, Reglamento Interno e Independización,
no es procedente la denegatoria de los actos
traslativos de dominio posteriores, toda vez que el
derecho de propiedad del adquiriente se
encuentre legitimado
Res. N° 028-2007-SUNARP-TR-L de
12/01/2007

Aires propios: La atribución de la
propiedad de los aires propios en un
edificio sujeto al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, debe constar
expresamente en el reglamento interno.
Res. N° 087-2002-ORLC-TR de
08/02/2002

Aclaración de contrato de compraventa:
No puede admitirse que por vía de
aclaración de contrato de compraventa se
transfiera la azotea y los aires de una
edificación a una de las secciones de
dominio exclusivo cuando según el
reglamento interno es zona de dominio
común.

Muchas Gracias por su atención!!
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