REGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y PROPIEDAD COMÚN
ANTECEDENTES DEL REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
CARÁCTER ILIMITADO DE
LA PROPIEDAD ROMANA
Edad Media: Propiedad
Compartida en Planos
Horizontales
INSULAE. Casas Altas
con inquilinos de varias
familias
Art. 664 Código
NAPOLEÓNICO
ALCANCES
Régimen Jurídico que supone existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones inmobiliarias de
dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios
DERECHO REAL ESPECIAL
Derecho singular y
exclusivo
de
propiedad sobre un
espacio
suficientemente
delimitado
y
susceptible
de
aprovechamiento
independiente.
Copropiedad
bienes
o
comunes
Por Naturaleza:
son
necesariamente
comunes
sobre los
elementos
Por Destino:
No
son
necesarios
para uso y
disfrute común
Ej. Azotea
MARCO LEGAL APLICABLE
• Antecedentes: Ley N° 10726 (1946) y Decreto Ley N°
22112 (1978)
• Art. 955 y art. 958 del Código Civil
• Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.
• TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado
mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
• Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04, que
aprueba los reglamentos internos modelos.
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolución 248-2008-SUNARP/SN.
• Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.
UNIDADES INMOBILIARIAS COMPRENDIDAS
CARÁCTER (Art. 125 TUO Reglamento)
OBLIGATORIO
OPTATIVO
DIFERENCIA CON EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
• Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno.
• Solo se aplica a Edificaciones con secciones de un
solo piso o que de contar con más pisos tienen un solo
propietario
• No se aplica para edificio de departamentos de uso
residencial, comercial, industrial o mixto.
•
APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO
1. Se aprueba por el promotor o constructor de la edificación
quien debe ser el propietario de la misma.
2. También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley
27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que
conforman la edificación, para lo cual el voto se computa
por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se
encuentre definido el porcentaje de participación en las
zonas comunes.
La convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por
los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de
participación en la edificación
El reglamento interno se inscriben en mérito de escritura
pública o documento privado con firmas legalizadas del
presidente de la junta.
CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO
1. La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino o uso al que deben estar
dedicadas
2. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes
3. Los derechos y obligaciones de los propietarios
4. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos de demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios.
5. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las
Juntas de Propietarios.
EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL
REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de
publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de
inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno
primigenio”.
X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 759-2003SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR
del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARPTR-L del 23 de
enero de 2004
EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL
REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
• Con la dación de la Ley Nº 27157, se deroga el D.L. Nº 22112,
estableciéndose una nueva regulación, para edificaciones sujetas al
antes denominado Régimen de Propiedad Horizontal.
• El Reglamento Interno constituye el acto jurídico celebrado por los
propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común, se regulan los derechos y obligaciones
de los propietarios.
• La Ley Nº 27157, establece modificaciones e introduce opciones antes
no reguladas, por eso su Tercera Disposición Final, establece que los
reglamentos vigentes al 20/07/1999, deben adecuarse a la nueva
norma.
• Se requiere de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria
o los que asistan en segunda convocatoria.
• La adecuación puede hacerse por escritura pública o documento
privado
PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD
DE BIENES COMUNES
• Es un derecho accesorio inherente a cada propietario
de sección de dominio exclusivo
• El Porcentaje se determina en el Reglamento Interno
• Se establece atendiendo a criterios razonables: área
ocupada, ubicación de secciones, usos, entre otros
• La transferencia de la sección de dominio exclusivo
comprende necesariamente la del porcentaje de
participación sobre los bienes de propiedad común,
resultando inseparables.
BIENES COMUNES INTRANSFERIBLES
1. El terreno sobre el que está construida la edificación
que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva,
salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.
2. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos y demás elementos estructurales
esenciales para la estabilidad de la edificación,
siempre que sirvan a dos o más secciones.
3. Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas
destinadas a la instalación de equipos y en general,
vías y áreas de circulación común.
4. Los ascensores y montacargas, salvo los propios de
una sección de propiedad exclusiva
JUNTA DE PROPIETARIOS
1. Es un ente no personificado
2. La Junta de Propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tendrá la representación
conjunta de éstos
3. Se inscribe en el Registro de Predios, conjuntamente con el
Reglamento Interno
4. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la
constitución de la Junta
5. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades
generales y especiales de representación
6. Para ejercer la representación procesal antes referida se
requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de
Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que
esté debidamente inscrita
7. La Junta de Propietarios puede adquirir bienes muebles e
inmuebles.
QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
“Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios,
deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio
inscrito”.
X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 370-2003SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución Nº 304-2003SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 097-2004-SUNARP-TR-L
del 20 de febrero de 2004.
QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
• La condición de propietario, debe ser calificada sobre la
base de la información contenida en los asientos de
inscripción, a los cuales debe adecuarse.
• El art. VII. Del Tit. Prel. Del TUO del R.G.R.P., establece
que los asientos registra les se presumen exactos y
válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
• Solo puede presumirse como cierta la condición de
propietario si este aparece inscrita.
SERVICIOS COMUNES
1. La guardianía, portería y la jardinería
2. La limpieza, conservación y mantenimiento de las
áreas, ambientes, elementos y en general de los
bienes comunes.
3. La incineración y/o eliminación de basura
4. El alumbrado público, la baja policía y jardines
públicos, siempre que el pago a los derechos y
arbitrios lo deban efectuar los propietarios en
conjunto
5. La administración de la edificación.
ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN E
INDEPENDIZACIÓN DE SECCIONES
1. El propietario de secciones de dominio exclusivo puede
acumularlas, subdividirlas o independizarlas por acto
propio.
2. Para formalizar la modificación del reglamento interno se
requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia
del propietario de la secciones que se modifica
3. Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de
consentimiento previo, el propietario podrá hacerlo por
escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas
de participación de las unidades afectadas.
4. La modificación también puede ser dispuesta sólo por el
presidente de la junta de propietarios cuando así se
establezca en el reglamento interno.
ACUERDOS POR MAYORÍA CALIFICADA
1. Venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente, de
los bienes áreas o servicios comunes
2. Modificación de porcentajes de participación sobre los bienes
comunes.
PROCEDIMIENTO
• Debe ser aprobado por los propietarios que representan los dos
tercios de los bienes comunes, sino acuerdo es nulo
• Los propietarios citados, que no asistieron, son notificados por
conducto notarial, y si en 20 días útiles no expresan su
discrepancia quedan vinculados
• Se publica aviso en el Diario Oficial El Peruano, si se devuelve
notificación notarial
INDEPENDIZACION DE AIRES
AIRES
AIRES – MARCO CONCEPTUAL
E.J. Omeba “ El aire es un elemento gaseoso, renovable,
móvil e inapropiable
Los exegetas distinguían en 1.- Aer (aire), común a
todos los hombres y 2.- Celun (espacio aéreo)
susceptible de propiedad privada
El Espacio aéreo es la prolongación vertical hacia la
atmosfera.
Delia Revoredo “Son el derecho a elevar la construcción
elevando la propiedad en área o dándole otra utilidad”
Directiva Nº 008-2009-SUNARP/SN .- Aires es la facultad
que se concede a una persona a fin de sobreelevar una
edificación; llamado también derecho de vuelo o
levante.
EXTENSION DE LA PROPIEDAD
Art. 954
SOBRESUELO
SUBSUELO
RECURSOS NATURALES,. YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO..
EXTENSION DE LA PROPIEDAD
Art. 954
PRINCIPIO DE UTILIDAD
Antecedente:
• Código Suizo de 1907
• Código Civil de 1936
“Propiedad Limitada
por utilidad reflejada
en hechos materiales”
Westn
118 m.
AIRES – ACTOS VINCULADOS
Reserva de Aires de Edificación: 1) Con Independizarse
como sección de dominio exclusivo, asignando
porcentaje en bienes comunes. Debe tener área
proyectada de acceso. 2) Sin Independización, consta en
Reglamento Interno y partida matriz.
Transferencia de aires. Procede la transferencia de aires
de la Unidad Superior, con reglamento interno plano de
independización y memoria descriptiva.
Conclusión: Dentro de los atributos de goce
encontramos el derecho a Elevar o sobreelevar una
edificación.
USO DEL SOBRESUELO
El Estado ejerce soberanía
sobre el Espacio Aéreo.
Ley Nº 27261 y Reglamento:
• Nadie puede en razón de
propiedad predial oponerse
al vuelo de una aeronave
Ley de Telecomunicaciones
TUO D.S. Nº 013-93- TCC
• Se declara de necesidad
pública el desarrollo de las
telecomunicaciones
PRECEDENTE: DUPLICIDAD DE
PARTIDAS
“Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se
hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá
calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder
conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del
Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no
procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de
duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al
procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros
Públicos”.
VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 528-2003SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L
del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARPTR- L del 27 de
febrero de 2004.
Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 62 del
Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por
Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).
EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCIÓN
Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las
unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato
físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o
simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, Pre Reglamento
Interno y Pre Independización
La vigencia de las anotaciones es de un año, puede prorrogarse
cuantas veces sea necesario, el tope es el plazo de licencia
En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas
independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones
efectuadas en éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el
porcentaje que corresponda según la participación en las zonas
comunes que se le había asignado.
EXTENSION DE LA CALIDAD
DE DOMINIO PÚBLICO
No procede Constitución de Régimen de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
EDIFICACIONES COMPLEJAS
1. Bloques o Sectores
delimitados
e
integrados
por
un
Reglamento
Interno
General, donde cada
bloque tendrá su propio
reglamento interno
2. Se forma una Junta
General de Propietarios
y
una
Junta
de
Propietarios por cada
bloque
PRECEDENTE
TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS POR
LEY Nº 27157.- IV PLENO Es procedente la inscripción
de actos de disposición de predios cuya declaratoria de
fábrica, vía regularización, fue otorgada al amparo de la
Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización
para celebrar contratos de compra venta garantizada, ni
conste inscrita la recepción de obras de habilitación
urbana. Res. Nº 146-2003-TR/L
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE
PREDIOS UBICADOS EN ZONAS
URBANAS CONSOLIDADAS
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un
predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como
predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de
alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la
municipalidad correspondiente”.
XIX PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 214-2006SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L
del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TRL del 03 de mayo
de 2006..
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE
PREDIOS UBICADOS EN ZONAS
URBANAS CONSOLIDADAS
• La regularización de edificaciones al amparo de
la Ley Nº 27157, procede con respecto a
inmuebles situados en zonas urbanas, aunque
no se encuentre inscrita la aprobación de la
habilitación urbana.
• Se requiere que la Municipalidad a través de
certificación pertinente, establezca que el
inmueble cuenta con zonificación urbana
• Lo que importa es que el predio materia de
regularización corresponda a uno de naturaleza
urbana.
Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
en predios del Sector Defensa
Ley Nº 29006 – Reg. D.S. Nº 021-2007-DE/SG
Desafectación
de
Bienes
Reservados y afectados en uso
para la defensa nacional al
31/12/2006, sin proceso judicial.
El Sector Defensa emite Informe
indicando que no resulta necesario
y solicita desafectación a la SBN
SBN desafecta
Defensa
y
transfiere
a
Defensa u Org. de Ejecución ejecuta
acto de disposición.
EXTINCIÓN DEL REGIMEN
1. El régimen de propiedad exclusiva y común se extingue
por demolición o destrucción del edificio, salvo que las
zonas comunes y exclusivas puedan delinearse
exclusivamente en función del suelo.
2. También se extingue el régimen por acuerdo unánime
de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la
acumulación respectiva en la partida matriz. Esta
acumulación no requiere de ningún requisito municipal o
administrativo.
MUCHAS GRACIAS !!
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Diapositiva 1 - DIPLOMADOS EN DERECHO