REGIMENES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN
- INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
Fredy Luis Silva Villajuan
Normativa aplicable
 Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.
 TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado
mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
 Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
 Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN.
 Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Común: Resolución 340-2008SUNARP/SN.
Regímenes
Propiedad exclusiva y propiedad común
Independización y copropiedad
 Art. 38 Ley 27157
Régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común
Derecho de propiedad especial caracterizado por
la coexistencia de dos elementos:
a. Derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente.
b. Copropiedad sobre los bienes o elementos
comunes.
 Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.
Régimen de independización y
copropiedad
 Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común sujetos al
régimen de copropiedad regulado por el Código Civil.
No es procedente solicitar la partición de las zonas
comunes.
 Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales y
otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
 Deben ser de un solo piso o que, de contar con más
pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos
superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la sección.
 Art. 128 Reglamento de la Ley 27157
Regímenes aplicables según el tipo
de edificación
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común es obligatorio en los casos de unidades
superpuestas en el plano vertical.
En las demás edificaciones, puede optarse por
el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común o de independización y copropiedad.
 Art. 5.1 Directiva
Nacimiento del régimen
- De hecho, con la transferencia de las secciones
de propiedad exclusiva antes de otorgarse el
reglamento interno.
- Con el otorgamiento del reglamento interno
por el único propietario de la edificación cuando
tenga por finalidad transferir las secciones de
propiedad exclusiva.
 Art. 39 Ley 27157
Reglamento Interno
 Es el estatuto de la edificación que contiene la
descripción de las secciones de propiedad
exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de
participación, derechos y obligaciones de los
propietarios, régimen de la junta de propietarios
como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos,
entre otros. Art. 42 Ley 27157
 La declaratoria de fábrica constituye un acto
previo para su inscripción, salvo disposición en
contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones
para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51
RIRP, respectivamente.
Formalidad del Reglamento Interno
y del Pre-reglamento Interno
Documento privado con firma certificada por
notario.
Escritura pública.
Resolución de la Gerencia de Titulación de
COFOPRI.
 Art. 53 RIRP
Legitimados para otorgar el R.I.
El propietario del predio.
El presidente de la junta de propietarios.
 - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la
sesión y debe acreditarse la convocatoria.
 - El voto se computa por cada sección, mientras no se
encuentren definidos los porcentajes.
 - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o
por el 25% de participaciones de la edificación.
 Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva
Actos inscribibles en la partida
matriz del predio
Reglamento interno.
Constitución de la junta de propietarios.
Elección del presidente de la junta de
propietarios y de la junta directiva, de ser el
caso. Estos actos se inscriben en mérito al
reglamento interno o a la copia certificada del
acta de la sesión de junta de propietarios.
 Arts. 52 y 54 RIRP
Independización simultánea
 Las unidades de propiedad exclusiva se
independizarán
simultáneamente
con
la
inscripción del reglamento interno, salvo los aires
reservados que pueden quedar en la matriz.
 La independización implica la apertura de una
partida especial en la que se señalará el régimen
al que están sujetas y su relación con la partida
matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas
comunes y eventualmente, los aires reservados.
 Arts. 45 y 55 RIRP
Situación especial de los “aires”
 Los “aires” pueden ser definidos como el techo del
último piso de una edificación sujeta al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común. También se
consideran “aires” a los espacios vacíos a nivel del piso
respectivo.
 Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se
establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).
 Si en el reglamento interno se le considera como sección
de propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de
participación y tener cuando menos proyectada un área
de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).
 Puede quedar en la partida matriz si el reglamento
interno así lo establece. (Art. 5.5 Directiva)
Precisión de la naturaleza jurídica
de los “aires”
La omisión de señalar en el reglamento interno
que los “aires” son propios, puede ser aclarada
mediante el voto favorable de las 2/3 de los
porcentajes de participación.
Si en el reglamento se estipuló expresamente
que los “aires” son comunes, debe seguirse el
procedimiento aplicable para la transferencia de
bienes comunes.
 Art. 5.7 Directiva.
Otras situaciones especiales en
independización
Unidad funcional
 Pueden inscribirse en una misma partida registral,
dos o mas secciones físicamente separadas,
siempre que constituyan una unidad funcional.
 Art. 45 RIRP.
Servidumbre de paso
 “Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la vía
pública o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso”.
 Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.
Acuerdos de la J.P. relevantes para
el Registro
Elección del presidente y de la junta
directiva, en su caso.
Modificación del reglamento interno:
- Modificación de porcentajes de participación.
- Transferencias de bienes comunes.
Convocatoria a la sesión
 - La realiza el presidente de la junta.
 - Se efectuará en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su
defecto, se hará con una anticipación no menor
de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil,
correo electrónico o cualquier otro medio que
permita dejar constancia de su entrega.
 - Ante el Registro, la convocatoria puede
acreditarse mediante declaración jurada.
 Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.
Quórum para sesionar.
Modificación del reglamento interno o elección
del presidente y de la junta directiva, en su
caso: En primera convocatoria más del 50% de los
porcentajes de participación.
Modificación de porcentajes de participación,
desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes:
Mayoría calificada
participación.
de
2/3
de
los
 Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva
porcentajes
de
Determinación del quórum
Quórum de
propietarios
sesión
de
junta
de
Para la determinación del quórum de sesión de
junta de propietarios, deberá considerarse
únicamente a los propietarios con derecho
inscrito.
 Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del
TR
Transferencia de bienes comunes
Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes
susceptibles de ser transferidos tales como sótanos,
azoteas
o
aires,
cuarto
de
guardian,
estacionamientos comunes, etc.
 Procedimiento:
 - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de
los votos de la junta de propietarios.
Transferencia de bienes comunes
 - Notificación por conducto notarial a los no
asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La
comunicación y el transcurso del plazo podrá
acreditarse mediante declaración jurada del
presidente.
 - Ejecución del acuerdo (transferencia de
la
propiedad)
 - Consecuencia de la transferencia: modificación del
reglamento interno.
 Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.
Adquisición de bienes por la JP
Jurisprudencia
 “La junta de propietarios no es una persona
jurídica.
 La rogatoria en la que se solicite la inscripción de la
adquisición de predios autorizada por la junta de
propietarios
debe
estar
acompañada
necesariamente de la modificación del reglamento
interno -en la que se incorpore en calidad de
comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación
de predios”.
 Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006
Fundamentos
 - Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad
jurídica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los
bienes comunes.
 - Por lo tanto, sobre la base de una interpretación
analógica, si la junta de propietarios puede disponer
bienes comunes, también podrá adquirir bienes.
 - Sin embargo, la adquisición se restringe a que se
trate de predios colindantes con la unidad matriz pues
se incorporarán como bienes comunes.
 - Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación
del reglamento interno y la acumulación de la unidad
adquirida.
Adquisición de bienes por la JP
“Para efectos registrales la junta de propietarios
puede adquirir bienes mueble o inmuebles.
El asiento de inscripción expresará como titular
a la junta de propietarios, debiendo consignar el
detalle de la edificación o conjunto inmobiliario
al que se refiere.”
 Numeral 5.13 Directiva
Acumulación o independización de
secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios pueden acumular, subdividir o
independizar sus secciones de propiedad
exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE.
Los derechos sobre los bienes de dominio
común se obtendrán sumando o detrayendo los
porcentajes de las secciones involucrados.
Acumulación o independización de
secciones de propiedad exclusiva
 Conjuntamente con la acumulación o las
independizaciones de las secciones deberá
registrarse la modificación del reglamento interno.
 La modificación será aprobada por la junta a
instancia del propietario interesado. No se requiere
acuerdo cuando el reglamento interno contenga
consentimiento previo, supuesto en el que la
modificación del reglamento será otorgada de
manera unilateral por el propietario interesado.
 Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.
Precedente de observancia
obligatoria
Exigibilidad
de
la
adecuación
del
reglamento interno inscrito
La adecuación de los Reglamentos Internos
vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº
27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al
Registro Público la solicitud de inscripción de
algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.
 X Pleno del TR
Pluralidad de reglamentos internos
 “En todos los casos se puede otorgar más de un
reglamento interno y conformar la respectiva
junta de propietarios por áreas físicamente
determinables, que comprendan un conjunto de
unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del
total de propietarios. (...)
 La conformación, funciones, mecanismos de
coordinación entre juntas y demás aspectos
concernientes, será fijados en el reglamento
interno general”.
 Art. 45 Ley 27157
Caracerísticas de las edificaciones con
pluralidad de R.I.
1. Secciones de propiedad exclusiva
agrupadas por sectores o bloques.
2. Bienes y/o servicios comunes de cada
sector o bloque.
3. Bienes y/o servicios comunes del
conjunto de la edificación.
Acuerdo adoptado en el “L” Pleno
del TR
“La inscripción del reglamento interno general de
una edificación, constituye un acto previo para
la inscripción de los reglamentos internos
particulares de cada bloque o sector”.
Fundamentos del acuerdo del
pleno del TR
1. La determinación de los bloques o sectores que
contarán con reglamento interno propio debe ser
adoptada por la mayoría simple del total de
propietarios de la edificación y no por la mayoría
simple del total de propietarios del bloque o sector.
Ello implica la preexistencia del reglamento interno
general.
2. La relación entre el reglamento interno general y los
reglamentos internos de cada bloque o sector es de
subordinación de los segundos al primero. Es decir,
los reglamento internos propios no son autónomos
sino que tienen que adecuarse al reglamento general.
Fundamentos del acuerdo del
pleno del TR
3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada
bloque o sector sin que previamente se registre el
reglamento interno general, las zonas y servicios
comunes del conjunto de la edificación no tendrían
regulación alguna, es decir, no habrían reglas para el
uso y mantenimiento.
4. Conforme al artículo 39 de la Ley 27157, todas las
edificaciones en las que existan secciones de propiedad
exclusiva
y
zonas
comunes,
deben
contar
necesariamente con un reglamento interno.
5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de
cada bloque o sector se requiere que previa o
simultáneamente se registre el reglamento interno
general de toda la edificación.
Extinción del régimen
Por destrucción o demolición de la edificación,
salvo que las zonas propias y comunes puedan
delimitarse en función al terreno.
Por acuerdo unánime de todos los propietarios,
en cuyo caso se procede a la acumulación en la
partida matriz. No se requiere cumplir con algún
requisito municipal o administrativo.
 Numeral 5.14 Directiva.
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