INDEPENDIZACIÓN
DE PREDIOS
Martha del Carmen Silva Díaz
DEFINICIÓN
 La independización es el acto registral que
consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o como consecuencia de la
inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común
o independización y copropiedad.
Art. 40 RIRP
Requisitos generales de la
independización
Requisitos generales
 - En el título debe constar la intervención o
autorización del propietario.
 - El título debe contener la descripción del área,
linderos y medidas perimétricas del o los predios
que se desmembran y en su caso, del área
remanente.
 Si
el área remanente está constituida por
porciones que no tienen solución de continuidad,
se entiende que la rogatoria comprende su
independización, siempre que correspondan al
mismo propietario y no existan restricciones para
la independización.
 Art. 41 RIRP
EXCEPCIÓN AL REQUISITO GENERAL
 No
es exigible la descripción del área
remanente ni presentar planos cuando no
consta en la partida matriz el área, linderos y
medidas perimétricas.
 Bastará presentar plano del área materia de
independización
visado
por
autoridad
competente, previa suscripción de verificador,
cuando corresponda.
 Corresponde al área de Catastro determinar
la imposibilidad de describir el área remanente.
Quinta disposición complementaria y final del RIRP
IMPOSIBILIDAD DE INFORME TÉCNICO
 Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos
técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale
que se encuentra imposibilitada de determinar, en forma
indubitable, si el área cuya independización se solicita se
encuentra comprendida dentro de alguna de las
independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se
encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la
inscripción de la independización rogada, siempre que el
título contenga los requisitos señalados en el primer
párrafo que antecede. En este caso, el Registrador
independizará el área solicitada de la partida matriz, sin
necesidad de requerir plano del área remanente, siempre
que la independización efectuada no exceda el área de la
partida matriz de la cual se independiza.
 Art. 41 RIRP – 3er párrafo
TACHA SUSTANTIVA POR FALTA DE PLANO
 Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria
comprenda un acto de independización, en los
supuestos a los que se refieren los artículos 43, 44 y 46
del
presente
Reglamento,
deberá
contener,
necesariamente, desde su presentación e ingreso por
el Diario, los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra
visados por funcionario competente, o de ser el
supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de
verificadores del Registro de Predios; en caso
contrario, el Registrador procederá a tachar
sustantivamente el título.
 Art. 41 RIRP – 4to párrafo
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Independizacion de sótano
 “Para la independización de unidades inmobiliarias
que incluyan sótanos, no es necesario describir
todo el subsuelo que no cuente con edificaciones
útiles al propietario, siendo suficiente que en la
memoria descriptiva se incluya la descripción del
área utilizada como sótano”
 Resolución Nº 1078-2008-SUNARP-TR-L
Independización por cambio de
titularidad
 Para inscribir actos que impliquen variación
de titularidad respecto de parte de predios
inscritos debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los
requisitos previstos en este Reglamento.
 Artículo 82 del RIRP
Requisitos especiales de
independización: Predios urbanos
Subdivisión de predios urbanos
 Partición
de terrenos habilitados en
fracciones destinadas al mismo uso del
terreno matriz. Se sujetan a las condiciones
propias de los lotes normativos de cada
zonificación. Pueden ser subdivisiones con
obras o sin obras de habilitación urbana.
 Requiere aprobación municipal, salvo el
caso de la regularización de edificaciones y
de desacumulación.
 RNE, artículo único, definiciones.
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIO URBANO
 El FUHU, su anexo “F” y los documentos
técnicos respectivos debidamente sellados
y visados, por duplicado.*
 Plano y códigos de referencia catastral o
constancia negativa de catastro (DS 00289-JUS).
 Documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no
intervinieron en el trámite.
 Art. 42 del RIRP – *modificado por art. 30 Reglamento Ley 29090
TÍTULO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO
URBANO
 “Las Municipalidades cuentan con un plazo de diez
(10) días hábiles contados desde la presentación del
expediente, para verificar la documentación así
como emitir el Informe y la Resolución respectivos;
el número de la resolución aprobatoria se
consignará en el FUHU.
 El FUHU, su anexo “F” y los documentos técnicos
respectivos debidamente sellados y visados, por
duplicado, serán entregados al interesado para su
inscripción en el Registro de Predios.”
 Art. 30 – Reglamento Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Intervención
de condóminos en la
subdivisión de un predio
 “La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano
requiere el consentimiento de todos los
copropietarios del mismo, consentimiento que
podrá expresarse en la solicitud de subdivisión
formulada ante la municipalidad respectiva, o
con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.
 Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Independización de predio urbano con áreas
construidas
 “Para la independización de inmuebles con áreas
construidas que cuentan con declaratoria de fábrica
autorizada por los órganos competentes, no es
exigible la presentación de la resolución municipal
de subdivisión, si de desprende que no comparten
zona común alguna”.
Resolución Nº 164-2007-SUNARP-TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 INDEPENDIZACIÓN
 “Cuando según el antecedente registral un predio
tiene la calidad de rústico, si para solicitar la
independización
de
éste
se
presenta
documentación autorizada por funcionario de la
municipalidad competente, no resulta de
aplicación las normas establecidas en el artículo 46
del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, al haberse acreditado que no tiene la
calidad de rústico.”
 Resolución Nº 1303-2008-SUNARP-TR-L
Excepciones a la autorización
municipal de subdivisión
 Regularización de edificaciones
 Independización
como consecuencia
desacumulación de predios
de
la
 Resolución judicial que ordena la independización
Regularización de edificaciones
 Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión
 La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias
se realiza mediante el formulario registral a que se
refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también formalizarse
mediante escritura pública, de conformidad con el
artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá
presentarse al Registro como parte notarial únicamente
el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripción de la acumulación o subdivisión no será
necesario ningún trámite administrativo, municipal o de
cualquier otra clase.
 Art. 4 de la Ley 27333
Precisión reglamentaria
 Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el
artículo 7.2 de la Ley 27333, la segregación o
demembración de área materia de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva, se
efectuará por el sólo mérito del instrumento que lo
contenga. En dicho instrumento se indicará el área
remanente luego de la segregación o desmembración,
sin que sea necesario la intervención de los titulares
registrales de tal área remanente. La instancia de
calificación registral solicitará los planos y memorias
descriptivas que permitan la verificación catastral de la
segregación o desmembración.
 Directiva 013-2003-SUNARP-SN
TÍTULO INSCRIBIBLE
- FOR o escritura pública.
- Planos de independización en el que conste
el área, linderos y medidas perimétricas
tanto de la porción a independizar como del
área remanente.
- Certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios.
 Art. 43 del RIRP, Leyes 27157, 27333.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Subdivisión
por
regularización
de
edificaciones
 “Resulta procedente la independización de un
predio urbano cuya declaratoria de fábrica en
vía de regularización otorgada al amparo de
las Leyes 27157 y 27333 ya se encuentra
registrada, si se acredita que la subdivisión
del mismo se ha producido de hecho con la
edificación registrada”.
Resolución Nº 146-2006-SUNARP –TR-L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Independización en vía regularización
 “De no existir construcciones que se regularicen o
saneamiento de titulación de conformidad con la
Ley Nº 27157 y su Reglamento, para la
independización de un predio urbano se requiere
resolución de subdivisión y demás requisitos a
que se refiere el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.”
 Resolución N° 458-2009-SUNARP-TR-L
Independización por
desacumulación de predios
 No
se requerirá resolución municipal de
subdivisión cuando la independización se
origina en la desacumulación de predios,
siempre que éstos retornen a su descripción
primigenia. En este caso bastará la solicitud con
firma certificada del propietario.
 Tercer párrafo del Art. 42 del RGRP
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Independización por mandato judicial
 Existiendo mandato judicial expreso que dispuso
la
independización
prescindiendo
de
la
presentación de los documentos exigidos por las
normas reglamentarias, corresponde extender
aquella en aplicación del segundo párrafo del
artículo 2011 del Código Civil y el tercer
precedente de observancia obligatoria aprobado
en el Quinto Pleno del Tribunal Registral.
 Resolución N°109-2006-SUNARP-TR-T
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES
 “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede
evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la
resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad
del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su
adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción
adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la
que no se demandó la independización del predio,
corresponde exigir la presentación de los documentos a
que se refiere el artículo 42 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.”
 Resolución N°162-2009-SUNARP-TR-L
Independizaciones sujetas a los
regímenes de la Ley 27157
Requisitos:
- Reglamento interno.
- Documento privado suscrito por el
propietario del predio, con firma
certificada, en que se describa el área,
linderos y medidas perimétricas de las
secciones de propiedad exclusiva y de las
zonas comunes.
- Plano de independización que grafique la
descripción de las secciones de propiedad
exclusiva y las zonas comunes.
 Art. 45 del RIRP
Aspectos especiales
- Pluralidad de folios: La partida independiente
está vinculada con la partida matriz en
determinados aspectos: Zonas comunes,
reglamento interno, junta de propietarios.
- Es posible la independización en una misma
partida de dos o más secciones aunque no
tengan solución de continuidad, siempre que
constituyan una unidad funcional.
Art. 45 del RIRP
Independización de aires
 Cuando en el reglamento interno se establezca la
reserva de aires de la edificación, podrá
independizarse siempre que se le asigne porcentaje
de participación en los bienes comunes y cuente con
un área proyectada de acceso.
 El Reglamento interno puede establecer reserva de
aires sin independización, en cuyo caso esta
circunstancia deberá constar en la partida matriz o en
otra partida vinculada.
 Art. 5.5 de la Resolución N° 339-2008-SUNARP/SN
Partida especial para la inscripción
de derecho de superficie
 La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la
apertura de una partida especial que contendrá:
 1. La mención expresa que se trata de una partida
especial generada como consecuencia de la constitución
del derecho de superficie, precisando la partida registral
del predio sobre el que recae el mismo.
 2. La indicación de que el derecho de superficie se
concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre
ambos.
 3. El plazo de duración (...)
 Art. 106 del RIRP
Requisitos especiales de
independización: Predios rústicos
Independización de predio rústico
sin cambio de uso
 En el caso que el administrado requiera realizar
la independización de un terreno rústico o
efectuar la parcelación del mismo, iniciará el
procedimiento
presentando
ante
la
municipalidad respectiva, además de los
documentos que se indican en el artículo 25, los
siguientes (...).
 Art. 27.1 Reglamento de la Ley 29090.
Independización de predio rústico sin
cambio de uso
 Las municipalidades emitirán la resolución de
autorización o denegatoria de la independización
en un plazo de 10 días hábiles. De ser conforme,
el # de ésta deberá ser consignado en el FUHU.
 El FUHU y su anexo E, con el # de la Resolución
de
autorización,
conjuntamente
con
los
documentos técnicos de sustento, por duplicado,
debidamente sellados y visados, serán entregados
al interesado para su inscripción en el RdP.

Art. 28 del Reglamento de la Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO
 Conforme al art. 28 del Reglamento de la Ley N° 29090,
la inscripción de la independización de un predio rústico
sin cambio de uso se efectuará en mérito al FUHU y su
anexo “E”, con el # de resolución municipal de
autorización, conjuntamente con los documentos
técnicos de sustento, debidamente sellados y visados,
siempre que la Municipalidad respectiva haya cumplido
con adecuar su TUPA a los nuevos procedimientos
previstos en las modificatorias y reglamentos de la Ley
29090.
 En el supuesto en que la Municipalidad no haya
cumplido con adecuar su TUPA al momento de iniciar el
trámite de subdivisión, es de aplicación el art. 44 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
 Resolución N° 422-2012-SUNARP-TR-L
Independización de predio rústico
sin cambio de uso – art. 44 RIRP
 - Resolución municipal de independización o
parcelación emitida conforme al RNE*.
 - Planos que forman parte de la misma, en los
que conste el área, linderos y medidas
perimétricas tanto de la porción
a
independizar como de la remanente.
 * Se debe dejar constancia de la falta de
inscripción del planeamiento integral, salvo que
se haya solicitado conjuntamente.
 * Modificado por art. 28 Reglamento Ley 29090
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
 Calificación de resoluciones administrativas
 “El registrador no debe verificar el fundamento o
la adecuación a la ley del contenido de la
resolución administrativa.”
 Resolución municipal de independización
 “La intervención de la municipalidad expidiendo
una resolución de independización determina
que el predio tiene la calidad de rústico en zona
de expansión urbana.”
 Resolución N°865-2009-SUNARP-TR-L
Requisitos especiales de
independización: Predios rurales
Parcelación de predios rurales
 La parcelación de predios rurales constituye el fraccionamiento del





mismo en porciones menores destinadas al mismo uso del predio
matriz.
Para su inscripción se requiere:
- Que la empresa asociativa tenga registrado su derecho de
propiedad.
- Que acuerde la parcelación con el voto de los 2/3 de los socios
hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y
otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se
encuentre inscrito en el RPJ.
- Que el documento privado que contenga la parcelación esté
suscrito por representante de la PJ y verificador, con firmas
certificadas notarialmente.
- Que se presente planos de parcelación.
 Art. 38 del RIRP

Independización de predios rurales
parcelados
 La independización se efectuará en mérito al
título a través del cual se transfiera el derecho
de propiedad a favor del socio o trabajador
estable de la empresa campesina asociativa.
 Art. 39 del RIRP
Independización de predio rural no
parcelado
Requisito
general:
Documento
privado
otorgado por el propietario, con firma
certificada por notario.
Requisitos especiales, según el predio esté
ubicado en:
a) Área en que se ha concluido el proceso de
levantamiento catastral: Certificado de información
catastral del área a independizar y del área
remanente. (art. 88 Rgto del D. Leg. 1089).
b) Área en que no se ha concluido el proceso de
levantamiento catastral: Certificado negativo de zona
catastrada emitida por COFOPRl y planos visados
por verificador. (art. 89 Rgto del D. Leg. 1089).
ACUERDO PLENARIO
 INDEPENDIZACIÓN
DE
PREDIO
RURAL
UBICADO EN ZONA CATASTRADA
 Para la independización de un predio rural ubicado
en zona catastrada se debe presentar el Certificado
de Información Catastral tanto del área que se
independiza como de la porción remanente, salvo
que COFOPRI señale que no es factible emitir el
Certificado de Información Catastral del área
remanente.
 PLENO LXXII
Intervención del área de Catastro de
las Oficinas registrales
Informe técnico previo a la
independización
 Los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá
determinar los casos de modificación física que no
requieran dicho informe, en atención a la
capacidad operativa de las áreas de Catastro. (...)
 Art. 11 RIRP
Actos que necesariamente
requieren informe
 a) Inmatriculaciones.
 b)
Acumulaciones e independizaciones de
predios no lotizados.
 c) Lotizaciones no aprobadas mediante
resolución municipal.
 d) Rectificaciones o modificación de áreas,
linderos o medidas perimétricas de predios,
respecto del predio matriz.
 Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN.

Otros aspectos vinculados con las
independizaciones
PRECEDENTE VINCULANTE
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA NOTARIAL
 Cuando el trámite de prescripción adquisitiva
notarial comprenda la integridad de un predio
inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del
requisito previsto en el artículo 105 del RIRP relativo
a la presentación de los planos de ubicación y
localización.
 PLENO LXII
PRECEDENTE VINCULANTE
 Servidumbre de paso
 “Para independizar secciones
de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la vía
pública o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso”.
 Aprobado en el XXII Pleno del TR
PRECEDENTE VINCULANTE
Traslado de gravámenes en la división y
partición de un bien
“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de
uno de los copropietarios de un bien deben
trasladarse a todas las partidas registrales
resultantes de la división y partición de dicho
bien”.
Aprobado en el XVII Pleno del TR
PRECEDENTE VINCULANTE
 Derechos registrales en levantamiento de
hipoteca
 “Cuando se hubiesen pagado los derechos de
inscripción para la cancelación de la hipoteca
respecto de una de las partidas donde se
extendió el gravamen, teniendo como base el
monto total del mismo, no resulta procedente
formular nueva liquidación por derecho de
inscripción, cuando se solicite el levantamiento
de dicha hipoteca en las demás partidas
registrales”.
 Aprobado en el X Pleno
Derechos registrales en
levantamiento de hipoteca
 La cancelación de la hipoteca inscrita en la partida
matriz dará lugar, además, a la cancelación de los
asientos de traslado de hipoteca extendidas en las
partidas individuales independizadas de aquella.
En estos casos, la liquidación de los derechos
registrales comprenderá un único pago por
derechos de inscripción y por derecho de
calificación el que corresponda a cada uno de los
asientos cancelados.
 Primer párrafo del Art. 86 del RIRP
Jurisprudencia registral
 Liquidación de derechos registrales por subdivisión
de predio urbano
 “No es inscribible la autorización municipal de
subdivisión o el hecho físico de subdivisión en los
supuestos de regularización de edificaciones, sino la
consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas
partidas registrales para los sublotes resultantes. Por lo
tanto, solamente corresponde efectuar liquidación por la
inscripción de las independización de los sublotes
resultantes y, eventualmente, por la modificación de área
del lote matriz”.
 Resolución Nº 690-2007-SUNARP-TR-L
Jurisprudencia registral
 Independización por omisión
 “La transferencia de una parte de un predio de
un área mayor, que no fue independizada, sino
inscrita dentro del inmueble matriz, es factible
de inscripción en partida diferenciada, siempre
que del título archivado consten los requisitos
necesarios para que ésta se lleve a cabo.”
 Resolución Nº 590-2009-SUNARP-TR-L
DESMEMBRACIÓN: REGULARIZACIÓN
 Art
63 RGRP: Superposición parcial y eventual
desmembración (...)
 Tratándose
de
superposiciones
generadas
por
independizaciones respecto de las que no se hubiera
extendido el asiento de modificación de área ni la
respectiva anotación de independización en la partida
matriz, y siempre que los asientos sean compatibles, se
dispondrá que el Registrador proceda a extender, en vía
de regularización, el asiento y la anotación de correlación
omitidos, indicando en el 1er caso, cuando corresponda,
el á, l y m.p. a la que queda reducida el área mayor como
consecuencia de la desmembración que se regulariza.
DESMEMBRACIÓN-REGULARIZACIÓN
 Continuación del art. 63 RGRP:
 Si la superposición a que se refiere el
párrafo anterior, fuera detectada por las
instancias de calificación registral, éstas
dispondrán
o
efectuarán,
según
corresponda, de oficio o a petición de parte,
la extensión del asiento y anotación
omitidos, en la forma señalada en el
párrafo precedente.
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Diapositiva 1 - DIPLOMADOS EN DERECHO