LA VALORACIÓN DEL SUELO
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Criterios Generales de
Valoración
2
CRITERIOS GENERALES DE VALORACIÓN

FECHA DE VALORACIÓN: INICIO EXPEDIENTE DE
JUSTIPRECIO
O
INICIO
EXPEDIENTE
DE
APROBACIÓN DE INSTRUMENTO URBANÍSTICO.

VALORA EDIFICACIONES Y USOS LEGALES

VALORACIÓN SEGÚN SITUACIÓN ACTUAL Y NO
SEGÚN SU DESTINO


No valora edificabilidad reconocida en planeamiento
vigente pero no ejecutado (p.ej.: urbanizable sectorizado)

Excluye expectativas urbanísticas (planeamientos futuros)

Excluye aplicación del Régimen estimativo (Art. 43 LEF)

Excluye incrementos de valor derivados del proyecto o
instrumento que motiva la expropiación
VALOR DEL SUELO IMPLICA SU PLENO DOMINIO
LIBRE DE CARGAS, GRAVÁMENES O LÍMITES
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SUELO RURAL

DESVINCULA EL VALOR DEL SUELO DE SU
CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA


“..Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación
y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan
dice que puede llegar a haber en un futuro incierto”.
SUELO RURAL




Suelo preservado o protegido por ordenación o legislación
Suelo cuya transformación está prevista o permitida en los
instrumentos de ordenación, hasta que termine la actuación
urbanizadora.
Cualquier otro que no cumpla los requisitos del suelo
urbanizado
“aquél que no está funcionalmente integrado en la trama
urbana” (Exposición de Motivos)
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SUELO URBANIZADO

SUELO URBANIZADO

Suelo integrado de forma legal y efectiva en la red de
dotaciones y servicios propios del núcleo de población.






Tienen dotaciones y servicios requeridos por legislación
Puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexión de las parcelas a las instalaciones existentes.
“..y otro urbanizado entiendo por tal el que ha sido efectiva y
adecuadamente transformado por la urbanización”
(Exposición de Motivos)
Terminación de obras de urbanización + cumplimiento deberes
y levantamiento de cargas (Acta de Recepción de obras)
SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO PASA A
VALORARSE COMO SUELO RUSTICO (si se expropia)
SUELO URBANO NO CONSOLIDADO PASA A
VALORARSE COMO SUELO RÚSTICO (si se expropia)
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CASUÍSTICA

EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Operaciones de equidistribución con acuerdo


Operaciones de equidistribución sin acuerdo


Suelo de propietarios partícipes “Se tasarán por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación” (26.1).
Propietarios adheridos no pueden participar en la adjudicación
de parcelas resultantes por insuficiencia de su aportación.


Excluidas del ámbito de aplicación de Ley
“como si estuviera terminada la actuación, descontados gastos de
urbanización, tasa libre de riesgo y prima de riesgo” (art. 26.2).

Expropiación de propietarios no adheridos o desconocidos ↓

Ejecución por sistema de expropiación ↓
EXPROPIACIÓN DE PROYECTO U OBRA PÚBLICA


De suelo urbano no consolidado o urbanizable sectorizado ↓
De suelo urbanizable no sectorizado con aprovechamiento
reconocido; o suelo con expectativas urbanísticas ↓
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EXPROPIACIÓN DE LAS DIFERENTES
CLASES DE SUELO

URBANO CONSOLIDADO

Valor “Suelo urbanizado” (art.
23)

URBANO NO
CONSOLIDADO

Valor “Suelo Rural (art. 22) +
potencial indemización

“Precisa obras de urbanización a
realizar en régimen de actuación
integrada” (art.14.2 b( LSCAM)

URBANIZABLE
SECTORIZADO

URBANIZABLE NO
SECTORIZADO



Valor “Suelo Rural” (art. 22) +
potencial indemnización

Valor “Suelo Rural” (art. 22)

Valor “Suelo Rural” (art. 22)
NO URBANIZABLE
(RUSTICO)
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Valoración del Suelo Rural
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VALORACIÓN DEL SUELO RURAL (I)


ELIMINACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN
CRITERIO DE VALORACIÓN: CAPITALIZACIÓN DE LA
RENTA ANUAL REAL O POTENCIAL.




Valora una explotación existente o posible (y legal)
Se calcula el rendimiento de la explotación (R= IngresosGastos). Incluidas subvenciones estables a cultivos.
(Ejemplo de resultado. Renta anual: 2.404,05 €/ha/año)
Se capitaliza la renta anual. Tipo de capitalización
rendimiento de la deuda pública a 3 años
(Valor suelo = Renta anual x 100/4.)

Valor suelo = 2.404,05 x 100/4= 60.101,25 €/ha

Justiprecio = 60.101,25 €/Ha x 10 Ha = 601.012,5 €
será el
(4 %)
INCREMENTO DE VALOR POR LOCALIZACIÓN

Accesibilidad a poblaciones o centros actividad económica

Incremento hasta un máximo del doble
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VALORACIÓN DEL SUELO RURAL (II)

EDIFICACIONES,
CONSTRUCCIONES
INSTALACIONES (VALOR INDEPENDIENTE):




E
Si se ajustan a la legalidad al valorarse y son compatibles con
uso o aprovechamiento considerado para valorar el suelo.
Coste de reposición según estado en momento de valoración
PLANTACIONES,
SEMBRADOS
PREEXISTENTES: CRITERIOS LEF
Y
ÁRBOLES

Cosechas pendientes de recoger y especies no trasplantables

Coste de arranque, traslado y ubicación de trasplantables

Marras y parada biológica por transplante
NO SE VALORAN:


Expectativas urbanísticas “strictu sensu”
Edificabilidades y usos reconocidos por planeamiento que no
hayan sido plenamente realizados (Fin proceso urbanizador)
10
Valoración del Suelo Urbanizado
11
SUELO URBANIZADO EDIFICADO (O EDIFICANDO)



VALOR DEL SUELO SERÁ EL SUPERIOR DE:

Tasación conjunta de suelo y edificación existente

Tasación exclusiva del suelo
TASACIÓN CONJUNTA DE SUELO Y EDIFICACIÓN
EXISTENTE

Edificación debe ser legal

Solo se valora edificación construida y usos existentes

Valoración por método de comparación

Antigüedad, conservación y fuera de ordenación
TASACIÓN EXCLUSIVA DEL SUELO

No se valora nada de la construcción

Valoración por método residual estático

Valora edificabilidad y uso reconocidos por el planeamiento
actual, o mayoritarios del ámbito espacial homogéneo.
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SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO O CON
EDIFICACIONES ILEGALES

VALORACIÓN POR METODO RESIDUAL ESTÁTICO



Valor Suelo = Edificabilidad x valor de repercusión
“De la cantidad resultante se descontará el valor de los
deberes y cargas pendientes para poder realizar la
edificabilidad prevista” (art. 23.1 c) NLS)
EDIFICABILIDAD

Edificabilidad atribuida por planeamiento vigente, o en su
defecto, edificabilidad media de ámbito espacial homogéneo
(P.ej. 0, 55 m2/m2).


Actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en
suelo urbanizado: solo se valoran usos y edificabilidades
reconocidos por la ordenación antes de dichas actuaciones.
Calcular edificabilidad neta – restar cesión del 15 % (P.ej. Edif. Neta = 0,55 x 85 /100 = 0,4675 m2/m2)
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SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO O CON
EDIFICACIONES ILEGALES (II)

VALOR DE REPERCUSIÓN


Lo que el suelo representa o repercute en el precio final de
venta del inmueble (€/m2).
Deducir del precio final del producto inmobiliario, los
diversos factores que intervienen en su formación, salvo el
valor del suelo. Se parte del precio de venta de una
vivienda (€/m2) en el mercado, y se le descuenta:

Coste de obra

Costes de promoción y comercialización


Costes financieros, impuestos no recuperables, costes licencias,
tasas y seguros.

Costes de urbanización

Beneficio de la promoción y gastos generales
Tras descontar estos conceptos queda el valor del suelo, o “lo
que el comprador de una vivienda acaba pagando por el
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DISP TRANSITORIA 3ª NUEVOS CRITERIOS NO SE
APLICAN A:

1.- EXPEDIENTES INICIADOS ANTES DE ENTRADA EN
VIGOR DE LEY

2. TERRENOS QUE A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA
NORMA

ESTEN CLASIFICADOS COMO SUELO URBANIZABLE

ESTEN INCLUIDOS
PLANEAMIENTO

SE HAYAN ESTABLECIDO
DESARROLLO


EN
AMBITOS
LAS
DELIMITADOS
CONDICIONES
POR
PARA
EL
SU
NO HAYAN VENCIDO LOS PLAZOS MÁXIMOS PARA LA
EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO, O HAYAN VENCIDO POR
CAUSA IMPUTABLE A LA ADMINISTRACIÓN O A TERCEROS
PLAZO DE EJECUCIÓN POR DEFECTO DE OTRO ESPECÍFICO EN
LEY O PLANEMAIENTO: 3 AÑOS DESDE VIGENCIA DE NUEVA LEY
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PONENTE (DATOS CONTACTO)

César Olano Espinosa

OLANO & ASOCIADOS

Pº de la Castellana 182, 7º

28046 MADRID

[email protected]

www.contencioso-administrativo.com

Tel.: 91 519 98 10

Tel. 609 52 97 14
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OBJETO DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO