Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal
para Centroamérica
“Buscando una gestión urbana inclusiva”
Ciudad de Guatemala, Guatemala
9 al 19 de Mayo / 2004
Universidad Rafael Landivar, Instituto del Banco Mundial, y el
Lincoln Institute of Land Policy
[1] “Derechos de propiedad Maria Mercedes Maldonado, 2004. Se puede
fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael
Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en
investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales
están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en
este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores
de este evento, ni a las organizaciones para las que la autora trabaja.
Gestión del suelo y participación en
plusvalías –Elementos centrales desde
lo jurídico
María Mercedes Maldonado Copello
Profesora Investigadora
CIDER, UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
QUÉ CARACTERIZA POR ESENCIA A LA
CIUDAD?
• Los elementos colectivos – los servicios e
infraestructuras, los espacios públicos –
• El disfrute conjunto de un mismo espacio, de las
reglas de juego , de la riqueza que ella genera
• Las practicas, representaciones, valores
simbólicos, éticos y jurídicos que ese espacio
construye
QUIEN DEBE PAGAR LA URBANIZACIÓN
(entendida como la generación y dotación de
los elementos colectivos que definen la ciudad)
1. Los propietarios de tierra
2. Los urbanizadores, promotores, constructores
3. Los ciudadanos en tanto contribuyentes
(impuestos)
4. Los ciudadanos en tanto usuarios (tarifas, precios)
5. Los ciudadanos a través de la exclusión social y la
precariedad
CUALES SON LAS REGLAS DE
JUEGO EN RELACIÓN CON LA
MOVILIZACIÓN -EN TÉRMINOS
REDISTRIBUTIVOS- DE LOS
RECURSOS LIGADOS A LOS
PROCESOS DE DESARROLLO
URBANO?
DE LA RESPUESTA QUE CADA
SOCIEDAD ELABORE A ESTAS
PREGUNTAS SE DERIVARÁN LAS
CONDICIONES DE
CONSTRUCCIÓN DE UN
PROYECTO DE TERRITORIO Y
DE CIUDAD EN SU DIMENSIÓN
POLÍTICA, ESPACIAL, SOCIAL,
CULTURAL, AMBIENTAL
IMPORTANCIA DEL PAPEL DE LO
JURIDICO
•
Si el espacio no es un objeto sino un lugar en el
que se ejercen derechos
•
Lo que se intercambia en el mercado es un
conjunto de derechos
•
Cómo se distribuyen los derechos y deberes
urbanísticos?
•
Cómo se distribuye la riqueza, los incrementos de
valor derivados de los procesos de urbanización?
PRINCIPALES ELEMENTOS DE ANÁLISIS
1. Estatuto jurídico de la propiedad
2. Dicotomía público – privado
3. Distribución de derechos y responsabilidades
urbanísticas
4. El orden jurídico como uno de los factores que
producen la exclusión social
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA
PROPIEDAD
Tres alternativas:
1. Refuerzo de las garantías del (los) derecho (s)
de propiedad
2. Un movimiento dirigido a incorporar la
responsabilidad en la propiedad - restituir los
vínculo entre uso y obligación – recuperar el
principio de la solidaridad
3. Estatutos jurídicos diferentes a la propiedad
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA
PROPIEDAD
1. Persistencia en enmarcar el problema en la
lógica civilista de la propiedad
2. Tendencia a pensar el urbanismo desde el
lote individual y los derechos individuales
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
LA PROPIEDAD CIVILISTA
Características centrales
1. Su carácter unitario
2. Su carácter absoluto
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
LA PROPIEDAD CIVILISTA
• Se construye en torno a la idea de un derecho
unitario y absoluto
• Que integra el usus, el fructus y el abusus
• Es decir que supuestamente no tendría
limitaciones
• Ausencia de responsabilidad
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA ROPIEDAD
LA PROPIEDAD CIVILISTA
El tejido jurídico a la escala del derecho
de propiedad, definido a través de los
códigos romano y napoleónico parte del
supuesto de que la propiedad es el
derecho supremo sobre los bienes, y que
los otros derechos solo podrían ser
limitaciones o fracciones de ese derecho
total y absoluto.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
Tiende a hacernos creer en la
supremacía del derecho de
propiedad, olvidando que inmediata
y simultáneamente, desde su
surgimiento, esa misma legislación
ha multiplicado los límites,
determinaciones y excepciones a su
ejercicio.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
No es que haya habido una relativización
reciente de un derecho de propiedad que hubiera
sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera
sido degradado con el tiempo, sino que “... la
propiedad territorial absoluta nunca existió,
solo fue un proyecto, por no decir que un
fantasma”.
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
PLUSVALIA: Incremento en los precios de la tierra
por acciones externas al propietario
Incremento en los precios de la tierra que no se
derivan del esfuerzo, trabajo o inversion del
propietario, sino por acciones de la
colectividad
Si es asi, pertenecen per se al propietario de
tierra esos incrementos?
1o. ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD
MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVIL
No es que haya habido una relativización
reciente de un derecho de propiedad que hubiera
sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera
sido degradado con el tiempo, sino que “... la
propiedad territorial absoluta nunca existió,
solo fue un proyecto, por no decir que un
fantasma”.
2o. PROBLEMAS DE LA DICOTOMIA PÚBLICOPRIVADO
Los problemas urbanísticos no pueden ser
resueltos en el marco estrecho ni del derecho
privado ni del derecho administrativo
•
Constitucionalización del tema
•
Surgimiento de un derecho social, como el
urbanístico
2o. DICOTOMIA PÚBLICO-PRIVADO
EL DERECHO CIVIL SIRVE DE SOPORTE AL MERCADO
El principal papel cumplido por la legislación civil es el de
asegurar la mercantilización de la tierra, a partir de la
eliminación de responsabilidades distintas de aquellas
derivadas de un contrato
EL DERECHO ADMINISTRATIVO REDUCE EL PROBLEMA
A limitaciones externas a la propiedad y a tramites o
procedimientos de autorización de las actuaciones de los
particulares
2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICOPRIVADO
Nuevo sentido de la noción de función pública de la
propiedad
En principio fue considerada:
• Como equivalente a la necesidad de incorporar la tierra al
mercado y, por tanto, al desarrollo
• O ligada a los límites externos de la propiedad
2o. RUPTURA DE LA DICOTOMIA PÚBLICOPRIVADO
Actualmente vinculada estrechamente a la concepción
de derecho – deber
A la incorporación de responsabilidades en la propiedad
Revalorización del papel de la planeación y el
ordenamiento territorial
El plan define el contenido del derecho de propiedad
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y
RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
No todos los derechos corresponden al propietario
Provisión de los elementos colectivos a cargo del
propietario
Separación del derecho de construir del derecho de
propiedad
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y
RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
MAS QUE “ESTATIZAR” LA TIERRA O
ADQUIRIRLA POR EXPROPIACIÓN LAS
NORMAS URBANÍSTICAS Y EL PLAN
DEBEN ADOPTAR SISTEMAS DE
DISTRIBUCIÓN DE LOS INCREMENTOS
DE VALOR DE LA TIERRA DERIVADOS DE
LOS PROCESOS DE DESARROLLO
URBANO
3o. DISTRIBUCIÓN DE DERECHOS Y
RESPONSABILIDADES URBANÍSTICAS
1. El principio civilista de enriquecimiento sin justa
causa del propietario
2. El plan como base para la
instrumentos de gestión del suelo
adopción de
3. La política de vivienda (o de hábitat) entra a
formar parte de una política urbana mas amplia
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE
EXCLUSION SOCIAL
Cualquier legislación urbanística, INTERACTUA
CON EL MERCADO Y ES APROPIADA POR EL,
Y, POR TANTO, INTERFIERE DIRECTAMENTE
EN EL ACCESO AL SUELO Y A LA VIVIENDA
(Edesio Fernándes)
NO HAY NORMAS NEUTRAS, POR TECNICAS
QUE APAREZCAN
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE
EXCLUSION SOCIAL
Requisitos técnicos no compatibles con las
realidades socioeconómicas de producción
del suelo y de la vivienda.
Elitismo de las leyes
Burocratización de los procedimientos
administrativos
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE
EXCLUSION SOCIAL
La planeación u ordenamiento también tiende
a ser elitista y complicado
Reivindicarlo como instrumento de promoción
de la inclusión social y la integración
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE
EXCLUSION SOCIAL
Importancia excesiva otorgada a la identificación
precisa del inmueble en tanto objeto físico a través
de un registro (catastro y registro inmobiliario)
válido en términos del derecho de propiedad
Obstaculiza y encarece los procesos de
incorporación urbana de los pobladores de los
barrios llamados ilegales
4o. EL ORDEN JURIDICO GENERADOR DE
EXCLUSION SOCIAL
El acceso a la propiedad de los nuevos
ocupantes y la protección de derechos
individuales de propietarios iniciales
tienden a convertirse en el eje de las
actuaciones, desde la perspectiva
jurídica
ALTERNATIVAS
1. Asegurar el mejoramiento de las condiciones de
vida
(acceso
a
servicios,
equipamientos,
accesibilidad y movilidad, espacios públicos)
2. Evitar hacer el juego de la especulación de la tierra
3. Ampliar las escalas de planeación e intervención
estatal para asegurar distribución equitativa de
cargas y beneficios tanto en los procesos de
provisión de tierra urbanizada como de
mejoramiento
ALTERNATIVAS
4. Incorporar responsabilidades:
−
De los propietarios de tierra
−
De los loteadores
−
De los compradores y ocupantes
5. Repensar la noción de informalidad (como negación
del otro, como incomprensión de la diferencia,
como
factor
de
homogeneización,
como
desconocedor
de
las
prácticas
jurídicas,
económicas y vitales de la mayoría de la población
de nuestras ciudades)
ALTERNATIVAS
6. El
esquema dualista de la ciudad
formal/informal o legal/ilegal lleva a pensar
las prácticas urbanas de las mayorías como
distorsiones, en muchos casos como
ilegalidades condenables, exacerbando el
rechazo y la exclusión
OPERACIÓN URBANISTICA
NUEVO USME
Oferta de suelo urbanizado para
vivienda social a partir de la
redistribución social de las plusvalías
ALTERNATIVAS HABITUALES DE POLÍTICA PÚBLICA
EN MATERIA DE VIVIENDA SOCIAL
1.
2.
•
Subsidios directos a la demanda, políticas de acceso a
crédito
Tolerancia a la ocupación informal, seguido de
eventuales programas remediales de mejoramiento y
regularización
LA OPERACIÓN NUEVO USME SE UBICA EN UNA
TERCERA ALTERNATIVA
Aplicación integrada de los instrumentos de gestión del
suelo previstos en la legislación colombiana para
controlar los precios de la tierra, redistribuir las
plusvalías como forma de facilitar el acceso de los más
pobres y de quienes pertenecen al llamado sector
informal al suelo con urbanismo
PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA
PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL
1. Fuertes
2.
3.
4.
5.
diferencias en las posibilidades de
urbanización (dotación de infraestructuras viales,
servicios y otros elementos colectivos de soporte)
Grandes zonas de las ciudades que no cuentan
con la posibilidad de recursos para ser
urbanizadas
Conveniencia y tolerancia secular con la
urbanización ilegal
El mejoramiento de barrios considerado como la
quintaesencia de la política social de vivienda
Movilización enorme de recursos hacia los
propietarios de tierra
PRINCIPALES PROBLEMAS LIGADOS A LA
PERSISTENCIA DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL
6. Comprender el problema desde la perspectiva
de movilización de recursos sociales
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE
VIVIENDA POPULAR EN BOGOTA
Esquema “Urbanizadores” Piratas
Compra tierra a campesinos
Alrededor de US 0.50/Mt2
Aplana terreno y delimita lotes
entre 50 y 72 m2
Utiliza el 70% y más de la tierra
bruta y vende sin vías ni
servicios públicos
Vende a un precio entre US 19 y
US 27 m2
En programas de mejoramiento
barrial
los costos de infraestructura y
servicios públicos se elevan
entre 3 y 5 veces
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE
VIVIENDA SOCIAL EN BOGOTA
URBANIZADOR FORMAL
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Compra tierra a precios rurales o
Asociación entre propietarios de tierras y urbanizadores,
entre ellos se distribuyen las plusvalías
Cargas generales (vías principales y redes de servicios
públicos equipamientos y áreas verdes de escala urbana o
general, se llaman afectaciones son cargadas al
presupuesto público
Desarrollo predio a predio, se llegó a admitir proyectos de
hasta 2.000 m2
Cesiones locales mínimas pera áreas verdes y
equipamientos
Todos los aprovechamientos urbanísticos apropiados por los
propietarios o urbanizadores
FORMAS RECIENTES DE PRODUCCIÓN DE
VIVIENDA POPULAREN BOGOTA
Esquema METROVIVIENDA (empresa local)
US/m2
Compra o recibe aportes de tierra rural a precio que incluye
expectativas de urbanización
US 8 en promedio
Vende a empresas estatales la tierra para vías principales e
infraestructura de servicios públicos
US 8 en promedio
Infraestructura principal a cargo del presupuesto público
Costos indirectos muy elevados, entre el 16 y 24% de los
costos totales
Vende tierra urbanizada a constructores, con control del
precio de venta de vivienda
Viviendas – unidad básica de 27 – 35 m2 donde se pueden
construir hasta 3 pisos. Precio entre US 6540 y 8460
Entre US 30 y
US 40
Alrededor de US
200
Determinantes de
mayor jerarquía
MARCO GENERAL LEY
388/97
Plan de Ordenamiento
Territorial
Programa de
ejecución
Plan Parcial
Zonal o local
Unidades de Actuación
Urbanística
Proyecto Urbanístico
Licencias
Articula a Planeación
económica y social y
programación
municipal de
inversiones
Reajuste de tierras – Unidades de
actuación urbanística
A
V
Declaratoria de desarrollo prioritario A
Sujeta a venta forzosa en pública subasta
L
Ú
Expropiación judicial/expropiación
O administrativa/expropiación en urbanización
ilegal
S
Derecho de preferencia
p
A
R
T
I
C
I
P
A
C
I
Ó
N
E
N
P
L
U
S
V
A
L
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A
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c
h
o
s
d
e
c
o
n
s
t
r
u
c
c
i
ó
n
OBJETIVOS
1. Construcción de un borde o limite definitivo de ciudad, como
transición hacia un patrón de ocupación desconcentrado en el
contexto de ciudad - región
2. Concretar una estrategia para enfrentar la urbanización ilegal
basada en el reconocimiento de la lógica de la ciudad popular
(Dificultades de acceso a subsidio y crédito, vivienda progresiva
generadora de ingresos, autogestión)
3. Aplicación integrada de mecanismos de gestión de suelo de la ley
388 como base para reducir los precios del suelo y asegurar el
acceso al mismo
OBJETIVOS
Asegurar el impacto social de inversiones ya
realizadas
P o rta l U s m e
T ra ns m ile nio
Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras
Ciudadela Nuevo Usme
Ciu da d e la N u ev o U sm e
'
P lan ta E l D o ra do
Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado
OBJETIVOS
Revertir la tendencia del desarrollo de la zona
PREMISAS BASICAS
1.
El aumento en la escala de planeación y gestión facilita la
distribución equitativa de cargas y beneficios
2.
La inversión pública y la asignación específica de la normativa
urbanística son la base para obtener tierra para fines colectivos y
sociales (evitar compras de tierra o expropiaciones)
3.
Gestión del suelo previa o alternativa a la adquisición de suelos
4.
Subsidios directos a la demanda no son la mejor alternativa
porque elevan los precios del suelo y facilitan la transferencia de
recursos a los propietarios de tierra
5.
Evitar a futuro tener que hacer inversiones en mejoramiento de
barrios
propietarios
Moreno Castro
Pacheco
Salazar
Bancos
Empresas
Fam. Romero
Fam. Pardo Cond
Fam. Arévalo
Fam. González
Fam. Gutiérrez
Tilaguy
Fam. Melo
Torres
Otros Propietarios
Equipamientos
Tejidos
Sistema
Urbanos
Vial
Propuesto
Parque Entre Nubes
La Requilina
ESTRATEGIA TERRITORIAL
1. Corredores
Ecológicos
De borde – Limite Urbano
Rural
De cuerpos de agua
De vías
Plan Parcial de
control y borde
de la ciudad
Zona
Dotacional
2. Recualificación del casco
de la localidad de Usme
Doble
papel
Principal
Centralidad
Centro de
conexión con las
áreas rurales
Consolidación
Casco Usme
Conexión con las
áreas rurales
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO
Lineamientos de la Operación
Objetivo
Mecanismo
1.
Control precios de la tierra
Anuncio del proyecto
2.
Recuperación derecho a
construir para la colectividad
•
3.
Distribución equitativa de
cargas y beneficios
Dos ámbitos espaciales
• Nivel Zonal: 936 has
• 4 Planes Parciales de aproximadamente 200 has c/u
4.
Control a la urbanización
ilegal
•
•
•
•
Plan Parcial (de escala zonal y local)
Fiducia
Monitoreo predial
Identificación de propietarios
Expropiación administrativa
5.
Recuperación de plusvalías
La tierra y los costos de infraestructura se obtienen con la
asignación de aprovechamientos urbanísticos
6.
Concertación con
propietarios
Tratamiento justo para todos los propietarios actuales y trabajo
con campesinos
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO
Instrumentos de gestión del suelo
Anuncio del proyecto: Decreto 266 de 2003
Objetivo: Que las compras públicas de tierra no incluyan los
incrementos en los precios del suelo derivados del mismo
proyecto
• Se solicitó al Departamento de Catastro DACD la elaboración de
los avalúos de referencia, teniendo en cuenta la normativa
urbanística vigente (Suelo de expansión cuyo uso permitido es el
agroforestal)
• El DAC presento el resultado final el 30 de diciembre de 2003 y se
esta a la espera de la presentación pública de dicho resultado
Es el punto de partida para un control a los avalúos de
tierra que es uno de los factores con mayor incidencia en la
estructura de costos de los proyectos de inversión del
Distrito
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO
Resultado de Avalúos de Referencia
Valor m2 en pesos
Sin
0 Avaluar
1 - 1500
1501 - 2500
2501 - 4500
4501 - 6000
6001 - 8000
8001 - 10000
10001 - 15000
15001 - 20000
20001 - 50000
Valor promedio m2
US$ 1.70
ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO
Balance de la Operación
De acuerdo con este resultado de los avalúos de referencia el
valor de suelo bruto total es de $ 30.838.689.200 (US 11.2
millones)
INVERSIONES NECESARIAS PARA LLEGAR A MANZANAS
DE 4 Has CON ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, VIAS Y
DOTACIÓN MINIMA DE PARQUES
INVERSIONES QUE CORREN LEGALMENTE A CARGO DE
LOS PROPIETARIOS
PRECIO DEL SUELO UNA VEZ URBANIZADO
MAYOR VALOR DISPONIBLE PARA APORTE PROPIETARIOS
VALOR POR M2 SOBRE EL SUELO UTIL
$ 550.000.000.oo
(US 211.5
millones)
$ 275.894.276.626
(US 106 millones)
$ 358.883.610.630
(US 138 millones)
$ 82.989.334.003
(US 32 millones)
$ 11.841
(US 4.55)
CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO
Suelo
Res. V.I.P. Con Actividad
Económica
A.N.U. (m2)
A.U. (52%)
m2
Valor por m2
A.U.
Total
496.573
312.841
$ 52.381
$ 16.386.893.375
2.311.509
1.456.251
$ 39.286
$ 57.209.858.383
770.503
485.417
$ 125.714
$ 61.023.848.941
1.180.261
743.565
$ 175.000
$ 130.123.816.894
Comercial
434.778
273.910
$ 150.000
$ 41.086.516.817
Equipamientos
367.334
231.420
$ 75.000
$ 17.356.524.759
Industria
239.621
150.961
$ 100.000
$ 15.096.144.686
Otros
217.989
137.333
$ 150.000
$ 20.600.006.775
Residencial. V.I.P.
Comercio Local V.I.P.
Residencial V.I.S.
TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO
$ 358.883.610.630
CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO
Suelo
Res. V.I.P. Con Actividad
Económica
A.N.U. (m2)
A.U. (52%)
m2
Valor por m2
A.U.
Total
496.573
312.841
US. 20,14
US. 6.302.651
2.311.509
1.456.251
US. 15,11
US. 22.003.792
770.503
485.417
US. 48,35
US. 23.470.711
1.180.261
743.565
US. 67,30
US. 50.047.622
Comercial
434.778
273.910
US. 57,69
US. 15.802.506
Equipamientos
367.334
231.420
US.28,84
US. 6.675.586
Industria
239.621
150.961
US. 38,46
US. 5.806.209
Otros
217.989
137.333
US. 57,59
US. 7.923.080
Residencial. V.I.P.
Comercio Local V.I.P.
Residencial V.I.S.
TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO
US.138.032.158
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO – A
través del Plan Zonal y los Planes Parciales
Y en urbanismo
intermedio(vías,
parques)
Con inversión del distrito en la
malla vial arterial
US $77.868.706
US $ 28.244.478
Inversión total US $ 106.113.183
El Distrito
obtiene
Malla Vial Arterial
Suelo de proteccion
8%
17%
44%
Y la participación en el 75 % del suelo con
12%
Zona equipamientos
aprovechamientos
lucrativos
del área
10%
9%
Zonas Verdes
Malla Vial Intermedia
Area Util para supermanzanas
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO
Planta de
Tratamiento El
Dorado y Redes
de conducción
Redes Alcantarillado
Malla Vial arterial
- Auto Llano, Circunvalar
del Sur, Av. Caracas
Con cargo a
presupuesto
público
US $41.538.461
Existente
US $ 16.923.077
Otras vías de la Malla Vial
arterial (Av. Usminia, Av. El
Uval, Av. Los Alisos, Av.
Xue, Av. Paisajística del
Tunjuelo)
Con cargo a
propietarios
US $ 28.244.615
Urbanismo a
escala
intermedia
Con cargo a
propietarios
US $ 77.868.705
Propietarios
US $ 11.538.461
Tierra requerida
Tierra requerida
A
.S
A
N
P
E
D
R
IN
A
Tierra requerida
QD
D
Q
DA
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H
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A.
DA
SO
A
A
D
U EZ
Q
CA Q
Q D A.
QD
Q
H IG
Q. C
Suelo
rural
936 ha
S
Q D A.
BOSQU
E
Distrito
Concreta la
norma
urbanística
Área neta
urbanizable
601 ha
ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO
1. Se reconoce el mismo precio a todo el suelo –protección, vias,
espacio público, equipamientos y el destinado a construcción–
incluido en el área de reparto
2. El distrito sustituye a los propietarios en las inversiones y a
cambio participa en los aprovechamientos
74.5 ha de suelo
V.I.S.
127.5 ha de suelo
para otros Usos
176.5 ha de suelo VIPlotes con urbanismo
601 ha. con red vial intermedia y manzanas
de aproximadamente 4 ha
Que requieren inversión en Urbanismo local cuyo costo
aproximado es de US $ 9,62 por m2 de manzana bruta
OTROS IMPACTOS DEL PROYECTO
Tasa Interna de Retorno social
Beneficio económico al no incurrir en
inversión posterior por mejoramiento
integral de barrios
$611.874.430.870
US $ 235.336.319
Costo infraestructura y operación
(Costo de malla vial arterial e intermedia y
costos operacionales)
$276.472.731.960
US $106.335.666
Ahorro del Distrito
(Beneficio económico - costos de
infraestructura y operación)
Valor Presente Neto
Tasa Interna de Retorno
(inversión a ingresos a 12 años)
$335.401.698.910
US $ 129.000.653
$107.555.331.491
US $ 41.367.435
34%
OTROS IMPACTOS
Empleos generados por obras de infraestructura de la malla
vial arterial e intermedia
Mano de obra Mano de obra TOTAL
calificada
no calificada
CONSULTORÍA
CONSTRUCCIÓN
TOTAL INVERSIÓN EN MANO DE OBRA
REMUNERACIÓN ANUAL POR UN EMPLEO (s.m.l.m.v.)
INVERSIÓN TOTAL DEL IDU (s.m.l.m.v.)
INVERSIÓN TOTAL EN MANO DE OBRA (s.m.l.m.v.)
EMPLEOS DIRECTOS GENERADOS
INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN (s.m.l.m.v.)
EMPLEOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN
EMPLEOS TOTALES (2.4*empleos generados en const.)
EMPLEOS INDIRECTOS IDU (e. totales - e. directos)
Metodología IDU
5,64%
3,70%
9,34%
59,30
106.586
1.797
0,37%
10,82%
11,19%
19,66
6,01%
14,52%
20,53%
1.141.176
127.720
234.306
6.496
8.294
123.475
6.281
15.073
6.779
Si la Operación no se realiza
El suelo de expansión
urbana será urbanizado
ilegalmente y se ocuparan
655 ha (el 70% del suelo)
Las familias pagarán por
el suelo alrededor de $
50.000 (US 19) m2 en
lotes de aprox. 72 m2
= 360.250.000.000 (US
138.560.000)
Y el Distrito
tendrá que
invertir en el
mejoramiento de
estos barrios
alrededor de 3
veces la inversión
inicialmente
prevista
Si la Operación no se realiza
... Sin contar los
costos de
degradación
ambiental y los
impactos sociales
de esta forma de
producción de
ciudad
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EL NUEVO REGIMEN JURIDICO DEL SUELO URBANO EN …