EL DERECHO A LA
VIVIENDA EN EL
ORDENAMIENTO
JURIDICO ARGENTINO

Se sostiene que no es posible para los
tribunales proteger el derecho a la
vivienda.

Dicha posición se funda en que, a
diferencia de los derechos civiles y
políticos,
los
derechos
económicos,
sociales y culturales, como el derecho a la
vivienda,
son
demasiado
vagos
y
costosos.
•
Dicha afirmación resulta falaz, ya que no
solamente es el derecho a la vivienda uno de
los más desarrollados de los derechos
económicos, sociales y culturales en términos
de contenido, sino también es importante la
cantidad de sus elementos constituyentes
que son tratados en los tribunales.
•
Asimismo,
legislación
vivienda.
muchos países han aprobado
consagrando
el
derecho
a
•
Se sostiene también que el derecho a la
vivienda requiere que el Estado construya
casas, gratuitamente para toda la
población a pesar de los recursos limitados
para satisfacer tales demandas.
•
Sin embargo, la protección consiste en
que el Estado debe intentar, por todos los
medios apropiados posibles, asegurar
que todos tengan acceso a los
recursos para vivir en un lugar
adecuado resguardando su salud,
bienestar y seguridad.
•
A su vez, hay una tendencia a criminalizar a
las personas que viven en barrios populares.
Sin embargo en todo el mundo hay
pobladores que viven en propiedad sin
poseer un título legal.
•
En realidad tratar de ese modo a los
pobladores de barrios populares oculta las
circunstancias económicas y sociales que
fuerzan a esas personas a vivir de ese modo.
•
Aunque existan excepciones, la mayoría de
los millones de personas que viven en
asentamientos informales no quieren más que
vivir en una casa segura la cual puedan
adquirir.
La Protección del derecho a la vivienda en
Argentina
• La Constitución Nacional de 1853, siguiendo
el espíritu de la época, exalta entre sus
contenidos el derecho de propiedad,
careciendo en su versión original de una
protección especial a derechos sociales.
•
Desde el texto original de 1853/60 aún se
mantienen algunos artículos con la misma
redacción de los que podía entenderse la
protección de algunos aspectos del derecho a
la vivienda, como la inviolabilidad del
domicilio en el artículo 18.
El derecho a la propiedad y la función social
de la propiedad
 El derecho a la propiedad está protegido en el
artículo 14 y 17 de la Constitución Nacional
desde su versión original en 1853/60.

Así el artículo 14 concede el derecho de usar
y disponer de su propiedad a todos los
habitantes.

El artículo 17 completa con su disposición que
sostiene que “La propiedad es inviolable, y
ningún habitante de la Nación puede ser
privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley”.
•
Algunos constitucionalistas de fines de la
década del cuarenta (Rafael Bielsa, Linares
Quintana, entre otros) entendían que en su
texto, la Constitución se protegía el “derecho a
la propiedad conforme a las leyes que
reglamenten su ejercicio”.
•
Esto quiere decir que -según estos juristas- la
Constitución no definía el contenido del derecho
a la propiedad y delegaba esta tarea al
legislador, quienes podían reglamentarlo y
limitarlo con el fin de proteger a los individuos,
pero también a la comunidad.
•
Así, se podía interpretar que aún antes de las
reformas posteriores el derecho a la propiedad
podía estar condicionado a su función social.
La reforma de la Constitución en 1949
resolvió las dudas de los juristas y estableció
en forma lisa y llana la función social de la
propiedad. En el artículo 38 establecía que:
“La propiedad privada tiene una función
social…
•
•
Sin embargo esta modificación fue suspendida
por el golpe militar de 1955 y formalmente
eliminada y reemplazada por la antigua
formulación en la Convención Constitucional de
1957 con el sólo agregado del artículo 14 bis que
condensaba una síntesis de algunos derechos
sociales.

El principio de la función social de la
propiedad sólo fue formalmente
reincorporado en la reforma
constitucional de 1994 al incluir con
jerarquía constitucional, entre otros tratados,
a la Convención Americana de Derechos
Humanos. Dice el Artículo 21 de la
Convención, entre otros puntos:

1. Toda persona tiene derecho al uso y goce
de sus bienes. La ley puede subordinar tal
uso y goce al interés social.
Sin embargo la legislación del país no ha
acompañado este criterio y los tribunales
tampoco han querido meterse en el asunto.
El derecho a la vivienda digna y adecuada
•
•
•
En la reforma constitucional de 1949 se había
contemplado una amplia protección a los derechos
sociales.
La dictadura militar que se instaló en el poder en
1955 decretó la necesidad de la Reforma de la
Constitución. La convención sólo agregó el
artículo 14 bis, confirmando el resto del texto de
1853.
El nuevo artículo hace una mención explícita al
derecho a una vivienda digna en su parte final,
con el siguiente texto: El Estado otorgará los
beneficios de la seguridad social, que tendrá
carácter integral e irrenunciable. En especial,
LA LEY establecerá: ...el acceso a una
vivienda digna.
•
Esta ley nunca fue dictada, teniendo una demora, al
día de hoy, de apenas 52 años.
•
Sin embargo, el alcance del derecho a la vivienda se
complementó con la Reforma de 1994.
•
Entre los instrumentos incorporados que protegen
del derecho a la vivienda el más relevante es el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales en su Artículo 11 primer párrafo:
“Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el
derecho de toda persona a un nivel adecuado de vida
para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y
vivienda adecuados, …”.
•
•
El Articulo 75 inciso 22 de la Constitución Argentina
establece que estos tratados tienen jerarquía
constitucional.

En las Observaciones Generales Nº 4 y Nº 7 ,
el Comité Derechos Económicos Sociales y
Culturales ha establecido los contenidos del
derecho a la vivienda adecuada y reglas
especificas en materia de desalojos forzosos.
Estos son:

a) Seguridad jurídica de la tenencia: Todas las
personas deben gozar de cierto grado de
seguridad de tenencia. Por consiguiente, los
gobiernos deben adoptar inmediatamente
medidas destinadas a conferir seguridad legal de
tenencia a las personas.
•
b) Disponibilidad de servicios, materiales e
infraestructuras: Todos los beneficiarios del derecho
a una vivienda adecuada deben tener acceso
permanente a recursos naturales y comunes, agua
potable, energía para la cocina, calefacción y
alumbrado, instalaciones sanitarias.
c) Gastos de vivienda soportables: Los gastos
personales o del hogar que entraña la vivienda deben
ser de un nivel que no impida ni comprometa el logro
y la satisfacción de otras necesidades básicas.
• d) Vivienda habitable: Una vivienda adecuada debe
ser habitable, debe ofrecer espacio adecuado a sus
ocupantes y protegerlos del frío, la humedad, el calor,
la lluvia, el viento u otros peligros para la salud,
riesgos estructurales y vectores de enfermedad.
•

e) Vivienda asequible: La vivienda
adecuada debe ser asequible a los que tengan
derecho a ella. Debe concederse a los grupos
en situación de desventaja un acceso pleno y
sostenible a los recursos adecuados para
conseguir una vivienda.

f) Lugar: La vivienda adecuada debe
encontrarse en un lugar que permita el
acceso a centros de empleo, servicios de
atención de salud, guarderías, escuelas y
otros servicios sociales.
g) Adecuación cultural de la vivienda.

•
h) Desalojos forzosos: se define como el
hecho de hacer salir a personas, familias y/o
comunidades de los hogares y/o las tierras
que ocupan, en forma permanente o
provisional, sin ofrecerles medios apropiados
de protección legal o de otra índole ni
permitirles su acceso a ellos.
La legislación sobre desalojos deberá
comprender medidas que a) brinden la
máxima seguridad de tenencia posible a los
ocupantes de viviendas y tierras, b) se
ajusten al Pacto y c) regulen estrictamente
las circunstancias en que se puedan llevar a
cabo los desalojos.
•
i) Garantías judiciales en los desalojos: a)
una auténtica oportunidad de consultar a las
personas afectadas;
– b) un plazo suficiente y razonable de notificación a todas
las personas afectadas;
– c) la presencia de funcionarios del gobierno en el
desalojo, especialmente cuando éste afecte a grupos de
personas;
– d) identificación exacta de todas las personas que
efectúen el desalojo;
– e) no efectuar desalojos cuando haga muy mal tiempo o
de noche, salvo que las personas afectadas den su
consentimiento;
– f) ofrecer recursos jurídicos y asistencia jurídica.
•
j) Desalojo a personas sin recursos: Los desalojos
no deberán dar lugar a que haya personas que se
queden sin vivienda o expuestas a violaciones de
otros derechos humanos.
•
Así, los estados están obligados, al menos, a
proteger el “umbral mínimo” de obligaciones
sin el cual el derecho no tendría razón de ser.
En ese sentido, deberán adoptar “todas las
medidas adecuadas” y “hasta el máximo de los
recursos disponibles” para satisfacer el
derecho en cuestión.
Esos principios a su vez se complementan con
estándares generales de derechos económicos
sociales y culturales que pueden ser aplicados
para monitorear el cumplimiento del derecho a
la vivienda, como por ejemplo, el de
”Progresividad y no regresividad”: el
Estado debe mejorar progresivamente las
condiciones de goce y ejercicio del
derecho
Las dificultades de los tribunales para la
recepción de los estándares internacionales
del derecho a la vivienda
El contenido del derecho a la vivienda: No ha
existido un desarrollo de los contenidos del derecho a
la vivienda ni por la legislación interna del país, ni por
la doctrina ni por la jurisprudencia.
• Visión
iusprivatista hegemónica: Existe el
predominio hegemónico de una visión desde el
derecho privado de los conflictos y una dificultad de
abordar la dimensión colectiva y pública de los
problemas en donde está en juego el derecho a la
vivienda.
• El acceso de los pobres a la justicia: Problemas
estructurales del sistema judicial como es el del
acceso de los pobres a los tribunales, terminan por
desalentar la posibilidad de utilizar el ámbito del
Poder Judicial como vía de solución para los
problemas de vivienda
•
Recepción del derecho a la vivienda por
los Tribunales
Desalojo Administrativo: El Superior Tribunal
de Justicia de la C. A. de Buenos Aires resolvió
una serie de pedidos de inconstitucionalidad del
artículo 463 del Código Contencioso
Administrativo y Tributario de la Ciudad que
autorizaba a la ciudad a ejecutar el desalojo de
bienes del dominio de la ciudad mediante un mero
trámite administrativo, que autoriza la emisión de
una orden judicial de desalojo sin más trámite.
El Tribunal Superior resolvió declarar
inconstitucional el articulo 463 del CCAyT
fundándose en ser contrario al derecho a la
vivienda adecuada.
Los fallos establecen varios criterios sobre el
alcance del derecho a la vivienda.
•
a) Derecho a la vivienda y Debido Proceso:
Los jueces establecieron una conexión entre el
derecho a una vivienda adecuada y las
garantías del debido proceso.
•
Se sostuvo la vigencia de diversos tratados de
derechos humanos que en el caso resultan
relevantes, en particular el Pacto Internacional
de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales y las Observaciones N° 4 y N° 7 del
Comité.
El urbanismo como función pública.
Legislación comparada y proyecto de ley
nacional.
La Constitución colombiana de 1.991 genera un
cambio radical en la concepción del derecho a la
propiedad asignándole una función social.
 Dicho cambio posibilita las medidas en materia de
gestión y regulación del suelo en tanto redefine el
contenido de la propiedad, dejando de ser un derecho
absoluto.
 El reconocimiento de derechos colectivos al espacio
público y el ambiente sano y derechos sociales como la
vivienda digna, constituyen valores fundamentales que
guían el ordenamiento territorial colombiano.

•
En ese contexto en 1997 se dicta la Ley 388 de
Colombia, que reglamenta el ejercicio del
ordenamiento territorial municipal.
En cuanto a los resultados de la ley se puede
resaltar entre otros aspectos:
• - La generación de importantes cambios en la
forma de planear y pensar el territorio.
• - Proporcionar instrumentos de gestión que
permiten pasar de buenos propósitos a ejecutar y
lograr resultados en términos de desarrollo
urbano.
• Algunos
resultados
fiscales
en
las
administraciones municipales.
• - Ampliación de la cobertura de servicios públicos.
• - Aumento en la seguridad de la tenencia.
• - Construcción de sistemas de transporte masivo.
•
En su Art. 1° se traza como objetivos, entre otros,
el de: 3) Garantizar que la utilización del suelo
por parte de sus propietarios se ajuste a la
función social de la propiedad y permita hacer
efectivos los derechos constitucionales a la
vivienda …
• El Art. 2° establece los Principios, así, El
ordenamiento del territorio se fundamenta en los
siguientes principios:
– La función social y ecológica de la propiedad.
– La prevalencia del interés general sobre el
particular.
– La distribución equitativa de las cargas y los
beneficios.
El Art. 3° estipula que “El ordenamiento del territorio
constituye en su conjunto una función pública …”
 Participación democrática: En ejercicio de las
diferentes actividades que conforman la acción
urbanística, se deberá fomentar la concertación entre
los intereses sociales, económicos y urbanísticos,
mediante la participación de los pobladores y sus
organizaciones.


Reparto equitativo de cargas y beneficios: Se
deberán establecer mecanismos que garanticen el
reparto equitativo de las cargas y los beneficios
derivados del ordenamiento urbano entre los
respectivos afectados.

La compensación y la transferencia de derechos de
construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos
que garantizan este propósito

Participación en la plusvalía: Las acciones
urbanísticas que regulan la utilización del suelo y
del espacio aéreo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan
derecho a las entidades públicas a participar en
las plusvalías resultantes de dichas acciones.

Esta participación se destinará a la defensa y
fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar
equitativamente los costos del desarrollo urbano,
así como al mejoramiento del espacio público y,
en general, de la calidad urbanística del territorio
municipal o distrital.

Hechos generadores: Son las decisiones
administrativas que configuran acciones
urbanísticas que autorizan específicamente ya
sea a destinar el inmueble a un uso más rentable,
o bien incrementar el aprovechamiento del suelo
permitiendo una mayor área edificada. Por ej.:

1. La rezonificación de suelo rural como suelo de
expansión urbana o la consideración de parte del
suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen
o la zonificación de usos del suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento
del suelo en edificación.








Proyecto de Ley Nacional de Uso del Suelo y
Ordenamiento Territorial y Urbanístico.
Entre otros objetivos, se establecen los
siguientes:
1) Establecer un marco legal que regule el uso y
ocupación del suelo enmarcado en el principio
de la función social de la propiedad.
2) Regular jurídicamente el ordenamiento
territorial.
3) Establecer mecanismos que permitan promover
el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo
y racional del suelo, la preservación y defensa del
patrimonio ecológico y cultural …
4) Promover el goce efectivo del derecho
constitucional a la vivienda y a los servicios
públicos domiciliarios.

El ordenamiento territorial se fundamenta en
los siguientes principios:

1) La función social y ecológica de la
propiedad.
2) La prevalencia del interés general sobre el
particular
3) La distribución equitativa de las cargas y
los beneficios del desarrollo urbano.



El ordenamiento del territorio constituye
en su conjunto una función pública y se
debe desarrollar de acuerdo al interés
general.


Instrumentos de Gestión:
1) Parcelamiento, edificación o utilización
obligatoria del suelo urbano no edificado,
subutilizado o no utilizado, debiendo fijar las
condiciones y los plazos para la
implementación de dicha obligación.

2) Progresividad en el Impuesto Inmobiliario.

3) Derecho de preferencia. Adquisición
preferencial por parte del poder público
municipal, de inmuebles urbanos objeto de
enajenación onerosa entre particulares en
áreas delimitadas por el plan de ordenamiento
territorial y urbanístico.
4) Otorgamiento oneroso del derecho de construir:
establecimiento de áreas en las cuales el derecho de
construir podrá ejercerse por encima del coeficiente
de aprovechamiento básico. adoptado, mediante el
otorgamiento de una contrapartida por parte del
beneficiario.
 5) Transferencia del derecho de construir: autorización
al propietario de un inmueble urbano, a ejercer en
otro lugar -o a enajenarlo- el derecho de construir
otorgado al inmueble por la legislación urbanística.


Posesión colectiva - Las áreas urbanas ocupadas
por personas de bajos ingresos con fines de vivienda,
durante cinco años, ininterrumpidamente y sin
oposición, en donde no fuera posible identificar los
terrenos ocupados por cada poseedor, son
susceptibles de ser tomadas colectivamente en
usucapión.

Sin embargo, este Proyecto nunca logró el
consenso parlamentario para ser tratado.

Así se consolida el concepto de que el
Estado no debería intervenir en la
regulación del uso del suelo y el acceso a
éste, dejándolo librado exclusivamente a
la acción del mercado.

Dicha retirada del Estado de sus funciones
específicas generó la multiplicación de
asentamientos informales, producto de las
migraciones internas campo-ciudad y de
las migraciones externas.
 Estos sectores, ante la imposibilidad de
acceder al mercado formal y la ausencia del
Estado como generador de políticas sociales
vinculadas al hábitat, buscan su propia
respuesta a través del Mercado Informal.

Dicho mercado funciona con sus propias
reglas y alcances, pero no se debe perder de
vista que las reglas básicas son de mercado.

Sin embargo, generó precariedad urbana y
social y hoy resulta mucho más costoso
económica y socialmente remediar estas
asimetrías que haberlas abordado
preventivamente en el momento oportuno.
El Estado en el proceso de formación de
precios en el mercado urbano es un agente
muy importante
El Estado como agente constructor.
Produce inmuebles para su administración, para
consumos colectivos, e incluso para el consumo
privado (viviendas).
Son operaciones que modifican y/o transforman la
estructura urbana, y por lo tanto el mercado de bienes
raíces. Alteran fuertemente la renta
PRODUCIENDO PLUSVALÍAS : Este plusvalor puede ser
capturado para volcarlo a la comunidad, mediante los
instrumentos de recuperación de plusvalías.
Este poder del Estado puede permitir la negociación con
agentes particulares (propietarios y promotores) que
se benefician por estas acciones.
El Estado como productor de
infraestructuras
Valoriza
mediante la inversión en redes de
infraestructura, vialidad, y mejoramiento
del espacio publico.
El Estado como regulador del uso del suelo.
Detenta
la planificación urbana para evitar
“efectos” del mercado libre
Determina las densidades de construcción
y los usos del suelo.
El Estado tiene herramientas:

Para la regulación del mercado (normativa y
regulación urbana)

Para la recuperación de la renta generada por
sus acciones o por las de terceros

Para la imposición sobre el proceso general de
valorización del suelo urbano

para ello, cuenta con leyes que le
permiten realizar “imposiciones generales
sobre la propiedad”. Cuenta con instrumentos
que pueden capturar el plusvalor generado
En nuestras ciudades el mercado no se
compone sólo de agentes uniformes
(Estado, propietarios, intermediarios,
inversores, etc.)
La dinámica real del mercado en nuestros
países, es aún más compleja, a causa de la
actuación de un mayor número de agentes
“mercado informal del suelo”.
Este mercado no se mueve sólo por oferta y
demanda o mediante transacciones
reguladas (individuos racionales que, en
función de su interés y conveniencias
económicas, toman decisiones
fundamentalmente regidos por el sistema
de precios)
Una parte importante de la población no
constituye demanda solvente, por lo tanto
NO participa plenamente del mercado
formal, sino que lo hace en mercados
informales y cuasi-mercados
El mercado
“informal”
Estos
agentes
operan
bajo
otras lógicas y
poderes y el
actor principal
es la unidad
doméstica
(motivado por
la
reproducción
de la vida)
Todas
estas
acciones
implican:
Gestión e
intercambio de
bienes y
servicios en el
mercado
El Derecho a la ciudad
Con la consolidación y predominio del capitalismo se otorgó a
la propiedad privada y la persecución de rentas, un
estatus privilegiado, y la ciudad adquirió un rango
destacado en el proceso de acumulación capitalista.
Así, el jurista Edesio Fernandes dice:”Resulta necesario un
nuevo marco conceptual en el cual encuadrar un cambio
en el orden jurídico, en donde derechos hoy
subordinados que contemplan intereses sociales,
ambientales y culturales de los individuos, de la
comunidad y de la ciudad como un todo, sean
considerados como fundamentales por encima de
un derecho de propiedad cuyo contenido económico
es exclusivamente determinado por los intereses
individuales del propietario, y de todos aquellos que
permiten que la ciudad se convierta en un escenario para
la especulación y las ganancias individuales sin límites,
creando así ciudades fragmentadas, excluyentes,
segregadas, ineficaces, caras, contaminadas, injustas e
ilegales...”
Por consiguiente:
Es fundamental establecer un equilibrio
entre intereses individuales y
colectivos, acerca de la utilización del
bien no renovable –esencial para el
desarrollo sostenible de la vida en las
ciudades- que constituye el suelo
urbano.
El Derecho urbanístico
Como resultado de una creciente movilización
socio-política de movimientos sociales urbanos
y sectores del capital inmobiliario-productivo
afectados por un orden jurídico-urbanístico
esencialmente especulativo
Se generó, fundamentalmente en Brasil y Colombia
desde fines de los `80, un proceso de cambios
legislativos y jurisprudenciales importantes,
consolidando una nueva rama del Derecho
Público:
El Derecho Urbanístico indica nuevos caminos
y posibilidades de actuación en el ambiente
construido
 Colombia… Ley 388 de 1997
 Brasil… Ley 10.257 del 2001, llamado “Estatuto de la
Ciudad”.
Estos principios parten de:
La función social de la propiedad y de la
ciudad
Como expresión del principio de que el
urbanismo es una función pública donde
el orden urbanístico no está determinado
sólo por los derechos individuales ni
tampoco sólo por los intereses estatales.
Este principio lleva al reconocimiento
de derechos colectivos que permitan
la debida disciplina y control jurídico de
procesos de uso, ocupación,
parcelamiento y desarrollo urbano.
Estos derechos colectivos permiten avanzar en:
El establecimiento del “derecho a la gestión
urbana” que comprende
 Derecho al planeamiento urbano
 Derecho a la preservación ambiental
Ello, a su vez posibilita…
 sentar las bases para la democratización
en el acceso al suelo urbano y la vivienda,
consolidando…
Gestión democrática de la ciudad y pleno
ejercicio de la ciudadanía, que se refleja a
través de:
 Derecho colectivo a una amplia
participación popular en la gestión de las
ciudades
La descentralización de los procesos
decisorios, a través del desarrollo de
nuevas formas de relación entre el
Estado y los sectores privados,
comunitarios y distintas organizaciones.

 Consolida derechos de acceso al
suelo urbano y a la vivienda
Instrumentos urbanísticos
La determinación de Unidades de Actuación
Urbanística y su desarrollo prioritario a
través de los planes de ordenamiento
territorial, permiten :

una distribución equitativa de las cargas
y beneficios que la ciudad produce


La interacción entre la regulación
urbana y la lógica de formación de
precios en el mercado del suelo
(distintos instrumentos jurídicourbanísticos materializan estos
principios)
Tratando de evitar la retención especulativa de
terrenos, se establecen, entre otros:
 impuestos prediales progresivos, se
determinan áreas de parcelamiento,
edificación o utilización obligatorios,
llegando hasta la venta forzosa en caso de
incumplimiento.
Se consagra la separación entre el derecho a la
propiedad del suelo y el potencial
constructivo que el suelo posee atribuido
por la legislación urbana, o
sea, el derecho a construir, como por ejemplo:
 la concesión onerosa del derecho de
construir y de modificaciones de uso, la
transferencia de estos derechos, la
institucionalización del derecho de superficie
consagrando la idea de suelo creado.
La apropiación privada de la valorización del
suelo se enfrenta mediante:

Instrumentos de captación de plusvalías,
logrando así un reparto mas equitativo de
los beneficios que la ciudad brinda.


Regulación de las grandes
operaciones urbanas
 Estableciendo nuevas relaciones entre el
sector estatal, el sector privado y el sector
comunitario a través de operaciones
urbanas consorciadas dentro de un marco
jurídico político previamente definido y con
mecanismos claros de control fiscal y social.
El Derecho a la ciudad
En síntesis: Un nuevo paradigma que se
está desarrollando en ciudades
latinoamericanas, que privilegia la
ciudad real.
 aceptando en ella la presencia
permanente del conflicto y tomando la
gestión cotidiana como punto de partida
 considerando que la ciudad se
produce por una multiplicidad de
agentes que deben tener su acción
concertada, generando un pacto que
corresponda al interés público de la
ciudad.
 Presupone una revisión permanente para
ajustes o adecuaciones, que mantenga
un seguimiento de la dinámica de la
producción y reproducción de la ciudad.
 Lo más importante de los
instrumentos de gestión urbana es
su lógica y no su diseño
institucional y legal, pudiendo
diseñarse instrumentos y
estrategias específicos para cada
caso.
Políticas de ordenamiento urbano y gestión
del suelo
 Se
han desarrollado a lo largo de los
últimos 150 años, evolucionando en
alcances y complejidad, en la medida
en que la ciudad va estableciendo
demandas
 Ha
prevalecido la construcción separada
de las políticas de ordenamiento
territorial y las de gestión del suelo y
financiación del desarrollo urbano.
Se han orientado de manera general a:

Encontrar solución al tema de la formación
de la renta del suelo, la regulación del
precio y la Recuperación de Plusvalías

Proveer suelo público y/o garantizar la
disponibilidad de suelo para usos urbanos
“sociales”: vivienda para población de
bajos ingresos, infraestructuras públicas y
equipamientos colectivos, protección del
medio ambiente natural
Instrumentos
de
las
políticas
ordenamiento urbano y gestión del suelo
de
Para la regulación de los usos y las formas
de ocupación del suelo y la distribución
racional de usos:

Planes de Ordenamiento Territorial (POT,
Master Plan, etc.)

Planes de Escala Intermedia: Planes
parciales, proyecto urbano, reajuste de
tierras.

Zonificación de usos del suelo (zoning) transferencia
de
derechos
de
construcción
Para la regulación de los usos y las formas
de ocupación del suelo:

Desarrollo y
enajenación
vacantes
construcción prioritaria y
forzosa
contra
tierras

Impuesto predial con tasas (alícuotas)
más altas contra tierras vacantes

Recuperación de plusvalías.
Para la regulación del mercado, con fines de
control de la especulación:
 Revalúos.
 Impuesto predial con base en catastros
actualizados
 Recuperación de plusvalías
 Bancos de tierras
 Derecho de preferencia
Para la adquisición o provisión de suelo para
requerimientos urbanos de uso colectivo y
de interés social:



Derecho de preferencia fiscal
Enajenación voluntaria, expropiación judicial
y administrativa
Cesiones obligatorias “gratuitas” in situ o
transferidas
Valoración del Suelo

El suelo vale por lo que se puede
hacer sobre él ... no es al contrario!!

La propiedad del suelo no involucra
el derecho a urbanizar y a construir

La propiedad del suelo es un
derecho-deber
INSTRUMENTOS DE RECUPERACION DE
PLUSVALIAS


Los procesos de urbanización, en muchos
casos, se caracterizan por la existencia y
formación de grandes desigualdades sociales,
que se traducen en la apropiación en pocas
manos de la riqueza más preciada, que
es el suelo.
Asimismo, en la apropiación de los
incrementos de su valor por parte de los
propietarios de éste, sin que se traduzca en
un beneficio real para la ciudad, tomando en
su exclusivo provecho el esfuerzo del Estado y
de toda la comunidad.



En tal sentido, sólo los instrumentos
fiscales, tales como el impuesto inmobiliario
y la contribución de mejoras, se tornan
INSUFICIENTES para la recuperación de
plusvalías por incrementos de valor del suelo.
El impuesto inmobiliario posee una tarifa muy
baja y la base gravable está constituida por
avalúos catastrales, que siempre han estado
por debajo del valor comercial que muy pocas
veces se actualizan.
La contribución de mejoras es sólo un
instrumento de financiación de obras
ejecutadas y no un mecanismo para
recuperar plusvalías.
DEFINICION:
 Por recuperación de plusvalías se entiende la
movilización de parte (o, al límite, de la
totalidad) de aquellos incrementos del
valor de la tierra atribuible a los
esfuerzos de la comunidad para
convertirlos en recaudación pública por la vía
fiscal (a través de impuestos, tasas,
contribuciones y otras formas) o más
directamente en mejoramientos en beneficio
de los ocupantes y la comunidad en general.
Esas plusvalías resultan en general de
acciones ajenas al propietario, y más
notablemente derivan de la actuación pública,
sea a través de inversiones en infraestructura
o de decisiones regulatorias sobre el uso del
suelo urbano. (Martim Smolka, 2001).





JUSTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS.
Uno de los principios fundamentales es la
función Social, que implica que el derecho
de propiedad puede ser limitado.
Sumado a él encontramos el principio de que
debe prevalecer el interés general sobre
el particular, que va dirigido a proteger
valores superiores.
Asimismo se debe asumir la función pública
del urbanismo, y la distribución equitativa de
las cargas y beneficios.
Tales principios constituyen la base y
fundamento de la recuperación de plusvalías.
El Estado debe redistribuir los beneficios
entre los propietarios y la comunidad.

Calificación de los instrumentos de
recuperación



Instrumentos Fiscales
Instrumentos Regulatorios
Instrumentos Híbridos

Los instrumentos más utilizados son los
Fiscales, en forma de Tributos en todas sus
modalidades;
impuestos,
tasas
y
contribuciones.
Los
instrumentos
regulatorios
los
encontramos mayormente en el derecho
comparado. Algunos de ellos de ellos son:


Dentro de los instrumentos regulatorios,
en distintos países, encontramos, la
participación en plusvalías, la bonificación
por zonificación o bonos de densidad, la
zonificación inclusiva, la venta de derechos
sobre edificios o suelo creado, los
certificados de un derecho potencial a
construir, la transferencia de derechos de
construcción, las cesiones obligatorias, la
expropiación, las iniciativas de reajuste de
tierras y las acciones público/privadas.

La Participación en Plusvalía: El Estado
participa en las plusvalías resultantes de
acciones administrativas, como cambios,
cambios de uso y mayor edificabilidad.

La bonificación por zonificación o bonos
de densidad: Son instrumentos a través de
los cuales los constructores obtienen un
incremento en la densidad a cambio de
proveer algún tipo de beneficio público.

La zonificación inclusiva: Instrumento por
el cual el incremento de la densidad se otorga
a cambio de que alguna porción del nuevo
edificio provea vivienda de interés social.

La venta de derechos sobre edificios: Este
instrumento permite recuperar las plusvalías
que resultan de la construcción de los edificios
por encima de lo establecido en las normas.

Los certificados de un derecho potencial
a construir: Estos certificados se utilizan para
financiar inversiones públicas. Se utilizan en
áreas determinadas, que se verán
beneficiadas de una inversión pública que a su
vez se financiará con los ingresos generados
por la subasta de dichos certificados.
La Transferencia de Derechos de
Construcción: Es la compra de parte o
todos los derechos de desarrollo de un
sector determinado, para ser utilizados en
otros, en los cuales se desea o tolera un
incremento de densidad.
 Los bancos de Tierras: En los cuales el
estado adquiere grandes porciones de
tierra para controlar el uso de la tierra,
prevenir especulaciones y capturar para
beneficio público las plusvalías que
resulten de las acciones públicas o del
mercado.

Las cesiones obligatorias: Son terrenos
que se transfieren de manera obligatoria y
gratuita al municipio, como una
contraprestación a cargo del urbanizador
por el mayor valor que adquiere el suelo al
aprobarse una licencia de urbanización.
 Las acciones público/privadas: Estas
acciones son expresadas en acuerdos que
frecuentemente reemplazan el marco
regulatorio, involucran permisos para
desarrollar tierras y construir estructuras,
junto con requerimientos al socio privado
para proveer beneficios públicos.

Dentro de los instrumentos híbridos
encontramos las concesiones otorgadas a
agentes privados para organizar compañías
de urbanización y/o hacerse cargo de las
responsabilidades públicas, con respecto a la
provisión de cierta infraestructura urbana o
de servicio.
Estos últimos son financiados, total o
parcialmente, por los incrementos de valor de
la tierra. La concesión de tierras y otros
contratos de derechos de uso son utilizados
como una palanca para capturar incrementos
del valor del suelo en proyectos desarrollados
en tierras públicas.


Análisis
comparado
de
instrumentos en América latina
los

En América Latina la recuperación de
plusvalías se convierte en indispensable
para afrontar los diversos problemas
urbanos y sociales que se presentan.

Entre los más comunes, aunque resulten
insuficientes, podemos destacar el
impuesto a la propiedad inmueble, y la
Contribución de Mejoras, que pretende el
financiamiento de las obras recuperando
parcial o totalmente el costo de la misma.

En Argentina, la recuperación de plusvalías
se limita a la utilización de los
instrumentos fiscales tradicionales como
el impuesto inmobiliario, aunque grava de
manera muy inequitativa las propiedades,
porque las alícuotas y el avalúo se apartan
mucho de la realidad del mercado, y la
contribución de mejoras.

Aunque se han intentado modificaciones en
la ley de Uso del Suelo y los Códigos de
Planeamiento de las diferentes ciudades de
Argentina para crear un instrumento que
capte las plusvalías por mayor edificación,
cambios de uso e incorporación del suelo rural
al urbano, todas han fracasado por falta de
voluntad política.

La compra de terrenos por parte del
estado con anterioridad a que se
produzcan las valorizaciones derivadas de
las obras públicas que se realizarán en un
futuro, como captación de plusvalía por
incentivos en la construcción, también ha
sido alguno de los mecanismos que se han
tratado de implementar en la ciudad de
Buenos Aires y su conurbano, sin mucho
éxito.

En Brasil existen varios de los instrumentos
de recuperación de plusvalías, como el
impuesto predial, la contribución de mejoras
y el suelo creado (este último bastante
innovador).

El suelo creado: Es toda área construida
que traspase las normas de uso y
ocupación del suelo, permitiendo al estado
recuperar el incremento de valor de la tierra
que resulta de los derechos sobre los edificios
que están más allá del nivel preestablecido.
En México existen diferentes impuestos y
derechos vinculados directamente con la
propiedad inmobiliaria y que sirven para la
captación de plusvalía.
 El impuesto predial, el impuesto sobre
adquisición de inmuebles, el impuesto
sobre fraccionamiento, subdivisión y
fusión de predios, los derechos por
permisos de construcción, el impuesto
sobre la renta por las ganancias que se
generan por la venta de un inmueble y el
impuesto a la plusvalía.


Lo más utilizado en Chile son los fiscales,
en especial la contribución de mejoras.

En Perú, la política de recuperación de
plusvalías se limita a los instrumentos
tributarios como el impuesto predial, el
impuesto a las transacciones inmobiliarias
y la contribución por obras públicas.

Recuperación
de
Estados Unidos
plusvalías
en

El impuesto a la propiedad es bastante
fuerte en los Estados Unidos., de 3 al 4%,
en valores de propiedad relativamente
bien tasados.

También existen, las tasas de impacto y
cargas por desarrollo, que son impuestas
para ayudar a pagar todo o parte de los
costos de infraestructura necesarias para
el proyecto, aunque se encuentren fuera
del lugar.

Los instrumentos regulatorios en América
del Norte son muy comunes:
Los constructores entregan a la
comunidad a cambio de usos más
rentables y mayor edificabilidad.
Las bonificaciones por densidad o por
zonificación, la zonificación inclusiva y las
transferencias de derechos de
construcción son los instrumentos más
usados y eficientes.


En España: impuesto sobre bienes
inmuebles, el impuesto sobre el
incremento del valor de los terrenos de
carácter urbano, la contribución de
mejoras y las cuotas de urbanización.

El hecho generador del impuesto es la
propiedad de los bienes inmuebles y su
base gravable es el valor catastral, el cual
se fija tomando como referencia el
valor de mercado.

El Impuesto del Incremento de Valor de los
Bienes Inmuebles: Se genera por el
incremento de valor que experimentan los
terrenos, manifestado en la transferencia del
derecho de dominio o la constitución de
derechos reales.

Las Contribuciones Especiales: Son un tributo
autónomo dentro del sistema tributario
español. La ley permite a las Corporaciones
Locales exigirlas por la realización de obras
públicas o el establecimiento o ampliación de
servicios públicos.

Cuotas de urbanización: En dinero o en
terrenos edificables deben abonar los
propietarios para sufragar los costes de
urbanización.

Cesiones de terrenos: Adicionalmente a la
cesión de los terrenos que se deriven de las
cuotas de urbanización, los urbanizadores
también están obligados a transferir al
municipio en pleno dominio y libre de cargas
los terrenos de cesión obligatoria y las obras
o instalaciones que deban ejecutar a su costa
los propietarios. La cesión gratuita a la
administración es del 10% del
aprovechamiento medio.

Fallo: Alfani, Vicente y otro v. Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires. Cám. Nacional
de Apelaciones en lo Civil, sala E. Buenos
Aires, 26 de junio de 2008.

La sentencia apelada, hace lugar a la demanda
que condena a pagar a los actores, una suma
de dinero, para resarcir la desvalorización
sufrida por el inmueble de su propiedad con
frente a Avenida de los Constituyentes a causa
de la construcción del túnel sobre dicha avenida,
entre Chorroarín y Quirós, afectado al tránsito
vehicular que cruza por debajo del tendido de la
red ferroviaria del ex Ferrocarril Urquiza.

A consecuencia de esta obra la propiedad de los
actores, que antes se hallaba frente a la avenida,
quedó situada frente a una colectora, con la
consiguiente pérdida del valor venal, según lo
afirmado por los actores.

Los jueces manifiestan que, aunque no se discute la
legitimidad de la obra pública emprendida, lo que está
en juego en el caso es la responsabilidad del Estado
por la planificación y ejecución de obras públicas que se
realizan en beneficio general y se financian con fondos
del erario, si tales obras públicas provocan la
disminución del valor de las propiedades inmuebles
que se hallan en su zona de influencia.
Señala el Dr. Fernando Posse Saguier, al votar en
autos similares: “…aun cuando los actores pudieron
haberse visto perjudicados por la construcción del
túnel, lo cierto es que el obrar del Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires fue legítimo, puesto que lo
hizo ajustándose a los límites que le fijaba el
ordenamiento legal vigente".
 El Tribunal señala que si se acude al principio de
justicia distributiva es razonable sostener que "la
carga necesaria para la obtención de una
utilidad colectiva debe distribuirse
proporcionalmente entre todos los miembros de
la comunidad, o sea que todo sacrificio soportado
por un ciudadano en sus bienes más allá de aquello
con lo que contribuye a la sociedad en virtud de una
ley general tributaria, debe serle compensado por el
erario público”


Continúa diciendo: …el Estado debe garantizar el
patrimonio de sus habitantes …mediante la cobertura
de los daños que se causan a los bienes del
particular.

Así, “la sentenciante de grado aplica un principio que
resulta indiscutible en el derecho público, porque
conjuga no sólo el derecho de propiedad sino el
principio de igualdad ante las cargas públicas”.

Y …” al condenarse al Gobierno de la Ciudad a resarcir
un daño que no debe ser soportado exclusivamente
por el damnificado, será en definitiva la comunidad la
que contribuye al resarcimiento de quien lo sufre, del
mismo modo que se beneficia colectivamente con la
obra realizada.
Programa Rosario Hábitat – Ideas Rectoras
Mejoramiento del hábitat y no sólo
planes de vivienda.
Mejoramiento del hábitat como parte
de las políticas sociales.
Integración social.
Participación social.
Objetivos del Programa
Encauzar los procesos de ocupación informal
y mejorar la calidad de vida de la población
de asentamientos irregulares de la ciudad de
Rosario, promoviendo la integración física y
social de dichas áreas informales a la ciudad
formal.
Componentes
1. Urbanización integrada.
2. Acciones integradas de atención
a niños y adolescentes y sus
familias.
3. Generación de trabajo e
ingresos.
4. Fortalecimiento institucional.
URBANIZACIÓN INTEGRADA
 INFRAESTRUCTURA:Compra de tierras, agua potable,
alcantarillado, redes de electricidad y gas, núcleo
sanitario, drenaje pluvial, vialidad, protección
ambiental, equipamiento social, reconstrucción
parcial y nuevas viviendas.


PROMOCION DE LA PARTICIPACIÓN: Fortalecimiento
de redes sociales, fomento de la participación de la
comunidad en la planificación, ejecución y
consolidación delas intervenciones. Acompañamiento
socioambiental.

REGULARIZACIÓN DOMINIAL: Asistencia técnica y jurídica
en la regularización de las propiedades. Asistencia a los
beneficiarios para la obtención de títulos de propiedad.
Atención a niños, adolescentes y
sus familias
 Inclusión educativa y mejora de la
empleabilidad a jóvenes de 15 a 24 años,
sin
escolaridad
primaria
completa
(educación básica).
 Estimulación psico – motriz.
 Educación social para niños de 10 a 14
años.
 Nutrición.
 Autoproducción de alimentos.
 Recreación.
 Orientación familiar.
Generación de trabajo e ingresos
 Acciones integradas de capacitación,
educación
e
inserción
laboral
en
competencias básicas para jóvenes de 15
a 24 años con escolaridad primaria
completa.
 Consolidación, apoyo técnico y desarrollo
funcional
de
incubadoras
de
microempresas.
Fortalecimiento Institucional
 Monitoreo y evaluación.
 Estudios para la definición de políticas
urbanísticas y habitacionales.
 Capacitación a equipos técnicos
municipales.
 Asistencia técnica.
 Comunicación social.
Proceso de intervención del Programa
Etapas:
• Formulación inicial.
• Formulación ejecutiva.
• Ejecución.
Gerenciamiento del Programa
El Servicio Público de la Vivienda, está
desarrollando acciones que le permita
superar el modelo tradicional de la
administración pública, por otro basado en
los principios de la “Gerencia Social”
Gerenciamiento del Programa
•
•
•
•
•
•
•
•
Adaptativa, participativa y comprometida con
una propuesta de cambio social.
Que concilie múltiples objetivos, a veces
conflictivos entre sí.
Que
coordine
acciones
en
forma
intersectorial,
interorganizacional
e
interjurisdiccional.
Que promueva y facilite la participación de la
comunidad.
Que trabaje en red.
Que utilice diversos marcos de referencias
tomados de otros campos.
Que adopte nuevas tecnologías.
Que administre el conocimiento.

Plan de Gestión Integral del Hábitat
- Ciudad de Neuquén - Justificación

La experiencia local y mundial muestra el
manejo del suelo urbano ocupa un lugar
fundamental entre las cuestiones que hacen al
desarrollo integral y sustentable de las
ciudades.

La aceleración en el proceso de urbanización
de la Ciudad de Neuquén, hace necesario que
el Municipio entienda en los procesos de
gestión urbana, siendo necesario que se tomen
decisiones, se apliquen políticas y se
desarrollen instrumentos a fin de dar respuesta
a los diferentes problemas sociales.

El Municipio se ha propuesto:

Transformar las tomas, que son factibles de
intervención “in situ”, en barrios regulares
mediante intervenciones de mejoramiento del
hábitat y relocalizar aquellas que por dificultades
ambientales no puedan consolidarse en el lugar.

También, ha promovido el desarrollo de loteos
sociales y encarado un importante proyecto de
movilización de reservas urbanas de propiedad
municipal.

Se encuentra ejecutando y tiene en gestión un
importante volumen de proyectos habitacionales
para los que depende de la aplicación de fondos
del Gobierno Nacional y/o Provincial.

Sin embargo, dadas la insuficiente
disponibilidad de recursos financieros y la
magnitud del problema, las intervenciones
realizadas han sido parciales con relación
al conjunto de acciones necesarias.

Sólo se ha alcanzado a una parte del
problema, en tanto no ha podido disminuir
el déficit habitacional mediante la
generación de nuevo suelo urbano, la
mejora del acceso a la disposición de
viviendas, o la regulación del mercado
inmobiliario haciéndolo más democrático y
redistributivo.

Por
ello,
el
Ejecutivo
Municipal
ha
creado
recientemente, la Unidad de Gestión del Hábitat,
como herramienta de ejecución de la política de tierra,
vivienda y hábitat,
cuya misión es promover el
desarrollo urbano sustentable de la ciudad de
Neuquén a través de acciones inclusivas que permitan
dar respuesta al déficit habitacional.

A tal fin ha formulado un Plan Integral del
Mejoramiento del Hábitat de la Ciudad de
Neuquén, el cual aborda la totalidad del problema,
tanto en sus aspectos cuantitativos como cualitativos,
junto al imperativo de fortalecer la participación y
democratización ciudadana.





OBJETIVOS PARTICULARES
Aumentar la oferta de suelo urbano en forma
sustentable.
Administrar la tierra fiscal para asegurar el control y
correcto uso del recurso.
Movilizar el suelo vacante.
Promover cambios de usos para la obtención de
suelo residencial.

Adecuar la normativa para la subdivisión de suelo.

Impulsar la provisión de infraestructura.


Generar instrumentos para la captación de plusvalías
urbanas.
Mejorar las oportunidades de acceso a la vivienda.

Apoyar el otorgamientos de financiamientos para:

La mejora de viviendas

El acceso a viviendas nuevas

Apoyar la gestión de planes de viviendas

Administrar la ejecución de planes de viviendas




Asistir para la titulación de inmuebles a sectores de
menores recursos económicos
Promover la regularización dominial de los
asentamientos informales.
Fomentar la participación en el mejoramiento del
Hábitat.
Adecuar la estructura y los procesos municipales
para el logro de los objetivos identificados.
PROGRAMAS
TITULO
1. Producción
de Nuevo
Suelo
Urbanizado
2. Gestión y
Promoción
del Acceso a
la Vivienda
Regularizació 4.
n
Emergencia
Asentamiento Habitacional
s Informales
PROPÓSITO
Generar
áreas de
expansión o
consolidació
n
urbanizadas
y habilitadas
y en
condiciones
de
sustentabilid
ad ambiental
y social.
Ejecutar
acciones
tendientes que
los sectores
de recursos
económicos
medios y
bajos de
población
accedan a
viviendas
nuevas o
ampliaciones y
mejora de las
viviendas
existentes.
Ejecutar
acciones de
integración
urbanas en
los
Asentamient
os
informales,
abarcando la
situación
dominial y
social de
éstos.
Atender
situaciones
de
emergencia
habitacional
al menor
costo social
y económico
para los
afectados y
el Municipio.
•
Prosur Hábitat – Ciudad Autónoma de
Buenos Aires. - Objetivos
•
Promover la regularización de los Asentamientos
Informales, integrando urbanística y socialmente
a sus pobladores.
•
Contribuir a mejorar la calidad de vida en lo que
hace a la seguridad, condiciones sanitarias,
viviendas y medioambiente.
•
Encauzar el crecimiento de los asentamientos,
propiciando políticas de prevención de
ocupaciones y defensa de espacios libres.

Componentes del Programa
a)
Construcción de infraestructura, equipamientos
urbano y comunitario, soluciones habitacionales
y saneamiento ambiental.
b)
Gestión de
tenencia.
c)
Promoción
de
actividades
comunitarias.
Gerenciamiento de los Proyectos.
Adecuación del marco normativo.
d)
e)
tierras
y
regularización
de
sociales
la
y
Intenta transformar a los actuales Asentamientos
Informales en barrios formales con:
a) La apertura de calles de acceso y vinculación con
el entorno y la rectificación de calles y pasajes
internos
b) La subdivisión de la tierra en lotes susceptibles
de ser titulizados
c) La provisión de infraestructura básica
d) El mejoramiento de las viviendas existentes
recuperables
e) La construcción de viviendas nuevas para
familias a ser mudadas por la apertura de calles.
f) La
provisión de equipamiento urbano y
comunitario

Promoción de Actividades Sociales y Comunitarias
a)
Se
realizarán
procesos
participativos
Motivación Sociocultural que permitirán:
concertación de objetivos comunes, la toma
decisiones
conjuntas,
la
planificación
seguimiento de acciones y la resolución
conflictos.
de
la
de
y
de
b)
Se alentarán procesos de corresponsabilidad que
favorezcan la motivación y la implicación de los
beneficiarios en el ejercicio de construcción
colectiva, logrando además la apropiación de su
propio hábitat.

Municipalidad de San Fernando – Pueblo
Nueva Esperanza.
Se crea el Distrito DELTA DE URBANIZACION
PLANIFICADA (D.U.P.), afectándose a éste el
área del Pueblo Nueva Esperanza, que se
incorpora al Código.
A dicho Distrito se le aplicarán los indicadores
urbanísticos y normas constructivas
especificados en una Normativa Particular.

La intención es crear un polo de urbanidad en
el Sector del Delta como aglutinador de la
población que hoy se encuentra dispersa.

Para lograr dichos objetivos se dicta la
Normativa referida y se crea por Ordenanza
un Programa de Venta de Lotes Urbanizados
que regula la modalidad de las enajenaciones.
Las normas que regulan la operatoria generan
la obligación del adquirente de construir la
vivienda en un plazo determinado, a través
de la venta con cargo de construir.
Si así no lo hace opera el Pacto de Retroventa
estipulado en el instrumento de venta.
Dicho Programa contempla también la creación
de un Régimen de Convivencia que constará
en los títulos y que deberá ser aceptado y
respetado por los adquirentes.

A dichas definiciones se arribó a través de un
proceso en el cual participaron diversos
actores que se verán involucrados en la
operatoria.

De este modo el Programa toma como marco
los nuevos paradigmas para un urbanismo
rural, determinando como objetivos
particulares, la construcción comunitaria y
concertada de normas urbanísticas, edilicias
y de administración, la determinación de
tipologías edilicias y tecnologías constructivas
apropiadas

Municipalidad de Comodoro Rivadavia

El Municipio crea el ente autárquico Agencia Comodoro
Conocimiento para la ejecución de diversos
Programas.

Uno de ellos es la Creación del Parque de Innovación e
Investigación Tecnológica.

Para definir la operatoria del Parque se suma a otros
actores, como por ej. la Universidad y empresas
dispuestas a localizarse en el Parque.

Previo a ello se crea por Ordenanza un Distrito
Tecnólogico (DT) con sus propios indicadores.

El Parque se localiza en un predio sobre el
cual tendrá la libre disponibilidad recién en el
año 2.018.
A raíz de ello, se genera una operatoria que
consiste en la autorización para construir
bajo la modalidad de construcción en suelo
ajeno.
 Asimismo se autoriza la explotación de las
mejoras durante un plazo de 20 veinte.
Vencido el mismo, las mejoras pasan a dominio
del Municipio, teniendo el inversor derecho
preferencia para alquilar.


A quienes inviertan no se les cobra canon por
el uso del suelo.

Sin embargo, se fija una Tasa de
Mantenimiento del Parque, de la cual un
porcentaje será administrada por un Consejo
de Administración integrado por la Agencia y
por quienes tengan la explotación de las
mejoras.

Previo a la localización de las construcciones
se desarrollará un Proyecto Urbano que
integrará un Plan de Sector para el Distrito.
Muchas Gracias
Dr. Marcelo M. Cerrudo
Abogado – Especialista en Gestión Local del Hábitat Popular.
Contacto: [email protected]
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Diapositiva 1 - Instituto Provincial de la Vivienda