Burbujas inmobiliarias
José García Montalvo
Universitat Pompeu Fabra e IVIE
Círculo Ecuestre, 19 de enero de 2005
Resumen de la charla
¿Qué es
una burbuja inmobiliaria?
Falacias económicas populares respecto al
precio de la vivienda.
¿Cuál es el tamaño de la burbuja?
¿Cuándo “pinchará” la burbuja?
¿Qué es una burbuja
inmobiliaria?
Precios determinados por
muchos factores:
Demografía
Tipos
de interés
Evolución de la renta per capita
Compra motivo inversión
Costes de los factores productivos y el suelo
Expectativas de revalorización futura
Falacias económicas y vivienda
“El
precio de la vivienda no puede bajar”
Reino
Unido, Japón, Hong Kong, Estados Unidos,
Alemania, Holanda,…
“España es
diferente. El precio de la vivienda no
puede bajar en España”
1975-79
1981-84
1992-93
Precios 1992-93
40%
30%
20%
10 %
Esp a ñ a
0%
M adr id
B ar c elona
- 10 %
- 20%
- 30%
- 40%
19 9 1 1T
2T
3T
4T
19 9 2 1T
2T
3T
4T
19 9 3 1T
2T
3T
4T
19 9 4 1T
Falacias económicas II
“En
ciudades donde queda poco suelo el precio
sube más deprisa”
Japón,
Hong Kong, Londres
Nivel y tasa de crecimiento
Correlación suelo urbanizable y urbanizado y
crecimiento del precio
Falacias económicas III
“Los precios de
la vivienda suben más deprisa en
España para converger con Europa?
Vivienda
no es un bien comercializable. Usar la
misma moneda no es suficiente.
¿Por qué no pasa eso dentro de España?
Falacias económicas IV
“Los elevados costes de
transacción impiden que
se formen burbujas en los precios de la vivienda?
Multitud
de estudios muestran que la volatilidad del
precio de la vivienda es superior a la volatilidad de
los mercados de acciones.
Cuando la rentabilidad se sitúa entre el 70% y el
200% los costes de transacción son irrelevantes.
Falacias económicas V
 “Pagar una
hipoteca es siempre mejor que pagar un
alquiler y al final la vivienda es mía”
 Muy
popular pero totalmente falsa.
 Simple cálculo
 “La inversión
en vivienda en el largo plazo siempre es
más rentable que la inversión en bolsa” Falso
 “Cuando se compra una vivienda hay algo físico detrás;
no es como cuando se compra una acción” Falso
Falacias económicas VI
“Solo
un aumento muy grande del tipo de interés
podría provocar una caída de los precios de la
vivienda”
Importancia
de las expectativas
Alemania y Japón con tipos decrecientes o 0
“El
precio del suelo es el causante del aumento
del precio de la vivienda”
Causalidad
reversa
Falacias económicas VII
“Mientras los
extranjeros sigan comprando los
precios seguirán subiendo rápido”
Ojo.
Los compradores extranjeros son, en muchos
casos, inversores. Si la rentabilidad se reduce serán
los primeros en salir del mercado.
“Son
los inmigrantes los que están haciendo
subir el precio de la vivienda” Muy poco probable.
Indicios evidentes de burbuja
Encuesta sobre motivos de
compra y
expectativas
Parte no explicada por los factores
fundamentales
Evolución de la ratio PER del precio de la
vivienda sobre los alquileres. Hace dos días dato
del INE sobre alquileres. Crecen al 4,1%.
Ratio PER para las viviendas
(1987=1)
1.8
1.7
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
20
02
19
99
19
96
19
93
19
90
19
87
1
¿Cuál es el tamaño de la
burbuja?
Institución
Situación Inmobiliaria
(BBVA)
El autor para FUNCAS
Fecha de
referencia
Tamaño de la
burbuja
Diciembre 2002
28%
regresión precios
28,5%
ratio
precios/alquileres
Abril 2003
Método
The Economist
Julio 2003
30%-52%
ratio
precios/alquileres
Banco de España
Septiembre
2003
8%-20%
regresión-ratio
alq./precios
PriceWaterhouseCooper
s
Enero 2005
20%-30%
encuesta
¿Cuándo estallará la burbuja?
Dos
teorías: desinflado por erosión de la inflación
o estallido.
Imposible de predecir pues depende de las
expectativas de los individuos, la laxitud del
sistema financiero en préstamos para actividades
inmobiliarias, la evolución de los tipos de interés
y la evolución de la bolsa.
Indicadores de proximidad
Proporción de
viviendas compradas por motivo
inversión (muy buen predictor en Londres y el
Reino Unido).
Acumulación de stocks y tiempo medio de venta.
Expectativas de los potenciales compradores.
Proporción de promotores e intermediarios a
tiempo parcial
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