Modelo de Gestión
Centro de Convenciones de Quito
Antecedentes
América del Sur para por un momento muy positivo
• Muestra estar recuperándose sólidamente de la crisis económica mundial que afectó el
sector de turismo. Esto se debe, sobre todo, al desarrollo del turismo interno e
intrarregional, como forma de compensar la pérdida sufrida en las llegadas de turistas
internacionales
Existe una tendencia mundial en el desarrollo del turismo de
negocios y eventos
• “Los países están apostando por un posicionamiento fuerte de sus marcas y buscando
crear nuevos nichos de turismo de interés, como negocios, eventos, cultura y naturaleza”.
•Fuente: Organización Mundial del Turismo OMT año 2011
Latinoamérica le apuesta al mercado de Congresos y
Convenciones con el desarrollo de nueva infraestructura
• “Lima apunta a convertirse en centro de reuniones de Latinoamérica”
• Toma forma el Centro Internacional de Convenciones de Bogotá”
• “Nuevo centro de convenciones reafirma compromiso de Costa Rica con mercado de
congresos y reuniones”
• “Punta del Este en Uruguay le apuesta al turismo de reuniones y eventos”
Antecedentes
•La ordenanza Nº 3535 del 5 de agosto de 2005 menciona en su Art 1“Los terrenos que pertenecen al
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, ocupado actualmente por el Aeropuerto Mariscal Sucre”
serán destinados a un parque de la ciudad, en el que se aprovechará la infraestructura construida para un
Centro de Convenciones, una vez que se ponga en servicio el nuevo Aeropuerto.”
•El proyecto ganador del “Parque del Lago” del Arq. Ernesto Bilbao (2006) establece en su propuesta un
Centro de Convenciones que originalmente contaba con Auditorios, además de Museo de Ciencias y Centro
Interactivo de Ciencias.
•En junio de 2011 Quito Turismo realiza la consultoría “Análisis, diagnóstico y factibilidad de
reconversión del actual edificio terminal de pasajeros del Aeropuerto Mariscal Sucre en un Centro de
Convenciones y Exposiciones para la ciudad de Quito.” Con lo que se determina que si es factible
arquitectónica y financieramente operar el terminal Mariscal Sucre como un Centro Convenciones
•A partir de la entrega y del estudio de pre factibilidad del Actual terminal Mariscal Sucre y tomando en cuenta
las recomendaciones, que establecen que el Centro de Convenciones esté complementado con
infraestructura y equipamiento adicional, se decide realizar un dimensionamiento general del área
•En febrero de 2012 se entregas la consultoría “Dimensionamiento de equipamiento en los terrenos del
actual Aeropuerto Mariscal Sucre para El complejo del Centro Convenciones y Eventos de Quito”,
para determinar el equipamiento adicional y el plan masa del complejo Centro de Convenciones de Quito
tomando como insumos, la propuesta del Parque del Lago y de la reconversión del terminal Mariscal Sucre
Antecedentes
•En abril 2012 se contrata la consultoría “Elaboración del modelo de las bases de concurso y el modelo
de contrato de concesión para el diseño, construcción, operación y transferencia de la
infraestructura, equipamiento y facilidades del centro de convenciones de Quito, en los inmuebles del
aeropuerto Mariscal Sucre (AIMS), según el régimen jurídico aplicable en materia de concesiones”.
Donde se establece, el programa básico de obras, un plan de negocio simulado, la hoja de ruta sugerida, el
modelo de participación público –privada y de contrato para el proyecto.
•El 31 de julio de 2012 se aprueba por parte del Concejo Metropolitano la resolución C-408 mediante la cual
se autoriza de conformidad con el proyecto del Parque de la Ciudad, autorizar el fraccionamiento del área
de terreno sobre la cual se desarrollará el Centro de Convenciones, cumpliendo con lo establecido en el
ordenamiento jurídico nacional y metropolitano, y de acuerdo a lo establecido en el Anexo No. 3
El 31 de enero se emite la resolución Administrativa RA 002 en la cual se autoriza a la Empresa Pública
Metropolitana de Gestión de Destino Turístico “Quito Turismo”, a coordinar, preparar, elaborar e
implementar las medidas necesarias, conforme el ordenamiento jurídico nacional y metropolitano
vigente, para la ejecución del proyecto de desarrollo del Centro de Convenciones de la Ciudad, a
implementarse en el área de terreno de 11,4 hectáreas especificada en el artículo 3 de la resolución del
Concejo Metropolitano N° C 408 , que se individualizará luego del fraccionamiento del predio de mayor
extensión en donde funciona actualmente el Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre de Quito, proyecto que
deberá ser puesto a consideración del Concejo Metropolitano para su aprobación
Justificación del Proyecto
Se han visto con cada vez más frecuencia en Latinoamérica, eventos internacionales con una asistencia
de más de 600 participantes en promedio. De acuerdo a estadísticas de la Asociación Internacional de
Congresos y Convenciones - ICCA, el promedio de reuniones sobre 600 participantes representan
aproximadamente el 32% del mercado global
Según la Federación de Entidades Organizadoras de Congresos y Afines de América Latina - COCAL , el
promedio de reuniones sobre 600 representa 64% del mercado de esta región. La capacidad de la
ciudad Quito para la organización de congresos y convenciones es de aproximadamente 350 asistentes
promedio por evento
La inexistencia en Quito de un Centro de Convenciones y Exposiciones, adecuado en cantidad,
diversidad, funcionalidad, capacidad de salones y áreas de exhibición, todo bajo un mismo techo y
dotadas de instalaciones adecuadas para la realización de reuniones que superan los 600 participantes,
no le ha permitido competir plenamente a nivel internacional como sede.
Objetivos del Proyecto
Contar con una infraestructura de primer nivel que nos permita competir a nivel
regional e internacional
Generar ingresos por regalías que permitan el desarrollo de actividades de
promoción y desarrollo turístico de la ciudad
Duplicar el número de congresos, convenciones y eventos
Estar entre los 10 mejores destinos a nivel de las Américas y 50 a nivel mundial
QUITO
2009
2010
2011
2010 / 2011
Ranking Mundial
# 99
# 96
# 92
Sube 4 puestos
Eventos por año
QUITO
Ranking de Américas *
Eventos por año
17
2009
# 20
17
19
2010
# 21
19
23
2011
# 24
23
4 eventos más
2010 / 2011
Baja 3 puestos
4 eventos más
*Se incluye EEUU y México
Ubicación del Proyecto
Centro de Convenciones de Quito
Infraestructura Básica para el
Centro de Convenciones de Quito
Después de un análisis comparativo con otros destinos, diferentes alternativa de
implementación del proyecto, así como también análisis iniciales e financieros,
técnicos, de mercado y arquitectónicos , se ha definido la infraestructura mínima
que se requiere para el Centro de Convenciones de Quito
1.- Área Centro de
Convenciones
2.- Área para
Exhibiciones y
Exposiciones
3.- Arena para
espectáculos y
entretenimiento
4.- Área de
Apoyo
5.- Área de
Estacionamientos
Facilidades y Capacidades
Mínimas requeridas
Centro de
Convenciones
(Flexibilidad y
Convertibilidad
Centro de
Exposiciones
(Flexibilidad y
Convertibilidad
•
•
•
•
Salas de reuniones para 1.800 personas
2 auditorios para 1.200 personas
2 Salas para 400 personas cada una
25 salas de trabajo para 40 personas
• Salas de reuniones para 6.000 personas
• 4 salas de reuniones para 1.000
personas
• Salas de trabajo (salas mas pequeñas)
Infraestructura Mínima Requerida
Componentes Principales
Area Útil
(m2)
35% Circulación
(m2)
Total
(m2)
Centro de Convenciones y Exhibiciones
12.707
4.447
17.154
Arena de Espectáculos
7.820
2.737
10.557
Áreas de Apoyo
2.631
921
3.552
Subtotal
23.158
31.263
Áreas comunes, espacios
complementarios y estacionamientos
27.500
27.500
Subtotal
50.658
58.763
Área Estimada Futura Expansión
(centro de negocios, hoteles, áreas de entretenimiento, etc.)
Total Espacio Operacional
33.037
91.800
Presupuesto Mínimo Referencial
Componentes Principales
Área
(m2)
Centro de Convenciones y Exhibiciones
17.154
$
8.289.870,00
23%
Arena de Espectáculos
10.557
$
8.105.000,00
23%
Áreas de Apoyo
3.552
$
1.378.820,00
4%
Subtotal
Áreas comunes, espacios
complementarios y estacionamientos
Subtotal
Área Estimada Futura Expansión
Total de Costos Directos de la
Inversión
Preparación del Terreno
Costos Indirectos de la Inversión
(estudios)
Equipamiento del Proyecto
31.263
$
17.773.690,00
50%
27.500
$
9.432.880,00
27%
58.763
33.037
$
27.206.570,00
-
77%
-
91.800
$
27.206.570,00
77%
$
1.260.000,00
4%
$
6.426.191,83
18%
$
432.000,00
1%
$
35.324.761,83
Presupuesto Mínimo de la Inversión
Costo Estimado
(USD)
%
100%
Presupuesto Mínimo Referencial
CENTRO METROPOLITANO DE CONVENCIONES DE QUITO
PRESUPUESTO COSTOS Y GASTOS DE OPERACIÓN
NOMINA
Nómina Global: Ejecutivo, Administ. Operativo
Prestaciones Sociales: 13ero 14vo. F.R. Etc.
Otras Prestaciones Provis 5%
SEGURIDAD
Contratada. Mandato No.8
8 puestos de 24 horas
4 puestos de 12h diurnas
SERVICIOS BASICOS
Luz, Agua, Telef y otros según Anexo
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Seguros, Legales, Ambientales, Tributarios, etc.
GASTOS MANTENIMIENTO
Maquinaria, Equipos, Edificio, etc.
SUMATORIA ANEXO 5+ ANEXO 6 + ANEXO 7
Provisión 5% sobre Gastos
TOTAL PRESUPUESTADO COSTOS Y GASTOS
VALOR TOTAL
$ 666.287,00
$ 67.753,00
$ 36.702,00
$ 322.560,00
$ 122.832,00
$ 71.808,00
$ 99.720,00
$ 14.718,00
$ 1.402.380,00
¿Porqué debe haber participación
privada en el proyecto?
• Para poder determinar porque el proyecto lo debe ejecutar el sector privado se realizó el denominado
análisis “Valor por Dinero (VpD)”
.
• El objetivo del análisis (VpD) es asegurar que la alternativa de modelo de Proyecto Público–Privado
(PPP) es aquella que genera el mejor resultado en función del gasto de recursos en el proyecto.
• Es decir, el análisis VpD considera que algunos riesgos son retenidos por el sector público y otros
riesgos tales como la construcción y la demanda son transferidos al inversionista privado.
• El modelo de VpD permite construir un indicador que permite definir la conveniencia de proveer un
servicio público directamente o a través de un contrato realizado con un privado basado en el análisis
de la capacidad de desarrollar y operar a menor costo un proyecto público.
• Del análisis financiero se concluye que el Valor por Dinero de Quito Turismo en el proyecto del CCEE es
de USD $48,6 millones de dólares y que el Valor por Dinero del inversionista privado sería de USD $37,9
millones de dólares.
• Se puede concluir que concesionar el proyecto de un CCEE a un privado genera valor al Municipio de
Quito y que por lo tanto se convierte en una mejor opción de desarrollar el proyecto, incluyendo que se
podrían incrementar la demanda debido al “know-how” que podría tener el sector privado para la
administración del proyecto.
Plan Financiero Gestión Pública
Año
INVERSIÓN INICIAL COSTOS BASE
0
1
2
3
4
5
6
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
(33.914.504,87)
INGRESOS POR EVENTOS PROPIOS
520.064,80
546.275,46
573.807,09
602.726,29
633.102,98
788.212,73
1.924.508,00
2.021.500,93
2.123.382,19
2.230.398,14
2.342.807,57
2.916.793,64
240.499,31
252.620,19
265.351,95
278.725,38
292.772,81
307.528,21
528.000,00
528.000,00
528.000,00
528.000,00
528.000,00
633.600,00
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
0,60
3.309.297,52
3.449.471,63
3.596.710,34
3.751.369,71
3.913.823,74
4.791.974,26
(1.402.381,05)
(1.402.380,00)
(1.473.058,29)
(1.547.298,69)
(1.625.280,71)
(1.707.192,94)
1.906.916,47
2.047.091,63
2.123.652,05
2.204.071,02
2.288.543,02
3.084.781,32
(1.627.430,74)
(1.607.665,09)
(1.565.776,39)
(1.495.423,69)
(1.420.711,10)
(1.341.317,67)
(1.256.897,51)
-
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.811.774,41)
(1.627.430,74)
(1.482.873,86)
(1.300.810,01)
(1.153.896,88)
(998.765,32)
(834.899,89)
16.109,41
ARRENDAMIENTO DE ESPACIOS PARA CMEQ
ALQUILER DE 10 ESPACIOS PERMANENTES
ESTACIONAMIENTO
1.100
Uso de capacidad instalada
TOTAL INGRESOS
1.250.309,98
GASTOS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
UTILIDAD ANTES DE INTERESES, IMPUESTOS,
AMORTIZACIÓN Y DEPRECIACIÓN (EBITDA)
GASTOS FINANCIEROS
DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
Impuesto a la Renta
0
-
-
-
-
-
-
Participación Trabajadores
0
-
-
-
-
-
-
BENEFICIO NETO
-1627430,736
(1.482.873,86)
(1.300.810,01)
(1.153.896,88)
998.765,32)
(834.899,89)
16.109,41
Plan Financiero Gestión Privada
Año
INVERSIÓN INICIAL COSTOS BASE
0
2013
1
2014
2
2015
(33.914.504,87)
.
INGRESOS
POR EVENTOS PROPIOS
3
2016
4
2017
5
2018
6
2019
4.919.118,77
819.095,57
860.377,02
903.739,00
949.286,38
997.129,29
1.256.860,11
ARRENDAMIENTO DE ESPACIOS PARA CMEQ
3.172.879,90
3.332.789,29
3.500.757,93
3.677.191,99
3.862.518,12
4.832.356,24
Otros ingresos de servicios complementarios
158.643,99
166.639,46
175.037,90
183.859,60
193.125,91
241.617,81
ALQUILER DE 10 ESPACIOS PERMANENTES
240.499,31
252.620,19
265.351,95
278.725,38
292.772,81
307.528,21
528.000,00
528.000,00
528.000,00
528.000,00
528.000,00
633.600,00
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
0,60
4.919.118,77
5.140.425,97
5.372.886,78
5.617.063,35
5.873.546,12
7.271.962,37
(1.451.572,24)
(1.453.784,26)
(1.526.787,16)
(1.603.469,32)
(1.684.016,18)
(1.779.912,56)
3.467.546,54
3.686.641,71
3.846.099,62
4.013.594,02
4.189.529,95
5.492.049,81
ESTACIONAMIENTO
1.100,00
Uso de capacidad instalada
TOTAL INGRESOS
1.899.148,37
GASTOS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO
UTILIDAD ANTES DE INTERESES, IMPUESTOS,
AMORTIZACIÓN Y DEPRECIACIÓN (EBITDA)
GASTOS FINANCIEROS
-
(3.469.740,58)
(3.469.740,58)
(3.346.345,53)
(3.055.539,69)
(2.727.852,39)
(2.358.606,14)
Intereses deuda privada
-
(3.469.740,58)
(3.469.740,58)
(3.346.345,53)
(3.055.539,69)
(2.727.852,39)
(2.358.606,14)
DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN
-
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.782.125,24)
(1.811.774,41)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
-
(1.784.319,29)
(1.565.224,12)
(1.282.371,15)
(824.070,91)
(320.447,69)
1.321.669,26
Impuesto a la Renta (0,25)
-
-
-
-
-
-
(330.417,31)
Participación Trabajadores (0,15)
-
-
-
-
-
-
(198.250,39)
BENEFICIO NETO
-
(1.784.319,29)
(1.565.224,12)
(1.282.371,15)
(824.070,91)
(320.447,69)
793.001,56
Modelo de gestión delegada
(público – privada)
Pro
Contra
• El modelo de gestión tiene un tiempo de vigencia definido.
• Es un mecanismo para suplir restricciones financieras o tecnológicas a través de la captación de
recursos
• El delegado asume el riesgo sobre el capital directamente y ante casos de fuerza mayor.
• El sector privado invierte directamente en proyectos de infraestructura, a la vez que reduce el
gasto fiscal
• Atracción de recursos financieros globales a proyectos de desarrollo locales.
• Especialización y calidad del talento humano
• Es necesario destinar recursos al control y seguimiento constante para que las acciones del
delegado sean consistentes con los intereses medioambientales y sociales de los ciudadanos.
• Existe el riesgo de que la empresa contratada no cumpla con las obligaciones contractuales o
no se ajuste a la política económica de la Administración, lo que pone en riesgo la sostenibilidad
del proyecto.
Invitación y Condiciones generales
para el proceso de licitación
 La empresa “Quito Turismo” llamará a empresas nacionales o internacionales
interesadas en el diseño, construcción y operación del Centro de Convenciones de
Quito, por un plazo variable de concesión no mayor a 30 años.
 El Municipio del Distrito Metropolitano entregará en concesión 11,4 hectáreas
correspondientes a la terminal aérea del actual aeropuerto Mariscal Sucre
 Los ingresos que genere la operación del Centro serán para la empresa o
corporación concesionaria, la empresa concesionaria deberá pagar a Quito
Turismo regalías basadas en:
• Componentes fijos (Asociados a la valoración catastral)
• Componente variable (relacionados volumen de ingresos),
 Consideraciones que debe considerar el oferente:
• La infraestructura de interés público que la ciudad requiere, representa un área
útil mínima de aproximadamente 25.000 m2
• El presupuesto mínimo referencial será de $ 35´000.000 USD
Requisitos mínimos para las
empresas oferentes del proyecto
Requisitos legales
•No tener Inhabilidades
•Tener existencia legal
• Contar con representación
•RUP: restricción paraísos fiscales
•Garantía de Seriedad de la Oferta:
• USD $. 200.000
• Hasta la suscripción del Contrato
• Restituciones en función de las fases no superadas.
Requisitos económicos
•Un patrimonio contable mínimo del último ejercicio fiscal: 30% del Presupuesto
Oficial
•Un índice de liquidez mayor a 1, en cada uno de los cinco últimos ejercicios fiscales.
Requisitos mínimos para las
empresas oferentes del proyecto
Requisitos técnicos
•Experiencia Diseño y Construcción:
•Diseño y Construcción: 20.000 m2 – 10 últimos años
•Equipo: Dirección y especialidades ( obras y tiempo)
• Experiencia en Operación y Mantenimiento
•5 años de experiencia en áreas de eventos de, al menos, 5.000 m2.
•5 años de experiencia en áreas de ferias y exposiciones de, al menos, 2.500 m2
•5 años de experiencia en superficies destinadas a arenas de espectáculos de, al
menos, 7.500 m2
•10 años de experiencia en el mantenimiento de equipamientos de uso público
de, al menos, 25.000 m2.
Criterios Técnicos de Evaluación del
Proyecto
Proyecto Técnico de la Oferta
•Ajustado al Programa Arquitectónico
•Obras básicas
Ajuste a criterios cualitativos
•
•
•
•
•
Versatilidad: capacidades atendidas y funcionalidad
Integración al contexto urbano (parque y alrededores)
Propuesta urbanística
Solución arena de espectáculos masivos.
Propuesta de Equipamiento: Incluido Mobiliario
Programación de la Obra (3 años desde la fecha de Suscripción)
• Calidad y completitud de estudios y documentos a nivel de anteproyecto.
Manual de Operación y Mantenimiento (de acuerdo a estándares de servicio)
• Ajustado a estándares de Servicio
• Ajustado a estándares de Mantenimiento
• Contenido
Criterios Económicos de Evaluación
del Proyecto
Plan de Negocios
• Correspondencia con el Proyecto Técnico de la Oferta
• Correspondencia con el Manual de Operación y Mantenimiento
• Fiscalización
Oferta de las Regalías
• Componente Fijo
• Piso: Informe de valoración catastral actual de los terminales y terreno ($ 9.691.711,36)
• Componente variable
• Piso: % sobre ventas brutas ($ 4´162.652)
Oferta del Menor Valor Presente de Ingresos (MVPI)
• Tasa de descuento: 18,17%
• Valor Presente de Ingresos (VPI )Obras Básicas:
• Capítulo del Plan de Negocios referido exclusivamente a las Obras Básicas
• Valor Presente de Ingresos de la Oferta:
• Resumen del Plan de Negocios respecto de todo el Proyecto.
Ventajas de del Menor Valor
Presente de Ingresos
los oferentes compiten por el menor valor presente del total de los ingresos que están
dispuestos a recibir. Una vez recibido ese menor valor presente, termina la concesión.
Aminora significativamente el riesgo de una estimación equivocada de la demanda
Elimina los incentivos a la renegociación y a la búsqueda de rentas
Alienta a operar con costos óptimos, pues cada ganancia es captada totalmente por el
operador
Facilita la fiscalización, al concentrarse en el flujo de ingresos.
Evaluación de Bases Económicas
Habilitación de Ofertas
• Sistema de “check list”
Ponderación sobre 100 puntos:
• 80: VPI Obras Básicas
• 20: Regalía
• 5: Componente fijo
• 15: Componente variable
Resultados
• Prelación de Oferentes para Negociación
• Observaciones al Plan de Negocios
Cronograma del Proceso de Licitación
Enero to Marzo 2013
• Expresiones Iniciales de Interés(EIE) contacto con posibles
oferentes
Abril - 2013
• Publicación del Concurso Internacional para el Diseño ,
Construcción, Operación, Mantenimiento y Transferencia
del Centro de Convenciones e inicio de preparación de
ofertas por parte de los interesados.
Diciembre 2013
• Fecha estimada para la entrega, recepción y apertura de
ofertas (requerimientos legales)
Enero 2014
Febrero 2014
Febrero – Septiembre
2014
• Proceso de Evaluación de las Ofertas (Técnica y Económica)
• Publicación de la oferta ganadora
• Inicio del Proceso de Firma de Contratos
Hoja de Ruta proceso de licitación
Porqué un modelo B.O.T.
(Construir – Operar - Transferir)
El concesionario debe ser capaz de
obtener el financiamiento necesario
para la construcción, así como el
capital de trabajo necesario para los
primeros años de operación.
El concesionario asume el riesgo de la
recuperación de su inversión, la
obtención de un margen de utilidad
adecuado y en los posibles retrasos y
sobrecostos de construcción.
Esta modalidad de inversión constituye
una consistente política pública cuando
la participación privada produce un
valor agregado al proyecto (da un
mayor valor por el dinero)
La coparticipación Publico-Privada
puede ofrecer recursos financieros
adicionales para proyectos que los
gobiernos no pueden financiar con los
recursos presupuestales disponibles.
Generación de nuevos ingresos desde
la operación por recaudación de
impuestos o pago de regalías
Una entidad privada puede diseñar y
construir proyectos de manera más
flexible, y por lo tanto más barato que
el gobierno
Por lo general, el sector público define:
Introducción de nuevas tecnologías, el
concesionario está a menudo en una
mejor posición para evaluar y aceptar
el riesgo en la introducción de nuevas
tecnologías
El concesionario por lo general aporta
su experiencia en la integración del
proyecto
•El servicio requerido,
•Asumir el liderazgo y la responsabilidad de la
selección del sitio
•Mantener y aplicar la ley y
•Gestionar y facilitar todas las aprobaciones de
permisos para agilizar el proceso de permisos y
reducir el tiempo de construcción.
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Antecedentes