R.G. AFIP 2371/2007 – C.O.T.I.
Negociación, oferta y transferencia de
bienes inmuebles. Régimen de
información
Cdr. Ignacio Carnicero
Tributum.com.ar
18 de marzo de 2008
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1
Situación actual al 29-2-08
•
Ley de Procedimiento Fiscal – 11.683
•
•
Requisitos para las transferencias de bienes
Art. 103.- Las personas físicas y jurídicas y las sucesiones indivisas
deberán declarar a la AFIP los bienes muebles e inmuebles registrables, de
los cuales sean titulares de dominio.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, los Organismos que
tengan a su cargo el registro de la propiedad de bienes muebles e
inmuebles, no inscribirán las transferencias de dominio de los mismos ni la
constitución de derechos reales sobre dichos bienes o sus cancelaciones o
modificaciones totales o parciales, cuando en las respectivas escrituras o
instrumentos no constara la presentación de un certificado otorgado por la
AFIP que acredite que los referidos bienes han sido debidamente
declarados ante la misma por el transferente.
Igual recaudo deberá observarse cuando la inscripción se realice por orden
judicial.
La AFIP reglamentará la forma, plazo, requisitos y demás condiciones
relativas al cumplimiento de lo dispuesto en el presente artículo y fijará las
excepciones que corresponda introducir para no obstruir las operaciones
aludidas o en atención a las particularidades que el caso ofrezca.
•
•
•
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2
Situación actual al 29-2-08
•
Ley de Procedimiento Fiscal – 11.683
•
La AFIP podrá realizar una determinación de oficio en base a
presunciones
•
Art. 18 b).- Cuando los precios de inmuebles que figuren en las escrituras
sean notoriamente inferiores a los vigentes en plaza, y ello no sea explicado
satisfactoriamente por los interesados, por las condiciones de pago, por
características peculiares del inmueble o por otras circunstancias, la AFIP
podrá impugnar dichos precios y fijar de oficio un precio razonable de
mercado.
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3
Situación actual al 29-2-08
• Si AFIP determina de oficio una diferencia en el precio de venta de un
inmueble, va a intimar el pago de los impuestos que gravan la venta
de un inmueble:
– Vendedor Persona Física o Monotributista: I.T.I. = 1.50% del precio
– Vendedor Sociedad o Empresa unipersonal: Ganancias 35% de la
ganancia (precio – costo) + IVA por las construcciones nuevas
• Al comprador le puede determinar de oficio un “incremento
patrimonial no justificado” y reclamar los impuestos sobre los fondos
con los que compró el inmueble por la parte del precio ocultado
• Más intereses + multa + eventual denuncia penal si el ajuste supera $
100.000
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4
Situación actual al 29-2-08
• CITI – Escribanos
• Los escribanos informaban trimestralmente a la AFIP las
siguientes operaciones
– Préstamos con garantía hipotecaria
– Escrituras traslativas de dominio de bienes inmuebles con precio o
valor fiscal mayor que $ 80.000 (hasta el 31/12/2007)
• Formulario 381 (RG 3580) “Certificado de bienes
registrables”
– El comprador lo debe presentar ante AFIP cuando el valor fiscal es
mayor que $ 160.000 y lo debe presentar ante el escribano
cuando vende el bien
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Novedades 2006-2007
• RG 2139/2006-AFIP (BO. 09/10/2006) Régimen
de retención del impuesto a las ganancias
• RG 2141/2006-AFIP (BO. 09/10/2006) Régimen
de retención del ITI
– Precio de plaza si el precio es indeterminado
– Constancia de valuación emitido por AFIP si el precio
de plaza es desconocido (se requieren dos tasaciones
de inmobiliarias)
– En la permuta, se considerará el precio de plaza del
bien o prestación intercambiada de mayor valor
– El certificado de no retención por opción de venta y
reemplazo se gestiona por Internet
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6
Novedades 2006-2007
• RG 2159/2006-AFIP (BO. 24/11/2006) Régimen de
información de expensas
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a) "countries",
b) clubes de campo,
c) clubes de chacra,
d) barrios cerrados,
e) barrios privados,
f) urbanizaciones privadas, promovidas y financiadas por particulares para
instalación de viviendas,
g) consorcios de propietarios de inmuebles afectados al régimen de propiedad
horizontal o prehorizontaliad
Lotes de más de 400 m2 o expensas de $ 3.600 semestral
Departamentos de mas de 100 m2 o expensas de $ 3.600 semestral
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Novedades 2006-2007
• RG 2168/2006-AFIP (BO. 11/12/2006) Registro de
operaciones inmobiliarias
– Intermediación
– Alquiler por + $ 8.000/mes o $ 96.000/año
– Desarrollos por cuenta propia (loteos, construcciones,
urbanizaciones, subdivisiones, o similares) excepto los
que hagan hasta 3 operaciones anuales por un valor en
conjunto de hasta $ 200.000
– Constancia de empadronamiento
– Listado de inscriptos en la Web de la AFIP
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Novedades 2008
• CITI Escribanos
– A partir del 1/1/2008 los escribanos informan
mensualmente TODAS las escrituras (aún las menores
que $ 80.000)
– Se incorporan datos para el cruce con el régimen del
CITI y de venta y reemplazo
• COTI – Resol. Gral. AFIP 2371/2007-AFIP (BO.
21/12/2007)
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Resultados de esta estrategia según AFIP
 Incremento de la recaudación del ITI
• Los valores de escrituración promedio se incrementaron en
un 30%, según los escribanos
 32.000 operadores empadronados (14.000 inmobiliarias y
18.000 propietarios)
 74.000 informados en el Régimen informativo de expensas
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¿Qué es el COTI?
• Es un régimen de información aplicable a
• las distintas etapas involucradas en las
operaciones de compraventa de inmuebles
(negociación, oferta o transferencia de un bien
inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a
construir)
• Distintas personas quedan obligadas a brindar
información a la AFIP en cada etapa
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¿Qué es el COTI?
• De esta manera, la AFIP recibe información anticipada en
cada etapa y no con posterioridad a la escritura como
antes con el sistema CITI-Escribanos
• La AFIP contará con información sobre las alternativas y
cambios de valores de la operación en sus distintas etapas
– Oferta
– Contrato
– Escritura
• Además conocerá desde el inicio (oferta) quiénes
participan (inmobiliarias)
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¿Qué es el COTI?
• El COTI es un conjunto de datos que la AFIP va recibiendo
progresiva y acumulativamente
– Desde el inicio de la operación (oferta)
– Hasta el final (escritura)
• El proceso se inicia con la solicitud del COTI (Código de
Oferta de Transferencia de Inmuebles)
• Durante el proceso se generan y se imprimen 3
constancias
– Constancia del COTI
– Constancia de confirmación de trasnferencia
– Certificado de bienes inmuebles
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Etapa
Operación
Obligado a
informar
Constancia
emitida
1
Oferta o Negociación Titular del
inmueble (solicita
Nro. de COTI)
Constancia de
COTI
2
Boleto o similar
Inmobiliaria
(agrega datos)
Constancia de
confirmación de
operación
3
Escritura
Escribano (verifica
y agrega datos)
Certificado de
bienes inmuebles
4
Inscripción
Registro (verifica la El certificado es
existencia del
“obligatorio”
certificado)
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Etapa 1: Oferta o Negociación del Inmueble
Obtención del COTI
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Etapa 1: Obtención del COTI
• Cuáles operaciones generan la obligación de
obtener COTI ?
– Oferta, Negociación o Transferencias onerosas
– de bienes inmuebles o derechos sobre bienes
inmuebles a construir
– ubicados en el país
– cualquiera sea su forma de instrumentación
– cuando sea igual o superior a $ 300.000
• el precio,
• la base imponible fijada a los efectos del pago de los
impuestos inmobiliarios o tributos similares o,
• el valor fiscal
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Oferta – Negociación - Transferencia
•
Comprende la oferta efectuada por medios gráficos, televisivos, radiales,
informáticos o cualquier otro orientado a tal fin.
•
A los efectos de este régimen, se considera transferencia a cualquier acto a
título oneroso que importe la transmisión del dominio de bienes inmuebles o
adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su
forma de instrumentación. Quedan incluidos, entre otros, los siguientes actos:
–
–
–
–
a) Aportes sociales en especie.
b) Adjudicaciones realizadas por disolución de sociedades.
c) Adjudicaciones efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios.
d) Los efectuados por aquellos sujetos que en forma habitual realicen -por cuenta
propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones que impliquen la transmisión
del dominio de bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones,
urbanizaciones, subdivisiones o similares.
– e) Cualquier cesión sobre acuerdos o contratos que impliquen la transmisión del
dominio de bienes inmuebles o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a
construir, cualquiera sea su forma de instrumentación.
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Etapa 1: Obtención del COTI
• Cómo se computa el límite de $ 300.000?
– Si se transfiere una parte indivisa (por ej. 50%) el valor fiscal se
computa proporcionalmente a la parte que se transfiere (por ej,
50%)
– Si se transfiere el 100% del inmueble o derecho y hay varios
condóminos, se computa el 100% del precio o valor fiscal
– Si el precio está en u$s u otra divisa, se debe convertir al tipo de
cambio comprador Banco Nación del último día anterior al del acto
que determina la obligación de obtener COTI
– El límite de $ 300.000 se computa por CADA INMUEBLE, excepto
“ventas en conjunto” de:
• Inmuebles rurales
• Unidades funcionales principales y complementarias en PH
• En estos casos se suman los precios o valores fiscales
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Etapa 1: Obtención del COTI
• Inmuebles rurales
– Se ofrece, negocia o transfiere una chacra compuesta de 3
parcelas
– Primero considero el precio del conjunto en relación con $ 300.000
y luego sumo los valores fiscales de las tres parcelas y las
comparo con $ 300.000
• Unidades de PH
– Se ofrece o negocia un departamento con 2 cocheras y 1 bahulera
– Primero considero el precio del conjunto en relación con $ 300.000
– Segundo sumo los valores fiscales de las 4 unidades y las comparo
con $ 300.000
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Etapa 1: Obtención del COTI
• Cuáles operaciones están exceptuadas de la
obligación de obtener COTI ?
– Las operaciones de expropiación realizadas a
favor de los Estados Nacional, Provinciales o
Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.
– Las ventas judiciales.
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Etapa 1: Obtención del COTI
• ¿ Quién debe obtener el COTI ?
– Los titulares o cualquier condómino de inmuebles o
derechos
– Cualquiera sea la naturaleza del sujeto incluidos en los
arts. 5º y 6º de la ley 11.683
– Excepto:
• Estado Nacional – Provincial – Municipal (las empresas
estatales están obligadas)
• Misiones diplomáticas
• Diplomáticos, agentes consulares y demás representantes
oficiales de países extranjeros
• Instituciones religiosas (art. 20 e) imp.ganancias)
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21
Sujetos incluidos en los arts. 5 y 6 Ley 11.683
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Artículo 5° de la Ley N° 11.683:
a) Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.
b) Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a
las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.
c) Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades
previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado,
cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades
económicas para la atribución del hecho imponible.
d) Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos
para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.
Artículo 6° de la Ley N° 11.683:
a) El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.
b) Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
c) Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en
liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos,
el cónyuge supérstite y los herederos.
d) Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas,
sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios a que se refiere el Artículo
5° de la referida ley en sus incisos b) y c).
e) Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus
funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las
respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el gravamen
correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir
dinero.
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Etapa 1: Obtención del COTI
• Quién debe obtener el COTI ?
– Exclusivamente los titulares o cualquier
condómino
– Nadie lo puede obtener en su reemplazo (ni la
inmobiliaria ni el escribano), aunque pueden
asesorar al titular y ayudarlo a obtener COTI
– El COTI se obtiene a nombre del titular o
condómino y con su clave fiscal
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23
Etapa 1: Obtención del COTI
• ¿ Cuándo se debe obtener el COTI ?
– con carácter previo a la ocurrencia de alguno
de los siguientes actos, el primero que suceda:
• negociación,
• oferta o
• transferencia
– Importante:
• Una operación puede ser más o menos extensa con
más o menor etapas. Pero SIEMPRE TIENE QUE
OBTENER COTI si es igual o mayor de $ 300.000
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Etapa 1: Obtención del COTI
• ¿ Cómo se puede obtener el COTI ?
– Por Internet en la página Web de AFIP mediante “Clave
Fiscal” (imprescindible)
• El sistema de AFIP otorga el Nº de COTI y emite la Constancia
de COTI que se puede imprimir
– Por Teléfono al (0800-999-2347) de AFIP
• La operadora le comunica el Nº de COTI pero para imprimir la
constancia de COTI el titualr deberá ingresar a Internet con
clave fiscal (imprescindible)
– Enviando un mensaje de texto "SMS" al número 2347
AFIP
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Qué datos debo ingresar para obtener el COTI?
• a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles
a construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar,
ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla:
• Tabla de Tipos de Bienes Inmuebles o Derechos sobre bienes
inmuebles a construir cualquiera sea su forma de
instrumentación. Descripción.
• 01 – Casa
• 02 – Departamento
• 03 – Departamento con cochera
• 04 – Cochera
• 05 – Local
• 06 – Lote de terreno
• 07 – Country, quintas, etc.
• 08 – Mejoras construcción
• 09 – Rurales con vivienda
• 10 – Rurales sin vivienda
• 99 – Otros inmuebles
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Qué datos debo ingresar para obtener el COTI?
•
b) Ubicación del bien inmueble. A tal fin se consignarán los siguientes datos:
–
• zona: urbana –incluye suburbana-, rural –incluye subrural- u otra,
–
• ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local,
manzana/barrio, código postal, localidad, provincia,
–
• indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de
instrumentación.
–
• cualquier otro dato que permita su correcta localización.
•
c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo
de moneda.
•
d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la Clave Unica de
Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) y/o
Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de
ellos.
–
•
Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a
negociar, ofertar o transferir.
e) Consignar la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de la/las inmobiliarias
intervinientes en la operación.
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28
El titular debe informar a la AFIP
• Cualquier modificación al precio ofrecido o
negociado (informado al momento de
solicitar COTI)
– Así la AFIP puede hacer un seguimiento del
precio de la operación a través de sus
sucesivas etapas
• La cancelación de la participación de
inmobiliarias (titulares o asociadas)
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29
Vigencia del COTI
• El COTI tendrá una vigencia de VEINTICUATRO
(24) meses contados a partir de la fecha de
otorgamiento.
• Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja
automáticamente el referido código impidiendo su
utilización.
• Vencido el plazo indicado en el párrafo
precedente y de verificarse la realización de
oferta, negociación o transferencia, el "titular o
condómino de bienes inmuebles" deberá solicitar
un nuevo COTI
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30
El COTI es imprescindible para gestionar:
• Régimen de percepción/retención Impuesto a las
Ganancias – RG 2139
– Art. 6º - Constancia de valuación (residentes en el
país) cuando no se puede establecer la base imponible
– Art. 20 – Certificado de retención para vendedores
residentes en el exterior
– Art. 25 – Certificado de no retención cuando la
operación genere quebranto
– Art. 26 – Certificado de no retención en caso de
quiebra
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El COTI es imprescindible para gestionar:
• Régimen de venta y reemplazo - Impuesto a las
Ganancias – RG 2140
– Art. 2 – Certificado de no retención
• Régimen de percepción/retención I.T.I. – RG 2141
– Art. 3º f) – Certificado de no retención por opción de
venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de
adquirir o construir otra destinada a casa-habitación
propia
– Art. 6 – Constancia de valuación si el precio de plaza es
desconocido
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Desistimiento del COTI
• El titular o condómino que obtuvo el COTI
puede ingresar a Internet y desistir del
mismo (baja del COTI)
– Puede en cualquier momento obtener un nuevo
COTI si decide la oferta, negociación o
transferencia del inmueble
• El sistema informará de la baja a las
inmobiliarias participantes
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33
Participación de inmobiliarias
• El titular del inmueble puede informar
(cuando genera el COTI) el CUIT de la/las
inmobiliarias que participan en la operación
• Las inmobiliarias tienen 30 días para:
– Confirmar su participación
– Rechazar su participación
• ¿Cómo se entera la inmobiliaria de su
designación? Debe entrar periódicamente al
sitio Web de AFIP y consultar
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Si la inmobiliaria confirma su participación
•
•
•
•
•
Debe entrar al sitio Web de AFIP con su clave fiscal y el Nº de COTI
para agregar los siguientes datos de la operación:
f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a
negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie
del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.
g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
h) Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a
efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos
similares.
i) Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número
de partida inmobiliaria.
– Para el caso de bienes inmuebles rurales –incluidos subrurales-negociados,
ofertados o transferidos en conjunto se informará, con relación a los datos
enumerados en los incisos f), g), h) e i), el correspondiente al de la mayor
superficie. En caso de superficies iguales, se deberá informar uno de ellos.
– Tratándose de bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o
prehorizontalidad que se negocien, oferten o transfieran conjuntamente con
unidades complementarias -vgr. cocheras, bauleras, etc.- se informarán, con
relación a los datos enunciados en los incisos f), g), h) e i), los correspondientes al
bien inmueble principal.
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35
El sistema del informa al titular del inmueble
• Si la inmobiliaria confirmó su participación
• o si
• Transcurrió el plazo de 30 días sin que la
inmobiliaria hubiera confirmado o rechazado su
participación
– En este supuesto el titular ingresará a modificar el
CUIT (cambiando de inmobiliaria) o informando que no
participa ninguna
– La modificación de la inmobiliaria la puede hacer el
titular en cualquier momento durante la vigencia del
COTI
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36
Inmobiliarias principales y asociadas
• El titular del inmueble puede informar
inmobiliaria (“titular”) cuando genera el
COTI y cambiarla en cualquier momento
• La inmobiliaria “titular” puede informar
inmobiliarias “asociadas” luego de
confirmar su participación
• Las inmobiliarias asociadas pueden
rechazar su participación dentro de los 10
días de haber sido informada
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37
Cancelación de la participación por parte de las
inmobiliarias titulares o asociadas
• Pueden ingresar a Internet para informar la
cancelación de su participación para un
determinado Nº de COTI
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38
Etapa 2: Compromiso de transferencia
Boleto o acto equivalente
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39
Compromiso de transferencia y monto
• El compromiso y el monto deben ser informados por la/s
inmobiliarias titulares o asociadas dentro de los 5 días
corridos contados desde la ocurrencia -en primer términode alguna de las siguientes situaciones, la primera que
suceda:
–
–
–
–
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio,
c) celebración del acto de firma de la escritura,
d) percepción de la retribución, comisión u honorario (13.1.) por
parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
– e) cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o
compromiso de transferencia.
• El sistema posibilitará la impresión de una constancia de
"Confirmación de transferencia"
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Si no participa ninguna inmobiliaria
• No se informa la Confirmación de la
transferencia ni se imprime la constancia ya
que únicamente lo pueden hacer las
inmobiliarias designadas que confirmaron
su participación
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42
Etapa 3: Escritura
Certificado de Bienes Inmuebles
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Deberes de los escribanos u otros funcionarios autorizados:
• Previo a la celebración de la escritura traslativa de
dominio de un bien inmueble o, de corresponder,
de derechos sobre bienes inmuebles a construir,
debe:
• Ingresar al servicio "Transferencia de inmuebles Informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas
de dominio", la página "web" de AFIP, utilizando
la "Clave Fiscal", consignando la el Nº de COTI a
fin de:
• 1. Verificar la autenticidad y vigencia de la
constancia del COTI
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Deberes de los escribanos u otros funcionarios autorizados:
• 2. Verificar (si ya los cargó la inmobiliaria) o ingresar (si no
los cargó la inmobiliaria) los siguientes datos:
•
•
•
•
f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar,
ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno,
superficie cubierta y superficie semicubierta.
g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
h) Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de
la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
i) Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de
partida inmobiliaria.
–
–
Para el caso de bienes inmuebles rurales –incluidos subrurales-negociados, ofertados o
transferidos en conjunto se informará, con relación a los datos enumerados en los incisos f),
g), h) e i), el correspondiente al de la mayor superficie. En caso de superficies iguales, se
deberá informar uno de ellos.
Tratándose de bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o
prehorizontalidad que se negocien, oferten o transfieran conjuntamente con unidades
complementarias -vgr. cocheras, bauleras, etc.- se informarán, con relación a los datos
enunciados en los incisos f), g), h) e i), los correspondientes al bien inmueble principal.
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45
Deberes de los escribanos u otros funcionarios autorizados:
• 3. Informar la identificación de los
adquirentes, detallando apellido y nombres,
denominación o razón social, Clave Unica de
Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código
Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.)
y/o Clave de Identificación (C.D.I.) y el
porcentaje atribuible de la titularidad del
bien inmueble.
• 4. Informar la fecha y número de la
escritura traslativa de dominio y el monto
de la transferencia.
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Deberes de los escribanos u otros funcionarios autorizados:
• 5. Rechazar el COTI si los siguientes datos resultan
inexactos:
– Identificación del inmueble
– Ubicación del inmueble
• debiendo el "titular o condómino de bienes inmuebles"
solicitar un nuevo COTI
• 6. Dejar constancia -en el protocolo y en el texto de la
respectiva escritura matriz- de los siguientes datos:
– a) La identificación del "Código de oferta de transferencia de
inmuebles" o su inexistencia, y
– b) de corresponder, la "constancia de valuación" y los
certificados emitidos por este Organismo, conforme a las
disposiciones contenidas en las Resoluciones Generales N°
2.139, su modificatoria y complementaria, N° 2.140 y N° 2.141,
sus modificatorias y complementaria
• 7. Imprimir el “Certificado de Bienes Inmuebles”
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47
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48
Certificado de Bienes Inmuebles
• A los fines establecidos en el segundo
párrafo del Artículo 103 de la Ley N°
11.683, los escribanos intervinientes
deberán emitir el citado certificado en la
cantidad necesaria de ejemplares a efectos
que los transferentes y adquirentes reciban
una copia certificada del mismo, el cual
resultará obligatorio a los efectos de la
inscripción registral pertinente.
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49
Art. 103 – Ley 11.683
•
•
•
•
•
Requisitos para las transferencias de bienes
Art. 103.- Las personas físicas y jurídicas y las sucesiones indivisas deberán
declarar a la AFIP los bienes muebles e inmuebles registrables, de los cuales
sean titulares de dominio.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, los Organismos que
tengan a su cargo el registro de la propiedad de bienes muebles e inmuebles,
no inscribirán las transferencias de dominio de los mismos ni la constitución
de derechos reales sobre dichos bienes o sus cancelaciones o modificaciones
totales o parciales, cuando en las respectivas escrituras o instrumentos no
constara la presentación de un certificado otorgado por la AFIP que acredite
que los referidos bienes han sido debidamente declarados ante la misma por
el transferente.
Igual recaudo deberá observarse cuando la inscripción se realice por orden
judicial.
La AFIP reglamentará la forma, plazo, requisitos y demás condiciones
relativas al cumplimiento de lo dispuesto en el presente artículo y fijará las
excepciones que corresponda introducir para no obstruir las operaciones
aludidas o en atención a las particularidades que el caso ofrezca.
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50
Valores de referencia
• A efectos de verificar la razonabilidad de los
montos informados por los responsables para la
obtención del COTI, la AFIP podrá utilizar valores
de referencia.
• De detectarse inconsistencias podrá requerirse a
los responsables que justifiquen la valuación
informada por dichos bienes inmuebles, sin
perjuicio de la aplicación de la presunción
contenida en el inciso b) del Artículo 18 de la Ley
N° 11.683
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51
Sanciones
• Los agentes de información que incurran en
el incumplimiento total o parcial del deber
de informar, serán pasibles de las sanciones
previstas en la Ley N° 11.683
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52
Vigencia
• En general, desde el 1º de marzo 2008
• Obligaciones de los escribanos (Título II)
desde el 1º de abril de 2008
– No obstante, los escribanos deberán informar
la identificación del COTI o su inexistencia en
cada escritura traslativa de dominio de bienes
inmuebles iguales o mayores de $ 300.000
– A tal efecto se utilizará el programa aplicativo
"AFIP DGI - CITI ESCRIBANOS - Versión 3.0".
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53
Operaciones iniciadas antes del 1º de marzo 08
• Los titulares deberán obtener COTI respecto de
aquellos bienes inmuebles sobre los que se:
• a) Hubieran dispuesto actos de negociación u
oferta con anterioridad al 1/3/08 y se continuara
en tal situación.
• b) Haya concertado, con anterioridad al 1/3/08 un
acuerdo o compromiso de transferencia y aún no
se hubiera realizado la escritura traslativa de
dominio.
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54
Normas dejadas sin efecto
• Se dejan sin efecto a partir del 1/3/08, las obligaciones relacionadas
con la transferencia de bienes inmuebles establecidas en las
Resoluciones Generales:
• N° 3.580 / 3.646 y 4.332 (DGI), Formulario F.381 (adquisición de
inmuebles con valor fiscal superior a $ 160.000)
• sin perjuicio de mantener su validez las obligaciones dispuestas
respecto de los bienes muebles registrables (F.381 por valor de
adquisición superior a $ 25.000), así como los "Certificados de bienes
registrables" otorgados conforme a lo previsto por las citadas normas,
a efectos de acreditar el cumplimiento dado a las disposiciones de las
mencionadas resoluciones generales durante sus respectivas
vigencias.
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55
COTI vs CITI
• Las escrituras traslativas de dominio de bienes
inmuebles, respecto de las cuales se hubiera
tramitado el "Certificado de bienes inmuebles",
se encuentran exceptuadas de las obligaciones
previstas por el Artículo 5° de la R.G. 781 (CITI
Escribanos)
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56
Escritura
Sistema
Venta mayor de $ 300.000 COTI Sí
con Certif de Bienes Inm
CITI No
Venta menor de $ 300.000 CITI
Venta menor de $ 80.000 CITI
Donaciones
CITI
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57
Etapa 4: Inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble
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Normas aplicables
•
•
•
Art. 103 Ley 11.683:
Las personas físicas y jurídicas y las sucesiones indivisas deberán declarar a
la AFIP los bienes muebles e inmuebles registrables, de los cuales sean
titulares de dominio.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, los Organismos que
tengan a su cargo el registro de la propiedad de bienes muebles e inmuebles,
no inscribirán las transferencias de dominio de los mismos ni la constitución
de derechos reales sobre dichos bienes o sus cancelaciones o modificaciones
totales o parciales, cuando en las respectivas escrituras o instrumentos no
constara la presentación de un certificado otorgado por la AFIP que acredite
que los referidos bienes han sido debidamente declarados ante la misma por
el transferente.
•
Art. 17 RG 2371: el certificado de bienes inmuebles resultará obligatorio a
los efectos de la inscripción registral pertinente.
•
Art. 22 RG 2371: A efectos de la inscripción registral, sólo resultará
exigible el "Certificado de bienes inmuebles" a partir de la fecha de vigencia
establecida para el Título II de la presente (1º de abril 2008)
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Inmuebles: Nuevo Régimen de Información para dueños