Formalización de la Propiedad Informal
Profesor: Jorge Ortiz Pasco
Antecedentes de la Informalidad
Introducción
Hacia mediados de los años 90, existía un gran número de
posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en
innumerables invasiones producidas en los últimos 50 ó 60
años, el mismo que no había podido ser resuelto por diversas
entidades públicas.
Más del 50% de la actividad económica del país, se concentra
en el sector informal.
El índice de inversión en propiedad informal, supera los US$
80,000 millones.
El origen de la informalidad se debe a factores sociales,
económicos, políticos, culturales y jurídicos, éstos últimos nos
interesan.
El acceso a la propiedad informal, ha sido al revés, es decir,
primero la ocupación, luego el asentamiento y por último el
saneamiento y la entrega del título.
En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los
conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garantía
la propiedad.
Así nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar éstos
activos muertos o la conversión de los mismos en activos
líquidos.
Antecedentes
Análisis Legal
Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad
norteña de Sullana.
1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras
ordenanzas para regula la habilitación en nuevos barrios
residenciales.
1930, Gobierno de Sánchez Cerro se da el primer
reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la
reubicación de asentamientos informales.
1940, las barriadas ocupan el 1% de la población de Lima.
1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios,
Comas y 27 de Octubre (hoy San Martín de Porres).
1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero
de 1961), Ley N° 13517.
1970, primera invasión con violencia, Villa Salvador o Villa El
Salvador (Salvador Saldivar).
1980, se promulga:
–
–
–
–
Decreto Legislativo N° 51, Ley de Municipalidades
(Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos).
Ley N° 23853, Ley Orgánica de Municipalidades
(Dirección General de Asentamientos Humanos).
Ley N° 24513, Declaración de necesidad y utilidad y
preferente interés nacional del Saneamiento, Físico Legal
de Asentamientos Humanos.
Se eleva a la categoría de distrito Villa El Salvador
1990, Decreto Legislativo N° 803, Ley de creación de
COFOPRI.
Análisis Económico
1990, Inversión Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$
8,320 millones.
vs.
1990, Inversión Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.
Avance de la Informalidad por cada 100 casas:
Añ o
In fo rm a le s
F o rm a le s
1940
1945
1948
1945
1961
4
15
19
28
41
96
85
81
72
59
1968
1975
1979
1985
57
62
65
69
43
38
35
31
Análisis Político
1943:
Ley N° 9807
Por la construcción de Infraestructura básica de
otorgaba el Título de Propiedad.
Bustamante y
Rivero
Corporación Nacional de Vivienda.
Odría
Invasión 27 de octubre (fecha de golpe)
San Martín de Porres.
Manuel Prado
Ley N° 13517 y se crea Instituto Nacional
de Vivienda
Belaunde
Fusiona CNV + INV
JNV
Velasco
Crea el Ministerio de Vivienda a través de
la Dirección General para la Promoción
Comunal Urbana.
C. Tributario 1970
(D.S. N° 063-70-VI)
Procedimiento Uso de la Tierra Urbana.
Procedimiento Especial Regularización de
las Barriadas.
1989 - Ley 25102
Restituye Competencia Municipal.
Fujimori Ley 25314
Amplió plazo para la Titulación.
Fujimori Ley 26264
Amplio plazo para la Titulación.
Análisis Socio-Político-Institucional
Intervención de diversos organismos estatales:
Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Policía.
Instituto Nacional de Vivienda.
Corporación Nacional de Vivienda.
Junta Nacional de Vivienda.
Ministerio de Vivienda.
SINAMOS.
Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos
Dirección General de Asentamientos Humanos.
ENACE.
Superintendencia de Bienes Nacionales.
Evolución del Marco Institucional:
Represión.
Tolerancia.
Concesión de Derechos.
Reconocimiento.
Características de la Formalización de la Propiedad
Simplificación
Desregulación
Aplicación de economías de escala (Ejecución de los Trámites)
Ejecución masiva de sus actos
Inicio e impulso de oficio.
Plazos para Formalizar
31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803)
22 Marzo 1996 (Ley 27046)
31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391)
31 Diciembre 2004 (Ley 28687)
Etapas del Proceso de Formalización
Etapas del Proceso de Formalización
Asumir Competencia
Identificación
Diagnóstico
Reconocimiento
Etapas de la Formalización de la Propiedad
Proceso 0.-
Diagnóstico de la Informalidad
 Desarrollo de Investigaciones y Estudios
 Recopilación de Información
 Organización de acervos documentarios
para
Identificar Número
y ubicación de
Posesiones Informales
Definir Derechos
y limitaciones
que pudieran
existir
Proceso 1.-
Formalización Integral
Realización de Estudio e Informe Físico
Realización de Estudio e Informe Legal
Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir
Finalidad de Identificar las Características Físicas Ocupación
Solicitar la Inscripción de la Titularidad del Derecho de
Propiedad
Proceso 2.-
Formalización Individual
Se inicia cuando culmina el Proceso 1
Identificar mediante el Empadronamiento
Calificar a los Poseedores
Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno
Proceso 1.-
Etapas
Estudio e Informe Físico:
Análisis y definición de la situación y ubicación física del predio.
Estudio e Informe Legal:
Análisis e identificación de derechos establecidos sobre el predio.
Acciones de Saneamiento Físico.Posesiones Informales en Zonas Arqueológicas.
(D.S. N° 017-98 y 046-98 PCM)
Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de
condiciones de Higiene y Salubridad.
Riesgo
Características de Suelos
Cercanía de Ríos
Cercanías elementos de transmisión eléctrica
Higiene y Salubridad
Basurales
Rellenos Sanitarios
Posesiones Informales sobre vías
Coordinación con Municipios o MTC
(vías primarias) (vías secundarias)
Acciones de Saneamiento Legal.Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o
Municipal.
Posesiones Informales en Propiedad Comunal.
Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros.
Posesiones Informales en Terrenos Ribereños.
Posesiones Informales colindantes con Establecimientos
Penitenciarios
Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa
Nacional.
Posesiones Informales en Propiedad Privada.
Inscripción en el Registro.Levantamiento
Aprobación
Inscripción
del famoso PTL
Plano de Trazado y Lotización
Proceso 2.-
Etapas
Evaluación de Documentos otorgados por otras Entidades:
Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron títulos
a Poseedores.
Difusión de la Formalización Individual.Informar a los Poseedores:
Contenido
Medios Probatorios
Beneficios
Publicación del Padrón
Gratuidad
Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificación)
Empadronamiento y Verificación.Se realiza en cada uno de los lotes:
Empadronamiento:
– Determinar la condición en la cual se ejerce la Posesión.
– Identificar a los Titulares.
– Determinar el destino respectivo.
Verificación:
– Existencia de Títulos o Contratos Inscritos.
– Existencia de Títulos o Contratos No Inscritos.
Calificación Individual e Impugnación.Luego del Empadronamiento o verificación (según sea el caso) se
efectúa la calificación individual de la documentación entregada.
Publicación del Padrón de Poseedores
Solicitar
correcciones
Impugnar la calificación de un
poseedor (acreditar el mejor
derecho de posesión)
Titulación y Solicitud de Inscripción Registral.Casos:
Lotes No Titulados.Emisión del Título y Registro
Lotes Titulados no registrados.Envió de los Títulos (de ser el caso con los instrumentos de
rectificación).
Lotes Titulados Registrados.Envío (de ser el caso) de los instrumentos de rectificación).
Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados).Solicitar “reconstrucción”:
Aspectos Registrales en los Asentamientos
Humanos
Desde el Reglamento de la Ley 28687
(Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA)
y
Desde el Reglamento de las Inscripciones del
Registro de Predios
Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artículo 4)
Inscripción del Dominio
Los terrenos se inscriben a nombre del Estado, representado
por la Municipalidad Provincial.
En la Partida Matriz “deberá” dejarse constancia de que “el
predio se encuentra en proceso de formalización”
Las Muncipalidades Provinciales se encuentran legitimadas
para emitir y otorgar todos los actos jurídicos y administrativos
Las Municipalidades Provinciales se encuentran legitimadas
para solicitar la inscripción en el Registro de Predios
Con la sola intervención del Municipio se “entiende cumplido”, el
requisito del Tracto Sucesivo (2015 Código Civil y VI Titulo
Preliminar Reglamento General de los Registros Públicos)
Cuando exista “convenio”, Cofopri representa al Estado
Documentos que dan mérito a la inscripción
(Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)
Son tres tipos de documentos:
Las Resoluciones Municipales o las emitidas por Cofopri
Las Actas de Conciliación (OJO)
Los Instrumentos de Formalización
Regla para el Registrador cuando califica (Decreto
Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)
Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculación,
Independización, Acumulación, Subdivisión, Otra modificación
del predio y “demás actos inscribibles”
El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales
a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de
Conciliación o Instrumentos de Formalización.
Rectificación o Modificación de Planos (Decreto
Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 6)
Procede la Rectificación o Modificación de Planos aprobados
en el proceso de formalización
Para su Inscripción en el Registro de Predios se deberá aplicar
lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Supremo 009-99MTC y demás normas complementarias
Aún se trate de predios inscritos a favor de terceros.
Reglamento de Inscripciones del Registro del
Registro de Predios (artículos 44 al 50)
Inscripción del plano perimétrico con resolución administrativa
que lo aprueba y el plano perimétrico y de ubicación aprobado
por el organismo competente (artículo 44)
Inscripción del plano de trazado y lotización, se requiere la
inscripción como acto previo del plano perimétrico. El PTL debe
ser aprobado por resolución administrativa y además adjuntar
esta. Asimismo, en el PTL deben constar las manzanas y lotes,
de lo contrario se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por
último debe constar en el PTL , la superposición del plano de
linderos (artículo 45)
Inscripción de la Modificación del Plano de Trazado y
Lotización, siempre que, exista una resolución de aprobación y
además la titularidad se encuentre registrada a favor del
organismo competente (artículo 46)
Inscripción de los lotes individualizados, siempre que se
encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y
lotización. ¿Era necesario que el Reglamento disponga , “que
los propietarios tendrán plena facultad para ejercer cualquier
acto de disposición o gravamen? NOOOOO...........(artículo 47)
Predios de Propiedad Privada,además de los requisitos de los
artículos 44 y 45 se debe adjuntar la “autorización del
propietario”, la que no requiere inscripción en el Registro de
Mandatos y Poderes y consta en documento privado con firma
certificada X notario o en el acta de conciliación (artículo 49)
Suspensión del proceso , procede como CARGA de acuerdo
con el quinto párrafo del artículo 22 del DS 013-99-MTC,
siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de
organismo competente (artículo 48)
PTL en Zonas Arqueológicas de Emergencia con la CARGA
correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a
favor del organismo competente (artículo 50)
Beneficios de la Formalización
Seguridad Jurídica
Eliminación de conflictos
Incentivo a la Inversión
Propiedad como valor de intercambio
Beneficios Económicos
Necesidad de convertir en agentes económicos formales a
vastos sectores de la población actualmente excluidos,
promoviendo mecanismos e instrumentos que faciliten:



el acceso al crédito
la creación de un mercado inmobiliario
la generación de empleo directo e indirecto.
El proceso de la formalización ha permitido insertar al mercado,
un inmenso capital dormido, constituido por construcciones que
al ser informales se mantenían al margen del mercado
financiero
Número Anual de Hipotecas
Registradas
10,000
8,922
7,474
8,000
6,000
4,000
3,839
2,000
0
1999
2000
A Oct 2001
Beneficios Legales y Registro
Saneamiento del predio
Evitar superposición
Evitar doble inscripción
Eliminar conflictos
El Perú es predominantemente Urbano
debido
Fuerte proceso de Migración
del
Campo a la Ciudad
Estadísticas
Lima y Callao
Arequipa, Chiclayo
Trujillo, Chimbote
Iquitos, Piura
Huancayo, Cusco
21 ciudades restantes
25%
40%
Población Nacional
Población Urbana
Nacional
19.7% Población Urbana
Nacional
17.1% Población Urbana
Nacional
76.8%
Población
Urbana
Nacional
Condiciones de Vivienda:
Lima
Techos de Estera
Techos de Calamina
Cusco
Techos de Calamina (Urbano) 43%
Techos de Ichu (Rural)
41%
Cajamarca
Techos de Calamina (Urbano) 35 a
Techos de Ichu (Rural)
27%
(*) Fuente Universidad del Pacífico
40%
17 a 18%
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COMISION DE FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD …