BANCO DE ESPAÑA
EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA
FASE ACTUAL DEL CICLO ECONÓMICO
ESPAÑOL
José Luis Malo de Molina
Director General
PERSPECTIVAS ECONÓMICAS, LEGALES Y TECNOLÓGICAS
DEL SECTOR INMOBILIARIO
ORGANIZADO POR LA APD
Madrid, 14 de noviembre de 2002
MOMENTO CÍCLICO DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA

La fase de desaceleración de la economía española se cierra con un
crecimiento todavía elevado, estabilizado en torno al 2%

El debilitamiento de la economía mundial incide al final de esa etapa,
retrasando el cambio de tendencia y condicionando su intensidad

Las exportaciones y la inversión en bienes de equipo han frenado el
dinamismo económico

Mientras, el consumo y la construcción actúan de soporte interno del
crecimiento
Banco de España - Servicio de Estudios
1
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA

Alcanzar el suelo con tasas de crecimiento significativamente positivas,
evitando la recesión
CRECIMIENTO DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO
6
5
%
%
1990-IV
5,2
5
1995-II 4
4
3
2
6
2000-II
4,4
2,8
3
2002-III
1,8
2
1
1
0
0
-1
-2,0
-2
-3
Banco de España - Servicio de Estudios
-1
-2
1993-I
-3
2
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA

Mantenimiento del diferencial de crecimiento incluso en la fase débil del
ciclo, avanzando en la convergencia real: CAMBIO DE PATRÓN
DIFERENCIAL DE CRECIMIENTO DE PIB CON UEM (sin España)
3
%
%
3
1990-IV
2,4
2
2
2002-III
1
2000-II
0,3
1,0
0
-1
-2
Banco de España - Servicio de Estudios
1995-II
0,2
1
0
1993-I
-0,2
-1
-2
3
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA

Ritmo significativo de creación de empleo que actúa como soporte del
crecimiento gracias a:
– moderación salarial
– reformas estructurales
CRECIMIENTO DEL EMPLEO TOTAL
4
%
%
2000-II
1995-II
2,3
3,5
3
2
3,0
1
1990-IV
2002-III
1,3
4
3
2
1
0
0
-1
-1
-2
1993-I
-2
-3
-3,2
-3
-4
Banco de España - Servicio de Estudios
-4
4
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA

Equilibrio presupuestario y reducción del peso de la deuda en el PIB


Suministra margen de reacción
Elimina el factor inhibidor de la recuperación que suponen los
desequilibrios públicos
DÉFICIT PÚBLICO EN % PIB (anual)
1
%
%
0
0
1999
-1
-2
1
2002
0,0
-1
-1,1
-2
-3
-3
-4
-4
-5
-3,8
-6,6
1990
-6
1995
-7
-8
Banco de España - Servicio de Estudios
-5
-6
-7
-6,8
1993
-8
5
POSICIÓN DE SALIDA PARA LA RECUPERACIÓN

Los cambios en el patrón cíclico colocan a la economía con un buen
bagaje para



La reactivación será menos intensa que en el pasado reciente. No se
contará con




Superar el episodio de debilidad
Iniciar la reactivación (crecimiento > 2,5% en 2003)
Impulsos monetarios tan potentes
Efectos riqueza tan expansivos
Relación cambiaria tan favorable
Tendrá que basarse en


Exportaciones netas - competitividad
Inversión en equipo - rentabilidad
Banco de España - Servicio de Estudios
6
EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Intenso y prolongado boom que se ha beneficiado de los cambios
inducidos por la convergencia y la UEM

A pesar de la suave desaceleración en los tres primeros trimestres de
2001 la inversión en construcción continuó siendo el componente más
dinámico de la demanda
VIVENDAS INICIADAS Y TERMINADAS
CONTRIBUCIONES AL CRECIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN
%
10
8
%
VIVIENDAS
10
OTRAS CONSTRUCCIONES PRIVADAS
CONSTRUCCIÓN PÚBLICA
8
CONSTRUCCIÓN
6
6
4
4
2
2
0
0
600.000
600.000
550.000
550.000
500.000
500.000
450.000
450.000
400.000
400.000
350.000
350.000
300.000
300.000
VIVIENDAS INICIADAS
250.000
200.000
-2
-2
-4
-4
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Banco de España - Servicio de Estudios
VIVIENDAS TERMINADAS
150.000
250.000
200.000
150.000
100.000
100.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
7
SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

A pesar de los elevados niveles de construcción de viviendas, los precios
medios crecieron un 62% entre IV TR 1998 y II TR 2002

Un crecimiento inferior al de la anterior fase alcista (135% nominal y
79% real)

Los niveles actuales están un 20% por encima del máximo anterior, en
términos reales
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
Base 1995 = 100
Base 1995 = 100
200
200
180
180
160
160
NOMINAL
140
140
120
120
REAL
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
0
1978
1982
1986
Banco de España - Servicio de Estudios
1990
1994
1998
2002(p)
8
SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA: CAUSAS

LA SUBIDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA RESPONDE EN PARTE A
SÓLIDOS FACTORES FUNDAMENTALES





Aumento de la renta per cápita
Descenso de los tipos de interés y de la carga financiera de los
hogares
Desarrollos demográficos: pirámide e inmigración
Demanda de no residentes
Reducción de las rentabilidades alternativas
Banco de España - Servicio de Estudios
9
SIGNOS DE SOBREVALORACIÓN

NO ES APROPIADO HABLAR DE BURBUJA ESPECULATIVA AUNQUE SI
HAY SIGNOS DE SOBREVALORACIÓN

Elevación del ratio precio/renta disponible

Alta rentabilidad total
RENTABILIDAD REAL TOTAL DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA
PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA / RENTA DISPONIBLE POR HOGAR
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
Banco de España - Servicio de Estudios
1
2002(p)
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
1987
1990
1993
1996
1999
2002(p)
10
CRÉDITO, ENDEUDAMIENTO Y PRECIO DE LA VIVIENDA
EL BOOM INMOBILIARIO HA IMPULSADO UN RÁPIDO CRECIMIENTO DEL
CRÉDITO TOTAL Y DEL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS

CRÉDITO POR FINALIDADES
ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES ESPAÑOLES
%
%
25
20
% RBD
25
LIGADO A LA VIVIENDA
CONSUMO
RESTO
SERVICIOS
OTRAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS
TOTAL
15
10
10
5
5
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Banco de España - Servicio de Estudios
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
15
0
% RBD
90
20
20
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
11
CONSUMO PRIVADO Y PRECIO DE LA VIVIENDA

La sensibilidad del consumo privado al precio de la vivienda es
potencialmente elevada dada la baja tasa de ahorro

Limitado colchón de ajuste ante desarrollos inesperados
AHORRO DE LOS HOGARES Y LAS ISFL
% RBD
% RBD
14
14
12
12
AHORRO BRUTO
10
10
8
8
6
6
AHORRO NO DESTINADO AL SERVICIO DE
LA DEUDA
4
4
2
2
0
0
-2
-2
1996
1997
1998
Banco de España - Servicio de Estudios
1999
2000
2001
2002 jun
(prov)
12
LA REACTIVACIÓN DEL CRECIMIENTO

LA SOLIDEZ DE LA RENIMACIÓN DEL CRECIMIENTO DEPENDE DE:





La mejora del contexto internacional
La recuperación de la inversión en equipo y las exportaciones
El sostenimiento de un consumo moderado apoyado en el empleo
La contención del endeudamiento y de los precios de la vivienda
Desaceleración suave de la construcción y ajuste ordenado de
precios
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13
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