LEYES QUE AFECTAN LA COMPRA-VENTA DE
INMUEBLES EN VENEZUELA
Teresa Borges García
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Código Civil
• Arts. 1133, 1159, 1161, 1167, 1168, 1257, 1258, 1263 y 1474
entre otros.
• Circular No. 0230-168 CJ-000077 del 9 de febrero de
2010, Servicio Autónomo de Registros y Notarías
(SAREN), NO PUEDE ACEPTARSE EL PAGO ENTRE
PARTICULARES EN EFECTIVO.
• Sentencia Sala Casación Civil TSJ del 22-03-13, No.
00116, Exp. No. 2012-0000274, Pte. Dra. Yraima Zapata
Lara.
Decreto Ley No. 9.048 G.O. 39.945 15 de junio de
2012 Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y
Hábitat.
Resolución No. 11 Ministerio del
Poder Popular para Vivienda y
Hábitat. G. O. 40.115 del 21-02-13
• Aplica a venta de viviendas principal nuevas o usadas.
• Solo procederá cláusula penal o indemnización cuando haya
responsabilidad comprobada de alguna de las partes en la
demora para protocolizar. No se considerará responsabilidad
de las partes cuando la demora del desembolso de los recursos
para la protocolización dependa de un tercero.
• Se considera excesiva la retención o pérdida de más del 10%
del monto otorgado por el adquirente. El porcentaje de la
penalidad vale también para el oferente del inmueble.
• Se reconoce la posibilidad de aumentar el precio, ejecutar la
penalidad u otra medida, si deriva del incumplimiento de las
partes, pero limitado a la protocolización.
• Prohíbe cláusulas resolutorias o rescindir unilateralmente
para el vendedor.
Zonas de Seguridad
• Art. 115 CN, Ley Orgánica de Seguridad y
Defensa, hoy Ley Orgánica de Seguridad de la
Nación; y Ley Orgánica de Ordenación del
Territorio.
• Limitaciones al propietario.
• Limitaciones a ciudadanos extranjeros.
LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA G.O. 39.912
del 30-04-12
• Aplica para: Construcción, venta, preventa, permisos,
protocolización.
• A: Personas naturales y jurídicas, así como a sus
representantes, constructoras, promotoras, productores,
asociaciones civiles, organizaciones no gubernamentales,
cooperativas, funcionarios públicos.
• Persigue sancionar la estafa inmobiliaria, la cual define:
LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA G.O. 39.912
del 30-04-12
• Estafa: “La estafa es un delito contra la propiedad o patrimonio. En
el ámbito de tipo penal de estafa, consiste en el engaño, artificio o
medio utilizado por personas capaces de engañar o sorprender la
buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho
injusto con perjuicio ajeno”.
• Estafa inmobiliaria: “Para estar presente ante la estafa inmobiliaria,
es necesario que se tenga disposición del inmueble, tener vigente
para ello el contrato de compraventa y transmisión de la propiedad
en forma ilegal”.
• Énfasis en inmuebles en construcción y no construidas.
LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA G.O. 39.912
del 30-04-12
Se debe destacar que:
• El Ejecutivo Nacional es el órgano rector, a través del Ministerio en
la materia de vivienda y hábitat quien deberá crear la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
• Se crea un registro de constructoras, promotores, productores,
contratistas, y organizaciones no gubernamentales.
• No puede iniciarse la preventa, hasta no disponer de todos los
permisos necesarios que deben a su vez ser aprobados por la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat.
• El terreno debe ser propio de alguno de los involucrados.
• Prestación de fianza de fiel cumplimiento por el 100% del precio
total de la obra y por el tiempo de su ejecución.
LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA
G.O. 39.912 del 30-04-12
• Indemnización a pagar por el constructor calculada en 2
UT por cada día de demora en la terminación de la obra.
• Sanciones: Intervención de la obra; dolo, culpa o
desviación de fondos: Ministerio Público para
determinar los delitos, autores y responsabilidades.
• Permisos: Se crea nueva normativa. El terreno debe ser
propio de alguno de los involucrados.
LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA
G.O. 39.912 del 30-04-12
Los contratos deben contener:
• Precio de venta fijo, no se acepta ajuste en el mismo.
• Mes y año del inicio y terminación de la obra (no exceder de 24
meses, prórroga sujeta a aprobación por la parte y por el
Ministerio).
• Requisitos del operador financiero para otorgar el crédito al
comprador.
• Características de la vivienda; distribución; tipos de materiales y
equipos que se utilizarán en la construcción; metraje de la
construcción, área neta aprovechable y bruta. Especificar el
urbanismo y servicios y las áreas de equipamientos urbanos y
accesorios.
LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA
G.O. 39.912 del 30-04-12
• Datos personales del productor, promotor o vendedor, del
comprador.
• Constancia de pago detallada.
• Plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
• No pueden ser modificados.
• Revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
• No aceptación cláusulas leoninas: nulidad.
• Prohibición de rescisión del contrato en forma unilateral: Nulidad.
Resolución inmuebles intervenidos
G.O. 40.186 del 11-06-13
• Aplica solo a los inmuebles para vivienda de los
urbanismos intervenidos o expropiados.
• Sólo podrán ser vendidos a la Inmobiliaria Nacional,
S.A., en los primeros 5 años, contados a partir de la fecha
de protocolización del documento definitivo.
• Limitación para la venta a terceros por dicho lapso.
• Precio de Venta: El que dispone la Ley para la
Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles en
los casos de Expropiaciones de Emergencia con fines de
Poblamiento y Habitabilidad (G.O.39.945 del 15-06-12).
INMUEBLES ARRENDADOS
Vivienda: (Arts. 131 al 140)
• Preferencia del inquilino
• Determinación del precio por la SUNAVI
• Plazo no menor de un año para pagar el precio (no puede
exigirse pago de contado)
• No puede garantizarse la negociación con arras ni otra
modalidad.
• Prohibición cláusula resolución unilateral por parte del
propietario.
• Descuento en el precio según duración de la relación
arrendaticia.
SANCION RETRACTO LEGAL y multas U.T.
Financiamiento Ahora es mi Techo
G.O. 39870 del 24-02-12
• Subsidio hasta 30%, referencia máxima Bs. 270.000,00.
• Quien adquiera bajo este régimen al vender debe ofertar
en primer lugar al Estado y bajo el mismo esquema de
fijación de precio.
OBLIGATORIEDAD DEL
ARRENDAMIENTO A LAS EMPRESAS
CONSTRUCTORAS (Arts. 84 y sgtes LRCAV)
• Más de 10 inmuebles, deberán destinar un porcentaje al
arrendamiento que será fijado por el Ministerio del
Poder Popular de Vivienda y Hábitat.
• Previo inicio del proyecto de construcción se debe
notificar al Ministerio y Alcaldía, quien deberá conceder
Carta Aval, sin ello no podrá darse inicio a la obra.
• Canon fijado por SUNAVI.
• Obligación de venta a los 10 años y SUNAVI debe fijar
precio de venta.
INMUEBLES ARRENDADOS
Comercio, Oficina y otros Usos:
• Solo cumplir con la preferencia que debe hacerse
con las formalidades de Ley.
• SANCION RETRACTO LEGAL
GRACIAS…