ISABI
Introducción
La Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos en su artículo 115,
establece que los Municipios Administrarán
libremente su hacienda, la cual se formará
de los rendimientos de los bienes que les
pertenezcan, así como de las contribuciones
de la propiedad inmobiliaria
•
De igual forma, prevé que los Municipios podrán celebrar Convenios con
el Estado para que este se haga cargo de algunas de las funciones
relacionadas con la administración de esas contribuciones. Es así, que a
fin de que los Municipios contaran con apoyo técnico y administrativo
para el mejor manejo de su hacienda pública, se celebró el Convenio de
Colaboración Administrativa en Materia de Ingresos Municipales entre el
Gobierno del Estado, a través de la Secretaría de Finanzas y
Administración y los Municipios, a través de sus H.
Ayuntamientos, en el que se incluyen aspectos generales para la
consecución de los objetivos planteados y se particularicen a las
necesidades específicas de cada Ayuntamiento, entre otras, en materia
de Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), de
Municipios que tienen Convenio de Colaboración Administrativa en
materia de Ingresos Municipales mediante su anexo 1A.
Con base en dicho convenio el Estado administra el ISABI de 204
.
Municipios, de los 217 municipios de esta Entidad Federativa
• Los Municipios que no tienen celebrado Convenio con el Estado
son:
• Puebla
• Tehuacán
• Huachinango
• San Pedro Cholula
• Atlixco
• Teziutlán
• I. de Matamoros San Martín Texmelucan
• San Andrés Cholula
• Tecamachalco
• Zacatlán
• Cuautlancingo
• Tochtepec.
¿Qué es el ISABI?
• Es el impuesto que se causa por la
transmisión de la propiedad, incluyendo la
donación, la que ocurra por causa de
muerte y la aportación a toda clase de
asociaciones o sociedades, a excepción de
las que se realicen al constituir la
copropiedad o la sociedad conyugal, así
como al cambiar las capitulaciones
matrimoniales.
• El Objeto de este impuesto, es la
adquisición de bienes inmuebles que
consistan en el suelo, o en el suelo y las
construcciones adheridas a él, ubicados en
el Municipio, así como los derechos
relacionados con los mismos.
• Las Personas Físicas o Morales son sujetos
de este impuesto, al momento de adquirir
inmuebles ubicados dentro del territorio del
Municipio, así como los Derechos de
Inscripción en el Registro Público de la
Propiedad y del Comercio,(ver rubro de
Derechos) causados por estas operaciones.
• Será base gravable de este impuesto, el valor
que se determine conforme a la legislación
catastral aplicable, o los valores comerciales
que autorice el Congreso a propuesta del
Municipio para un ejercicio específico.
Se causará y pagará aplicando a la base gravable
determinada la tasa del 2% que se encuentra
establecida en la Ley de Ingresos de cada
Municipio.
Articulos 15,16,17,18 y 19 de la Ley Hacienda
Municipal del Estado
• Operaciones notariales de impuestos y derechos
formalizadas ante fedatarios públicos de otra entidad
federativa.
En los casos de escrituras otorgadas fuera del Estado,
los interesados presentarán al registro Público de la
Propiedad y del Comercio que corresponda los
testimonios relativos, a fin de que el encargado de esa
Oficina dé a las autoridades fiscales competentes el
aviso y formule la propuesta de la liquidación de este
impuesto ante las oficinas autorizadas, en ningún caso
dicho funcionario podrá hacer la inscripción de
testimonios que no cuentes con estas inserciones.
Articulo 22 de la Ley Hacienda Municipal del Estado.
• Actualización del Impuesto.
Este impuesto se actualizará de conformidad
con lo establecido en el Artículo 36 del Código
Municipal.
• Aplicación de Recargos.
Los recargos se calcularán de conformidad con
lo establecido en el Artículo 33 del Código
Fiscal Municipal.
Lugar y Medios de Pago
• Lugar de Pago
Será ante las oficinas autorizadas de la
Tesorería Municipal que corresponda conforme
al domicilio fiscal del contribuyente o ante las
Oficinas Recaudadoras y de Asistencia al
Contribuyente que corresponda, de acuerdo a
la ubicación del bien inmueble motivo de la
operación, dentro de los quince días siguientes
a aquél en que se efectúe la operación.
• Medios de Pago
En las Oficinas Recaudadoras y de Asistencia
al Contribuyente de la Secretaría de
Finanzas y Administración del Gobierno del
Estado presentando la declaración notarial o
a través de Internet, en el área de pago en
línea ubicado en la parte central derecha de
esta página.
• Plazo para efectuar Pago
El plazo para la realización del pago será
dentro de los quince días siguientes a la fecha
de firma.
Articulo 20 de la Ley Hacienda Municipal del
Estado.
Se entiende por adquisición de bienes
inmuebles, la que se derive de:
• I.- Todo acto por el que se transmita la propiedad, incluyendo
la donación, la que ocurra por causa de muerte y la
aportación a toda clase de asociaciones o sociedades, a
excepción de las que se realicen al constituir la copropiedad o
la sociedad conyugal, así como al cambiar las capitulaciones
matrimoniales.
• II.- La compraventa en la que el vendedor se reserve la
propiedad, aun cuando la transferencia de ésta opere con
posterioridad.
• III.- La promesa de adquirir, cuando se pacte que el futuro
comprador entrará en posesión de los bienes o que el futuro
vendedor recibirá el precio de la venta a parte de él, antes de
que se celebre el contrato prometido.
• IV.- La cesión de derechos del comprador o del futuro
comprador en los casos de las fracciones II y III que
anteceden, respectivamente.
• V.- La fusión y escisión de sociedades, incluso en los casos
siguientes:
• a) En escisión, aún cuando los accionistas propietarios de las
acciones con derecho a voto, de la sociedad escindente y de
las escindidas, sean los mismos.
• b) En fusión, aún cuando los accionistas propietarios de las
acciones con derecho a voto de la sociedad que surge con
motivo de la misma no las enajenen.
• Para los efectos de esta fracción no se consideran como
acciones con derecho a voto, aquellas que lo tengan limitado
y las que en los términos de la legislación mercantil se
denominen como acciones de goce; tratándose de sociedades
que no sean por acciones, se considerarán las partes sociales
en vez de las acciones con derecho a voto, siempre que no lo
tengan limitado.
• I.- La dación en pago y liquidación, reducción de capital, pago
en especie de remanentes, utilidades o dividendos de
asociaciones o sociedades civiles o mercantiles.
• II.- La constitución de usufructo, transmisión
de éste o de la nuda propiedad, así como la
extinción del usufructo temporal.
• III.- La usucapión.
• IV.- La cesión de derechos del heredero;
legatario o copropietario, en la parte relativa y
en proporción a los inmuebles.
• VI.- Enajenación a través de fideicomiso, en los términos del
Código Fiscal de la Federación.
• VI.- La división de la copropiedad y la disolución de la
sociedad conyugal por la parte que se adquiera en demasía
del porciento que le correspondía al copropietario o cónyuge.
• VII.- Cuando en la escritura pública se declare erección de
construcción permanente, deberá hacerse constar que el
declarante obtuvo precisamente a su nombre, cuando menos
con seis meses de anterioridad la licencia de construcción
correspondiente. En caso contrario, se presumirá que la
construcción de que se trate no fue efectuada por el
declarante sino por un tercero y en consecuencia, será sujeto
del pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes
Inmuebles.
• VIII.- El remate y adjudicación en las vías judicial o
administrativa a favor de particulares.
• IX.- La readquisición de la propiedad, a consecuencia
de la rescisión del contrato que hubiere generado la
adquisición original o en virtud de la reversión del
bien expropiado.
• X.- Las aportaciones en la constitución, aumento o
disminución de capital y liquidación de sociedades
mercantiles en las que se incluyan bienes inmuebles.
Exentos del pago
• Están exentos del pago de este impuesto, los
bienes del dominio público de la Federación,
de los Estados y de los Municipios, salvo que
tales bienes sean utilizados por entidades
paraestatales y por particulares bajo cualquier
título, para fines administrativos o propósitos
distintos a los de su objeto público
Causarán la tasa del 0%
• a) La adquisición de predios con construcción para uso exclusivo de
casa habitación de interés social o popular, considerados como
unidad, cuyo valor no sea mayor a $322,491.00 siempre que el
inmueble se ubique dentro de las zonas 1.1, 1.2, 2.1 y 2.2, y el
adquirente no tenga registrados otros predios a su nombre.
• b) La adquisición de predios fuera de la zona urbana que se
destinen a la agricultura, cuyo valor no sea mayor a $96,747.50
siempre y cuando el adquirente no tenga registrados otros predios
a su nombre.
• c) La adquisición y regularización de bienes inmuebles que se
realicen como consecuencia de la ejecución de programas de
regularizaciones de la tenencia de la tierra federales, estatales o
municipales.
• Fundamento. Art. 7 de la ley de ingresos del Municipio de Puebla
RESPONSABLES SOLIDARIOS Los fedatarios tendrán las
obligaciones siguientes
•
•
•
•
•
•
I.- Calcular, retener y enterar mediante declaración el impuesto, en los términos y
dentro de los plazos señalados en este Capítulo.
II.- Comprobar que el inmueble motivo de las operaciones se encuentre al
corriente en el pago del impuesto predial, al momento de presentar la declaración.
III.- Harán constar en la declaración a que se refiere el artículo anterior, los datos
indispensables para la identificación de los predios que con motivo de la operación
se encuentren fuera de la acción fiscal que permitan su regularización.
IV.- Insertar en las escrituras o documentos que otorguen, copia del documento
que acredite el pago de este impuesto, y copias de los documentos que acrediten
el pago de las demás contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
V.- Presentar la documentación requerida por las autoridades catastrales, en los
términos que establece la legislación catastral aplicable.
Fundamento. Art. 21 de la Ley de Hacienda del Municipio de Puebla
Derechos de Registro Público de la Propiedad y del
comercio
• .- Los derechos por los servicios prestados por la Secretaría de
• Gobernación a través del Registro Público de la Propiedad y del
Comercio, se
• causarán y pagarán conforme a lo siguiente:
• APARTADO A
• DE LA PROPIEDAD
• I.- Por cada inscripción, total o parcial que practique el Registro Público de
la
• Propiedad y del Comercio:
• a) De los actos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o
• extinga el dominio o la posesión de bienes muebles, inmuebles o derechos
• reales, incluyendo compraventa con reserva de dominio …………………………
$1,700.00
• Fundamento. Art. 15 de la ley de ingresos del Estado de Puebla.
CALCULO DEL ISABI
Ley de Hacienda Municipal del Estado Libre y Soberano de Puebla
Artículo 16.- Son sujetos de este impuesto, las personas físicas o
morales que adquieran inmuebles ubicados dentro del territorio del
Municipio, así como los derechos relacionados a los mismos por algunas
de las causas enumeradas en el artículo anterior.
Artículo 17.- Es objeto de este impuesto la adquisición de bienes
inmuebles que consistan en el suelo, o en el suelo y las construcciones
adheridas a él, ubicados en el Municipio, así como los derechos
relacionados con los mismos.
Artículo 18.- Será base gravable de este impuesto, el valor que se
determine conforme a la legislación catastral aplicable, o los valores
comerciales que autorice el Congreso a propuesta del Municipio para un
ejercicio específico.
Cuando con motivo de la adquisición, el adquirente asuma la obligación
de pagar una o más deudas o de perdonarlas, el importe de ellas se
considerará como parte del precio pactado.
Para los fines de este Capítulo se considera que el usufructo y la nuda
propiedad tienen un valor cada uno de ellos, del 50% del valor de la
propiedad.
ARTICULO 19.- Este impuesto se causará y pagará aplicando a la base
gravable determinada conforme al artículo anterior, las tasas que
establezcan las Leyes de Ingresos de los Municipios.
Ley de ingresos para el Municipio de Puebla 2009
CAPÍTULO II
DEL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES
ARTÍCULO 7.- Este impuesto se pagará aplicando la tasa del 1.8% sobre
la base gravable a que se refiere el artículo 187 del Código Fiscal y
Presupuestario para el Municipio de Puebla.
I.- Causarán la tasa del 0%
a) La adquisición de predios con construcción para uso exclusivo de casa
habitación de interés social o popular, considerados como unidad, cuyo
valor no sea mayor a $322,491.00 siempre que el inmueble se ubique
dentro de las zonas 1.1, 1.2, 2.1 y 2.2, y el adquirente no tenga
registrados otros predios a su nombre.
b) La adquisición de predios fuera de la zona urbana que se destinen a la
agricultura, cuyo valor no sea mayor a $96,747.50 siempre y cuando el
adquirente no tenga registrados otros predios a su nombre.
c) La adquisición y regularización de bienes inmuebles que se realicen
como consecuencia de la ejecución de programas de regularizaciones de
la tenencia de las tierras federales, estatales o municipales.
Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla
Artículo 187.- BASE. Es base del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes
Inmuebles, el valor catastral que determine la Dirección de Catastro,
conforme a la zonificación catastral y las tablas de valores unitarios de suelo
y construcción que apruebe el Congreso para cada ejercicio fiscal y en su
caso sus actualizaciones. *
Cuando con motivo de la adquisición, el adquirente asuma la obligación de
pagar una o más deudas o de perdonarlas, el importe de ellas se
considerará como parte del precio pactado.
Para los fines de este capítulo, se considera que el usufructo y la nuda
propiedad tienen un valor cada uno de ellos, del cincuenta por ciento del
valor de la propiedad.
CALCULO DEL ISABI EN EL DISTRITO FEDERAL
CODIGO FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL
ARTICULO 135.- El impuesto se calculará aplicando, sobre el valor
total del inmueble la siguiente tarifa:
En caso de adquirirse una porción del inmueble, una vez obtenido
el resultado de aplicar la tarifa señalada al valor total del inmueble,
se aplicará a dicho resultado, el porcentaje que se adquiera
Rango
Limite Inferior
Limite Superior
Cuota Fija
Factor sobre el excedente de Limite inferior
A
$0.11
$73,531.32
$138.62
0
B
$73,531.33
$117,650.05
$138.63
0.03163
C
$117,650.06
$176,474.91
$1,534.10
0.03261
D
$176,474.92
$352,949.92
$3,452.38
0.03261
E
$352,949.93
$882,374.80
$9,207.23
0.03696
G
$1,764,749.62
$69,055.19
0.04565
En adelante
ARTÍCULO 138.- El valor del inmueble que se considerará para efectos del
artículo 135 de este Código, será el que resulte más alto entre:
I. El valor de adquisición;
II. El valor catastral determinado con la aplicación de los valores unitarios a
que se refiere el artículo 151 de este Código, o
III. El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal
o por personas registradas o autorizadas por la misma.
Tratándose de adquisiciones de inmuebles en proceso de construcción, los
valores catastral y de avalúo, se determinarán de acuerdo a las
características estructurales y arquitectónicas del proyecto respectivo.