LAS CONSTRUCTORAS Y LA CRISIS
INMOBILIARIA
Pere Lleonart
Economista
Director del Gabinet Estudis Econòmics SA
Madrid 18 de junio 2008
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
ÍNDICE
•
EL ENTORNO MACRO
•
CONTEXTO EMPRESARIAL
•
FACTORES DE EXCELENCIA
•
REFLEXIONES FINALES
2
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
ÍNDICE
•
EL ENTORNO MACRO
•
CONTEXTO EMPRESARIAL
•
FACTORES DE EXCELENCIA
•
REFLEXIONES FINALES
3
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Unos ciclos político-económicos
muy intensos en la obra pública
25%
20%
20%
Entrada en UE
Nominación JJ.OO
10%
9%
9%
7%
9%
7%
6%
3%
4%
Cambio de
Gobierno
4%
6% 7% 6%
5%
4%
PEIN y PEIT
2%
86 87
88
89 90
91 92
93
94 95
96
Crisis
post-olímpica
97 98
99 00
01
02 03
04 05
06
07 08p
-3%
Mastrich
-10%
-12% -12%
4
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
De las 3 últimas crisis
del sector residencial,
la actual será la más intensa
Crisis
sub-prime
800.000
700.000
Aceleración
Immigración
600.000
Finalizadas
600.000
Crisis
petróleo
500.000
400.000
1ª Guerra
del Golfo
300.000
Iniciadas
300.000
Entrada UE
200.000
100.000
70




75
80
85
90
95
Existencia de un amplio stock de viviendas para vender.
Unos precios muy elevados en relación a la renta de las familias.
Dificultades crediticias
Poco recorrido a la baja de los tipos de interés
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
00
05
08e
5
La diferenciación vasca
(Viviendas iniciadas)
miles
160
140
120
100
80
60
Centro
40
Cataluña
País Vasco
20
0
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08e
6
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Muy lejos del perfil constructivo europeo
Residencial 26%
No residencial
33%
35,5%
20%
19%
16,0%
31%
17%
25%
18%
21%
Obra civil
29%
Rehabilitación
23%
24,7%
28%
25%
25%
23,8%
24%
1995
2000
2007
2008
36%
Europa
2008
7
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El atractivo de los diferentes mercados regionales
Mercados
Sur
Centro
Cataluña
Levante
Castilla-León
País Vasco
Cornisa Cantábrica
Valle del Ebro
Canarias
Volumen
de mercado
Concentración
actividad
Potencial a
medio plazo
Grado de
descentralización
Diversificación
Facilidad
de entrada
E
E
E
B
R
B
R
R
R
B
E
E
B
R
B
R
R
M
M
R
R
M
M
B
M
M
M
R
E
B
B
M
E
M
M
B
B
E
E
B
M
B
M
M
R
R
B/R
B/R
B/R
R
M
M
M/R
M
E: elevado; B: bueno; R: regular; M: modesta
8
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ÍNDICE
•
EL ENTORNO MACRO
•
CONTEXTO EMPRESARIAL
•
FACTORES DE EXCELENCIA
•
REFLEXIONES FINALES
9
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Estructura empresarial del sector

Un grupo privilegiado de 6 megaconstructoras (con una facturación de
4.000 a 22.000 millones de euros el 2007) ACS, Ferrovial, FCC, Acciona,
Sacyr, OHL que facturan en conjunto unos 28.000 millones de euros en
construcción.

Sólo 3 constructoras grandes (entre 1.000 y 2.000 millones de euros de
facturación): Valoriza, San José, Comsa.

Alrededor de 125 constructoras medianas (de 30 a 700 millones de
euros de facturación) de las cuales 16 facturan más de 250 millones de
euros, y en conjunto, alcanzan los 18.000 millones de euros.

De este último grupo, unas 30 tienen una riesgo relevante en el sector
inmobiliario, especialmente las andaluzas y las canarias. Pero solo unas
pocas se enfrentan a problemas graves de liquidez.
10
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17 constructoras medianas-grandes
(>250 millones de facturación)
Copasa
Copisa
Acsa-Sorigué
Copcisa
Begar
Teconsa
Aldesa,
Brues
Hispánica
Ortiz
Seop
Ploder
Lubasa
Intersa
Sando
Azvi
Nota: en rojo las empresas con mayor
presión inmobiliaria
11
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El acelerado proceso
de diversificación de 6 megaconstructoras
(Distribución en % sobre la cifra de facturación)
70.000
millones
40.000
millones
32.600
millones
Otros
Prom oción Inm obiliaria
Servicios Industriales
7%
7%
10%
Medio Am biente
19%
12%
7%
10%
20%
40%
Construcción
57%
51%
2003
2005
2007*
* Estimación
Fuente: Estrategias empresariales en el sector de la construcción, Gabinet d’Estudis Econòmics, 2007
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
12
13 años de crecimiento ininterrumpido (1995=100)
900
Megas (830)
750
Medianas (700)
600
450
Megas (370)*
300
Sector
Construcción (330)
150
0
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
* Incluye sólo facturación en construcción
Fuente: Elaboración propia a partir de las cuentas anuales.
13
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Evolución comparada
de la rentabilidad por facturación
(1995=100)
12%
10%
8%
Megas
7,6%
6%
Medianas e
4,0%
4%
2%
0%
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
* Incluye sólo facturación en construcción
Fuente: Elaboració propia a partir de las cuentas anuales.
14
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Un sector muy rentable
(Beneficios sobre recursos propios)
35%
30%
25%
Megas
20%
20%
Medianas
15%
15%
e
Media industria
española
14%
10%
5%
0%
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
Fuente: Elaboración propia a partir de las cuentas anuales.
15
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Resultados muy desiguales
entre las diversas regiones
(Bº/facturación de las constructoras medianas españolas, periodo 1995-2007)
10,1%
5,4%
4,2%
4,2%
4,0%
3,6%
3,3%
3,3%
2,3%
Canarias
Centro
CastillaLeón
Cataluña
Cornisa País Vasco
Cantábrica
Levante
Valle del
Ebro
Sur
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ÍNDICE
•
EL ENTORNO MACRO
•
CONTEXTO EMPRESARIAL
•
FACTORES DE EXCELENCIA
•
REFLEXIONES FINALES
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GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Desglose de los 10 ítems (I)
1. Evolución facturación
4. Estabilidad (compromiso empresarial)
Crecimiento reciente
Reinversión continuada
Volumen y composición de la cartera
Cohesión entre el accionariado
Potencial de la diversificación
Obertura y profesionalidad del Consejo
Una sucesión definida
2. Evolución rentabilidad
Estabilidad del equipo directivo
Rentabilidad/ sobre facturación
Estabilidad de la plantilla
Rentabilidad sobre recursos propios
Inversión en maquinaria
Estabilidad margen de explotación
Rentabilidad de las adjudicaciones
5. Calidad de gestión
Perspectivas
Gestión creativa
Liderazgo y reputación
3. Solidez financiera
Dirección profesionalizada.
Recursos propios/cifra facturación
Captación profesional de los obras
Grado de autofinanciación
Calidad de los procesos de gestión
Plusvalías latentes
Calidad de los subcontratistas
Calidad cuentas patrimoniales
Transmisión interna de la información
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18
Desglose de los 10 ítems (II)
6. Gestión del capital humano
8. Diversificación relacional
Nivel de formación
Peso de la diversificación
Estabilidad de los equipos
Posicionamiento en sectores de futuro
Política de formación
Internacionalización
Sistemas de retribución modernos
Exposición al inmobiliario
Compromiso con la prevención
Igualdad de oportunidades
9. Transparencia
Politiquees de género
Precisión de las cuentas anuales
Disponibilidad de cuentas consolidadas
Amplitud y precisión de la web.
7. Diversificación clientela
Accesibilidad a la información
Profesionalidad en la contratación
Diversificación de la clientela
10. Responsabilidad Social Corporativa
Diversificación territorial
Trato ético con los stakeholders
Polivalencia productiva
Respeto al medioambiente
Mecenazgo
Reputación
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19
Valoración media de los ítems
+ de 70
de 61 a 69
21
27
de 50 a 60
- de 50
20
5
37
28
30
30
50
12
36
46
54
49
7
9
Calidad de
gestión
Media
53
43
35
36
10
9
7
Evolución
facturación
Evolución
rentabilidad
Solidez
financiera
Estabilidad
empresarial
64
64
69
67
62
59
+ de 70
2
9
10
8
1
7
5
de 61 a 69
19
Puntuación
24
de 50 a 60
20
46
- de 50
39
79
76
51
84
49
42
21
25
24
9
3
Puntuación
Capital
Humano
Divers.
Clientela
Divers.
Relacional
Transparencia
RSC
Media
58
52
56
50
47
59
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
20
La dispersión de los ítems
Evol. Facturación: 6,4
1,24
Evol.Rentabilidad: 6,5
1,73
Solidez Financiera: 6,9
1,54
1,16
Estabilidad: 6,7
Calidad de gestión: 6,3
Gestión RR.HH: 5,8
Div. Clientela 5,2
0,90
1,13
1,03
Div. Relacional: 5,6
1,52
Transparencia: 5,0
1,51
Com prom iso Social: 4,8
1,45
21
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Una mejor general: Benchmarking 2004-2008
2004
2008
Evolución facturación
6,4
6,4
Evolución rentabilidad
5,9
6,4
Solidez financiera
6,4
6,9
Estabilidad empresarial
6,6
6,7
Media 2004: 57,8
Facturación
10
Compr. Social
8
Media 2008: 59,2
Rentabilidad
6
Calidad de gestión
6,4
6,2
Capital Humano
5,7
5,8
Diversificación clientela
5,4
5,2
Diversificación relacional
5,7
5,6
Transparencia
5,3
5,0
Compromiso social
3,4
4,7
Total
57,8
59,2
Transparencia
4
Solidez
2
0
Divers. Relacional
Estabilidad
Divers.Clientela
Gestión
RR.HH
22
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Coste salarial medio
44.795
41.529
40.969
39.803
38.882
Media
40.481
38.853
37.822
Nacionales
Centro
V.E.
Cataluña
C.L.
C.C.
P.V.
34.998
Sur
32.728
Levante
30.117
Canarias
23
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Porcentaje de plantilla fija
65,4
60,1
50,4
Media
46,6%
50,4
45,8
41,4
Cataluña
Levante
P.V.
Centro
C.L.
Nacionales
41,2
Canarias
40,0
V.E.
33,4
32,4
C.C.
Sur
24
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Titulación de los recursos humanos
(% de empleados con título universitario)
30,0
24,8
24,6
Media
21,4%
20,1
19,1
Nacionales
Sur
Centro
Levante
Cataluña
17,4
P.V.
16,6
15,8
15,0
V.E.
C.C.
C.L.
25
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
La calidad de las páginas web ha mejorado
5%
8%
Excelentes
19%
Buenas
37%
Regulares
12%
23%
35%
28%
Deficientes
25%
8%
2004
En construcción
2007
Fuente: Elaboración propia a partir del informe 103 constructoras medianas: Un análisis de excelencia empresarial.
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ÍNDICE
•
EL ENTORNO MACRO
•
CONTEXTO EMPRESARIAL
•
FACTORES DE EXCELENCIA
•
REFLEXIONES FINALES
27
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Los parámetros
de la competencia en la obra civil
se deterioran peligrosamente
Crecim iento de la actividad en obra civil
Baja m edia Medio Am biente
Baja m edia Fom ento
Baja Media
40%
30%
25%
20%
20%
20%
10%
3%
10% 9%
9%
9%
6%
4%
4%
7%
7%
6% 7% 6% 5%
2%
0%
Año
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
-3%
-10%
-12% -12%
-10%
28
-20%
GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.
Las constructoras que
saldrán más airosas de la crisis
•
Las menos expuestas al immobiliario y a las obras de urbanización
•
Las más capitalizadas y con mayor liquidez
•
Las mejor posicionadas en hidráulica y ferroviaria
•
Las más diversificadas (sobretodo en renovables)
•
Las más capacitadas para realizar proyectos de construcción y
gestión
•
Las que tengan sistemas de gestión más avanzados
•
Las que tengan más sensibilidad mediombiental
29
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Las claves del nuevo modelo
•
El peso macroeconómico del sector se reducirá
•
La gestión será cada vez más compleja
•
Incremento de la competencia y menos margenes de beneficios
•
La carrera para reducir costes se intensificará
30
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Ganar dimensión es un factor estratégico
•
Permite ampliar el ámbito territorial.
•
Posibilita el acceso a obras de mayor dimensión y complejidad
•
Facilita la diversificación
•
Reduce los costes de la estructura central.
•
Mejora la capacidad de negociación con los clientes
•
Facilita el apalancamiento financiero
•
Posibilita la contratación de los mejores profesionales.
La vía más adecuada para ganar dimensión en un mercado
sobredimensionado es la concentración empresarial
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31
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109 constructoras medianas