Casos particulares de registración
Dra. Adriana Abella
Registro inmobiliario Argentino
Declarativo
(art. 2505 del CC., 3135 y los arts. 2,
20 y cc. Ley N° 17.801)
No convalidante ( art. 4 LR)
La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad
en el tráfico jurídico inmobiliario.
Registro de documentos o títulos
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
Art. 3 LR.
Título
instrumento público
Excepcionalmente instrumentos privados
Inscripción
Es un principio??? Sistema español, alemán
Efectos. Arts. 2505,2, 20 17801.
Leyes 13512,14005,14394,25248,24574
1.Aspecto sustantivo
2.Técnica inscriptorias o de registración: inscripción opuesto
a transcripción
3.Asiento Firma del registrador
4. Inscripción como acto formal, con fuerza probatoria.
Acto administrativo
Inscripción es toma de razón de carácter:
definitivo, provisorio, condicional
que se práctica en el asiento como consecuencia de la
presentación de un documento que contiene un acto
dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo,
aclaratorio o extintivo de un derecho real
Anotación asiento temporal
que se practica con relación a una inscripción por la
presentación de un documento que contiene un acto que
puede afectar su integridad
EL FOLIO REAL
EN LA EXPERIENCIA ARGENTINA
Evolución de su incorporación a la legislación nacional
Antiguos “oficios”
En el territorio nacional a comienzos del siglo pasado
La técnica de registración era de folio “cronológico” o “personal
cronológico”,
se debe denominar folio “causal” o transaccional
el criterio ordenador de la inscripción no era el inmueble sino la causa
de adquisición del derecho, en orden de su ingreso.
Índice de titulares
El folio real moderno se originó en Alemania.
Ventajas:
mayor duración,
menor mutabilidad,
más fácil reproducción,
menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas
menor posibilidad de error en los informes y certificados
En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se
establece por primera vez un folio real de similares características
al actual
Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el
decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro
Ante la presentación de un documento,
Por la inscripción se deja constancia en el folio de “breves notas”
reseñan el contenido del los instrumentos ingresados
Las “minutas”
Hasta principios del siglo pasado el registrador tenía que extraer
los datos principales del instrumento presentado y así volcarlo al
folio personal o causal, sin tener apoyo en ninguna otra
documentación.
Posteriormente a la escritura pública el notario agregara una
minuta. Exigencia, hoy extendida a lo largo y ancho del país,
Esto facilita el archivo de datos en un soporte distinto a la
matrícula, y
llegado el caso de extravío, deterioro o destrucción de ésta puede
servir como elemento coadyuvante a la reconstrucción,
Las reglamentaciones locales comenzaron con la conversión de las
constancias existentes a dicha técnica, mediante la conversión de
oficio o por rogación
Todos los registros del país aplican diversas técnicas registrales
De procesos manuales pasamos a procesos de informatización
Realidades de cada registro
índices de titulares, la técnica del folio personal;
las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan
conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal
Folio real
Sistemas mixtos
Conversión a folio real.
Provincia de Buenos Aires
En la tarea de la conversión cuando 1/4 de sus inmuebles se
encontraba en folio real, se dicta en el año 1980 la ley número
9590.
En su artículo 1 establece que “a partir de la vigencia de la presente
ley quedan incorporados a la técnica de folio real todos los partidos
de la provincia en la forma prevista en el artículo 12 del decreto
5479/65 estando a cargo del notario interviniente la confección de
la matrícula respectiva”.
Esa matrícula es también objeto de calificación por el Registro, y
en caso de no hacerse observaciones quedará en el organismo para
seguir utilizándola como en los casos de conversión de oficio.
Contenido del folio real
A cada inmueble corresponderá un folio real.
En caso de dividirse un inmueble en varios, se crearán tantas
nuevas matrículas como inmuebles resultaren, y, al contrario, en
los casos de unificación o anexión se abrirá un nuevo y único
folio real.
Las características del folio real argentino
Ley Nacional Registral impone el contenido,
Las provincias regulan la forma y algunos aspectos de aquél
CONTENIDO
Sujeto
Objeto
Causa
Efectos jurídicos que trae aparejados la técnica
del folio real
Los asientos deben ser llevados cumplimentando determinados
requisitos, entre ellos la “firma del registrador responsable”.
Se evita el paso intermedio de la extracción de datos
Con la técnica del folio real se facilita su reproducción.
En casi todos los registros el escribano es quien realiza la
calificación de la información que el organismo tiene asentada, y
si existen errores u omisiones en el asiento se controla y reclama
Asiento
Documento
Contenido Arts. 10 a 13 Ley 17801
Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29)
Tipos
Definitivos
Provisional
Condicional
Preventivo
Aclaratorio
Extintivo
Cancelación de Asiento
Por documento en el que consta la extinción del derecho
registrado
Mutación- Documento contiene acto de transferencia de
derecho inscripto.
Confusión
Sentencia judicial
La ley: declara extinguido el derecho
Asiento específico o contra asiento
Caducidad de asiento
art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogación
Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la
anotación de las cautelares
de los asientos condicionales
de los asientos de reserva de prioridad
Anotaciones preventivas
Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral
del bien
Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo
Certificados
Derechos tutelados por ambos institutos
jurídicos.
Aclaración o modificación de asiento
Art. 33 LR
Del negocio
Datos de los titulares
De la configuración parcelaria
Rectificación de asiento art. 35 LR
Casos especiales de registración
Los titulares de los asientos de dominio y condominio serán
las personas físicas o jurídicas
que resulten adquirentes en los respectivos documentos,
sea que lo hagan por sí o por representación legal.
MENORES
Tratándose de menores cuya representación fuere ejercida por
sus padres, la adquisición se hace por el menor,
realizada por el padre o la madre por derecho propio,
una estipulación a favor del menor o
con carácter de donación para éste,
se puede presentar para su registro juntamente con el
documento de aceptación
Representación legal
fuere realizada por tutor o curador, trátese de menores u otros incapac
en el documento debe constar
la resolución que legitime la investidura invocada,
autorización expresa para la adquisición.
Asiento
Titular: nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil,
Domicilio, documento de identidad, CIT y proporción
GESTIÓN Y ESTIPULACION
Cuando en el documento de adquisición se manifestare
que ella es para persona distinta de la que aparece
como adquirente en el negocio, sin representación legal o convencional,
el asiento se confeccionará consignando como titular a este último,
indicando la persona para la cual se adquiere
con los siguientes datos:
Apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda.
La omisión de los datos precedentes implicará la inexistencia registral
de la voluntad de gestión o estipulatoria,
no pudiendo modificarse la titularidad del asiento
sino por los modos ordinarios de transmisión del dominio.
La persona para quien se declaró hacer la adquisición
podrá asumir la titularidad del asiento por declaración unilateral
manifestada por escritura pública,
a tales efectos lo dispuesto en los artículos 5, 17, 23, 25 y
concordantes de la Ley 17801,
no se exige certificación por inhibiciones
El titular del asiento estará legitimado registralmente
para otorgar cualquier acto de transmisión o constitución del derecho,
pero no podrá reemplazar la persona física o jurídica
para la que originariamente expresare adquirir,
salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente.
Tratándose de sociedades, éstas se hubieren
transformado, escindido o fusionado,
deberá relacionarse claramente las circunstancias respectivas.
Asientos de dominio o condominio revocable o fiduciario
se confeccionarán consignando clara y precisamente
las condiciones o plazos resolutorios o las cláusulas de revocación
que surjan del título.
El cumplimiento de tales cláusulas, plazos y condiciones,
sólo tendrá efecto registral a partir de
la anotación que los interesados peticionen.
La transmisión fiduciaria en los términos de
la ley nº 24.441
Se inscribe en el rubro correspondiente la indicación
de su condición fiduciaria según la ley nº 24.441 y su modificatoria,
Debe consignarse también el plazo o condición a que se sujeta el derecho.
Si existiere, se hará constar la limitación a que se refiere
el artículo 17 de la ley nº 24.441
Los supuestos de cesación del fiduciario darán lugar a la apertura
de un nuevo asiento
LEASING:
Documentos que constituyan contratos de leasing
los asientos se practicarán
en el rubro gravámenes del folio respectivo,
consignando al inicio que se trata de leasing
SOCIEDADES EN FORMACIÓN
La anotación se practicará siempre que el documento presentado
reúna los siguientes requisitos:
a) Que esté constituido por escritura pública.
b) Que el propietario del inmueble transmita el dominio
a la sociedad en formación.
c) Que del documento resultare que el trasmitente
integra la sociedad y que la transmisión la realiza como aporte.
En el asiento resultante sólo se podrán realizar anotaciones
de medidas precautorias ordenadas contra la sociedad en formación,
hasta tanto se registre su constitución definitiva,
circunstancia que se indicará en el asiento y en el documento inscripto.
Sin perjuicio de ello se registrarán las transmisiones de dominio
originadas en sustitución de aporte,
imposibilidad de constitución definitiva de la sociedad o
decisión de sus socios de no constituirla,
deberán resultar suficientemente del documento presentado.
El registro de la constitución definitiva
se hará presentando el instrumento constitutivo de la sociedad
debidamente inscripto en el REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO
La petición se limitará a solicitar dicho registro y
será firmada por el autorizante del documento o por el representante legal
de la sociedad, se exigirá que su firma esté certificada por escribano.
Escritura complementaria otorgada por el representante legal
TRANSFORMACIÓN, FUSIÓN O ESCISIÓN
DE SOCIEDADES
En los casos de transformación fusión y escisión de sociedades comerciale
previstas por los artículos 74, 82, 88 y concordantes de la Ley N. 19.550,
la toma de razón se efectuará sobre la base del documento
a que se refiere el segundo párrafo del artículo 84 de dicha Ley.
El procedimiento de tracto abreviado,
mediante la transcripción de la resolución de la autoridad de aplicación
que ordene la inscripción de los bienes, en los casos citados.
OBJETO
MENSURA, DIVISIÓN Y UNIFICACIÓN DE INMUBLES.
Los planos de mensura, división y/o unificación de inmuebles sólo
se tomarán en cuenta si son acompañados
de documento notarial, judicial o administrativo
Dichos documentos podrán exteriorizar la voluntad modificatoria
en forma expresa o tácitamente por contener la transmisión del dominio
o la constitución de otro derecho real inmobiliario
respecto de la nueva parcela.
El articulo 13 LNR
“Si el inmueble se dividiera se confeccionarán tantas nuevas matriculas
como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo
la desmembración operada.
Loteo:
Con la manifestación de someterse al plano,
se abren un folio de cada uno de los lotes.
A partir de dicha registración se certifica e inscribe
sobre cada uno de los folios de los lotes individuales
Asientos en los nuevos
Conjuntos inmobiliarios
Publicidad de limitaciones o restricciones
Publicidad de planes de urbanización
Diferencias según el régimen legal
Prescripción adquisitiva
Diferencias
Negocios simultáneos por el adquirente
Consolidación dominial
ley 24.374, modificada por la ley 25.797
La inscripción registral a que refiere el inciso e) del artículo
6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto
transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su
registración.
Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con
derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha
inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan
inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que
se cumpla el plazo aludido”.
Consolidación dominial
¿En qué situación se encuentra el poseedor desde la
inscripción del Acta de Regularización Dominial hasta el
transcurso del plazo de los diez años?
¿Qué clase de título tiene?
El artículo 17 del Decreto 2815/1996 dice: “La Dirección Provincial del Registro
de la Propiedad arbitrará las medidas que resulten necesarias para la inscripción
de las escrituras indicadas en el artículo anterior, en los asientos dominiales de
los inmuebles que correspondan y asimismo tomará razón de las cesiones de
derechos por actos entre vivos o a título universal en tanto se encuentre en curso
el plazo previsto en el artículo 8° de la Ley 24.374, o cuando vencido este no se
hubiere solicitado la consolidación del dominio”
Consolidación dominial
El artículo 3° de la Disposición Técnico Registral N° 6/1995
de la Provincia de Buenos Aires, regla la inscripción
registral de tales cesiones.
El artículo 2° del Decreto 181/2006, reglamenta la
Consolidación, y establece que una vez vencido el plazo
decenal del artículo 8° de la ley nacional, ésta puede operar a
favor de “cesionarios por actos entre vivos o a título
universal”, y en concordancia. el artículo 10 de la
Disposición Técnico Registral N° 2/2011.
DTR N° 6/1995, Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Buenos Aires, art. 3°
SUBASTA PÚBLICA
La subasta judicial reconoce
dos elementos sustanciales,
faltando uno de ellos no existe la subasta sino que estamos
en presencia de otro instituto.
a) Que exista una sentencia que condena al demandado a
pagar una suma de dinero, y al no hacerlo el juez lo
desapodera y ordena la subasta pública, es decir la venta
judicial forzosa y coactiva;
b) Que exista una oferta pública al mejor postor.
SUBASTA PÚBLICA
Convergen normas derecho civil y procesal.
ARTS. 1324 inc y 4, 1184,2768,3214,2122,2171 CC.
CPCC
POSTURAS
TEORIA PROCESAL: Vende el órgano público en ejercicio
de su función jurisdiccional
TEORIA CONTRACTUALES:
Venden los acreedores
Vende el juez en representación del ejecutado
SUBASTA PÚBLICA
Adquisición dominio
Auto que ordena la subasta
Auto que aprueba la subasta
Toma de posesión
Auto que da por abonado el precio
SUBASTA PÚBLICA
Medidas cautelares
Anteriores al auto de subasta
Lo ordena el juez que interviene en la venta judicial si se
trata de inhibición y embargos, con citación de los jueces
que lo decretaron. Los embargos se transfieren al precio.
Anotación de litis y otra medida no
Posteriores al auto de subasta se desplazan
HIPOTECAS Art. 3196 CC
SUBASTA PÚBLICA
Obligaciones del comprador
Pagar el precio
Diligencias necesarias para escritura judicial
Pedido de levantamiento de cautelares
Diligencia de toma de posesión
Designar escribano
SUBASTA PÚBLICA
Requisitos de la escritura
Comparece el comprador
Datos del expediente
Detalle del inmueble
Corresponde que surge del titulo antecedente
Autos pertinentes
BENEFICIOS
MATRICIDAD.
CUMPLIMIENTO DE LEYES FISCALES
Prehorizontalidad:
la escritura de afectación a la prehorizontalidad y
la registración de los boletos de compra venta o contratos
como los llama el decreto ley 19724/73,
determina que en el Folio Real se registren derechos personales.
Con la escritura de afectación, se anuncia una futura división.
CABA Art. 156 y ss D2o80
Pcia. Buenos Aires 3-73,10-74, 4-84
PROPIEDAD HORIZONTAL
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
La escritura de constitución de reglamento de copropiedad y
administración simultáneamente con la de transmisión o gravamen
de unidades de dominio exclusivo,
La solicitud de certificación deberá consignar tal circunstancia,
con indicación de las unidades objeto de la venta o gravamen.
UNIDADES POR CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIÓN
CABA
Respecto de ellas sólo se admitirá el registro de medidas precautorias
dispuestas por autoridad competente,
haciéndose saber a los jueces que dichas unidades
no pueden ser objeto de actos que transmitan o constituyan derechos reales
hasta que fueren habilitados.
Obtenida la habilitación de las unidades
se hará constar tal circunstancia en acta notarial
de la que se tomará razón en los asientos correspondientes.
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
No se tomará razón de documentos que modifiquen
el reglamento de copropiedad y administración
en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal
cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes
del consorcio.
Si las unidades afectadas por la modificación
estuvieren hipotecadas, deberá consignarse el consentimiento del
acreedor hipotecario.
Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas
en forma independiente,
quedará asignada a la funcional de propiedad del adquirente.
Registración de la hipoteca
Monto. Modificación
Negocios sobre rango
Acreedor
Pagarés hipotecarios
Letras hipotecarias
Cancelación de la hipoteca:extinción de la
inscripción