D I P L O M A D O
EN BIENES INMUEBLES
FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL
Y
A.
M.
P.
I.
ASOCIACIÓN MEXICANA DE PROFESIONALES
INMOBILIARIOS
MÓDULO No. 4
CONCEPTOS BÁSICOS DE LA VALUACIÓN
Expositor:
M.C. Ing. Civil Gonzalo E. Quiroga Cantú
Octubre 2 de 2009
CONCEPTOS
BÁSICOS
DE
TEMAS
INTERPRETACIÓN DE PLANOS
•PLANIMETRÍA
RUMBO MAGNÉTICO, AZIMUT, RUMBO ASTRONÓMICO
SISTEMA SATELITAL CON GPS
•COORDENADAS ARBITRARIAS Y ASTRONÓMICAS
POLÍGONO GENERAL
•NIVELES, PENDIENTES Y CURVAS DE NIVEL
ALTIMETRÍA
CONCEPTOS BÁSICOS DE VALUACIÓN
•NORMATIVIDAD URBANA
•CLASIFICACIÓN POR USO DEL SUELO
•DETERMINANTES DE VALOR
•VALUACIÓN INMOBILIARIA
•LOTE TIPO
•COEFICIENTES DEL CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN
•MÉTODO CON RAÍZ CÚBICA
TABLA CON FACTORES RESULTANTES
•ESQUINAS INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES
•TOPOGRAFÍA: DESNIVEL Y PENDIENTE
•PRODUCTIBILIDAD Y RENTABILIDAD
•MÉTODO RESIDUAL PARA TERRENO EN BREÑA
LA
VALUACIÓN
INTERPRETACION DE PLANOS
Para interpretar un Plano Topográfico en
representado a escala el perímetro del terreno y
utiliza el “Cuadro de Datos” donde están
horizontales y rumbos de los lados del polígono,
“X” y “Y” de los vértices del terreno.
Planimetría donde esta
numerados los vértices se
descritas las distancias
así como las coordenadas
Por lo general está dibujada la flecha o símbolo que indica en que dirección
se encuentra el NORTE con relación a los lados del polígono, la cual puede
estar relacionada con el Norte Magnético o con el Norte Astronómico. Los
rumbos magnéticos se obtienen por medio de la brújula y los rumbos
astronómicos están relacionados con los astros y se obtienen por medio de
Orientaciones Astronómicas y actualmente en forma practica por medio de
instrumentos modernos GPS (Posesionador Global Topográfico) que
determina las coordenadas geográficas de los vértices del terreno.
Si en el Plano Topográfico esta representada la Altimetría por lo general
aparecen valores de Cotas, niveles o curvas de nivel del terreno que
definen la altura relativa entre ellos, que pueden estar expresadas con
valores arbitrarios o con la altura Sobre el Nivel del Mar (SNM). En un
mismo Plano puede estar representada la Planimetría y la Altimetría que
es cuando están dibujadas dentro del perímetro del terreno las curvas
de nivel.
RUMBO MAGNÉTICO
Se obtiene por medio de la lectura en la Brújula en donde coincide la
aguja que es una flecha imanada puesta en equilibrio sobre un pivote,
que se vuelve o gira para indicar siempre hacia el Polo Norte o
Meridiano Magnético, la lectura se hace en el circulo graduado que está
dividido en grados y medio grado, así como en 4 cuadrantes marcados
de 0° a 90°, correspondiendo el 0° al NORTE y al SUR y el 90° al
ORIENTE y al PONIENTE.
El rumbo de una línea es el ángulo entre la línea de 0° hacia la derecha o
la izquierda con respecto al Eje “Y”, o sea el Eje NORTE-SUR y su
inclinación puede ser:
NORESTE - NE
NOROESTE – NW
SURESTE - SE
SUROESTE – SW
Los grados se expresan con un ( ° ) y cada grado se compone de 60
minutos que se expresan con un apostrofe ( ´ ) y cada minuto se
compone de 60 segundos que se expresa con dos apostrofes ( ’’ ) El
rumbo de una línea puede expresarse NE – 23° 0’ 15”.
El circulo de 360° es igual a 359° 59’ 60”.
AZIMUT
Es el ángulo formado del Norte con 0° hacia la derecha
hasta la inclinación que tiene el lado del terreno y se lee
directamente donde indica la aguja de la brújula en un
circulo que esta graduado de 0° a 360°.
RUMBO ASTRONOMICO
Esta referenciado con los Astros que generalmente son el SOL o la
ESTRELLA POLAR, se obtiene por observaciones con un teodolito con
accesorios especiales promedio de una serie de lecturas del ángulo
vertical y horizontal relacionadas con la hora precisa de cada lectura
angular y mediante un calculo en el cual se utiliza un manual
“Efemérides” que se publica anualmente. La determinación del RUMBO
ASTRONÓMICO para cualquier línea de un terreno debe ser en forma
precisa porque nunca cambia a través de tiempo, a pesar de que la
tierra y los astros están en movimiento constante. Los Rumbos
Astronómicos están expresados en grados, minutos, segundos y
fracciones de segundo. En los Planos que aparecen Rumbos
Astronómicos la flecha o símbolo tiene en la punta una estrella.
GPS
El instrumento GPS o Posesionador Global Topográfico por medio de
satélites proporciona las Coordenadas Geográficas del cualquier punto
sobre el globo terrestre. La precisión de las Coordenadas dependen del
numero de satélites que capta el GPS, teniendo un rango de error de
unos 5 metros los GPS portátiles que captan de 6 a 7 satélites y tienen
una alta precisión de un milímetro los GPS de tipo profesional montados
en tripie que captan de 26 o mas satélites, proporcionando las
Coordenadas “X” y “Y”, así como para la Coordenada “Z” que representa
la altura Sobre el Nivel del Mar. La Coordenada “X” corresponde a la
Latitud cuando es dada en grados, minutos y segundos y la Coordenada
“Y” corresponde a la Longitud del mismo punto, siendo siempre
diferentes para todos los puntos de la tierra. Los instrumentos GPS
portátiles proporcionan las Coordenadas Geográficas en metros y vienen
adaptados para trabajar con diferentes sistemas como el NAN 27, el
DATUM WGS 84 y otros, con los cuales están referenciados los Planos
de la INEGI.
La Plaza Zaragoza tiene en general una Longitud de 100° 18.5’ Poniente y
una Latitud de 25°40’ Norte, con una Altura sobre el Nivel del Mar de 500
metros, correspondiéndole las Coordenadas Geográficas en metros de X =
368,500 y Y = 2,839,200.
DIBUJO DE PLANOS
EJES COORDENADOS.- Para elaborar el dibujo de un terreno son
utilizados los ejes coordenados del tipo ORTOGONAL, o sea que forman
un ángulo de 90° entre ellos formando 4 cuadrantes, correspondiendo a
los Ejes “Y” y “X”, siendo el Eje “Y” el Eje NORTE-SUR y tiene la inclinación
del Norte Magnético o del Norte Astronómico y el Eje “X” es el Eje
ORIENTE-PONIENTE.
Del vértice formado por el cruce de los Ejes “Y” y ”X”, tiene valor positivo
el Eje “Y” del “0” hacia el Norte y valor negativo hacia el Sur. El Eje “X”
tiene valor positivo del “0” hacia el oriente a la derecha y valor negativo
hacia el poniente a la izquierda.
(NORTE)
Y
+ +
(PONIENTE) X -
0
-
+ X
+
(ORIENTE)
-
Y
(SUR)
Cada uno de los vértices de cualquier terreno se localizan gráficamente en el
Plano en forma individual por medio del valor numérico de las Coordenadas
“Y” y “X” que se describen en los Planos, para cada uno de los vértices.
Estos valores en ocasiones son convencionales, arbitrarios o asignados por el
topógrafo exclusivamente para el cálculo de ese terreno, pero no tienen
ninguna relación con las Coordenadas del Plano de cualquier terreno
cercano. En algunos Planos son utilizadas Coordenadas UTM, que son las
coordenadas geográficas que dan la posición precisa de ese terreno en el
globo terrestre.
Ejemplos:
Figura geométrica formada por vértices en los cuatro cuadrantes con
las siguientes coordenadas:
COORDENADA
V
X
Y
1
-100
-100
2
100
-200
3
100
100
4
-190
110
La misma figura geométrica ubicada solo en el primer cuadrante:
COORDENADA
V
X
Y
1
100
100
2
300
0
3
300
300
4
10
310
INTERPRETACIÓN DEL CUADRO DE DATOS DEL POLÍGONO
Después de efectuarse el levantamiento planimétrico en un terreno con
Teodolito y cinta o equipo electrónico, se hacen los cálculos necesarios y
se elabora el Plano del perímetro del terreno en el que aparece un
CUADRO DE DATOS con los vértices, lados, ángulos, distancias
horizontales, rumbos, coordenadas y superficie de ese terreno.
DATOS DEL POLIGONO
VER.
LADO
ÁNGULO
DISTANCIA
RUMBO
MAGNETICO
COORDENADAS
X
Y
SE-63°26'06"
100.00
100.00
N- 0°00'00"
300.00
0.00
1
1-2
139°45'49"
223.607
2
2-3
63°26'06"
300.00
3
3-4
91°58'30"
290.172
NW-88°01'30"
300.00
300.00
4
4-1
64°49'35"
228.473
SE-23°11'55"
10.00
310.00
SUPERFICIE = 60,000.00 M2
Se interpretan en la siguiente forma: En el primer renglón del vértice “1”,
corresponde al lado 1-2, el ángulo que aparece es el del vértice “1” y
esta formado entre las líneas 4-1 y 1-2, la distancia en metros es la del
lado 1-2, el rumbo corresponde al lado 1-2 y las coordenadas “X” Y “Y”
son las del vértice “1”.
En el segundo renglón los datos son para el vértice “2”, cuyos datos
están representados en la misma forma anterior y así sucesivamente
para los demás lados del terreno.
La superficie del terreno generalmente es calculada analíticamente
por el método de Dobles Áreas por medio de las Coordenadas “X”
y “Y” y esta representada en Metros Cuadrados y se obtiene
multiplicando la primer Coordenada “X” por la segunda
Coordenada “Y”, mas la segunda Coordenada “X” por la tercer
Coordenada “Y”, …., mas la ultima Coordenada “X” por la primer
Coordenada “Y”, menos la primer Coordenada “Y” por la segunda
Coordenada “X”, menos la segunda Coordenada “Y” por la tercer
Coordenada “X”,…., menos la ultima Coordenada “Y” por la primer
Coordenada “X”, el resultado se divide entre 2 y se obtiene la
superficie del polígono.
ESCALA
En los Planos se hace la representación grafica de los Terrenos,
Construcciones, Piezas Mecánicas, etc., y aparece en el mismo la
relación o proporción de la figura dibujada con respecto a la figura real,
representándose como ESCALA 1:100, 1:200, 1:500, 1:5000 y otras, que
significa que un metro en el dibujo son 100 metros en el terreno, ó 200
metros, ó 5000 metros, etc.
PENDIENTE TOPOGRÁFICA
PENDIENTE.- Una distancia horizontal grande entre 2 curvas de nivel
representa una pendiente suave del terreno y una distancia horizontal
pequeña entre dos curvas de nivel representa una pendiente mayor del
terreno. La pendiente entre dos puntos se determina dividiendo el
desnivel o diferencia de nivel o altura entre dichos puntos entre la
distancia horizontal entre ellos.
Para determinar la pendiente entre 2 curvas de nivel o entre 2 puntos
con diferencia de un metro de altura se efectúa midiendo gráficamente
la distancia horizontal entre ellas y dividiendo la altura de 1.00 metros
entre la distancia (ejemplo de 20 metros).
Pendiente
=
desnivel
=
distancia
1.00
=
0.05
20.00
Esta cantidad se multiplica por 100 y representa el porcentaje de
pendiente (0.05 x 100) que es igual al 5%. Lo anterior indica que hay 5
metros de desnivel en 100 metros de longitud.
Si se representa la pendiente en grados debe utilizarse la expresión
trigonométrica siguiente:
Tangente =
Tg –1
Cateto opuesto
=
Cateto adyacente
desnivel
longitud
=
1.00 = 0.05
20.00
= 0.05 = 2.8624°, ó sea que la pendiente es de 2.86 grados
Si tenemos un desnivel de 1.00 metro en una longitud de 1.00 metro, la
pendiente se encuentra:
Pendiente = 1.00
1.00
= 1.00, que multiplicado por 100 resulta un porcentaje
de pendiente del 100%, o sea que hay 100
metros de desnivel en 100 metros de longitud
horizontal.
En el ejemplo anterior si se representa la pendiente en grados se tiene:
Tangente –1 =
Tg –1
desnivel
longitud
=
1.00
1.00
= 1.00
= 1.00 = 45°, lo anterior indica que una pendiente del 100 es
igual a una pendiente de 45°
ALTIMETRÍA
Los terrenos se representan en forma gráfica en los Planos marcando sus
diferencias de nivel por medio de COTAS Y CURVAS DE NIVEL, cuyo valor
aritmético representa la diferencia de altura entre dos o más puntos. En
muchos casos se requiere que las Cotas no sean con valores arbitrarios,
debiendo estar relacionados a la altura Sobre el Nivel Medio del Mar
(S.N.M.M.), lo cual exigen las autoridades oficiales para trámites en
dependencias como en la de Desarrollo Urbano, Agua y Drenaje, etc.
CURVAS DE NIVEL.- Las curvas de nivel dibujadas en el Plano de un
terreno representan que toda la longitud de una línea tiene la misma Cota
de Nivel, o sea tiene una misma altura.
Entre dos curvas de nivel dibujadas en un Plano, hay una misma diferencia
de altura o desnivel, generalmente están dibujadas con una equidistancia o
diferencia de altura de un Metro, siendo la equidistancia menor de 1.00 m
cuando el terreno es muy plano y con equidistancia mayor si el terreno
tiene mucho desnivel o es muy agreste.
Con la diferencia de altura entre 2 Curvas de Nivel y con la distancia
horizontal tomada en forma gráfica se calcula la pendiente del terreno
entre esos puntos, la cual es mayor a una menor distancia horizontal entre
las Curvas de Nivel y tiene pendiente menor a una mayor distancia
horizontal entre ellas.
Por lo general en el título de los Planos aparece “CONFIGURACIÓN
DEL TERRENO...”, lo cual significa que ese terreno está representado
tanto en Planimetría que son las medidas gráficas horizontales como
en Altimetría que son las Curvas de Nivel y representan las diferencias
de altura o nivel en el interior del terreno, o sea el Plano está dibujado
en escala horizontal y en escala vertical.
NORMATIVIDAD MUNICIPAL DEL SUELO URBANO
Es atribución municipal asignar Usos y Destinos al suelo comprendido en
su territorio, a través de los Planes de Desarrollo Urbano y otros
instrumentos.
USO DEL SUELO
: Fines particulares a que podrán dedicarse los
terrenos: habitacional, unifamiliar, multifamiliar,
comercial, industrial, de servicios, áreas verdes y
otras.
DESTINOS
:
Fines públicos a que se dedican ciertos predios o
edificaciones.
COEFICIENTE DE
OCUPACIÓN
DEL SUELO
:
COS Factor máximo aprovechamiento del lote (en
%), que multiplicado por el área del predio
representa la superficie máxima de desplante de la
construcción.
COEFICIENTE DE USO : CUS Factor de máxima construcción del lote (en
DEL SUELO
unidades), que multiplicado por el área del predio
representa la máxima superficie autorizada para
construirse en uno o varios niveles.
COEFICIENTE DE
: CAS Factor que obliga a dejar una parte del lote
ABSORCIÓN
DEL
para absorber el agua de lluvia para recarga de los
mantos acuíferos.
SUELO
CAJONES DE
ESTACIONAMIENTO
: Cantidad requerida según el uso del suelo
autorizado y el área a construir, en unidades por
cada m2 de construcción, que es variable en
relación al uso comercial específico autorizado.
ALTURA MÁXIMA
: Distancia vertical permitida de la construcción en
función de la ubicación del lote, del ancho de la
calle y del uso del suelo autorizado.
REMETIMIENTO DE LA : Separaciones que deberá observar la construcción
al frente, fondo y lados del terreno.
CONSTRUCCIÓN
DENSIDAD
VIVIENDA
DE : Cantidad máxima de viviendas por hectárea que se
podrá autorizar al predio.
CORREDOR URBANO
: Concepto urbanístico que se aplica a determinadas
vialidades preferenciales, autorizándose para los
lotes que dan frente normas más agresivas en
cuanto a densidad y usos de suelo.
FACTORES IMPORTANTES A CONSIDERAR EN LA
VALUACIÓN
RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
:
Pública, privada, condominio, copropiedad.
SERVICIOS PÚBLICOS
:
Agua potable, drenaje sanitario, drenaje pluvial,
energía eléctrica, gas natural, teléfono, alumbrado
público, pavimentos, cordones y banquetas,
transporte colectivo, vigilancia y recolección de
basura.
EQUIPAMIENTO
URBANO
:
Educativo, para la salud, comercial, religioso,
recreativo, deportivo, etc.
DENSIDAD DE
POBLACIÓN
:
Alta, media, baja, local, flotante.
DE
:
Alta, media, baja y muy baja.
Y
:
Autopistas, carreteras, vías metropolitanas, calles,
colectoras, locales, etc.
DENSIDAD
VIVIENDA
VÍAS DE ACCESO
SU
IMPORTANCIA
TRANSPORTE
COLECTIVO
: Sistema Metro, autobuses urbanos, microbuses,
taxis.
SERVIDUMBRES
:
Derechos de paso a nivel, subterráneas, aéreas.
TOPOGRAFÍA
:
Forma y configuración de predio, pendientes y
desniveles.
ORIENTACIÓN
:
Influencia del asoleamiento en el lote.
PANORÁMICA
:
Influencia del paisaje dominante.
VEGETACIÓN
:
Tipo de especies y densidad arbórea.
CONTAMINACIÓN
:
Del aire, suelo y agua en la zona. Por ruido, graffiti,
imagen urbana, colindancias no deseables como
basureros.
NIVEL
SOCIOECONÓMICO
DE
LA POBLACIÓN
:
Alto, medio, bajo.
ZONAS DE RIESGO
:
De inundaciones, explosiones, contaminación por
contingencias, laderas de montaña, colindancias
con bosques y otras.
CLASIFICACIÓN GENERAL DE TERRENOS SEGÚN EL USO
DEL SUELO
Es atribución del Municipio asignar los Usos y Destinos del suelo
comprendido en su territorio a través de los Planes de Desarrollo Urbano
y otros instrumentos.
URBANOS
HABITACIONAL
DE LUJO
Unifamiliar y Multifamiliar
DE PRIMERA
Unifamiliar y Multifamiliar
MEDIA
Unifamiliar y Multifamiliar
ECONÓMICA
Unifamiliar y Multifamiliar
DE LUJO
URBANOS
COMERCIAL
Individual y Centros Comerciales
DE PRIMERA
Individual y Centros Comerciales
MEDIA
Individual y Centros Comerciales
ECONÓMICA
Individual y Centros Comerciales
EQUIPAMIENTO
:
HOSPITALES,
CENTROS
RECREATIVOS,
GIMNASIOS, CENTROS CULTURALES, PLAZAS,
PARQUES, TEATROS, CENTROS EDUCATIVOS,
TEMPLOS,
CENTROS
DEPORTIVOS,
Y
OTROS.
INDUSTRIAL
:
PESADA, MEDIA, LIGERA, TALLERES.
RESERVAS
TERRITORIALES
CAMPESTRES
:
SON TERRENOS EN BREÑA CON FACTIBILIDAD
DE
USO DE SUELO PARA HABITACIONAL, COMERCIAL,
INDUSTRIAL,
SIENDO
CONSIDERADOS
COMO
RESERVAS TERRITORIALES PARA USO URBANO
FUTURO A CORTO, MEDIANO O LARGO PLAZO.
:
SE
LOCALIZAN
GENERALMENTE
ENTRE
LOS
CENTROS URBANOS CONSIDERÁNDOSE QUE SON
IMPORTANTES LOS FACTORES DE: UBICACIÓN,
SERVICIOS INSTALADOS, SUPERFICIE DEL LOTE,
TOPOGRAFÍA, PANORÁMICA, VEGETACIÓN NATIVA,
CAMINOS O ACCESOS ENTRE OTROS.
A
G
R
O
P
E
C
U
A
R
I
O
S
AGRÍCOLAS
:
DE RIEGO RODADO, DE RIEGO POR PERFORACIÓN,
DE TEMPORAL, SU USO PUEDE SER AGRÍCOLA,
HORTÍCOLA,
FRUTÍCOLA,
FLORICULTURA,
SILVICULTURA.
GANADEROS
:
CON IMPLANTACIÓN DE PASTOS CON O SIN RIEGO
COMO MONTE NATIVO INFLUYENDO EN EL VALOR EL
ÍNDICE DE AGOSTADERO QUE DETERMINA LA
COTECOCA (COMISIÓN TÉCNICA CONSULTIVA DE
COEFICIENTES DE AGOSTADERO) Y REPRESENTA EL
NÚMERO DE HECTÁREAS NECESARIAS PARA
SOPORTAR UNA UNIDAD ANIMAL.
RESERVAS ECOLÓGICAS: EN VALLES O MONTAÑAS CON FACTIBILIDAD
DE USO ECOLÓGICO.
ÁREAS PROTEGIDAS: POR DECRETOS FEDERALES, ESTATALES Y
MUNICIPALES. PARA QUE SE PRESERVEN EN LAS CONDICIONES
ACTUALES.
RÚSTICOS: SIN NINGÚN CAMBIO DE SU MEDIO NATURAL CON ACCESO
POR CAMINOS VECINALES.
COMPONENTES DEL SUELO URBANO
QUE INFLUYEN EN SU VALOR
En la valuación inmobiliaria, los inmuebles nunca deben ser analizados
como si fueran una célula independiente, sino deben de observarse,
analizarse y compararse dentro de un Área Macro que comprende “LA
CIUDAD”, tomando muy en cuenta las condiciones particulares que
puedan diferenciarlos de los demás terrenos e influyen en su menor o
mayor valor.
Son innumerables los diferentes factores que pueden influir en mayor o
menor grado en el Valor de los terrenos, enumerándose los más
importantes conforme mi experiencia profesional, cuyo listado no es
limitativo y clasifica los factores o Variables que son PROPIAS de cada
Terreno y los factores o Variables EXTERNAS que son efecto del entorno
y que influyen en el Valor de ellos. Cada Determinante de Valor o
Variable se describe en forma individual así como su campo de
aplicación.
DETERMINANTES DE VALOR
- UBICACIÓN
- USO DEL SUELO Y NORMATIVIDAD
- FUNCIONES URBANAS
- DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO Y CIUDAD
- SERVICIOS PÚBLICOS
- TRANSPORTE
EXÓGENAS
O
EXTERNAS
- PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN
- TIPOS PREDOMINANTES DE CONSTRUCCIÓN
- POBLACIÓN
- CONTAMINACIÓN
- VIALIDAD
- EQUIPAMIENTO URBANO
- CLASIFICACIÓN DE ZONA
- SOCIOECONÓMICA
- TRÁFICO VEHICULAR
- ECONÓMICA
- FACTORES ECOLÓGICOS Y DE RIESGO
- PARQUE NACIONAL O ÁREA NATURAL PORTEGIDA
- RÉGIMEN DE PROPIEDAD
- USO DEL SUELO
- FRENTE
- PROFUNDIDAD
- SUPERFICIE
- FORMA
- LOCALIZACIÓN
ENDÓGENAS
O
PROPIAS
- ANCHO DE CALLE
- ORIENTACIÓN – VENTILACIÓN – ASOLEAMIENTO
- TOPOGRAFÍA
- SERVICIOS PÚBLICOS INSTALADOS
- SERVICIOS PROPIOS
- SERVIDUMBRES
- VEGETACIÓN
- PANORÁMICA
- USUFRUCTO
- TORRES ELÉCTRICAS
- SUELO O SUBSUELO
- OTRAS
VARIABLES
EXTERNAS
El Decreto Número 159 del Congreso del Estado de Nuevo León
publicado en el Diario Oficial del Estado No. 271 el día 3 de Marzo de
1999 referente a la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS
ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL
ESTADO DE NUEVO LEÓN, que establece las disposiciones, normas y
bases que rigen y regulan el desarrollo en el Estado.
En este estudio se enumeran algunos artículos y se enuncian como
Artículos de la LEY.
UBICACIÓN
:
Se refiere a la ubicación general de la Colonia o Zona
en estudio respecto a las Colonias o Zonas
colindantes y localización geográfica con relación al
centro de la Ciudad, al centro de comercio o industrial
cercano más importante, indicando si se localiza hacia
el Norte, al Sur, al Oriente, al Poniente al Noreste, al
Sureste, al Suroeste o al Noroeste, así como su
distancia aproximada.
USO DEL SUELO
: El Uso del Suelo lo determina la Secretaría de Desarrollo
Urbano y Ecología por medio de los Organismos Estatales
o Municipales en los Planes Directores de Desarrollo
Urbano.
Para el caso del Área Metropolitana formada por varios
Municipios, se determinan en cada uno de ellos los
Sectores y Distritos en que se dividen, indicando cual es
el Uso y Destino autorizado del Suelo o COMPATIBLE
para cada Distrito, cual es el Uso CONDICIONADO o
posible a utilizarse mediante autorización expresa de la
Secretaría de Desarrollo Urbano y cual es el Uso no
permitido o INCOMPATIBLE para cada Distrito.
Los Usos del Suelo aparecen en LAS CARTAS URBANAS
del Plan de Desarrollo Urbano que edita la Secretaría de
Desarrollo Urbano para la localidad y específicamente
cada uno de los Municipios que los tengan aprobados y
autorizados por el Congreso del Estado, localizando en
dicho Plano el Distrito donde se encuentre el terreno por
analizar, para el cual en la MATRIZ DE COMPATIBILIDAD
DE USOS Y DESTINOS DEL SUELO aparece la
clasificación para las diferentes funciones y género del
USO DEL SUELO que pueden ser compatibles,
condicionados, incompatibles.
USO DEL SUELO :
En los Planos o Carta Urbanas aparecen con diferentes
colores los Usos del Suelo que pueden ser: Habitacional,
Industrial, Comercial, Recreativo, Mixtos, Especiales,
Preservación Ecológica y Preservación ecológica de
Montaña.
En la misma forma se indican con diferente simbología la
Estructura Urbana clasificada como: Centro Metropolitano,
Centro Urbano, Subcentro Urbano y Corredor Urbano.
En la misma forma se indica con diferente simbología la
Estructura Urbana clasificada como: Centro Metropolitano,
Centro Urbano, Subcentro Urbano y Corredor Urbano. En
los Planes de Desarrollo Urbano Municipales se señalan
las Normatividades que deben cumplir los terrenos que se
deseen analizar; siendo una de ellas el “COS” que
representa el Coeficiente de Ocupación de Suelo que es
proporcionado como un factor, que se multiplica por el
área del terreno por analizar y resulta el área máxima a
ocupar en el desplante de la edificación de ese terreno. El
resto del terreno queda como área libre para ventilación,
iluminación, asoleamiento y absorción de las aguas de
lluvia.
USOS DE SUELO:
Generalmente en el Área de Monterrey el “COS” es 0.75 y
representa que el 75% del terreno como máximo puede utilizarse
para la construcción en Planta Baja y el 25% restante debe
quedar como área libre. Las Áreas de Preservación Ecológica
tienen autorizado un “COS” de 0.15, que representa que máximo
en el 15% del área del terreno puede edificarse en Planta Baja y
el 85% restante debe quedar libre.
Otra normatividad es el “CUS” que representa el Coeficiente de
Uso de Suelo o de intensidad de construcción cuyo índice o
factor generalmente es mayor que 1.00 y que al multiplicarse por
el área total del terreno representa el área máxima de
construcción autorizada para edificarse en ese terreno. Los
porcentajes más comunes varían de 1.0 a 1.5 y algunos hasta el
2.0 para las zonas habitacionales e industriales. En algunas
zonas o corredores urbanos comerciales o de servicios el factor
autorizado suele ser de 4.0, 5.0, 7.5, etc. Las Áreas de
Preservación Ecológica tiene autorizado un “CUS” de 0.10 en los
Cerros y de 0.20 en los Valles, o sea que representa que el área
máxima es el 10% ó el 20% de la superficie del terreno con esas
clasificaciones.
USOS DE SUELO:
La Normatividad autoriza generalmente que el
Coeficiente de Absorción de las Aguas de lluvia del
Suelo “CAS” sea de un 15%, cuya área debe estar
libre para la permeabilidad de las aguas de lluvia y
recarga de los mantos acuíferos.
En los Corredores URBANOS y Avenidas más
importantes del Centro de la Ciudad de Monterrey
y de algunos de los Municipios el porcentaje del
“CUS” generalmente varía de 3.0 a 6.0 y en zonas
especiales del 9.0 ó mayor siendo este porcentaje
autorizado mediante solicitud expresa por la
Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología o en el
Plan Municipal correspondiente. Esta aprobación
al tener un porcentaje más alto en la Intensidad de
Construcción se debe generalmente a su
privilegiada ubicación y se refleja sobre un valor
mayor del terreno sobre cualquier otro cercano de
características similares que tenga menor
porcentaje autorizado del “CUS”.
USOS DE SUELO:
La normatividad de las Secretarías de Desarrollo Urbano
Municipales actualmente clasifican al Coeficiente de
Utilización del Suelo “CUS” para las áreas de crecimiento
urbanizables con diferentes tipos de Densidades, que
representa el número máximo de viviendas autorizado por
hectárea para la superficie total del mismo.
Las Secretarías de Desarrollo Urbano Municipales implementan la Normatividad
para los Corredores Urbanos y las Avenidas Comerciales y autorizan entre otros
lo siguiente:
FUNCIONES
URBANAS
:
Se debe tener el conocimiento de los proyectos que las
Autoridades Municipales, Estatales y Federales tengan
para la localidad en estudio, ya que influyen en las zonas
cercanas, las cuales pueden ser referentes a: vialidad,
rectificación de cauces de ríos o arroyos; introducción de
líneas de agua potable, de colectores de drenaje sanitario
o de drenaje pluvial; de edificios públicos, de edificios
privados, de líneas de transporte colectivo, plazas,
parques, centros de espectáculos, mercados, centros
comerciales, hospitales, centros culturales, centros
educativos de enseñanza superior, escuelas, iglesias;
camiones urbanos, para circulación de transporte
pesado, etc.
NÚMERO
DE :
CAJONES DE
ESTACIONAMIENTO
En relación del uso y destino específico de la
construcción.
Ejem. Para oficinas 1 cajón por 30 M2 de construcción.
ALTURA MÁXIMA
: En relación a la ubicación y al uso del suelo.
REMETIMIENTO
DE LA
CONSTRUCCIÓN
: En base a la ubicación se fija el mínimo requerido al
frente, laterales y al fondo del lote.
DENSIDAD DE
VIVIENDA
: El número total de viviendas por hectárea.
CORREDOR
URBANO
: Predios con frente a una vía pública en la cual se
establece el uso y destino del suelo como edificaciones
comerciales, de servicio, habitacionales de alta densidad
y equipamiento urbano.
DESTINO
: Son los fines
edificaciones.
USOS
: Son los fines particulares a que podrán dedicarse
determinadas zonas o predios.
públicos
a
que
se
dedican
las
DISTANCIA A
CENTROS DE
TRABAJO
:
Para la Colonia o Zona habitacional en estudio tiene
influencia la distancia y tiempo de recorrido según el
medio de transporte a los principales centros de
trabajo, a la zona de los Centros de actividad
Comercial más importantes del lugar, así como a los
centros de las oficinas de Gobierno Federal, Estatal y
Municipal. Influyen también las distancias y tiempo de
recorrido a las zonas industriales o manufactureras de
la localidad.
Es condición primordial para el ciudadano que la
vivienda se ubique lo menos alejada del centro de
trabajo, del equipamiento educativo, de los centros de
comercio, de salud, religioso y recreativos entre otros.
SERVICIOS
PÚBLICOS
: Se indagará con cuales servicios públicos cuenta la Colonia o zona,
debiendo aclararse si carece de algún servicio normal o común de la
localidad. Los servicios públicos generalmente con líneas ocultas son:
agua potable con tomas domiciliarias o tomas comunes; de alcantarillado
o drenaje sanitario; de drenaje pluvial; líneas especiales para el servicio
de agua contra incendio por medio de hidrantes y la frecuencia de su
distribución; líneas de electricidad ya sean ocultas o subterráneas o líneas
visibles instaladas en postes de madera o de concreto pudiendo ser de alta
y baja tensión; líneas de teléfono ya sean ocultas o visibles; postería de
alumbrado de seguridad con lámparas de vapor de sodio, mercuriales,
fluorescentes o incandescentes instaladas en postería de madera o
metálica, de tipo moderno o de tipo colonial, etc.
Las guarniciones de concreto pueden ser del tipo de sección rectangular
o de sección curva, las banquetas pueden tener diferentes materiales
siendo el más común de concreto, de concreto con algún acabado
antiderrapante, de baldosa de barro, de mosaico, adoquinado, etc.;
señalando el ancho de la misma; el pavimento puede ser de concreto, de
asfalto, adoquinado, empedrado, cascajeado, de tierra, etc., indicando el
ancho total del arroyo. Debe indagarse el número de carriles de tráfico de
la calle o avenida, si es de uno o de dos sentidos, si tiene camellón o
camellones verdes, si las divisiones son con pretiles de concreto o de algún
otro material, etc.
Se incluyen además el transporte colectivo Metro, transporte en líneas de
autobuses, recolección de basura y vigilancia.
TRANSPORTE
:
Se indagará los tipos de transporte colectivo que existen
en la Colonia o Zona de estudio, si su circulación es
hacia el centro de la Ciudad, hacia los Centros de
Comercio, de trabajo y viceversa. Los medios de
transporte colectivo más comunes son: El metro,
autobuses urbanos de pasajeros, ecotaxis, rutas
periféricas de autobuses urbanos intermunicipales,
minibuses, camionetas peseras con rutas definidas;
líneas de autobuses del servicio público federal a los
diferentes municipios del estado y a otras ciudades del
país.
Debe también indagarse si por alguna de las
Calles cercanas está permitida la circulación de
camiones de carga pesada que dan servicio a la industria
y al comercio.
DENSIDAD O
PORCENTAJE DE
CONSTRUCCIÓN
:
En el estudio debe indagarse el tipo o calidad de construcciones
de la colonia o zona que nos interesa, así como en las colonias
que están localizadas entre la zona en estudio y el Centro de la
Ciudad o el Centro del Poblado, si dicha zona del recorrido se
encuentra construida o está despoblada, si hay lotificaciones
habitacionales o son terrenos baldíos; así como el tipo y
superficie de la construcción predominante, la calidad de los
materiales y acabados; siendo de vital importancia el nivel
socioeconómico y cultural de los habitantes. Si en la Colonia o
Zona de estudio no es uniforme la distribución de la construcción
existente, se deberán estudiar tanto el porcentaje de
construcción de la zona como el porcentaje de construcción de
la manzana y el porcentaje de construcción de la acera del lote
en estudio. El porcentaje de construcción se calcula tomando
como base la longitud edificada con respecto a la longitud total
de la manzana.
Otro criterio para determinar el porcentaje de construcción es
dividiendo el número de lotes edificados entre el número de
Lotes totales en la acera de esa manzana. Ambos criterios
coinciden cuando los lotes tienen igual medida de frente; en
caso contrario los porcentajes encontrados son diferentes.
Debe indagarse además para cada zona las disposiciones que
la Secretaría de Desarrollo Urbano establece con respecto al
“COS” y “CUS” para cada lote de terreno. La clasificación según
la Densidad de Vivienda por Hectárea establecida en el Artículo
104 de la LEY son:
DENSIDAD O
PORCENTAJE DE
CONSTRUCCIÓN
:
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
A
B
C
D
E
F
G
H
I
hasta una vivienda por hectárea
hasta cuatro viviendas por hectárea
hasta quince viviendas por hectárea
hasta treinta viviendas por hectárea
hasta cuarenta viviendas por hectárea
hasta sesenta viviendas por hectárea
hasta noventa viviendas por hectárea
hasta ciento veinte viviendas por hectárea
más de ciento veinte viviendas por hectárea
TIPOS
PREDOMINANTES
DE CONSTRUCCIÓN
:
Se verificará en la Colonia o Zona en estudio el tipo de
construcción existente y sus acabados, si es de tipo unifamiliar o
multifamiliar; si son casas de uno o más niveles; si son edificios
departamentales o de oficinas así como el número de niveles;
debe además indagarse si las construcciones están destinadas
a comercios; si son bodegas; si son industriales; describiéndose
en cada uno de los casos la calidad de la construcción, sus
materiales y la calidad de los acabados.
POBLACIÓN
:
La densidad de población está en relación al número de
habitantes por hectárea según el tipo de zona habitacional y lo
establece en forma general para las nuevas lotificaciones la
Secretaría de Desarrollo Urbano de la localidad en relación al
número de viviendas por Hectárea determina la siguiente
clasificación general de la Densidad de Población: Muy Baja,
Baja, Media, Alta.
ALTA
: más de 250 Hab/Ha
MEDIA
: de 100 a 250 Hab/Ha
BAJA
: de 20 a 100 Hab/Ha
MUY BAJA : de
5 a 20 Hab/Ha
FLOTANTE : Para las zonas comerciales es importante indagar
la población flotante que circula por la banqueta y se clasifica
como normal, media, semidensa o densa, la cual puede ser
diferente en ambas aceras.
POBLACIÓN
:
Cuando no se conoce la anterior clasificación se
determina en base al número de viviendas existentes por
hectárea que se multiplica por el índice general de 5.1
habitantes promedio por vivienda según INEGI (Instituto
Nacional de Estadística, Geografía e Informática).
CONTAMINACIÓN
:
A medida que las ciudades crecen en número de habitantes, en
número de vehículos y en el ramo industrial, la contaminación
del medio ambiente generalmente se incrementa e influye en
forma importante en el estudio del valor de los terrenos, ya que
define en gran parte la preferencia o deseabilidad para los
terrenos de una Colonia o zona habitacional, así como también
influye para las zonas comerciales. La contaminación puede ser
causada por: polvo, gas tóxico y humo de la combustión de los
vehículos particulares, de los vehículos o camiones de servicio
urbano
de pasajeros; por humos de las chimeneas de la
industria manufacturera; por olores desagradables de las
industrias químicas; por desechos industriales que se descargan
en los colectores del drenaje sanitario, por ruidos de los talleres
o de las fábricas, de los camiones de carga, de los autobuses o
de los aviones.
La contaminación puede ser también por polvos transportados
por el viento predominante del lugar que en las zonas cercanas
a ríos y canchas deportivas es muy alta por las tolvaneras en
época de sequía. Otra causa de contaminación es la imagen
visual como es el caso de graffiti, construcciones obsoletas o no
agradables en el entorno, anuncios panorámicos y el paisaje de
la zona.
CONTAMINACIÓN
: En general pueden clasificarse en:
Industrial por ruido, gases, polvo, olores, humos.
Vehicular por ruido, gases, polvo.
Ruido de Aviones.
Colectores con descargas de desechos industriales.
Transporte urbano y de carga en ruido y gases.
Tolvaneras en áreas sin vegetación.
Imagen visual por graffiti, construcciones obsoletas o
deprimentes.
Por basureros y zonas decadentes.
VIALIDAD
: Es de gran importancia la facilidad de transportación del Centro de
la Ciudad hacia las áreas periféricas, así como el tiempo de
recorrido, que dan a estas zonas mayor demanda, siendo la
vialidad uno de los factores que influye en el Valor de los terrenos.
Se consideran de importancia las avenidas principales de acceso o
circulación vial del centro de la ciudad a la colonia o zona en
estudio, con los anchos de la misma, el número de carriles en uno
o dos sentidos; debiendo compararse la importancia que tenga esta
arteria dentro del conjunto vial de la ciudad, observando si la
circulación es continua por contar con pasos a desnivel o si es
lenta por ser semaforizada; lo cual influye en la facilidad, tiempos
de transportación y la intensidad o densidad de tráfico vehicular.
El Artículo 123 de la LEY establece la siguiente clasificación:
Carreteras, autopistas, libramientos de regulación federal unen
los centros de población.
Vías principales de carácter metropolitano de alta velocidad que
unen las zonas urbanas y son de acceso controlado
con 56.00
metros de ancho y las ordinarias con un ancho de 37 metros.
VIALIDAD
EQUIPAMIENTO
URBANO
:
Vías Colectoras que canalizan el tráfico de las vías subcolectoras y
locales hacia las Vías Principales con un ancho de 24.00 metros.
Vías Subcolectoras con un ancho de 15.00 metros.
Vías Locales con un ancho de 12.00 metros.
Vías Cerradas con retorno mínimo de 22.00 metros de diámetro.
Vías Peatonales con un ancho de 8.00 metros.
: Deberá indagarse y observarse el Equipamiento urbano que se
encuentra instalado en el área de estudio y si éste cumple con los
requerimientos y necesidades primordiales de esa zona. Las
construcciones e instalaciones que están clasificadas dentro del
Equipamiento Urbano públicas y privadas son entre otras las
siguientes:
Parques, plazas y jardines.
Escuelas de nivel preprimaria a nivel profesional y jardines de niños.
Hospitales, clínicas y centros de salud.
Centros comerciales y mercados.
Centros culturales y museos.
Canchas, parques y clubes deportivos.
Templos, salas de velación.
Teatros y salas cinematográficas
Hoteles, restaurantes, instituciones bancarias.
Estaciones de bomberos, centrales camioneras, estación de ferrocarril,
gasolineras y otras.
CLASIFICACIÓN
DE ZONA
:
Para la Colonia o Zona en estudio se define si el uso de
construcciones existentes es habitacional, comercial, de
bodegas, talleres, industrial o de tipo mixto.
En cada uno de los casos debe apreciarse la categoría de las
construcciones, edad, calidad de sus acabados, número de
niveles. La clasificación general de las mismas es la siguiente:
Habitacional: de lujo, de primera con algunos acabados de lujo,
de primera con acabados normales, media con buenos
acabados, media con acabados medios, mediana con acabados
económicos, antigua, antigua remodelada, económica o popular,
del tipo de autoconstrucción, tejabanes de madera, tugurios,
edificios departamentales, en condominios y otros.
Industriales: puede ser del tipo de industria pesada como del
acero y cemento, del tipo semipesada, de tipo liviana; talleres de
servicio a la industria; bodegas y otros.
Comerciales: pueden ser los centros comerciales de diferentes
ramos de uno o más niveles y con variedad de acabados;
comercios de lujo, de primera con acabados de lujo, de primera
con buenos acabados, de tipo medio con buenos acabados,
medios con acabados de tipo económico, antiguos, antiguos
remodelados, económicos.
En esta clasificación se incluyen los edificios de oficinas, centros
médicos y otros.
CLASIFICACIÓN
DE ZONA:
Especializados: hospitales, hoteles, restaurantes, centros
nocturnos, centros culturales, centros recreativos, centros
educativos, centros deportivos, gimnasios, estadios y otros.
Las Secretarías de Desarrollo Urbano establecen la siguiente
clasificación general:
HABITACIONAL UNIFAMILIAR: Con el número de viviendas
por hectárea, COS, CUS y Número de niveles de construcción.
HABITACIONAL MULTIFAMILIAR: Con el número de viviendas
por hectárea, COS, CUS y Número de niveles de construcción
COMERCIAL: Establece los Corredores Urbanos para el uso de
comercio, habitación, de servicios, con el COS, CUS, destino del
predio, número de cajones de estacionamiento.
INDUSTRIAL: Ubicación, tipo de riesgo y grado de
contaminación.
RECREATIVO: Ubicación de parques, jardines y áreas
recreativas.
EQUIPAMIENTO: Ubicación de escuelas, hospitales, templos,
etc.
PRESERVACIÓN ECOLÓGICA: Áreas que deben conservarse
para protección de la flora y fauna.
SOCIOECONÓMICA
: En esta variable influye el concepto del nivel de ingresos
general de los habitantes de una colonia o zona
directamente en el valor del terreno, siendo el criterio general
que a mayor ingreso individual en una zona el valor del
terreno es mayor y que a menor ingreso individual el valor
del terreno es menor.
En teoría el Valor Físico de los terrenos están en relación del
precio de la tierra en breña más el valor de la infraestructura
(considerando su proyecto óptimo, aportaciones municipales
y estatales, infraestructura de servicios, costo de operación,
infraestructura y utilidades) para transformarlos en lotes
urbanos.
En algunas colonias de lujo o primera el valor del terreno
aumenta debido en gran parte a los gustos y preferencias de
un sector de la población con altos ingresos económicos,
que los prefiere y su demanda incrementa en forma notable
los precios de venta de los terrenos.
Se considera que es una de las variables de mayor
influencia en el Valor Comercial de los terrenos y depende
del nivel de ingreso económico familiar:
INGRESOS ALTOS: Zonas de alto valor del terreno.
INGRESOS MEDIOS: Zonas de mediano valor del terreno.
INGRESOS BAJOS: Zonas de bajo valor del terreno.
.
ECONÓMICA
: Esta variable depende directamente de la situación económica del país,
elevando los precios de venta de los terrenos cuando prevalecen
épocas de auge inflacionarias, es estable cuando prevalecen épocas de
estabilidad económica existiendo solo en incremento de valor en las
zonas de alta demanda; influye fuertemente en la baja de los precios de
venta de los terrenos cuando la situación económica del país es de
recesión o depresión.
TRÁFICO
VEHICULAR
: Es una variable que influye en el Valor del terreno ya que la densidad
de tráfico vehicular da un beneficio al lote en estudio, teniendo limitante
en el número mínimo de vehículos, a medida que ese tope de vehículos
por hora se incrementa, el beneficio para el lote por el contrario se
reduce por este concepto. Generalmente el Valor del terreno es mayor
cuando en la Avenida hay Calle Lateral para acceso directo en los
Corredores urbanos de alto flujo vehicular.
Por lo general las Avenidas de alta velocidad que cruzan las áreas
urbanas son utilizadas para transportarse de un lugar a otro, cruzando
en ocasiones por zonas comerciales, siendo muy importante para el uso
de los predios que la Avenida cuente además de los carriles centrales
de alta velocidad con carriles o calles laterales de baja velocidad para el
acceso directo a los predios. Por lo general son de mayor valor los
predios que tienen acceso por calles laterales que los que dan frente
directo a las Avenidas o corredores urbanos.
VARIABLES
PROPIAS O ENDÓGENAS
En el análisis de valor del terreno deben considerarse las características
particulares que tiene el lote en estudio y aplicarle las variables que le
correspondan ya sea que le beneficien o demeriten el factor total del
lote en relación al Lote Tipo de la zona o calle. Las variables
consideradas son las siguientes:
RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
: Es necesario para el estudio de valor de un lote conocer el
régimen de Propiedad legal del mismo; que puede ser de
propiedad privada, siendo de tipo individual, de tipo
copropiedad de 2 ó más personas como propietarios de un
lote, en el caso del condominio ampara un área privada y un
porcentaje de propiedad común.
Otros tipos de régimen de propiedad son las de tipo federal,
estatal, municipal. Los terrenos sujetos a propiedad comunal
generalmente se amparan por medio de títulos o mercedes
que representan un porcentaje de la propiedad.
PRIVADA: Del tipo individual.
COPROPIEDAD: De 2 ó más personas.
RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
:
COPROPIEDAD: De 2 ó más personas.
CONDOMINIO: Ampara el área de propiedad
exclusiva (departamento, oficina, consultorio, etc.) y
un porcentaje (indiviso) de la propiedad común de
los condóminos, tanto del terreno como de la
construcción.
TÍTULOS
O
MERCEDES: Representan un
porcentaje de la propiedad total.
FEDERAL: Inmuebles de propiedad Federal, ríos,
carreteras, presas, costas de mar, etc.
ESTATAL: Edificios administrativos, hospitales,
escuelas, etc.
MUNICIPAL:
Edificios
administrativos,
calles,
parques y jardines, etc.
USO DEL
SUELO:
: El Uso del Suelo en cada localidad lo establece el Plan de Desarrollo
Urbano Municipal que lo clasifica según el Uso y Destino de cada
predio. El Uso de Suelo en ocasiones varía de una acera a la otra en la
misma calle; debiendo consultarse el uso específico para ese lote en la
Microzonificación Municipal correspondiente, así como el “COS” y el
“CUS” autorizado.
Para Uso Comercial el Coeficiente que se autoriza para el “CUS” es de
gran importancia ya que representa la cantidad de metros cuadrados de
edificación que puede construirse en ese terreno, lo cual influye en
forma importante en el Valor del terreno.
El Plan de Desarrollo Urbano Municipal establece entre otros lo
siguiente:
“COS” COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO que multiplicado
por el área del predio resulta la máxima superficie para ocupar en el
desplante de la edificación (cerca del 75%).
“CUS” COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO que multiplicado
por el área del predio resulta la máxima superficie de construcción
permitida en el lote. Este factor es variable hasta el 2.5 en Uso
Habitacional y del 2.5 hasta el 7.0 ó más en el Uso Comercial.
“CAS” COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO generalmente es
el 15% que se multiplica por el área del predio y resulta el área de
terreno libre y sin pavimento requerida para la absorción de agua de
lluvia para la recarga de los mantos acuíferos.
El Plan de Desarrollo Urbano Municipal clasifica el uso y destino de
los predios en:
URBANOS
HABITACIONAL
: De diferentes categorías como
lujo, primera, media, económica;
en baja y alta
densidad,
unifamiliar y multifamiliar.
COMERCIAL
: De
diferentes
categorías
generalmente autorizados en los
Corredores Urbanos.
SERVICIOS
: Indispensables para la población
local como escuelas, hospitales,
centros
comerciales,
cines,
centros
culturales,
áreas
recreativas.
INDUSTRIAL
: Pesada, mediana, ligera, de bajo
y alto riesgo; clasificada también
por el grado de contaminación.
RESERVAS
TERRITORIALES
:
Comprendidas dentro del área de crecimiento urbano a
corto, mediano o largo plazo con factibilidad de
incorporación a los servicios públicos.
CAMPESTRES
:
Autorizados fuera de las áreas urbanas con la
implementación mínima de los servicios básicos de
agua y electricidad.
RESERVAS
ECOLÓGICAS
:
Para la preservación de la flora y fauna en valles y
montañas. Además los comprendidos en la Zona
Federal Cumbres de Monterrey y del Cerro de La Silla
que tienen reglamentación especial.
AGRÍCOLAS
:
Los que tienen riego rodado, con riego por perforación,
de temporal, que estén destinados al uso agrícola,
hortícola, frutícola y floricultura.
FRENTE:
La variable “Frente” representa la dimensión que tiene el lote en
estudio como frente a la Calle, la cual se compara con la dimensión
predominante del “Lote Tipo” o “Lote Patrón” de su colonia o zona.
El criterio generalizado es que el lote que tiene menor dimensión de
frente a la Calle que el “Lote Tipo” debe tener un factor de castigo y
que el lote que tiene mayor dimensión que el “Lote Tipo” debe tener
un factor de beneficio. Este criterio no es de aplicación general en
los Catastros de los Estados, que solamente aplican factores de
castigo.
Para su aplicación es necesario establecer perfectamente la
dimensión del frente del Lote Tipo para la zona, sector, colonia, etc.
En muchas ocasiones la dimensión del frente varía de una acera a
otra en una calle, en otras ocasiones esta dimensión es variable en
la misma acera de una manzana. El factor de beneficio por
“Frente” se establece porque los lotes con frente mayor que el “Lote
Tipo” tienen más versatilidad de aprovechamiento en un proyecto,
lo cual los hace más atractivos. Por el contrario los terrenos con
menor frente tienen más limitantes en los proyectos de
urbanización.
Esta variable es de gran importancia en los Lotes Comerciales, en
terrenos para edificios de oficinas, consultorios, departamentos,
etc., para obtener un mejor proyecto arquitectónico sobre todo
cuando se requieren cajones de estacionamiento vehicular.
PROFUNDIDAD : La dimensión de la profundidad es una variable que influye
en el factor de aprovechamiento de un lote de terreno y
representa la dimensión real de profundidad del lote en
estudio en comparación con la dimensión de la profundidad
establecida para el “Lote Tipo” o “Lote Patrón” para esa
colonia o zona en estudio. Como criterio general el lote con
menor dimensión en profundidad que el Lote Tipo tiene un
factor de beneficio y el lote que tiene una dimensión mayor
de profundidad que el Lote Tipo tiene un factor de castigo.
Es importante establecer la dimensión del “Lote Tipo” o “Lote
Patrón” para el sector en que se hace el estudio porque en
muchas colonias o zonas en ocasiones varía de una
manzana a otra. Por lo general en el centro de la Ciudad los
terrenos tienen profundidades muy variadas debido en gran
parte a las frecuentes divisiones o parcelaciones de los lotes
de terreno en el curso del tiempo, aunque en el proyecto
original de lotificación en muchos casos fue establecida la
misma dimensión de profundidad para los lotes.
SUPERFICIE
:
El área o superficie del Lote en estudio tiene gran
importancia ya que representa la magnitud en metros
cuadrados del lote, siendo que a mayor superficie equivale
a una inversión de mayor cuantía que reduce el posible
número de compradores y a menor superficie representa
una menor inversión aumentando el número de posibles
compradores, lo cual influye directamente en el factor
oferta-demanda.
Son de especial estudio los lotes localizados en la zona
céntrica de las ciudades, que en muchas ocasiones y en
base al Uso del Suelo autorizado por el Municipio los de
mayor superficie tienen más demanda que los lotes con
superficie tipo. El criterio general es que el lote con
superficie menor que el “Lote Tipo” tiene un beneficio en
valor promedio y el lote con superficie mayor que la del
“Lote Tipo” tiene un castigo.
FORMA
: La forma o figura del lote influye directamente en su utilización siendo la más
común el rectángulo. A medida que la figura del lote es más irregular sobre
todo con ángulos muy agudos o con irregularidades importantes, la superficie
neta por aprovecharse se reduce notoriamente, lo cual se refleja directamente
en una menor eficiencia del Lote de terreno o sea en menor área
aprovechable.
La mejor o alta eficiencia en general representa el utilizar óptimamente la
mayor parte del terreno, considerándose al rectángulo como la figura
geométrica que tiene mayor eficiencia. Como ejemplo de figuras con menores
eficiencias son los lotes triangulares en que por lo general la superficie cercana
a las esquinas o vértices no puede utilizarse y que uno de sus lados es
inclinado, siendo menor el área neta útil del lote. El criterio general establece
que los lotes de forma irregular tienen un castigo por ser menos eficientes y
que a mayor irregularidad resulta con menor eficiencia que se traduce en un
mayor castigo.
La forma o figura geométrica más comúnmente aceptada para el “Lote Tipo” es
la del rectángulo, en relación al Uso del Suelo la proporción frente-profundidad
varía, siendo por lo general para el Uso Habitacional y Comercial entre 1 : 2 a 1
: 3; ó sea que el terreno tenga entre 2 y 3 veces como profundidad la
dimensión del frente y para el lote de Uso Industrial la proporción de 1 : 2.5
hasta 1 : 4.
LOCALIZACIÓN:
: La localización se refiere a la ubicación que tiene el terreno por
analizar con relación a la Manzana donde se localiza. Se consideran
como Lotes intermedios todos los terrenos que no están localizados
en esquina.
Se considera generalmente que un lote tiene mejor ubicación cuando
está en esquina y que tiene el beneficio de los 2 frentes, y es de
mayor importancia cuando el Uso del Suelo es Comercial, que
cuando el Uso es Habitacional o Industrial. El beneficio que tienen
los Lotes Comerciales que son Cabecera de Manzanas, o cuando
dan frente por lo general a 3 Calles. Los lotes cuando dan frente a
dos más Calles sin ser esquina, son de estudio especial.
Cuando el lote está cercano a una Calle de mayor importancia en la
que el precio puede ser considerablemente mayor que el de la Calle
que da frente al lote en estudio debe indagarse la distancia existente
desde la esquina hasta el lote para estimar el beneficio por el
concepto.
La localización de los terrenos para Uso Comercial y de Servicios que
dan frente a las avenidas que son el acceso vehicular a las Colonias
residenciales tienen más atractivo y deseabilidad en las aceras
cuando el tránsito es hacia el interior de la Colonia que cuando el
tránsito es hacia el exterior.
Si un lote se localiza en esquina, al describir en el dictamen valuatorio
como criterio generalizado es de indicar que se encuentra en la
esquina Noreste, Noroeste, Sureste o Suroeste del cruzamiento de
las Calles de SOL y LUNA.
ANCHO DE
CALLE
:
La dimensión del ancho de la Calle es un factor
que influye
en el valor de los predios, cuyo valor generalmente no es
proporcional directamente a dicha dimensión. Las Calles de
mayor ancho generalmente son las más indicadas para la
circulación de los autobuses de las líneas de transporte urbano
local e intermunicipal, factor que también incide en el valor de
los terrenos.
Para los nuevos Fraccionamientos el ancho de la vialidad lo rige
en Nuevo León la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE
LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO
URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN aprobada en Mayo
de 1999 la cual establece que las calles o vías locales son de
12.00 metros de ancho, las vías subcolectoras de 15.00 metros
de ancho, las vías colectoras de 24.00 metros de ancho, las
avenidas principales ordinarias de 37.00 metros de ancho, las
vías principales de acceso controlado de 56.00 metros de ancho
y las vías peatonales de 8.00 metros de ancho mínimo.
ORIENTACIÓN
: Para orientar la construcción en un lote de terreno es
importante considerar los vientos dominantes del lugar, la
trayectoria del sol así como la temperatura normal de la
localidad.
Cuando el clima es cálido tienen menos
deseabilidad los lotes con frente al Poniente por encontrarse
castigados por el soleamiento. Tiene la orientación mucha
influencia en lotes para proyectos de edificios climatizados
donde es conveniente tener menor área de muros expuestos
con ventanas, así como muros con aislamiento térmico para
disminuir el consumo y costo de la energía eléctrica, así
como y la capacidad de las unidades de refrigeración.
Influye por el asoleamiento predominante en la zona cuando
el clima es cálido.
Lotes con frente al poniente tienen menor deseabilidad, los
lotes con frente al Sur generalmente tienen mayor
deseabilidad.
ORIENTACIÓN:
Edificios con muros expuestos al asoleamiento requieren
mayor capacidad en las unidades de refrigeración y tienen
mayor costo por consumo eléctrico.
Influye la trayectoria solar en la iluminación natural del
inmueble.
Cuando el clima es frío influye en la temperatura interior de
la vivienda la dimensión de las ventanas orientadas hacia el
Norte.
El criterio general para describir un lote de terreno en el
dictamen de valuación es mencionar si da frente al Norte, al
Sur, al Oriente, al Poniente, al Noreste, al Noroeste, al
Sureste o al Suroeste.
En las zonas comerciales de lugares cálidos la acera que
da frente hacia el poniente tiene un mayor soleamiento en
la tarde que disminuye el número personas que circulan,
siendo mayor por la acera contraria que no está asoleada,
siendo esta condición un factor de valor de los predios.
TOPOGRAFÍA
: Por lo general se establece que los terrenos óptimos en general y más
aceptables son los planos, con pendiente de 0°. Para los terrenos con
pendiente ascendente o descendente el criterio general es que el castigo
crece a medida que su pendiente aumenta, considerándose en opinión
de algunos arquitectos que son más utilizables cuando su pendiente es
ascendente del frente hacia el fondo que cuando la pendiente es
descendente del frente hacia el fondo.
Otro caso diferente es cuando el terreno en su interior tiene desniveles o
terrazas, las cuales pueden ser con nivel superior o inferior con respecto
al nivel de calle, siendo el criterio general que en ambos casos tienen
castigo. Hay casos en que esos desniveles inferiores favorecen si el
Uso autorizado del Suelo es comercial y en el proyecto dicha área se
utiliza como sótano para estacionamiento de vehículos lo que representa
un beneficio por la excavación existente.
En la valuación se considera el terreno óptimo cuando su pendiente es
0° y tiene el mismo nivel de banqueta.
POR PENDIENTE.- Como criterio general tienen un factor de castigo
más alto a medida que aumenta la pendiente del terreno.
POR DESNIVEL.- Tienen factor de castigo para las áreas con desniveles
o terrazas que no tengan el mismo nivel de banqueta, que es mayor
cuando aumenta el desnivel.
Los factores por topografía se multiplican por el Valor de Calle y resulta
el Valor Promedio del terreno.
SERVICIOS PÚBLICOS
INSTALADOS
:
En la inspección física al lote en estudio es importante
cerciorarse si las tomas o descargas subterráneas
correspondientes a los servicios públicos existentes se
encuentran instalados dentro del terreno, por
representar un costo la conexión si no existieran.
Según el uso autorizado del suelo y la topografía del
mismo al proyectarse edificios es necesario indagar si
los diámetros de las tuberías generales existentes
tienen capacidad suficiente para el suministro de los
servicios.
Para el estudio del valor residual de un terreno con
proyecto de lotificación, es necesario indagar la
localización, diámetros y distancias de las líneas de los
servicios instalados cercanos, a los cuales puedan
conectarse las líneas que suministren el servicio a este
terreno.
SERVICIOS PROPIOS
:
En muchas ocasiones los lotes tienen servicios propios
dentro del mismo, como es el caso de fosas sépticas
para el drenaje sanitario; pozos o norias para el
suministro de agua; tanques estacionarios de gas
licuado; generadores o plantas eléctricas con motores
de combustión interna, de celdas solares o generadores
eólicos para producción de energía eléctrica.
SERVIDUMBRES
:
Las servidumbres que los predios tengan en su interior no les
benefician su valor, siendo de especial análisis y estudio
determinar el demérito en su valor en relación al tipo y ancho
de la servidumbre que pasa por el interior del predio y siendo
de gran importancia la localización con relación a su figura
geométrica y su topografía.
Para el estudio de los predios se consideran varios tipos de
servidumbres entre las que se enumeran las siguientes:
DE PASO: Predio Sirviente: Cuando en forma física cede
parte de su predio para que pasen por su interior.
Predio Dominante: Cuando tiene paso o acceso peatonal o
vehicular por otro terreno.
Un terreno puede ser a su vez Predio Dominante y Predio
Sirviente.
AÉREAS: Líneas de torres eléctricas, Líneas de teléfonos,
Líneas eléctricas y otras.
SUBTERRÁNEAS: Líneas eléctricas, Acueductos, Colectores
de drenaje sanitario, Colectores de drenaje pluvial,
Gasoductos, Oleoductos y otras. Servicio domiciliario de agua,
gas, drenaje sanitario, pluvial. etc.
VEGETACIÓN
:
La variable de Vegetación representa la densidad de árboles en el
lote Influyendo la variedad, el diámetro y frondosidad, siendo un
criterio general que a mayor densidad de árboles el lote tiene mayor
atractivo; a menor densidad de árboles y de menor diámetro y altura
el beneficio considerado debe ser menor.
En ocasiones la ubicación de los árboles dentro de un lote de terreno
dificulta la localización y distribución del proyecto de edificación,
requiriéndose señalar en el terreno los árboles nativos que serán
afectados para tramitar su tala ante la Dirección de Ecología
Municipal lo cual representa un costo económico por árbol en
relación a su especie y diámetro del tronco, requiriéndose la
sustitución del mismo por medio de la sustitución de varios árboles
en relación al diámetro del tronco del árbol talado en el sitio que se le
indique.
PANORÁMICA
:
Representa la vista dominante que tenga el predio en la zona donde
se ubica.
Es muy común en zonas de terrenos en que la topografía es
accidentada, con pendientes suaves o pronunciadas, contar con
lotes que tienen mayor preferencia por su posición con respecto a la
vista dominante o panorámica que tenga hacia el área circundante.
Esta posición preferente generalmente en altura influye en tener una
mejor ventilación natural y en ocasiones con notoria diferencia de
temperatura.
El criterio general es que los lotes con mejor
panorámica tienen un beneficio en comparación con el Lote
promedio y los lotes con panorámica más limitada que el promedio
tienen un castigo.
PANORÁMICA
USUFRUCTO
:
:
Cuando en una colonia el precio de venta por metro cuadrado
es el mismo en todos los terrenos, es frecuente que los lotes de
mejor panorámica se vendan primero. Un ejemplo de castigo
por panorámica en el área urbana es cuando en una Avenida se
construye un Paso elevado a desnivel y la vista predominante
de los terrenos es ahora al muro de contención. El factor de
afectación por panorámica debe analizarse individualmente para
cada predio.
Cuando en el texto de una Escritura de Propiedad aparece que
una o más personas tienen el Usufructo de ese predio,
representa que el fruto o productividad del mismo les
pertenece por Ley. El Usufructo no es hereditario y termina
cuando la persona o personas fallecen o renuncian al mismo.
El propietario de ese predio tiene solamente la Nuda Propiedad
y si lo enajena debe incluir el gravamen del Usufructo.
Como ejemplos de usufructo en el caso inmuebles urbanos
representa la renta del mismo, en un cultivo de árboles frutales
representa el fruto o cosecha de los mismos, en un rancho
ganadero representa el ganado y sus crías, así como la fauna
silvestre.
TORRES
ELÉCTRICAS
:
Se ha especulado mucho desde principios de los
años 90 que
la presencia de líneas de Torres Eléctricas de alta tensión
afectan la salud de las personas, lo cual se refleja en la menor
deseabilidad de los terrenos que están localizados a lo largo de
vialidades dentro de las colonias del área urbana de las
ciudades, los que tienen menor valor que los terrenos ubicados
en condiciones similares pero sin la presencia de las Torres
Eléctricas de alta tensión. Según estudios realizados en algunas
Universidades extranjeras las personas están más propensas a
que se les provoque algún tipo de cáncer cuando están
expuestas mayor tiempo a los campos magnéticos de las líneas
de conducción eléctrica de alta tensión y de las subestaciones
eléctricas.
Hasta la fecha tanto la Comisión Federal de Electricidad como
las Autoridades no han dado crédito a esas investigaciones,
basados en que no han demostrado un vínculo directo de esa
enfermedad y las ondas magnéticas. Ante la duda, muchas
personas prefieren adquirir terrenos donde no existan las Torres
Eléctricas de alta tensión ni que les sean instaladas frente a sus
predios.
SUELO O
SUBSUELO
:
Esta variable compete a la calidad, tipo y características del
suelo en el cual se apoya la cimentación de una edificación y
cuyo costo es variable en relación a las características del suelo
o subsuelo.
Generalmente para la valuación, venta o
arrendamiento de un edificio se considera el área de
construcción, la calidad de los materiales y acabados de la
misma; más poco se toma en cuenta el tipo y costo de la
cimentación que tiene y que en ocasiones tiene un incremento
notable el costo total del edificio. La clasificación de los suelos
puede ser: rocoso, arenoso, arcilloso, limoso, relleno sanitario,
mixtos y otros, siendo los arcillosos los más comunes en muchas
ciudades del país.
Además del tipo de suelo, es muy importante la menor
profundidad donde se obtiene la resistencia requerida del suelo
para soportar la carga de la cimentación de la edificación; a
menor resistencia del suelo es mayor la dimensión de las
zapatas de cimentación, así como también a mayor profundidad
es mayor el costo de la cimentación.
En el caso de los suelos rocosos es muy importante la
profundidad y tipo de roca por el alto costo que representa la
apertura de la excavación para las zapatas de la edificación o de
las zanjas para la introducción de las líneas subterránea de
servicios en los proyectos de lotificación.
Para el presupuesto de una edificación, debe solicitarse primero a un
Laboratorio el estudio de Mecánica de Suelos, para determinar el tipo
de suelo o subsuelo, la resistencia, su cohesión y su consistencia de
muy blandos a duros, cuyos datos se aplican en el análisis y proyecto
de la cimentación del edificio.
La diferencia de los costos de cimentación entre dos proyectos de
edificaciones iguales, deben en parte o en su totalidad repercutirse en
el valor del terreno, o sea que debe tener menor valor el terreno que
tenga el mayor costo por cimentación.
ZONAS DE
RIESGO
:
Por deslaves en las faldas de cerros y montañas.
Las cercanas a ríos y arroyos.
Cercanas a gasolineras y estaciones de gas licuado.
Cercanas a los almacenamientos de productos tóxicos o nocivos a la
salud.
Cercanas a los almacenamientos de productos inflamables o detonantes.
Áreas susceptibles a inundarse en época de lluvia.
Cercanas a zonas de bosques.
PARQUE
NACIONAL O
ÁREA NATURAL
PROTEGIDA
:
Son áreas por lo general protegidas por Decretos Nacionales o Estatales
cuyos predios se ubican en zonas montañosas o cerriles y tienen una
utilización ecológica regulada y con Normatividad estricta de las
Secretarías de Desarrollo Urbano y Ecología que pretenden la protección
de la fauna y de la flora reinante en cada una de las diferentes zonas
delimitadas. El valor de cada predio depende de su topografía,
accesibilidad, su posible utilización.
VALUACIÓN
INMOBILIARIA
El crecimiento y ordenamiento urbano de las Ciudades está regido por la
Ley Federal de Desarrollo Urbano y su Normatividad, que es la base para
que los Estados y Municipios emitan sus Planes Directores Estatales y
Planes Parciales Municipales, que en los cuales se define la vocación del
Uso del Suelo, las tendencias de crecimiento, los Coeficientes de
Utilización del Suelo y de Ocupación del mismo, las futuras ampliaciones
de calles, el proyecto para la solución vial y de servicios para áreas no
desarrolladas, las zonas de expansión urbana para los futuros desarrollos
habitacionales a corto, mediano y largo plazo.
Lo anterior es parte de la Normatividad existente, que puede beneficiar
en mayor o menor importancia los terrenos ya urbanizados o por
urbanizar, cuya reglamentación debe ser conocida por los profesionales
involucrados en el ramo inmobiliario, y especialmente los Valuadores,
influyendo estos conceptos en el valor de mercado de los terrenos y en
relación de los beneficios que tengan, se refleja en un mayor valor
mayor comparativamente con los terrenos que carezcan de ellos, que
es primordial en el análisis para el dictamen de Valor.
Se requiere estar actualizado en el conocimiento y aplicación de todas
las disposiciones y reglamentaciones oficiales, generalmente están
expresadas en la Ley Federal de Desarrollo Urbano, en el Plan Director
Estatal de Desarrollo Urbano y en los Planes Parciales Municipales y sus
Reglamentos.
Dentro del contexto urbano de las Ciudades y de las Áreas
Metropolitanas siempre hay zonas en decadencia y generalmente
corresponden a los Centros Antiguos de las mismas, donde las
construcciones son antiguas, en muchos casos obsoletas funcional y
arquitectónicamente, parte de ellas sin uso por su estado ruinoso,
la infraestructura urbana de servicios es insuficiente porque fue
planeada para menor volumen poblacional, las calles son angostas, las
construcciones ocupan todo el frente de los terrenos, quedando sin la
adecuada ventilación e iluminación, convirtiéndose en un hacinamiento
de material en el que prevalece una alta contaminación visual,
aumentada por la gran cantidad de postes y cableado para el servicio
eléctrico, telefónico y de alumbrado.
Se debe comparar si las Calles del Centro de la Ciudad y las Calles de
los fraccionamientos ubicados en la periferia tienen la misma
infraestructura de servicios, porque hay gran diferencia en el valor de
los terrenos si alguno o algunos de los servicios que en una zona son
aéreos, en otra son subterráneos, así como si en algunos sectores las
construcciones son antiguas y en otros son modernas, si son
construcciones económicas, o de tipo medio o de lujo, debiendo
apreciarse estas diferencias, así como el sector o medio social y
económico de las gentes que las habitan.
Estas diferencias
generalmente con igual condición de la infraestructura urbana de
servicios se traducen en una fuerte diferencia en el valor de la tierra.
Es muy importante visualizar las áreas urbanas corno si fueran un gran
condominio horizontal, en la que los lotes o terrenos representan la
propiedad particular o propiedad privada, las Calles y Avenidas
representan las áreas viales comunes por la que se transporta y accesa
a la propiedad privada, las plazas, jardines, alamedas y parques que
son los pulmones de las grandes ciudades, representan las áreas
municipales que equivalen a las áreas recreativas en un Condominio y
que los cines, teatros, hospitales, etc. representan el equipamiento
urbano indispensable para la subsistencia de la Comunidad.
Los métodos utilizados en la valuación son fríos y se basan en la
comparación de las diferentes dimensiones de las figuras geométricas
de los terrenos, en el cual se toma como base el LOTE TIPO o LOTE
PATRÓN que es el terreno con la dimensión más común en ese sector
de la Ciudad 6 Colonia, comparándose contra dicho Lote los demás
terrenos que se desean analizar que se denominan Lotes Reales o en
estudio; con objeto de determinar el Factor, porcentaje o coeficiente de
comparación entre ellos, el que se multiplica por el Valor/M2 del
terreno del Lote Tipo, para calcular el Valor Promedio Teórico del Lote
analizado o comparado.
El factor del lote se determina con la raíz cúbica de la relación de la
Profundidad Tipo entre la Profundidad Real. Si se aplica la relación
directa de la PT/PR es un plano inclinado que representa que el valor
del terreno está en relación directa de la profundidad y varía con un
factor constante y que en un momento sería “0”. Lo anterior no es
correcto porque los terrenos cualquiera que sea su profundidad siempre
conserva un valor, que es menor a medida que aumenta la misma. La
relación de la Profundidad Tipo entre la Profundidad del Lote Real o en
estudio para determinar el factor o coeficiente del Lote, puede ser
mayor de 1.00 si la profundidad del terreno a comparar o Lote Real es
menor que la profundidad tipo; en cambio el factor resultante es menor
que 1.00 si la profundidad del Lote Real es mayor que la profundidad
del Lote Tipo.
LOTE TI PO
El lote cuyas dimensiones de frente y profundidad son las más
predominantes o comunes en el área de estudio se conoce como
LOTE TIPO.
En general para las lotificaciones que han sido
urbanizadas en los últimos 60 años el criterio del proyectista ha sido
de formar el mayor número de lotes de una misma dimensión, que
por lo general son de forma rectangular y con una relación entre la
dimensión del frente y la dimensión de la profundidad en el rango de
1:2 a 1:3, o sea de 2 a 3 veces la dimensión del frente como
profundidad, y por lo mismo se convierte en el Lote más
predominante en dicho fraccionamiento y a su vez en Valuación se le
conoce como LOTE TIPO o LOTE PATRÓN.
En algunos métodos de valuación al Lote más común lo identifican
como SUPERFICIE MODA que lo establecen con datos estadísticos de
los Lotes de la zona.
Por lo general en el área antigua de las Ciudades las calles se fueron
formando en los caminos de circulación que existía entre los predios,
muchos de ellos seguían líneas sinuosas que fueron respetadas al
efectuarse la introducción de los servicios, formándose manzanas de
terreno de diversas formas y dimensiones. En otras Ciudades el trazo
de la misma es con Calles paralelas que forman manzanas cuadradas y
rectangulares.
En el transcurso del tiempo los Lotes originales en que se dividen las
manzanas de terreno se han subdividido en 2 ó más porciones de
diversas dimensiones y en muchas ocasiones son pocos los Lotes en una
manzana que tienen dimensiones similares entre ellos, lo cual dificulta la
labor para establecer el Lote predominante o LOTE TIPO de esa Calle,
que además puede ser diferente en dimensiones y superficie para las
demás Calles que circundan esa manzana de terreno.
Algunos Catastros de los Estados del país para unificar criterio y facilitar
la Valuación Catastral han establecido una misma dimensión como
Profundidad para el Lote Tipo Urbano en el Estado, incluyendo las
Ciudades y los cascos urbanos de los Municipios aplicándole factores de
castigo a los Lotes que tienen mayor dimensión de profundidad que la
Profundidad Tipo establecida.
Para determinar el Valor Catastral de cualquier predio es necesario
conocer el Valor para esa Calle, que se multiplica por el factor que
resulte para el predio según la profundidad que tenga para encontrar el
Valor Promedio del mismo, que al multiplicarse por el área del predio
resulta su Valor Total.
Para los lotes de terreno urbano localizados en los Municipios del Estado
de Nuevo León la Dirección del Catastro del Estatal establece la
dimensión de 25.00 metros como la profundidad del Lote Tipo con
coeficiente 1.00, asignándole factores o coeficientes menores que la
unidad para los lotes que tienen más de 25.00 metros de profundidad
conforme la siguiente Tabla.
DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO
LEÓN
CRITERIOS DE VALUACIÓN
TABLA DE COEFICIENTES POR PROFUNDIDAD DE LOS
TERRENOS
DE
A
COEF.
DE
A
COEF.
25.00
25.75
0.99
69.35
71.45
0.66
25.75
26.05
0.98
71.45
74.35
0.65
26.05
26.70
0.97
74.35
76.05
0.64
26.70
27.40
0.96
76.05
81.35
0.63
27.40
28.20
0.95
81.35
84.80
0.62
28.20
28.95
0.94
84.80
88.40
0.61
28.95
29.75
0.93
88.40
92.30
0.60
29.75
30.60
0.92
92.30
96.40
0.59
30.60
31.50
0.91
96.40
100.65
0.58
31.50
32.40
0.90
100.65
105.30
0.57
32.40
33.35
0.89
105.30
110.20
0.56
33.35
34.35
0.88
110.20
115.25
0.55
34.35
35.40
0.87
115.25
120.85
0.54
35.40
36.45
0.86
120.85
127.00
0.53
36.45
37.50
0.85
127.00
133.40
0.52
37.50
38.60
0.84
133.40
140.15
0.51
38.60
39.85
0.83
140.15
147.60
0.50
39.85
41.25
0.82
147.60
155.40
0.49
41.25
42.55
0.81
155.40
163.40
0.48
42.55
43.90
0.80
163.40
172.55
0.47
43.90
45.40
0.79
172.55
182.65
0.46
45.40
46.90
0.78
182.65
193.40
0.45
46.90
48.50
0.77
193.40
204.85
0.44
48.50
50.15
0.76
204.85
217.25
0.43
50.15
51.90
0.75
217.25
230.85
0.42
51.90
53.65
0.74
230.85
245.60
0.41
53.65
55.60
0.73
245.60
261.08
0.40
55.60
57.65
0.72
261.08
279.30
0.39
57.65
59.75
0.71
279.30
298.45
0.38
59.75
62.00
0.70
298.45
319.50
0.37
62.00
64.30
0.69
319.50
342.90
0.36
64.30
66.40
0.68
342.90
372.85
0.35
66.40
69.35
0.67
NOTA: La profundidad de un polígono irregular se obtendrá en base a la
perpendicular bajada del punto más alejado al frente del terreno.
MÉTODO CON RAÍZ CÚBICA
Se aplica en terrenos urbanos con cualquier profundidad, encontrándose
el Factor Promedio del predio empleando el sistema de Raíz Cúbica de la
Profundidad Tipo entre la Profundidad Real.
Ejemplo.- LOTE REAL CON 16.00 METROS DE PROFUNDIDAD
PROFUNDIDAD TIPO
25.00 M.
C
A
L
8.00 M.
L
E
16.00 M.
PROFUNDIDAD REAL
PROFUNDIDAD TIPO
PROFUNDIDAD REAL
VALOR DE CALLE
=
=
=
FACTOR PROMEDIO =
25.00 mts.
16.00 mts.
$ 1,000.00/M2
3
PROFUNDIDAD TIPO
PROFUNDIDAD REAL
3
FACTOR PROMEDIO =
25.00
16.00
=
=
3
25.00
16.00
3
1.5625
FACTOR PROMEDIO = 1.1604
VALOR PROMEDIO
= VP = FACTOR PROMEDIO x VALOR DE CALLE
VP = 1.1604 x $ 1,000.00/M2 = $ 1,160.40/M2
VALOR TOTAL
= VALOR PROMEDIO x ÁREA
VT
= $ 1,160.40 / M2 x 128.00 M2
VT
= $ 148,531.20
MÉTODO
CON
RAÍZ
CÚBICA
PROFUNDIDAD TIPO
25.00 M.
C
A
L
L
E
50.00 M.
PROFUNDIDAD REAL
Ejemplo.- LOTE REAL CON 50.00 METROS DE PROFUNDIDAD
PROFUNDIDAD TIPO
=
25.00 mts.
PROFUNDIDAD REAL
=
50.00 mts.
VALOR DE CALLE
=
$ 1,000.00/M2
3
FACTOR PROMEDIO =
3
PROFUNDIDAD TIPO
PROFUNDIDAD REAL
3
FACTOR PROMEDIO =
25.00
50.00
=
3
=
25.00
50.00
0.5
FACTOR PROMEDIO = FP = 0.7937
VALOR PROMEDIO
=
VP = FACTOR PROMEDIO x VALOR DE CALLE
VP = 0.7937 x $ 1,000.00/M2
VP = $ 793.70/M2
REPRESENTACIÓN ESQUEMÁTICA
25.00 M.
25.00 M.
FACTOR = 1.00
FACTOR = 0.5874
L
VALOR = $ 1,000.00/M2
VALOR PROMEDIO = $ 587.40/M2
E
Área Tipo
Área Excedente
C
A
L
TABLA CON FACTORES PROMEDIO PARA DIFERENTES
PROFUNDIDADES UTILIZANDO RAÍZ CÚBICA
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
2
2.080
2.154
2.321
2.466
2.714
2.924
3
1.817
1.882
2.027
2.154
2.371
2.554
4
1.651
1.710
1.842
1.957
2.154
2.321
5
1.533
1.587
1.710
1.817
2.000
2.154
6
1.442
1.494
1.609
1.710
1.882
2.027
7
1.370
1.419
1.529
1.624
1.788
1.926
8
1.310
1.357
1.462
1.554
1.710
1.842
9
1.260
1.305
1.406
1.494
1.644
1.771
10
1.216
1.260
1.357
1.442
1.587
1.710
11
1.178
1.221
1.315
1.397
1.538
1.657
12
1.145
1.186
1.277
1.357
1.494
1.609
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
13
1.115
1.154
1.244
1.321
1.454
1.567
14
1.087
1.126
1.213
1.289
1.419
1.529
15
1.063
1.101
1.186
1.260
1.387
1.494
16
1.040
1.007
1.160
1.233
1.357
1.462
17
1.019
1.056
1.137
1.208
1.330
1.433
18
1.000
1.036
1.116
1.186
1.305
1.406
19
0.982
1.017
1.096
1.164
1.282
1.381
20
0.965
1.000
1.077
1.145
1.260
1.357
21
0.950
0.984
1.060
1.126
1.240
1.335
22
0.935
0.969
1.044
1.109
1.221
1.315
23
1.922
0.954
1.028
1.093
1.203
1.295
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
24
0.909
0.941
1.014
1.077
1.186
1.277
25
0.896
0.928
1.000
1.063
1.170
1.260
26
0.885
0.916
0.987
1.049
1.154
1.244
27
0.874
0.905
0.975
1.036
1.140
1.228
28
0.863
0.894
0.963
1.023
1.126
1.213
29
0.853
0.884
0.952
1.011
1.113
1.199
30
0.843
0.874
0.941
1.000
1.101
1.186
31
0.834
0.864
0.931
0.989
1.089
1.173
32
0.825
0.855
0.921
0.979
1.077
1.160
33
0.817
0.846
0.912
0.969
1.066
1.149
34
0.809
0.838
0.903
0.959
1.056
1.137
35
0.801
0.830
0.894
0.950
1.046
1.126
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
36
0.794
0.822
0.886
0.941
1.036
1.116
37
0.786
0.815
0.887
0.932
1.026
1.106
38
0.780
0.807
0.870
0.924
1.017
1.096
39
0.773
0.800
0.862
0.916
1.008
1.086
40
0.766
0.794
0.855
0.909
1.000
1.077
41
0.760
0.787
0.848
0.901
0.992
1.068
42
0.754
0.781
0.841
0.894
0.984
1.060
43
0.748
0.775
0.835
0.887
0.976
1.052
44
0.742
0.769
0.828
0.880
0.969
1.044
45
0.737
0.763
0.822
0.874
0.961
1.036
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
46
0.731
0.758
0.816
0.867
0.954
1.028
47
0.726
0.752
0.810
0.861
0.948
1.021
48
0.721
0.747
0.805
0.855
0.941
1.014
49
0.716
0.742
0.799
0.849
0.935
1.007
50
0.711
0.737
0.794
0.843
0.928
1.000
51
0.707
0.732
0.788
0.838
0.922
0.993
52
0.702
0.727
0.783
0.832
0.916
0.987
53
0.698
0.723
0.778
0.827
0.910
0.981
54
0.693
0.718
0.774
0.822
0.905
0.975
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
55
0.689
0.714
0.769
0.817
0.899
0.969
56
0.685
0.709
0.764
0.812
0.894
0.963
57
0.681
0.705
0.760
0.807
0.889
0.957
58
0.677
0.701
0.755
0.803
0.884
0.952
59
0.673
0.697
0.751
0.798
0.878
0.946
60
0.669
0.693
0.747
0.794
0.874
0.941
61
0.666
0.690
0.743
0.789
0.869
0.936
62
0.662
0.686
0.739
0.785
0.864
0.931
63
0.659
0.682
0.735
0.781
0.859
0.926
64
0.655
0.679
0.731
0.777
0.855
0.921
65
0.652
0.675
0.727
0.773
0.851
0.916
PROFUNDIDAD
LOTE REAL
EN METROS
PROFUNDIDAD DEL LOTE TIPO EN METROS
18
20
25
30
40
50
66
0.648
0.672
0.724
0.769
0.846
0.912
67
0.645
0.668
0.720
0.765
0.842
0.907
68
0.642
0.665
0.716
0.761
0.838
0.903
69
0.639
0.662
0.713
0.758
0.834
0.898
70
0.636
0.659
0.709
0.754
0.830
0.894
71
0.633
0.656
0.706
0.750
0.826
0.890
72
0.630
0.652
0.703
0.747
0.822
0.886
73
0.627
0.649
0.700
0.743
0.818
0.881
74
0.624
0.647
0.696
0.740
0.815
0.877
75
0.621
0.644
0.693
0.737
0.811
0.874
LOTES EN ESQUINA
ZONAS INDUSTRIALES
Por lo general en las zonas industriales las Calles son de igual ancho e
importancia y el criterio general le considera al Área Total del Lote en
esquina por tener 2 Calles como acceso y mayor longitud de frente a
Calles un incremento de Valor de un 5% a un 15% del Valor Promedio
que tienen los lotes intermedios.
ZONAS
RESIDENCIALES
RESIDENCIAL DE LUJO: La valuación del Lote se realiza por la Calle
de mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina un
incremento de Valor de un 10% a un 15% del Valor Promedio de los
lotes intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a
plazas y parques.
RESIDENCIAL MEDIA: La valuación del Lote se realiza por la Calle de
mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina un
incremento de Valor de un 10% del Valor Promedio de los lotes
intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a plazas y
parques.
RESIDENCIAL ECONÓMICA: La valuación del Lote se realiza por la
Calle de mayor Valor y se considera a toda el Área del Lote en esquina
un incremento de Valor de un 4% a un 7% del Valor Promedio de los
lotes intermedios. Este incremento es también para Lotes frente a
plazas y parques.
URBANIZACIÓN PROGRESIVA: Para los Lotes en esquina en
lotificaciones de urbanización progresiva el incremento de Valor depende
de la derrama económica por la introducción de las líneas de servicios
faltantes, que puede ser por Lote o por longitud de frente a Calle.
TERRENOS DE USO COMERCIAL EN ESQUINA
Para determinar su Valor se aplica el siguiente procedimiento en las
Porciones A, B y C:
“A”
Se hace la Valuación del Área Total del terreno por la Calle de mayor Valor,
como si fuera un Lote Intermedio, aplicando la variable de la profundidad por
Raíz Cúbica.
“B”
Por su ubicación de ser esquina tiene un beneficio en su valor
comparativamente con los Lotes intermedios en la Calle que se analiza que
está en relación a la Categoría de la zona comercial y a la superficie de los
Lotes.
La dimensión de la superficie en la esquina que se beneficia se conoce como
“ÁREA DE INFLUENCIA DE ESQUINA” que varía desde 10 x 10 mts hasta 30 x
30 mts. El factor de beneficio que se aplica a esta Área como Incremento por
Esquina depende de la importancia Comercial y varía en el rango del 20%
hasta un 50% del Valor de la Calle Lateral.
“C”
Tiene gran importancia comercial la dimensión restante con frente a la Calle
Lateral, considerándose que el ÁREA RESTANTE se beneficia con un
Incremento de Valor por Calle Lateral en el rango del 20% al 50% del Valor de
la Calle Lateral.
EL VALOR TOTAL DEL TERRENO EN ESQUINA ES LA SUMA DE “A” +
“B” + “C”
Es de suma importancia investigar en las operaciones inmobiliarias de
venta de Lotes en esquina cual es el incremento de Valor en que se
realizan con respecto a los Lotes intermedios, con objeto de aplicar los
porcentajes de incremento adecuados.
ESQUINAS
COMERCIALES
Calcular el Valor de los Lotes en Esquina Nos. 1 y 6.
SUPERFICIE = 20.00 m x 30.00 m = 600.00 M2
VALOR LOTES DEL 1 AL 6 = 600.00 M2 x $ 8,000.00/M2 = $ 4;800,000.00
LOTE
1
INFLUENCIA ESQUINA
Área = 20.00 m x 20.00 m = 400.00 M2
Inf. Esq. = 400.00 M2 x $ 3,000.00 x 0.30
= $ 360,000.00
CALLE SECUNDARIA
Área = 10.00 m x 20.00 m = 200.00 M2
Influencia Calle Secundaria =
200.00 M2 x $ 3,000.00 x 0.30
= $ 180,000.00
VALOR TOTAL LOTE 1
VT = $ 4;800,000 + $ 360,000 + $ 180,000
VT = $ 5;340,000.00
VALOR PROMEDIO
VP = $ 8,900.00/M2
INCREMENTO = 11.1%
LOTE
6
INFLUENCIA ESQUINA
Área = 20.00 m x 20.00 m = 400.00 M2
Inf. Esq. = 400.00 M2 x $ 5,000.00 x 0.40
= $ 800,000.00
AVENIDA
Área = 10.00 m x 20.00 m = 200.00 M2
Influencia Avenida =
200.00 M2 x $ 5,000.00 x 0.40
= $ 400,000.00
VALOR TOTAL LOTE 6
VT = $ 4;800,000 + $ 800,000 + $ 400,000
VT = $ 6;000,000.00
VALOR PROMEDIO
VP = $ 10,000.00/M2
INCREMENTO = 25%
METODOLOGÍA
QUIROGA
VARIABLES SECUNDARIAS
TOPOGRAFÍA
En la valuación de predios urbanos además de las características propias
de la figura geométrica correspondiente al terreno es necesario analizar
las variables secundarias que también influyen en su valor, siendo una de
ellas la TOPOGRAFÍA, que está presente en los lotes de terreno urbano
localizados en la falda de cerros, sierras y lomeríos siendo siempre un
factor de demérito del valor, estableciéndose que tienen el Factor (1.00)
los terrenos planos y con el mismo nivel que la banqueta.
La opinión de los Arquitectos y proyectistas es variada en relación al
posible aprovechamiento de los terrenos cuando tienen pendiente
ascendente o descendente, o cuentan con barrancos o desniveles, ya que
en muchos casos son susceptibles para obtener un buen proyecto y
utilización del mismo, requiriéndose hacer el análisis individual de cada
terreno para obtener el posible aprovechamiento arquitectónico y su
calificación estaría en relación a dicho proyecto, el cual suele ser diferente
al que presente otro proyectista.
Para la
Valuación en general no deben considerarse opiniones
individuales en cuanto al posible aprovechamiento, considerándose que
la topografía representa un factor de demérito para los terrenos baldíos
que no sean planos o con el mismo nivel de banqueta o sea que, tienen
un demérito en su valor.
Como soporte de lo anterior el demérito por topografía se debe
principalmente al mayor costo de la cimentación y nivelación del
terreno para la construcción de un proyecto y se eleva a medida que
aumenta el desnivel o la pendiente del mismo. Como ejemplo el Valor
de Mercado de 2 inmuebles contiguos en general es igual con
construcciones de igual proyecto, similares y de características casi
iguales, a pesar de que un terreno originalmente era plano y el otro
tenía diferentes características topográficas, en el cual se requirió
mayor inversión para su construcción. Esa diferencia de inversión se
refleja en un menor Valor del Lote baldío con condiciones topográficas
desfavorables.
La clasificación por Topografía es por:
a) Desnivel
b) Pendiente
DEMÉRITO POR DESNIVEL
Los terrenos que tienen en el frente a la calle un desnivel ya sea superior
o inferior, que impide el acceso directo del nivel de banqueta, obliga al
propietario a ejecutar obras especiales para accesar al terreno ya sea en
forma peatonal o vehicular. Este impedimento representa el demérito al
valor del terreno, el cual es mayor a medida que la altura del desnivel
aumenta, aplicándose dicho demérito solamente a la superficie de
terreno que tenga el desnivel.
Se presentan croquis con ejemplos y la Tabla correspondiente con los
castigos en relación a la altura en metros del desnivel, así como el Factor
Residual (FR) que se aplica directamente al Valor de Calle (VC) o del
terreno considerado como plano y sin desnivel para calcula el Valor
Promedio (VP).
Es importante establecer que los terrenos de uso comercial cuando
tienen una excavación o desnivel inferior generalmente no es un factor
de demérito, ya que puede utilizarse como sótano para estacionamiento
de vehículos, cuyo valor del terreno será mayor a medida que la
profundidad aumente, o sea que tiene un premio por el costo de la
excavación existente y la extracción del material.
DEMÉRITO POR PENDIENTE
Se establece que el factor de 1.00 es solamente para los terrenos planos,
para los que tengan pendiente sea ascendente o descendente se requiere
determinar el Factor Residual o de Demérito, cuyo demérito es mayor a
medida que la pendiente aumenta.
Cuando el terreno tiene en su interior diferentes pendientes, se aplicarán
los Factores Residuales para las diferentes pendientes en el área que
corresponda a cada una de ellas. El Factor Residual se aplica al Valor
Promedio o Total del terreno para encontrar el Valor Promedio o Total con
el demérito por pendiente o pendientes del mismo.
Cuando en una zona existen pocos terrenos con pendiente se aplican
directamente los factores de las Tablas, porque el Valor de Calle o de
Mercado se obtuvo para terrenos planos.
Cuando en una zona
predominan terrenos con pendiente ascendente o descendente el Valor de
Calle en ocasiones se obtiene para la pendiente promedio de un sector o
para una pendiente determinada.
Para aplicar los Factores de las Tablas debe ser por la diferencia de los
Factores Residuales con respecto a la pendiente individual de los
terrenos a comparar, resultando factores residuales positivos y
negativos, que se aplican para calcular el Valor de cada Lote, siendo
esta la forma como debe determinarse el Factor de Topografía por
Pendiente en la homologación de lotes del terreno para las
investigaciones de mercado.
Las pendientes expresadas en grados no son fácilmente imaginables
hasta para los ingenieros y arquitectos, recomendándose que los
Factores de Demérito para “Pendientes” deben expresarse en
porcentaje, que pueda imaginarse o verificarse, ya que representa una
diferencia de altura con respecto a la distancia horizontal de 100
metros.
Cuando la Calle que da frente al terreno tiene pendiente, debe
determinarse el porcentaje de la misma en relación al desnivel en
metros entre los puntos extremos, que se divide entre la dimensión de
frente del Lote y se multiplica por 100. El factor de demérito que
resulte para esa pendiente se obtiene de la Tabla y se aplica al Valor de
Calle o de Mercado.
Si el lote de terreno tiene desnivel y además pendiente se deben
aplicar los 2 factores residuales (FR), multiplicándose por el Valor de
Calle (VC) para calcular el Valor Promedio (VP).
Se presenta una Tabla con diferentes pendientes del terreno, que al ir
aumentando va siendo mayor el Factor de Demérito o castigo.
DESNIVEL O TERRAZAS
PERFILES
LONGITUDINALES
FACTOR POR DESNIVEL O TERRAZA
ALTURA O
DESNIVEL
FACTOR DE
CASTIGO
FACTOR
RESIDUAL
0.50
0.04
.96
1.00
0.07
.93
2.00
0.14
.86
3.00
0.21
.79
4.00
0.28
.72
5.00
0.34
.66
6.00
0.40
.60
El Factor Residual se multiplica por el Valor de Calle y se obtiene el valor
promedio del terreno o del área donde es aplicable.
DESNIVELES
PERFILES
LONGITUDINALES
FACTOR DE DEMÉRITO POR PENDIENTE
DESNIVEL
A 25 mts.
“h”
0.25
PENDIENTE
“S”
FACTOR
CASTIGO
0.01 = 1%
0.02
FACTOR
RESIDUAL
“FR”
0.98
0.50
0.02 = 2%
0.04
0.96
0.75
0.03 = 3%
0.06
0.94
1.00
0.40 = 4%
0.07
0.93
1.50
0.06 = 6%
0.10
0.90
2.00
0.08 = 8%
0.12
0.88
2.50
0.10 = 10%
0.14
0.86
3.00
0.12 = 12%
0.16
0.84
4.00
0.16 = 16%
0.19
0.81
5.00
0.20 = 20%
0.22
0.78
FACTOR DE DEMÉRITO POR PENDIENTE
DESNIVEL
A 25 mts.
“h”
PENDIENTE
“S”
FACTOR
CASTIGO
FACTOR
RESIDUAL
“FR”
6.00
0.24 = 24%
0.24
0.76
7.00
0.28 = 28%
0.25
0.75
8.00
0.32 = 32%
0.27
0.73
9.00
0.36 = 36%
0.28
0.72
10.00
0.40 = 40%
0.30
0.70
12.50
0.50 = 50%
0.32
0.68
15.00
0.60 = 60%
0.34
0.66
20.00
0.80 = 80%
0.37
0.63
25.00
1.00 = 100%
0.40
0.60
EJEMPLO: TERRENO DE 40 MTS DE PROFUNDIDAD CON UN DESNIVEL
DE 2.40 MTS
PENDIENTE = S = 2.40 = 0.06 = 6%
RESIDUAL = FR = 0.90
40.00
FACTOR
VALOR PROMEDIO = VP = FR x VC = 0.90 x VC
EJEMPLO: TERRENO CON UN DESNIVEL DE 1.00 MTS AL FRENTE Y
PENDIENTE DEL 8%.
FACTOR RESIDUAL POR DESNIVEL = 0.93
FACTOR RESIDUAL POR PENDIENTE = 0.88
FACTOR DEL LOTE = 0.93 X 0.88 = 0.82
VALOR PROMEDIO = 0.82 X VC
TERRENOS
DE
USO
INDUSTRIAL
Generalmente son planos o con muy poca pendiente los terrenos donde
se localiza o se proyecta una Industria Pesada, por contar con espuela
de ferrocarril para transportar sus insumos y el producto terminado. No
se establecen en terrenos con pendiente debido al alto costo que
representa la nivelación de plataformas de grandes dimensiones para la
construcción de las naves industriales con más de 100 metros de
longitud, cuando la pendiente es del 2%, representa un corte o relleno
de unos 2 metros de altura.
El análisis con el Factor Residual (FR) que se presenta es aplicable para
terrenos de industria mediana o ligera, cuando las naves son de
menores dimensiones, pueden tener la condicionante de estar a
diferente altura o nivel de piso entre ellas y no cuentan con espuela de
ferrocarril.
En este caso los cortes y rellenos para nivelar plataformas representan
mayor inversión a medida que aumenta la pendiente del terreno, por lo
que el Castigo o el Factor Residual de Demérito se incrementa a mayor
pendiente.
Se presenta la TABLA GENERAL con las pendientes, castigos y Factores
Residuales o de Demérito.
TOPOGRAFÍA
POR
PENDIENTE
PARA
TERRENO
INDUSTRIAL
PENDIENTE
%
FACTOR
CASTIGO
FACTOR
RESIDUAL
1
0.06
.94
2
0.12
.88
3
0.18
.82
4
0.24
.76
5
0.30
.70
6
0.36
.64
7
0.42
.58
8
0.48
.52
9
0.54
.46
10
0.60
.40
PRODUCTIVIDAD
O
RENTABILIDAD
Los terrenos urbanos que no tienen construcción son susceptibles de
arrendarse o rentarse para un uso complementario al Uso del Suelo del
sector donde se ubique que sea compatible o permitido en el Plan de
Desarrollo Urbano Municipal en vigor.
El valor de la posible renta está en relación del valor físico del terreno, el
cual debe analizar el valuador en base al valor de mercado de terrenos
similares en el sector, con el mismo uso
de suelo y similar
infraestructura de servicios.
Se estima que la renta o percepción económica que debe recibir el
propietario del terreno no debe ser menor al porcentaje de la TASA REAL
que se obtiene en una inversión bancaria, la cual resulta de restar la
Tasa de Inflación Anual de la Tasa de Interés Bancario de rendimiento
promedio de ese año.
Esta diferencia es variable anualmente por la influencia de los
factores macroeconómicos y microeconómicos, del Producto Interno
Bruto Nacional, la paridad Peso–Dólar y otros diversos factores
políticos, socioeconómicos, etc., considerándose que el análisis debe
ser para periodos largos de 20 a 30 años. Los Analistas financieros
han encontrado que la TASA REAL varía del 4.65% al 5.0% anual.
CÁLCULO
DE
RENTA
Ejemplo general:
El terreno se estima en el mercado inmobiliario con un Valor Físico de
$ 1;000,000.00
La Tasa Real se estima en un 5% anual.
Cálculo de la Renta anual = $ 1;000,000.00 x
= $ 50,000.00
0.05 (Tasa Real)
Cálculo de la Renta mensual = $ 50,000.00 / 12 meses = $ 4,166.67
Se requiere hacer la investigación y análisis en el mercado inmobiliario
de las rentas y el valor de las operaciones de compraventa en la zona
en predios semejantes, para comparar el cálculo que resulta aplicando
el Valor Físico y la Tasa Real Promedio con las rentas reales que se
manejen en los inmuebles del sector.
La Tasa Real tiene variaciones importantes cada año porque está sujeta
a la economía y política nacional y actualmente por la globalización
comercial internacional, influyen las condiciones y características
económicas que prevalecen en los países del primer mundo, por lo que
es conveniente establecer una Tasa Real Promedio obtenida para
periodos largos entre 20 y 30 años para que su aplicación sea más
congruente al determinar la productividad que producen los inmuebles.
METODOLOGÍA
QUIROGA
VALOR RESIDUAL PARA TERRENOS EN BREÑA
La expresión de VALOR RESIDUAL se utiliza para los terrenos en breña
con posibilidad de urbanizarse mediante un proyecto específico,
representando el máximo valor que debe pagarse por el terreno para
que la inversión sea rentable.
Los terrenos localizados dentro del área de expansión o crecimiento
urbano del Área Metropolitana de Monterrey son catalogados como
Reservas Territoriales y susceptibles de urbanizarse a corto, mediano y
largo plazo según su ubicación y servicios públicos ya instalados en la
zona.
Las urbanizaciones deben cumplir con lo establecido en la Normatividad
actual de la LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS
ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO
DE NUEVO LEÓN del 3 de Mayo de 1999.
Antes de hacer el Análisis Económico para la inversión inmobiliaria del
terreno que se desee urbanizar, es necesario solicitar a la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Ecología del Municipio que corresponda la
“Factibilidad y Lineamientos Generales”, por ser la autoridad competente
para determinar las dimensiones y áreas de los lotes a proyectarse que
la clasifican como Densidad Habitacional y el Uso o Destino del Suelo
específico de ese terreno, así como las Vialidades proyectadas en el Plan
de Desarrollo Urbano Municipal vigente y que deben respetarse para la
aprobación del proyecto urbanístico.
Los trabajos que deben realizarse para elaborar el proyecto son los
siguientes:
1.- Levantamiento topográfico del terreno con la localización de calles de
acceso, los servicios públicos existentes, las curvas de nivel con alturas
relacionadas al Nivel del Mar, que además se utilizan para determinar las
áreas de terreno con pendiente menor al 30%, que según la práctica
que aplican los Municipios tienen factibilidad para urbanizarse para lotes
habitacionales, las áreas de terreno con pendientes mayores la clasifican
como área reservada para el propietario y es factible lotificarla con
diferentes lineamientos.
2.- Se elabora el anteproyecto para lotes de vivienda unifamiliar.
tratando de optimizar al máximo las áreas de lotes y que sea destinada
la menor superficie a la vialidad, que deben tener 12 metros de ancho
mínimo y cuyo desarrollo total representa el ÁREA VIAL en el
anteproyecto, siendo la superficie restante el ÁREA VENDIBLE y el
ÁREA MUNICIPAL.
3.- Se divide el Área Vendible resultante entre el Área Total del terreno
y resulta el porcentaje de aprovechamiento para ese proyecto.
4.- Para la autorización del fraccionamiento debe cederse al Municipio
para área pública destinada a parques, jardines, plazas, áreas
deportivas, equipamiento educativo público de nivel básico, caseta de
vigilancia y similares, la superficie reglamentada en la LEY DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LOS ASENTAMIENTOS HUMANOS Y
DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN del 3 de
Mayo de 1999 en el Artículo 151, Fracción 11, que establece el 17%
del ÁREA VENDIBLE ó 22 Metros Cuadrados por unidad de vivienda, lo
que resulte mayor, debiendo destinarse el 60% de ella corno jardines,
parques o plazas públicas y el otro 40% para la construcción del
equipamiento educativo público del nivel básico, áreas deportivas,
caseta de vigilancia y asistencia pública.
En el caso de los Fraccionamientos Industriales y Comerciales deberán
ceder al Municipio el 7% del Área Vendible para áreas verdes y
deportivas, siendo el ancho de calles de mayor dimensión en el rango
de 18.00 a 28.00 metros.
Un anteproyecto para vivienda unifamiliar considerando que el ancho
de calles es de 12.00 metros y con lotes de terrenos de unos 7.00 x
15.00 metros es factible de realizar si se obtiene un porcentaje de
aprovechamiento mayor al 54%. Para su análisis se procede a conocer
los costos de la urbanización y la cuantificación de los materiales y
mano de obra para la instalación de los servicios de agua potable,
drenaje sanitario, gas, electricidad, alumbrado, teléfono, guarniciones
de concreto, pavimento asfáltico, arbolado y si se requiere el drenaje
pluvial. El laboratorio de Mecánica de Suelos hace el análisis de
terreno para determinar la resistencia y granulometría que puede ser
de material 1, 2 ó 3, cuya condición varía en forma notable los costos
de excavación para instalar las tuberías subterráneas y el movimiento
de tierras para la urbanización.
En muchos casos para el análisis preliminar económico por experiencia
y a juicio del urbanizador o del Valuador se estima el costo promedio de
la urbanización para evitar el presupuesto general con el minucioso
estudio y cuantificación de material y mano de obra para cada uno de
los servicios que se requiere instalar.
Se hace la investigación de Mercado del Valor de Venta actual de los
Lotes en las Colonias similares en la zona donde se ubica el terreno,
con las mismas dimensiones de lote, los mismos servicios, que sean del
mismo nivel socioeconómico y se encuentre la infraestructura en buen
estado de conservación, con el fin de determinar en forma comparativa
el precio estimado de venta por metro cuadrado para el terreno en
estudio, como si ya estuviera urbanizado y fueran puestos a la venta los
lotes en ese momento. En el Análisis Físico para calcular el Valor
Residual primeramente se determina el Valor de Venta estimado por
metro cuadrado como si estuviera urbanizado, para descontar los
gastos requeridos y encontrar el máximo Valor de Compra del Terreno
en Breña.
No se consideran en el estudio las ventas o preventas de Lotes que se
reflejarían en ventaja económica para el Inversionista, ni la construcción
de conjuntos de casas para venderse como paquete de terreno y casa, o
sea que el análisis es para terrenos en breña que al ser urbanizados se
venden corno lotes individuales o Conjuntos de Lotes.
En el siguiente ejemplo se plantea la secuela y los conceptos considerados
de gastos, utilizando costos aproximados de los gastos con objeto de
visualizar la inversión que es necesario efectuar para transformar un
terreno en breña en un terreno lotificado, incluyendo la implementación
de la infraestructura de los servicios urbanos que generalmente son
instalados en los fraccionamientos que se autorizan en el Área
Metropolitana de Monterrey.
Es necesario mencionar que del cálculo para este análisis resulta una
cantidad aproximada del máximo valor en que debe adquiriese un terreno
en breña si todos los gastos mencionados coinciden exactamente. En este
análisis se considera como si en el mismo momento se adquiere el
terreno, se urbaniza con la introducción de todos los servicios y se venden
los lotes.
En muchos casos el promotor del fraccionamiento vende lotes en
preventa para que sea menor su inversión de capital fresco pretendiendo
además reducir el riesgo del proyecto.
Si se considera necesario puede elaborarse para su análisis un detallado
diagrama de flujos de ingresos y egresos tanto los ingresos que se
obtienen de los lotes en preventa así como los gastos semanales o
mensuales que es necesario erogar para los permisos y autorizaciones
oficiales, trazo topográfico de calles, excavaciones e introducción de las
líneas de servicios y los demás gastos programados para impuestos,
aportaciones y otros.
Además entre otros debe también hacerse un análisis considerando la
tasa de rendimiento de capital incluyendo los factores de riesgo del
proyecto.
Por lo general el proceso de urbanizar se lleva de 8 a 16 meses, desde la
adquisición del terreno, el proyecto, la tramitación, la urbanización para
iniciar la venta de lotes, o lo que es más común que se construyan
viviendas y se venda como paquete el terreno urbanizado y casa.
Cuando el área del terreno es mayor de unas 8 hectáreas, debe
considerarse que la urbanización del terreno será por etapas, siendo el
número de ellas en base a la superficie del mismo, en relación a la
demanda actual y a la saturación de ese tipo de lotes en mercado
local, reduciéndose el Valor que resulte en el análisis del terreno en
breña para el cálculo del Valor del terreno que corresponda a las
siguientes etapas en relación al tiempo que se considere puedan
desarrollarse y urbanizarse para venderse.
EJEMPLO:
ÁREA
ÁREA
ÁREA
ÁREA
ÁREA
TOTAL
VIAL
URBANIZADA
VENDIBLE
MUNICIPAL
APROVECHAMIENTO =
=
=
=
=
=
60,000.00 M2
18,182.00 M2
41,818.00 M2
35,742.00 M2
6,076.00 M2
35,742.00 = 59.57%
60,000.00
28 Lotes habitacionales de 7.00 x 17.00 metros
313 Lotes habitacionales de 7.00 x 15.00 metros
4 Lotes comerciales
Calles de acceso de 15.00 metros
Calles interiores de 12.00 metros
ANÁLISIS ECONÓMICO PARA URBANIZAR UN TERRENO
HABITACIONAL EN BREÑA Y DETERMINAR SU MÁXIMO
VALOR DE COMPRA
LOTE TIPO HABITACIONAL = 7.00 x 15.00 Mts. = 105.00 M2
1.- PRECIO DE VENTA POR METRO CUADRADO
$ 1,300.00/M2
2.- IMPUESTOS Y UTILIDADES. Para el análisis económico se requiere $
la colaboración de un Fiscalista y un Contador para que determinen
los conceptos que como Empresa fiscalmente debe liquidar, así como
el impuesto que se retiene a los accionistas y el porcentaje del
Reparto de Utilidades al personal de la empresa; la Utilidad Neta que
debe como mínimo recibir el inversionista que debe ser mayor al
porcentaje del interés bancario actual por el riesgo de la inversión.
Se considera que el Impuesto Global y la Utilidad representan un
28% del Valor de Venta por metro cuadrado del Área Vendible. El
costo del terreno urbanizado antes de impuestos se obtiene
dividiendo el Precio de Venta entre 1.28. El Impuesto total y los
parciales se obtienen multiplicando los $ 284.35/M2 por el porcentaje
individual de cada uno.
284.35/M2
Impuesto total
Impuesto Global a las Empresas
Reparto de Utilidades al personal
Impuesto de Dividendos
34%
$ 96.69
8%
$ 22.75
11%
$ 31.27
47%
$ 133.64
Utilidad Neta Real (representa aprox. el
21% de los costos del terreno en breña
más la urbanización)
$ 1,015.63/M2
3.-COSTO DEL TERRENO URBANIZADO ANTES DE IMPUESTOS
4.- OPERACIÓN. Para la venta de lotes se requiere como concepto
general, de una oficina administrativa que controle las ventas, pagos,
cobranza, comisiones, promoción, publicidad, el financiamiento o
crédito puente necesario para la urbanización del terreno y la
supervisión técnica. Los porcentajes de valor de cada concepto en
general son el 34%. Se divide $ 1,015.63 entre 1.34 y se obtiene el
costo del Área Vendible/M2 antes de Impuestos y aportaciones. Se
multiplican los $ 257.70 por el porcentaje proporcional individual y se
obtiene el costo de cada concepto.
Administración y Vigilancia
37.90
5%
$
Promoción y Publicidad
22.74
3%
$
Ventas y Cobranzas
53.05
7%
$
del 30% anual
113.69
15%
$
Supervisión Técnica
30.32
4%
$
$
257.70/M2
$
757.93/M2
Financiamiento (6 meses) con interés
COSTO DESPUÉS DE IMPUESTOS Y APORTACIONES
5.- IMPUESTOS Y APORTACIONES. La Ley de Desarrollo urbano del $
Estado y la Ley de Hacienda del Estado y Municipios establecen derechos
y obligaciones para los terrenos que se fraccionen y urbanicen, siendo
entre ellos las aportaciones del Proyecto Urbanístico para tener derecho
de conexión a las redes del servicio de agua potable y de drenaje sanitario
con la empresa Agua y Drenaje de Monterrey, el impuesto por el proyecto
y conexión de los lotes al servicio eléctrico en la Comisión Federal de
Electricidad, el servicio de gas natural, el impuesto Municipal por venta de
Lotes, los derechos por la inscripción de las ventas en el Registro Público
de la Propiedad y del Comercio, así como el impuesto del 5% del Valor del
Terreno en breña que determina la Dirección de Catastro de la Tesorería
General del Estado que cobra el Municipio para la Autorización del
fraccionamiento. Para el análisis se estiman en un 20% global.
Impuesto Municipal (Lotes y Área)
126.32/M2
$
Aportación a Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey $
Aportación a la Comisión Federal de Electricidad
$
Derecho en el Registro Público de la Propiedad
$
y del Comercio
$
Tesorería General del Estado (5% del Valor en Breña)
$
COSTO DE TERRENO DESPUÉS DE URBANIZACIÓN
$
631.61/M2
6.- URBANIZACIÓN.
Comprende la introducción de la
infraestructura de servicios en el terreno para que en cada Lote
queden instaladas tomas y descargas de agua potable, drenaje
sanitario, gas y electricidad, así como las guarniciones de concreto,
pavimento asfáltico o concreto, alumbrado de calles y señalización,
arborización, incluyendo el Proyecto de Lotificación y su tramitación.
Actualmente los Costos de urbanización por metro cuadrado del
Área Vendible son en forma general de:
$
360.00/M2
COSTO/M2
PORCENTAJE
1.- Levantamiento y Proyecto
$
8.00
2.2%
2.- Trazo, Nivelación y Lotificación
$
8.00
2.2%
3.- Despalme terracería
$
6.00
1.7%
4.- Agua potable
$ 50.00
13.9%
5.- Drenaje Sanitario
$ 41.00
11.3%
6.- Gas Natural
$ 46.00
12.6%
7.- Energía Eléctrica
$ 42.00
11.7%
8.- Alumbrado Público
$ 16.00
4.4%
9.- Pavimento Asfáltico
$ 81.00
22.6%
COSTO/M2
PORCENTAJE
10.- Guarniciones de Concreto
$ 12.00
3.5%
11.- Nomenclatura, señalamiento y
parques
$ 19.00
5.2%
12.- Teléfono
$ 16.00
4.4%
13.- Imprevistos
$ 15.00
4.3%
$ 360.00
100.0%
SUMAN:
COSTO ANTES DE URBANIZACIÓN
$
271.61/M2
7.- TERRENO. El análisis considera que el terreno va a adquirirse, por $
lo que incluye los conceptos de pago a Registro Público de la Propiedad
(5 al Millar), pago al Catastro (2 al Millar), pago del Impuesto al Municipio
(2%), Costo de Escritura y Notario Público, que suman
aproximadamente un 4.0%.
Se divide el costo de $ 271.61/M2 entre 1.04 y resulta el
10.45/M2
$
261.16/M2
$
155.57/M2
COSTO DEL TERRENO LOTIFICADO
8.- VALOR RESIDUAL. El costo del terreno en breña que es el Valor
Residual y motivo de estudio se obtiene multiplicando el Costo del
terreno Lotificado por el Porcentaje de Aprovechamiento obtenido en el
Proyecto de Lotificación al dividir el Área Vendible entre el Área total del
terreno en breña (59.57%). Mientras mayor sea el Porcentaje de
aprovechamiento en el proyecto, es mayor el precio que puede pagarse
por el terreno y viceversa.
VALOR RESIDUAL = COSTO TERRENO LOTIFICADO x Porcentaje
de aprovechamiento
VALOR RESIDUAL = 261.16 x 0.5957
El Valor obtenido en el análisis económico representa el máximo Valor
de Compra para el terreno en breña, en el supuesto que todos los
conceptos considerados que intervienen como gastos estuvieran
cuantificados correctamente. Los porcentajes estimados pueden variar
en relación a la superficie total del terreno por urbanizar, así como a la
calidad del subsuelo y algunos factores específicos de cada terreno.
NOTA.- Si es conocido el Valor de Oferta de un terreno en breña que
sea factible para ser urbanizado para fines habitacionales, industriales
o comerciales y se quiere calcular cual sería el Valor del área vendible,
se procede a la inversa iniciando con definir un anteproyecto con el
porcentaje de aprovechamiento del terreno para determinar el Valor en
breña del Área Vendible, continuando con agregar cada uno de los
diferentes conceptos descritos en el Método para calcular el Valor de
Venta por Metro Cuadrado del Área Vendible. Si está dentro del rango
del Valor de Venta que tengan Lotes de terreno similares en ese sector,
puede ser una inversión rentable, en caso contrario es recomendable
desecharla ya que todos los conceptos de gastos enumerados es
necesario realizarlos en menor o mayor cuantía para convertir el
terreno en breña en lotes urbanos con la infraestructura de servicios
instalada.
G R A C I A S
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