Roche Residencial,
cuestionando su dirección
y entendiendo los desafíos
D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos
Roche, a 13.08.2011
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Objetivo de este ciclo de conferencias
En estos últimos años se han hecho muchas
investigaciones acerca de los bienes que pertenecen a la
comunidad, y de muchas posibles ilegalidades que han
ocurrido.
Sin embargo el problema más grande no está sólo fuera –
en el Ayuntamiento de Conil, y en URSA o PRORSA- sino
que está en nosotros mismos, en cómo ponernos de
acuerdo como Comunidad de propietarios.
Con estas conferencias se pretende reflexionar acerca de
los estatutos, las leyes, lo que implican y cómo cada uno
de nosotros –propietarios- al entender mejor este marco
podemos contribuir al cambio y mejora de la comunidad.
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El ciclo de conferencias
1. Roche Residencial: cuestionando su dirección y
entendiendo los desafíos
2. Roche Residencial: comprendiendo los procesos
de tomas de decisión y los desafíos actuales
3. Roche Residencial: Propuestas para buscar soluciones
en beneficio común
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Índice
1. UNA comunidad –administración-, MUCHAS visiones
2. ¿Para qué está la ley?
3. Entendiendo la situación de Roche
4. ¿Qué dice la ley?
5. Recogiendo el marco legal actual de Roche
6. Profundizando en los estatutos
7. Resumen de la profundización en los estatutos
8. Esfuerzos actuales
9. Desafíos que se presentan actualmente
10. Cómo se solucionan estos problemas
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1. UNA comunidad de propietarios MUCHAS visiones
A lo largo de muchos años se han tomado muchas decisiones en
Roche y siempre ha habido controversia, distintos criterios y
opiniones sobre “lo que es correcto o no”, “lo que a mí me gustaría
o no”. Hay un sinfín de opiniones e intereses distintos.
Sin embargo la mayor parte de dichas opiniones se basan en
visiones personales de acuerdo al punto de vista de cada uno. Lo
que uno considera que es justo o no, correcto o no, legal o no, o lo
que le es más cómodo a nivel individual.
Cada uno tiene intereses distintos, comprensiones distintas,
ilusiones distintas y visiones de Roche distintas… Sin embargo
existen regulaciones legales que establecen el marco de
referencia para que nos pongamos de acuerdo…¿estamos
dispuestos a buscar ese punto que nos una en comprensión?
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2. ¿Para qué está la ley?
Las leyes establecen un marco de referencia, unas normas y
unos compromisos por los cuales las partes contractuales se
comprometen a seguir ciertas pautas de actuación.
El objetivo de la ley es permitir que haya un orden, y crear un
espacio donde todas las partes salgan ganando con el
objetivo de permitir un crecimiento equilibrado del conjunto.
GRACIAS A QUE EL SER HUMANO ES CAPAZ DE
COMPROMETERSE, DE ACTUAR EN GRUPO, DE CREAR
NORMAS Y UN LENGUAJE DE COMPRENSIÓN, HA PODIDO
EVOLUCIONAR TAN NOTABLEMENTE –con sus altos y bajosA LO LARGO DE LA HISTORIA.
Ej. Envío de naves espaciales, leyes de tráfico etc.
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2. ¿Para qué está la ley?
• De nada sirven las leyes si éstas existen pero no son seguidas
voluntariamente, ni se exige su aplicación a aquellos que están en las
posiciones de poder –este es uno de los grandes problemas de España• El beneficio común que éstas podrían aportar queda invalidado y
aquellos que tienen más poder –económico, político, de información, de
influencia etc- son los que acaban dictando las normas del juego donde
no se busca consenso sino imposición.
La solución
está en USTED.
LOS ABUSOS DE PODER SÓLO SE MANTIENEN Y SE NUTREN DE LA
PASIVIDAD –pensar que nada puede cambiar - Y LA IGNORANCIA DE
CADA UNO DE NOSOTROS. CUANDO UNO ENTIENDE LAS LEYES Y
SU DERECHO, Y CUANDO UNO TOMA LA RESPONSABILIDAD DE SUS
PROBLEMAS Y BUSCA SOLUCIONES LA SITUACIÓN CAMBIA…
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2. ¿Para qué está la ley?
NO HABRÁ PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD,
QUE LE SOLUCIONE TODOS LOS PROBLEMAS
COMO USTED ESPERA.
LA COMUNIDAD Y LOS PROBLEMAS DE
ROCHE SÓLO PODRÁN SER SOLUCIONADOS
CUANDO SUS MIEMBROS –propietariosPARTICIPEN, ENTIENDAN EL MARCO LEGAL Y
DECIDAN CON RESPONSABILIDAD DENTRO
DE DICHO MARCO PARA EL BIEN DE LA
COMUNIDAD.
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3. Entendiendo la situación de Roche
Casas privadas individuales
Elementos comunes
Problema: Cómo gestionar dichos recursos y elementos
comunes… ¿Qué dice la ley?
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4. ¿Qué dice la Ley?
Código civil: comunidades
de bienes*
• Hay comunidad cuando la
propiedad de una cosa o de un
derecho pertenece pro indiviso a
varias personas
Hay dos códigos donde se
estipulan normas y reglas
de acuerdo a las cuales se
rigen comunidades que
tienen tanto elementos
privativos como comunes
Ley de propiedad horizontal*
• Para que ésta se constituya tiene
que haber un título que la
constituya– escritura de propiedad
horizontal.
• Definición clara de cuotas en lo
común.
* Aquí sólo se han resaltado las diferencias para más información ir a anexo de la presentación donde se expone la
información con más detalle
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5. Recogiendo el marco legal actual de Roche Residencial
Estatutos de
Promotora
Roche SA
Estatutos de
Urbanizadora
Roche SA
Reglamento de
servicios comunes de
aplicación a la
Comunidad de Roche
Y SUBSIDIARIAMENTE POR:
Código civil Art.
392/393/395/396/
400
PGOU
Otras
legislaciones
generales y
específicas
Ley de propiedad
Horizontal
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5. Recogiendo el marco legal actual de Roche
Aunque puede que en los estatutos
haya algún apartado que nos podamos
cuestionar -ya que estaba pensado para
la época en que Roche todavía era una
urbanización privada- y en su momento
no se actualizó, ni se cumplió; lo que en
ellos se recoge establece una base
sólida sobre la cual podemos construir.
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6. Profundizando en los Estatutos
El título I de los estatutos está dedicado a las “Normas relativas al
dominio”, especifica la propiedad, el dominio sobre lo que se aplica
y su régimen; establece un orden para administrar y gestionar los
distintos elementos de la comunidad de propietarios.
ART. 1.: Propiedad y pertenencias
El dueño de cada parcela será propietario exclusivo de la misma,
con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los
elementos de uso compartido en la Urbanización de esta Sociedad (fincas
num. 3822, 3823, 3824 y 4135 en el registro de la propiedad de Chiclana
de la Frontera) [En el caso de URSA las fincas son: (fincas 4131,4132,4133 y 4134)] …
excepto red viaria y zonas verdes propiedad de Ayuntamiento de Conil de
la Frontera…
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 1.: Propiedad y pertenencias
Parte
privada
Participación
comunitaria
inseparable e
indivisible
Red viaria/
zonas verdes
Ayto. Conil
Dominio de
propietario
=1/total
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6. Profundizando en los Estatutos
ART.
Elementos de uso compartido
Art. 2: elementos de
uso2.:
compartido
Los elementos
elementos de
de la
la urbanización
Urbanizacióncuyo
cuyouso
usoyydisfrute
disfruteserá
serácompartido
compartidopor
porlos
los
Los
propietarios de
de las
las fincas
fincas yy de
de las
las parcelas
parcelas que
que de
de ellas
ellas se
se segreguen
segreguen serán:
serán:
propietarios
a) Red viaria, construida por la Urbanizadora a su costa, conforme el Plan de
Ordenación aprobado
b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo
Plan.
c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad,
alcantarillado, inclusive estaciones depuradoras.
d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales
e) En general en cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad
al servicio común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones
o edificaciones que por Promotora Roche S.A. (Urbanizadora Roche S.A.)se
realicen en lo sucesivo con este destino.
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 2.: Elementos de uso compartido
Parte
común:
uso y
disfrute
a) Red viaria
b) Zonas verdes y ajardinadas
c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/
electricidad/alcantarillado/ inclusive estaciones
depuradoras
d) Red de alumbrado público y farolas
=1/total
e) Obras construcciones o edificaciones destinadas
a servicio común.
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 3.: Coeficiente
El coeficiente de cada una de las parcelas en los beneficios y cargas de los
elementos señalados en el artículo anterior será de 0,00012449114 por cada
metro cuadrado de la parcela. [ En el caso de URSA el coef. Es: 0,00012283503]
El coeficiente del resto de las fincas matrices correspondiente a la sociedad
urbanizadora, será el que resulte de multiplicar el señalado antes por la
diferencia existente entre el 85,01% de su cabida total y la cabida de las
parcelas segregadas. [En el caso de URSA es 86,15%]
M2 de
0,00012449114
(0,00012283503)
Proporción individual en
gastos y beneficios
compartidos
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos
Los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación, y reparación de
las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido enumeradas en el
artículo 2 y el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no
sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas
suministradoras o explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para lo
cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietarios (…) serán
satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en
el artículo anterior con las siguientes excepciones:
a) Conservación, reposición o sustitución de las farolas de alumbrado
de la red viaria de cada zona, y el consumo del fluido eléctrico de las
mismas, así como el servicio de jardinería de los viales y zonas verdes,
serán de cuenta de los propietarios de parcelas en la misma proporción en
que se encuentre la superficie de la parcela con la total urbanizada de la
manzana.
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos
b) Los gastos de conservación y funcionamiento de la estación o
estaciones depuradoras se pagarán por los propietarios de parcelas que se
sirvan de cada una de ellas en razón al coeficiente señalado en el artículo 2
anterior o en su caso atendiendo al número máximo de personas que puedan
servirse de cada una de las mismas, más una cuota de amortización del 10%
de su coste.
(…)
Las construcciones o edificaciones mencionadas en el artículo 2, apartado e)
serán amortizadas a razón de un 5% anual, aplicándose otro 5% de interés.
Si fueran arrendados, durante ese periodo, se deducirá de los importes
anteriores la cuantía de la renta.
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 4.: Gastos* ver anexo
Pago por Parcela 1: Red viaria/ conducciones de: tef.-agua
pot.-riego-electricidad-alcantarillado/
Pago por Parcela 2: farolas, consumo eléctrico y jardinería
Pago por Parcela 3: estación depuradora
Pago por Parcela 4: Amortización de construcciones- Beneficios por arrendamiento
Pago TOTAL (de gastos compartidos) por parcela
Costes que se pudieren incluir y reclamar para ser cubiertos en la cuota
de comunidad (sobre todo en el pasado). Todos aquellos gastos que no
tuvieren que ver con estos puntos señalados y la infraestructura
necesaria para suplir este trabajo NO son, ni eran competencia de la
comunidad de propietarios.
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6. Profundizando en los Estatutos
Pago de amortizaciones de depuradora y del artículo
2e :
Según la Real Academia Española amortización
significa:
“Redimir o extinguir el capital de un censo, préstamo
u otra deuda.”
IMPORTANTE
Por tanto este apartado implica que la comunidad a
través de las cuotas tenía que pagar el préstamo –
las obras- que URSA y PRORSA nos hizo
inicialmente por construir edificaciones en parcelas
que nos pertenecen a los propietarios. Que una vez
pagadas dichas deudas, las instalaciones serían
nuestras.
Actualmente hay abierta, al parecer, una
reclamación, pero dicha información no está
disponible a los propietarios .
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6. Profundizando en los Estatutos
IMPORTANTE
Los gastos necesarios para el mantenimiento,
conservación, y reparación de las cosas, servicios y
edificaciones de uso compartido enumeradas en el
artículo 2 y el mantenimiento de los servicios
correspondientes en tanto no sean cedidos al
Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las
empresas suministradoras o explotadoras de
éstos, parcial o totalmente, para lo cual queda
autorizada y a su criterio la junta de propietarios
en virtud de estos estatutos.
Esto significa que los gastos deberían haber sido cubiertos por la comunidad
mientras la urbanización fuese construida y después serán cubiertos por las
entidades responsables de los mismos y no la comunidad.
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 5.: Suministros
Cada propietario contratará individualmente con PROMOTORA ROCHE SA, o
quien la represente, o en su caso con la empresa suministradora prestadora de
él, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad, servicio telefónico,
recogida de basuras, butano o propano, etc.
GASTOS INDIVIDUALES
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6. Profundizando en los Estatutos
ART. 8.: Destino
El destino y uso de las construcciones en las parcelas, salvo las destinadas a
hotel, motel, aparta hotel, edificaciones industriales-comerciales y centro cívico,
SERÁ exclusivamente el de vivienda, prohibiéndose expresamente su
utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial (…) quedando
facultada la junta de propietarios para ejercitar las acciones procedentes
dirigidas a exigir el cumplimiento del contenido de este artículo.
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7. Resumen de la profundización de estatutos
Qué son las parcelas
Qué es lo compartido
Los estatutos nos
daban y nos siguen
ofreciendo un marco de
referencia para el
acuerdo y para evitar
abusos. Se especifica
con claridad:
Cuáles son los coeficientes
Los gastos y cómo adjudicarlos
Los gastos temporales -mientras se construye
la urbanización- de mantenimiento y cómo
gestionar y amortizar dichos costes. Cómo
cubrir esos gastos de acuerdo a los
coeficientes, hasta ser entregados al
ayuntamiento y a las empresas
correspondientes.
El destino de las parcelas
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8. Esfuerzos actuales
Se han analizado algunas de las carencias y abusos del pasado
Se reclama a URSA y PRORSA los suelos que según los estatutos
nos pertenecen.
Se están empleando los medios de comunicación para entrar en
mayor contacto con los propietarios. Se traducen al inglés.
La contabilidad se está revisando y se está intentando ofrecer mayor
transparencia.
A pesar de todos estos esfuerzos hay
grandes desafíos, y nos tenemos que
plantear ¿que significan?
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9. Desafíos que se presentan actualmente
Los estatutos, que son la única base de nuestros derechos, sistemáticamente
se han intentado eliminar. No se cumplieron y siguen sin cumplirse.
Las parcelas y edificaciones de uso compartido nunca se pusieron a
nombre de los propietarios en el registro de la propiedad.
Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas
/depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.
Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron , y se
incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados, ni específicamente
definidos y detallados con claridad para ser aprobados en las juntas.
La estructura de la comunidad de propietarios nunca estuvo clara.
Sigue sin estarlo.
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9. Desafíos que se presentan actualmente (I)
Los estatutos nunca se han aplicado correctamente.
EL DESAFÍO
•Estamos acostumbrados a que la comunidad de propietarios funcione casi coja (posibles abusos,
pagos inflados, falta de información) pagando por encima de lo necesario por una gestión deficiente.
• Estamos acostumbrados a que los presidentes legitimen la actuación de la junta a través de los
estatutos –sólo aplicando un artículo del mismo-, alegando que todos los propietarios están
obligados a pagar.
• Estamos acostumbrados a aceptar la falta de democracia sobre la cual se fundan los procesos de
decisiones en las juntas.
REFLEXIÓN
El ser humano funciona a través de autocrítica, cuestionamiento, y cambio…
¿estamos dispuestos a aceptar que lo que no se hizo bien, incluso de forma
deficiente, a lo largo de 30 años siga siendo la justificación que nos frena al cambio y
a la búsqueda de una mayor democracia y responsabilidad basada en la legalidad?
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9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas
/depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.
EL DESAFÍO
Entregar
al Ayto.
Porque de acuerdo a las
leyes, los estatutos y nuestro
contrato de compra (y el
pago del IBI) es un servicio
que nos corresponde.
No entregar
al Ayto.
Porque el
Ayto. no
invertiría y no
cuidaría la
urbanización
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9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
Obligaciones según estatutos/ley
Elementos
Mientras se construye Roche Finalizada Construcción ¿Dónde estamos ahora?
compartidos
Art. 2: elementos de uso compartido
Mantenimiento, conservación
Ayto. Conil (que debería
SEGUIMOS PAGANDO
Red viaria
(Propiedad Ayto. cuyo uso y disfrute será compartido por los
Los elementosComunidad
de la Urbanización
recepcionar)
NOSOTROS
Conil)
propietarios de
las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:
Mantenimiento, conservación
Zonas
ajardinadas
Comunidad (Propiedad Ayto. Conil)
Conducciones
Tef
Ayto. Conil (que debería
recepcionar)
SEGUIMOS PAGANDO
NOSOTROS
Mantenimiento, conservación
Comunidad
Telefónica
Telefónica
de agua potable/
de riego/
Mantenimiento, conservación
Comunidad
Empresa municipal de agua
SEGUIMOS PAGANDO
NOSOTROS
electricidad
Mantenimiento, conservación
Comunidad
Sevillana, Endesa
Sevillana, Endesa
alcantarillado/
inclusive estaciones Mantenimiento, conservación
Comunidad; Pago de amortización.
depuradoras
Ayto. Conil (según leyes de
obligaciones municipales)
SEGUIMOS PAGANDO
NOSOTROS –el ayto. de Conil
a veces da limosna-
Red de alumbrado
público/farolas
Mantenimiento, conservación
Comunidad
Ayto. Conil (según leyes de
obligaciones municipales)
SEGUIMOS PAGANDO
NOSOTROS –el presidente propone de
Obras
construcciones
o edificaciones
destinadas a
servicio común
Pago de amortización de
edificaciones (ya que los terrenos
se da por supuesto que son de
todos los propietarios –estatutos-).
Es de propietarios y la junta
de propietarios debería
encargarse de su uso,
mantenimiento etc.
El suelo nunca se puso a
nuestro nombre, las
construcciones nunca han
pasado a la comunidad 30
nuevo gastar más dinero en nuevas farolas-
9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
REFLEXIONES
¿Para qué existen los Aytos. sino para servir a los ciudadanos y
administrar una ciudad para que todos tengamos oportunidades de
desarrollarnos como personas y crecer como familias?
 ¿Es justo que un Ayto que se ha beneficiado tanto de la explotación
de nuestra urbanización, y no ha sabido gestionar sus recursos, ahora
pretende que creemos una “entidad de conservación” para seguir sin
cumplir sus obligaciones. ¿Para qué se crean las administraciones
municipales? ¿Para vivir a costa del contribuyente o para servir a los
ciudadanos?
 ¿Es justo que la irresponsabilidad de unos sea soportada por otros,
que además recompensemos al Ayto. en su mala gestión y decidamos
seguir manteniendo lo que es obligación municipal en vez de recuperar
e invertir en nuestras propiedades comunes?
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9. Desafíos que se presentan actualmente (II)
REFLEXIONES
¿No aprendería más el Ayto. a ser responsable si se le exige su
parte en el contrato?
 ¿En caso de que el Ayto. se tuviese que hacer cargo de Roche, no
aprendería mejor el Ayto. a servir y a cumplir sus funciones reales?
Gran parte de las crisis y problemas que sufrimos actualmente, ya
sean financieras, por falta de empleo etc. no son más que resultado de
que las personas que tenían altos cargos y la responsabilidad en sus
manos no tuvieron en cuenta a aquellos a quienes servían y el bien
común…Si se premia este tipo de actuación y conducta y no se
penaliza, estas personas seguirán siendo irresponsables y la mayoría
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estaremos sujetos al abuso. ¿ES JUSTO?
9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron , y se
incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados ni aprobados en las juntas.
EL DESAFÍO
Se ha hecho una inmensa labor para
poner orden en las cuentas y que se
sepa mejor donde se gasta el dinero
¡Gracias por el trabajo!
Estas Cuentas se
adaptan a las necesidades de Roche
Estas cuentas aún
siendo por fin más
claras y
transparentes no
responden las
necesidades de
Roche
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9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
REFLEXIONES
¿Qué es Roche? Lo lógico es que
las cuentas se adapten a la razón
de ser de Roche.
Básicamente Roche es una
comunidad de propietarios unida,
por la gestión de unos bienes
comunes.
A nivel individual/social Roche es
lo que cada uno lo considere, un
sitio de descanso, un sitio de
naturaleza, un sitio para la
familia, un sitio para hacer
deporte…
Para la gestión de dichos bienes la
ley nos ofrece el marco legal de
estatutos, comunidad de bienes y
propiedad horizontal, que nos
permite poner un orden en la forma
en la que nos ponemos de acuerdo
para gestionar los bienes comunes.
¿Nos ofrecen las cuentas
actuales, información suficiente
para gestionar estos bienes que
compartimos?
Una buena
gestión de los
bienes comunes
permitirá
incentivar que
estos servicios
se creen
Para ello se tiene que crear
espacio donde iniciativas
privadas puedan ofrecer servicios
que cada uno elija
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9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
¿Nos ofrecen las cuentas actuales, información suficiente para gestionar estos bienes que compartimos?
¿Cómo sugiere la ley que se establezcan las
cuentas de las comunidades de propietarios?
Cuentas basadas en el formato:
a) Gastos fijos (que se establecen en
estatutos):
Gastos – Ingreso = Gasto Comunitario
Gasto Comunitario : Num Tot. Propietarios = Cuota
b) Gastos extraordinarios (proyectos
potenciales)
a+b  Pago por parcela:
Cuota+ parte proporcional de gastos extra= Cuota Total
Este tipo de contabilidad permite:
 Que los propietarios paguen los
costes fijos del mantenimiento de los
bienes comunes de forma equilibrada
de acuerdo a un reparto equitativo
según los estatutos, lo que permite un
funcionamiento básico.
 Que los gastos extraordinarios sean
expuestos y haya libertad de aprobarlos
o no, según las necesidades del
momento. Que queden claras
alternativas y costes; si hay que
contratar a más personas o no, etc.
 Que la administración muestre
responsabilidad dentro de sus
competencias con claridad, para que los
propietarios tengan plena conciencia de
dónde va el dinero y elijan si lo
35
consideran necesario.
9. Desafíos que se presentan actualmente (III)
¿Nos ofrecen las cuentas actuales, información suficiente para gestionar estos bienes que compartimos?
¿Cómo se llevan las cuentas actualmente?
Esto da lugar:
Son cuentas basadas en un modelo de una
sociedad mercantil/empresa, el diseño de este
tipo de contabilidad tiene el objetivo: de
contabilizar el valor de la empresa (la
contabilidad de una comunidad de propietarios:
tiene el fin de administrar y gestionar el
patrimonio)
 No hay separación de gastos ordinarios de
no ordinarios y no se desglosan los gastos
extraordinarios
 No tiene en cuenta coeficientes de reparto de
gastos.
 Se contabilizan como inversiones los gastos
de conservación, de zonas que además no nos
pertenecen (ej. Pavimentación de calles,
ajardinamiento de parcelas de ROSAM).
 Son cuentas que inflan el valor de lo que
tenemos y no responden a la realidad.
 No da información diferenciada al
propietario de gastos ordinarios, de los
no ordinarios.
 No permite la libertad de elegir qué
proyectos extraordinarios se apoyan o
no, ¿cuanto cuestan? ¿cómo se
contabilizan? Toda la información está
mezclada dificultando las decisiones.
 La capacidad de votación y elección
queda reducida a un Sí o un No del
conjunto de las cuentas, sin permitir
debate/elección.
Incluye como normal gastos que no
son competencia de la comunidad de
propietarios y no admite la posibilidad
de participar de forma opcional en
dichos gastos (como fiestas, actividades
36
deportivas etc.)
9. Desafíos que se presentan actualmente (IV)
La estructura de la comunidad nunca estuvo clara. Sigue sin estarlo, a pesar de que
tenemos el marco legal que nos permite ponernos de acuerdo no se aplica ni se conoce.
¿Qué estructura tiene Roche?
¿Qué estructura propone la ley?
 No tenemos título constitutivo.
Aunque hablamos de comunidad de
propietarios y de las leyes que rigen este tipo de
comunidad, actualmente funcionamos casi como
una empresa dirigida por el presidente que
legitima su actuación a través de la junta de
propietarios y donde los propietarios –casi
accionistas- pagan para su funcionamiento.
AYTO de Conil cumpliendo obligaciones
municipales
Comunidad de propietarios
encargada de la gestión y
administración de elementos
comunes de acuerdo a los
estatutos.
 Decidimos de acuerdo a cuentas que nos
muestran un Roche valorado de acuerdo a
criterios empresariales.
 El Presidente ha pedido y recibido poderes
absolutos para tomar decisiones sin pasar por la
junta, el verdadero órgano de decisión.
Asociación
de deportes
 Tenemos material (tractores, camiones de
basura) y una plantilla contratada que trabaja y
cumple funciones que no son competencia
nuestra (debería ser del Ayto. de Conil)
Asociación de
actividades y
fiestas
Asociación para
ofrecer servicios de
jardinería, recogida
de piñas, fumigado
etc.
La función de las
asociaciones es servir a
quien lo demande
Asociación para
ofrecer otros
37
servicios…
10. ¿Cómo se solucionan estos desafíos?
Lo importante para un buen
partido de futbol o de tenis,
a parte de entrenar, es que
todos los participantes se
conozcan las reglas.
… aplicando esto para temas de la comunidad…
Lo importante es que cada propietario se tome el tiempo de leer los
estatutos originales con calma, para comprender cómo funciona una
comunidad de propietarios… /y si no los tiene que los pida… en caso de
que tenga dudas se las puedo aclarar.
Tómese el tiempo para plantearse todas estas cuestiones, no espere que
nadie –ningún presidente- solucione todos los problemas, es sólo a
través de la autocrítica y reflexión de los propietarios que los presidentes
adecuados serán elegidos.
A la hora de tomar decisiones y votar intente enmarcar sus decisiones
dentro de esta comprensión legal que nos incluye a todos.
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La próxima conferencia se cuestionará:
Roche Residencial:
comprendiendo los procesos de tomas de decisión
y los desafíos actuales
¡MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN
Y SU TIEMPO!
NO DUDEN EN PREGUNTAR
SI TIENEN ALGUNA CUESTIÓN
[email protected]
39
Anexos
1. Desglose de costes según proponían inicialmente los
estatutos
2. Información legal acerca de cómo funcionan las
comunidades de bienes y la Ley de Propiedad
Horizontal
3. Estatutos originales, Tit. 1
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Anexo 1: cómo se reparten los gastos (I)
ART. 4.: Gastos
ART. 4
Mantenimiento
conservación y
reparación
a) Red viaria
c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/
electricidad/ alcantarillado
Gasto en conjunto X Proporción individual en = Pago por parcela (1)
gastos compartidos
M2 de parcela X 0,00012449114
41
Anexo 1: cómo se reparten los gastos (II)
ART. 4.: Gastos
Art. 4 a)
Conservación
Reposición
Sustitución
a) Farolas de alumbrado de red viaria de cada zona
+ consumo de fluido eléctrico de las mismas
c) Jardinería de viales y zonas verdes
Gasto en conjunto X Proporción individual en = Pago por parcela (2)
por manzana
manzana
M2 de parcela/
M2 por manzana
42
Anexo 1: cómo se reparten los gastos (III)
ART. 4.: Gastos
ART. 4 b)
Conservación y
Funcionamiento
Gasto total de
conservación y
funcionamiento
Estación /estaciones depuradoras
+
10% de coste inicial de
Proporción = Pago por
construir depuradora –hasta X
parcela (3)
individual en
que se amortice coste inicialgastos compartidos
M2 de parcela X 0,00012449114
43
Anexo 1: cómo se reparten los gastos (IV)
ART. 4.: Gastos
ART. 4
5% del Gasto
por coste inicial
de
construcciones
o edificaciones
Amortización de construcciones o edificaciones
mencionadas en el artículo 2 e)
+
5% de coste inicial como
pago por intereses
X
Proporción = Pago por
parcela (4)
individual en
gastos compartidos
M2 de parcela X 0,00012449114
44
Anexo 2: Comunidades de bienes (I)
CÓDIGO CIVIL
Art. 392
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas…
Art. 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las
cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas
Art. 395
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a
contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho
común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la
parte que le pertenece el dominio.
Art. 396
Las partes en co-propiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable…
Art. 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás,
hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos.
Art. 400
Ningún co-propietario estará obligado a permanecer en la
comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que
se divida la cosa común.
45
Memento Inmo.Lefebvre 2007/08
Anexo 2: Propiedad horizontal (II)
Se constituye
cuando:
Formalmente se otorga título constitutivo
¿Quién?
Por propietario único, diferentes propietarios, laudo o resolución
judicial (art. 5º L.P.H)
5982
Tit. Constitutivo
5984
Contenido
5985
Estatutos
5992
Complejos
inmob. 5965
Documento, manifiesta la voluntad de propietarios a constitución de
régimen de propiedad horizontal– Escritura de división horizontal
A) descripción del inmueble en su conjunto … intalaciones con las
que cuente/ B) descripción de piso o local/ C) Anejos…/ D) Cuotas
de participación…/ E) en su caso las servidumbres… (art. 5º L.P.H)
A) que formen parte del título constitutivo
B) consten en documento independiente
La ley de Prop. Hor. Puede ser aplicada a complejos inmobiliarios,
aunque sólo lo es bajo ciertos requisitos. (LPH art.24.4)
P. H. de hecho
5965
46
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Roche, ¿claves de una estafa? Claves de una solución