Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica
“Buscando una gestión urbana inclusiva”
El funcionamiento de los mercados del suelo
en América Latina:
conceptos, antecedentes y articulaciones críticas
[1]
Martim O. Smolka
Instituto Lincoln de Políticas de Suelo
Ciudad de Guatemala, Guatemala,
9 al 19 de Mayo / 2004
[1] “Derechos de propiedad Martim Smolka, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco
Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en
investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las
opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a
los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja.
1
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
Pregunta?
Para efectos de la Gestión Urbana y Municipal
cuales serian
las principales caracteristicas notables
de la urbanizacion Latin Americana
en general, y del
funcionamiento del mercado inmobiliario
(o mejor de tierra urbano), en particular
relevantes a considerar?
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
2
El funcionamiento del mercado de tierra
urbano en America Latina
Caracteristicas:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Convivencia mercados formales e informales;
Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion;
Grandes areas sin servicios;
Ausencia y/o desatualizacion de informaciones,
registros, cadastros, etc.;
Altos costos de transacion – burocracia,
corrupcion, improvisacion, etc.;
Concentracion de la propiedad, manipulacion;
Beneficios injustificados/desmerecidos;
Delinquencia fiscal, urbanistica.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
3
Ingreso per capita en EUA
es como 10 veces el observado
en los países de América Latina
y además, mejor distribuido.
Otra pregunta:
????
Qué se puede decir
de los precios del suelo servido
– e.g. en las áreas de periferia
o de expansión urbana?
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
4
El funcionamiento del mercado de tierra
urbano es problematico en America Latina
Sintoma
Altos precios del
suelo servido
Diagnostico
Incapacacidad estructural prover
suficiente oferta de suelo servido
a precios acesibles
Implicanciones
Magnitud e persistencia
de la informalidad
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
5
Problemas en el
funcionamiento del
mercado de tierra urbano,
y los consequentes
fenomenos sociales
indeseados
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
Fuera de la
orbita de
responsabilidad
de los planeadores
y/o gestores
urbanos
6
Problemas en el
funcionamiento
del mercado
de tierra urbano,
y los consequentes
fenomenos
sociales
indeseados
Resultan de factores extraurbanos e.g - factores
macroeconomicos - politicas
de empleo e ingreso
La politica local es neutra
en relacion a esos ‘problemas’
02 de octubre de 2015
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7
Argumentación
Gestión urbana
Fiscal
Regulacion
Infraestrutura
y servicios
Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles
precios altos
02 de octubre de 2015
informalidad
Lincoln Institute of Land Policy
Exclusion, etc.
8
Organización de la presentacion
1. Evidencias empiricas sobre los precios
altos, la informalidad, etc.
2. Determinantes de los precios del suelo
servido

Contrapunto America Latina vs EUA;
3. Explicación para los precios
4. Revisitando la politica urbana



Tendencias preocupantes
Falacias
Oportunidades no aprovechadas
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
9
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
10
Precios de la tierra con servicios
1. Definición/identificación.
a.
Precio corriente, potencial etc.
2. Medición.
a.
Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.).
b.
Fuentes de información (corredores, periódicos etc.).
3. Comparación.
a.
b.
Cada lote es singular!
Ref. tasa de cambio – 1999/2000 1 US$ = 1 R$!
4. Siempre es un ‘tour de force’.
5. ... sin embargo, indicadores.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
11
Precios de la Tierra – ‘nobles’*
Ciudad
US$ /m2
Fuente
Buenos Aires
40 a 250
Propiedades Jun Jul 2001
Carrasco, Uy
150
Idem
75 a 198
Inmobiliarias (Calderón)
Bogotá
150 a 254
Metrovivienda
Caracas
68 a 205
Akros y Proinverobras
Lima
* Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc
02 de octubre de 2015
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12
Precios del m2 de tierra servida
y designada para construcción residencial
Ciudad
US$
Dallas (Corinth)
/m2
30
Phoenix (Carefree) 35 a 40
Boston (Acton)
St. Louis
02 de octubre de 2015
23
6 a 10!
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Anuncios en
Periódicos
Dallas Morning News
01/15/2002
The Arizona Republic
01/12/2002
Boston Globe
10/17/2001
St. Louis Dispatch
01/10/2002
13
Precios del m2 de tierra servida
y designada para construccion residencial
Ciudad
Fuente
US$ /m2
Boston area
Norwood
170
Boston Globe 3/9/2002
Wayland
158
Great Places Realty
América Latina
Santiago Poniente
Coalcalco (Mex. DF)
02 de octubre de 2015
247
Dept. de estudios ACOP –
El Mercurio 8/2/2002
206
Anuncios en El Universal
4/7/2003
Lincoln Institute of Land Policy
14
En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex
suburbios inmediatamente fuera de la Región
de Boston – a 50 kms:
Las viviendas – “single family” - se venden a un
promedio de US$ 1,8 millones;
Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y
el m2 = US$ 58.Precio del m2 de un lote popular en America Latina
Fuente: MLS Property Information Network
02 de octubre de 2015
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15
Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2
y regularmente producido en el mercado
Ciudad
US $/m2
Fuente
Guarulhos
56
Investigación de Nelson Baltrusis
2002
Porto Alegre
55
SMP/POA
Zona Oeste de Rio
70
Investigación de Fabricio Oliveira
Palmas
70
Corredores
Belém do Pará
72
Corredores
Comparar com los US$ 58.- ... anterior
02 de octubre de 2015
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16
Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2
y regularmente producido en el mercado
País
Precio en
US $/m2
Altos del Trapiche,
Tegucicalpa
Honduras
73.20
Torreblanca, Lima
Perú
40.-
Ciudad
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
17
Acceso por los pobres, a un lote
urbanizado en las franjas urbanas
Región
Lote
Ingreso de urbanizado
referencia
US$ /m2
US$
Estados
Unidos
Alemania
960
(SM)
716
(15% fam pobres)
América
Latina
02 de octubre de 2015
130
(SM)
M2s que
‘alcanza’!
Máx Mín
Máx Mín
145
28
34.3 6.6
124
61
11.7 5.8
172
32
Lincoln Institute of Land Policy
4.1
.8
18
Suelo servido que alcanza
Región
América
Latina 2
Reino
Unido1
Mediana del
precio en US$/m2
Suelo bien
desarrollado 3
Mediana del
ingreso
mensual, por
hogar, en US$
M2 que el
ingreso
alcanza
$224.00
$ 438.60
1.96
$135.00
$3.192.00
23.64
Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data)
1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto
Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec);
San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).ciudades con más de 500 mil Habs
2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester
3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado
02 de octubre de 2015
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19
Ejemplos de precios del m2
para un lote ilegal
Ciudad
Precios (en US$)
Fuente
Guarulhos (RMSP)
20,- a 40,-
Ellade
Imparato, 2001
15,78 a 18,94
Carmen Iriarte,
2001
33,60
Julio Calderón,
1998
25,- a 30,-
Fabio Farfan,
2001
Bogotá, Co.
Lima, Pe.
Cochabamba, Bo.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
20
Precio del m2 de la tierra
Lote
Formal
Lote
informal
Promedio
151.35
27.53
Mediana
140.00
29.44
Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades
de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003
02 de octubre de 2015
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21
1a Aproximacion – no espacial
En el mercado los precios no son altos ni bajos!
$
Precios resultan del libre juego
de la oferta y demanda
Dispuestos e aptos
02 de octubre de 2015
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0
Q
22
Determinacion de precios en el mercado
Curva del que se
esta dispuesto e
apto a ofertar
$
P0
E
Curva del que se
esta dispuesto e
apto a demandar
O
02 de octubre de 2015
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23
Efecto de un crescimiento en la demanda
frente a una oferta limitada de suelo
Total de suelo
servido
disponible en el
mercado
$
Pz
P1
P0
E1
E0
O
02 de octubre de 2015
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Total de suelo
servido
existente
24
‘Buen funcionamiento’ del mercado NO asegura
atendimiento de necesidades sociales
O sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida
$
Pz
P0
E
Total de suelo
servido
disponible
Pa
O
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
25
Determinacion de precios
1. Aclaracion – suelo no es problema, suelo
servido si es problema!
2. Suelo servido – precio alto por que oferta es
baja;
3. Oferta suelo servido, componentes:
a. Produccion – cantidad y distribucion espacial
b. Disponibilizacion del existente
i.
ii.
Vacante
Intensidad de uso
02 de octubre de 2015
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26
Aclaraciones
(Acceso al) suelo
No es problema
servido
SI es problema
Baja oferta de suelo servido
Oferta de
suelo servido
Produccion
precio es alto
Intensidad
de uso
Disponibilizacion
Vacante
02 de octubre de 2015
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27
América Latina
Estados Unidos
Que es distinto?
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
28
4 contrastes marcantes
1. Incidencia del predial
2. Densidades
3. Servicios e equipamientos
4. Transparencia - informacion
02 de octubre de 2015
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29
Diferencia en la carga fiscal sobre el valor
de los inmuebles
Alicuota
Avalúo vs mercado
Catastro
Exenciones
Evasión
Cobertura
% del PIB
02 de octubre de 2015
Estados Unidos
Brasil
Hasta 3%
1%
90/95%
100%
10/15%
< 5%
General
3 a 4%
50/60%
70%
20/30%
> 30%
Parcial
.40%
Lincoln Institute of Land Policy
30
Densidades comparadas
Cidade
Densidade - Habitantes por
Km2
Atlanta
732
Houston
951
Boston
1.202
Nova York
2.086
Buenos Aires
4.038
Rio de Janeiro
4.415
Sao Paulo
6.823
Cidade do Mexico
Fonte:
Demographia
02
de octubre
de 2015
11.676
Lincoln Institute of Land Policy
31
Densidades – tamano de los lotes
tipicos en las periferias
Ciudades de EUA
>2 acres o 8.094 m2
Ciudades de Latin America
< 200 m2
02 de octubre de 2015
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32
Accesso a la infraestructura y servicios por
la populacion urbana
Brasil
Estados Unidos
% de
los
pobres
urbanos
% de la
populacion
urbana
total
Alcantarilla
do
35.7
71.6
Água
67.6
91.0
Coleta de
basura
56.4
85.9
Servicio
Provision praticamente
universal
Fonte: Dados do IPEA in Relatorio No. 20313-BR do
Banco Mundial 2000
02 de octubre de 2015
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33
Contraste en el acceso a servicios
(Entre Zonas de Rio de Janeiro)
Zona
Sul
Zona
Norte
349
783
1.069
7.798
Inversion (R$) SMOP por m2
R$ 0.15
R$ 0.03
Gasto de manutencion por
Hab. en unidades de salud.
R$51.30
R$24.60
Atributo
Habitantes por bus
Area m2 por punto de
allumbrado Pública
Fonte: Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001
02 de octubre de 2015
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34
Disponibilidad de
infraestructura urbana y servicios
Votando con los pies
ref. Tiebout
Tasas de desarrollo y/o de impacto
pagadas por los promotores
200 mil jurisdicciones
distritos especiales
e.g. educacionales
...‘Big Dig’ – en Boston
US$ 14,6 miles de millones!
02 de octubre de 2015
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35
Otros factores: Informacion pública
Propiedades listadas por su
1. Direccion
2. Valor fiscal de todas
3. Lista de las ventas
ocurridas
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
36
Informacion pública de las
Transaciones de mercado
1. Direccion
(complecta)
2. Ciudad
3. Adquirente
4. Precio
5. Fecha
6. Vendedor
02 de octubre de 2015
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37
Porque de los precios altos en
America Latina? Resumen
1) Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor;
2) Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido;
3) Por la alta (y no por la baja) densidade
02 de octubre de 2015
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38
Por que son altos los precios
Capitalizacion
Baja carga fiscal
Precariedad mecanismos de
financiacion de la urbanizacion
Expectativas
Asignacion espacial
Desresponsabilizacion
Utilizacion de los
servicios existentes
02 de octubre de 2015
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Proteccion
Segregacion
39
2a aproximacion – analise espacial
02 de octubre de 2015
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40
Por que son altos los precios?
Determinantes de los precios
1. Carga fiscal –
impuesto sobre el valor y/o
valorizacion del suelo
2. Densidad – intensidad de uso del suelo;
3. Acesibilidad - Disponibilidade de servicios
e equipamentos y su ubicación;
4. Expectativas – retension especulativa
5. Escala urbana - Populacion;
6. Otros - e.g. Informacion?
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
41
Efecto resultante de un
impuesto al valor del suelo
Precio antes
del impuesto
$
Pc
C
Pa
A
Pb
Precio despues
del impuesto
B
Impuesto al
valor del suelo
t
t
Km
Pb= Pa (1- t)
02 de octubre de 2015
Por que no es:
Pc= Pa (1+ t)
Lincoln Institute of Land Policy
?
42
Efecto en los precios resultante de
cambios en la densidad
$
Alta densidad
P1
$
A
Baja
densidad
B
P2
Km
Km
$
Comparacion
de gradientes
de precios
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
Km
43
Efecto en los precios resultante de
cambios en la accesibilidad
$
P1
A
Ciudad
Mono-centrica
$
Ciudad
Poli-centrica
B
P2
Km
Km
$
Comparacion
de gradientes
de precios
02 de octubre de 2015
Km
Lincoln Institute of Land Policy
44
Efecto de la retencion especulativa de
terrenos
Elevacion de
precios por la
retencion de
suelo
$
$
Areas
Area vacantes
vacante
retenidas
del
retenida del
mercado
mercado
Km
D
C
D = A+B+C
C= E1 + E2
Km
C
02 de octubre de 2015
B
E
Lincoln Institute of Land Policy 1
A
E2
45
Efecto en los precios resultante de
cambios en la escala
$
Efecto
crescimento de
la populacion
Km
T0
02 de octubre de 2015
T1
Lincoln Institute of Land Policy
46
Tendencias preocupantes
Revisitando
las politicas
Falacias corrientes
Oportunidades no aprovechadas
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
47
3 Tendencias
preocupantes
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
48
3 tendencias preocupantes
contra-producentes
1. Isencion del Impuesto Predial.
a.Costos administrativos - no compensam.
b.Populacion es pobre no puede pagar!
2. Desregular – áreas de ocupacion popular.
 Lotes minimos, servicios minimos etc.
3. Asegurar la provision de servicios (regularizacion)
de los assentamentos informais.
 ... a fondo perdido!
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
49
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
50
3 falacias corrientes
1.El impuesto sobre el valor del terreno se
transfere (inflaciona) los precios
 Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a
la tierra;
2.Reduccion de costos resultantes del
rebajamiento de normas se transfere a los
precios;
 Exceso de regulacion!!
3.Politicas curativas de regularizacion de
assentamientos reducem la informalidad;
 El mejor de los mondos!
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
51
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
52
Oportunidades no/mal aprovechadas
El Predial para reducir precios de mercado y/o
‘financiar’ la acquisicion de suelo servido.
El valor de mercado de la iniciativa regulatoria
de las administraciones locales
Incremento de valor del suelo superior
al costo de la inversion que lo produce
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
53
Oportunidades no aprovechada – 1
Un impuesto predial
mas vigoroso
El impuesto predial facilita el
acceso a la tierra por los pobres
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
54
Resumo- El impuesto predial facilita el
acceso a la tierra por los pobres
1.
2.
Genera recursos públicos para financiar la urbanización;
Efecto de capitalización reduce el precio de mercado
3.
Legitimización de derechos de tenencia
4.
Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra urbano
5.
Ciudadanía fiscal
•
Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl)
•
Catastro fiscal vs. sistema de registro
•
Penalidad a la retención de tierra (re: especulación)
•
Contribuyentes demandando derechos a servicios
Además ...el pobre YA esta pagando
... Pero al bolsillo del fraccionador!
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
55
“El valor de mercado” de la a prerrogativa que
tienen las administraciones públicas por la
iniciativa de:
Controlar
los derechos de ocupacion del suelo
Definir
la localizacion y el timing de las obras públicas
Recuperar plusvalias
associadas a actos administrativos
reduce la corrupcion en el cambio de la normativa,
transparentando transaciones
antes realizadas “por de bajo de los panos”
02 de octubre de 2015
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56
Oportunidades no aprovechada – 2
Recuperar plusvalias associadas
a actos administrativos
02 de octubre de 2015
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57
Uso Urbano
Uso Rural
Cambio de densidade/altura
Z1
Z2
Cambio de Zonificacion
02 de octubre de 2015
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58
Bogota –
Cambio de uso rural a urbano en US$/m2
Rural
Urbana
%*
1.40 (1)
7.45
433
Occidente
2.98
11.17
275
Norte
5.59
26.07 (2)
366
Zona
Sur
* = Valorizacion percentual
(1) Valores en Pesos entre $3.000 y 4.500
(2) Valores en Pesos entre $40.000 y $100.000
1US$ = $2,685.-
Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la
Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
59
San Salvador - Área Metropolitana
Cambio de uso rural a urbano (US $/m2)
ZONA
Rural
Urbana
∆%
zona norte.
5
35.7*
614
zona sur-oeste
12.9
35.7
177
Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo
Sagastume en base a transacciones bancarias
* Tiende a incrementarse rápidamente debido a la
construcción reciente de parte del anillo vial periférico.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
60
Bogota
Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2
Residencial Comercial  % *
Extrato
Zona
Alto y
medio
alto
Barrio del Chico
261
447
71
Av. 19 al norte
298
633
112
Media
Cedritos
186
372
100
74
186 (1)
151
Popular Z. de las Ferias
* = Valorizacion percentual
(1) – sobre la avenida 68
Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la
Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas.
02 de octubre de 2015
Lincoln Institute of Land Policy
61
San Salvador
Cambio de uso residencial a comercial (US $/m2)
ZONA
Comercial
Residencial
/servicio
∆%
Col. Escalón.
163
260
59
Col. San Benito
196
407
108
Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo
Sagastume en base a transacciones bancarias.
02 de octubre de 2015
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62
Bogota - Cambio por alturas - en US$/m2
Extrato
Zona
Cambio
Casas a
aptos
Alto e
Barrio del
8 a 12
medio alto Chico Calle 94
pisos
Casas a 6
Media
Cedritos
pisos
Zona de las
Casas a 5
Popular
Ferias
pisos
Alto
(1)
Santa Ana (1)
de
a
%
261
503
92
372
521
40
93
186
100
56
102
82
Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales,
Refugio, Retiro, permiten apartamentos
Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la
Lonja de Bogota y de su banco de dados
02 de octubre de 2015
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63
Oportunidad no aprovechada - 3
Incremento de valor del suelo superior
al costo de la inversion que lo produce
02 de octubre de 2015
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64
Anomalía de sub-inversión de Shoup
Por qué es tan difícil financiar
la infraestructura pública que
aumenta el valor de la tierra
servida por mucho más que el
costo de la infraestructura
misma?
(Shoup 1994 p. 236)
02 de octubre de 2015
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65
Protesta de Bogotanos (CO) por la
carencia de servicios.
02 de octubre de 2015
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66
Anomalía de sub-inversión de Shoup
Gran cantidad de tierra urbana
carece de infraestructura pública;
+
+
La provisión de infraestructura pública
usualmente aumenta el valor de la tierra urbana,
por demás del costo de la propia inversión;
La dificultad del financiamiento público
de la infraestructura
impide su provisión.
02 de octubre de 2015
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67
Valorización % de la tierra (US$/ m2)
según aceso a infraestrutura e distancia al centro
Aceso
adicional a
Servicio
Distancia al centro em
Kms
5-10
15-20
25-30
+ Agua
208
111
72
+ Pavimentación
55
49
46
+Alcantarillado
33
12
11
Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL
ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL
– a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65
Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
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68
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a
infraestrutura y distancia al centro1 vs.
Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)2
Acceso adicional a
Servicio
Distancia al centro Kms
5-10
15-20
25-30
Costo de
Inversión
+ Agua
11.1
5.1
3.2
1.02
+ Pavimentación
9.1
4.8
3.4
2.58
+Alcantarillado
8.5
1.8
0.3
3.03
Fonte:
1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do
Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
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Observaciones sobre las variaciones del precio del
m2 de tierra según el acceso a servicios y la
distancia al centro - 1
1. Difícil depurar el efecto puro del servicio –
otros factores en distintas localizaciones;
2. El efecto del acceso al servicio depende
de la localización;
3. Los efectos varían por tipo de servicio
independientemente del costo de su
provisión;
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70
Observaciones sobre las variaciones del precio del
m2 de tierra según el acceso a servicios y la
distancia al centro - 2
4. Servicios universalmente disponibles
no/poco afectan el precio (e.g energía
eléctrica);
5. En las áreas mas centrales la variación de
precios por acceso a servicios es mayor
que en las periferias;
6. Costo de inversion en alcantarillado >
valorizacion en las periferias.
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Algunas implicaciones
1. Terrenos con energia eletrica pero sin los
otros servicios => poca variacion del
pm2;
2. No tener alcantarillado afecta mucho
mas a los precios en las areas centrales
que en las periferias;
3. Efecto de la pavimentacion no varia con
la localizacion;
4. Aceso a agua valoriza mucho los
terrenos;
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Incremento del valor de la tierra depende de la
relativa escasez de servicios
V
C
Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de
infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra
Areas debajo de la curva =
Plusvalías a ser recuperadas
Mientras más esencial el
servicio, más externa la curva
Pavimentacion
Energia eletrica
V/C=1
Agua
Alcantarillado
0% % de la ciudad provisto del servicio 100%
V = incremento en el valor de la tierra
C = costo de la inversion
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América Latina - precio/m2 de la tierra1
Suelo en
Suelo
Suelo bien
3
4
5
breña
desarrollado desarrollado
No ciudades
13
13
16
Promedio
$ 20.53
$53.54
$224.00
Mediana
$12.00
$36.00
$174.00
2
Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data)
1 – Mediana de los precios en US$ de 1998.
2 - Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife,
Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil,
Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).3 - Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos
4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles
5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado
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Conclusiones?
Mucho que un gestor urbano puede hacer
Necesidad de cambiar las reglas del juego
inmobiliario urbano
De lote en lote se ... llega al despelote!
Pensar el funcionamiento del mercado de
tierra urbano como un todo
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El (buen) negocio de la tierra
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Martim Oscar Smolka
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Phone: 1- (617) 661-3016 ext. 155
Fax: 1- (617) 661-7235
e-mail: [email protected]
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http:\\www.lincolninst.edu
Venta de terrenos DF y Estado de México
Ubicación
Chalco
San Salvador Cuauhtenco
m2
US$/m2
2000
11
1000
40
Xochimilco (Tiziclipa)
120
62
Chiluca
580
224
Coalcalco (Urbanizado)
252
206
Fuente: Anuncios en el periódico El Universal 4 de Julio de 2003
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Precio/m2 del suelo por comunas de
Santiago-Chile
Conchali
UFs
1,56
2,30
US$
38.82
57,25
Independencia
7,24
180,20
Santiago Sur Oriente
7,39
183,94
Santiago Poniente
9,93
247,16
12.68
315,60
Comuna
Quilicura
Santiago Sur Poniente
Fuente: Departamento de estudios ACOP – publicado en El Mercurio 8 Febrero de 2002
UF1 = US$ 24.89
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Efecto capitalización - ‘tributo’ reduce el
valor del suelo
no repasse
carga sobre el valor incide sobre el propietário
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Efecto resultante de un
impuesto al valor del suelo
Precio antes
del impuesto
$
Pc
C
Pa
A
Pb
Precio despues
del impuesto
B
Impuesto al
valor del suelo
t
t
Km
Pb= Pa (1- t)
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Por que no es:
Pc= Pa (1+ t)
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?
82
El precio de un lote,
Hoy, T
Capitalización
(T = 02 de octubre de 2015)
corresponde
al valor presente
del somatorio
de las utilidades * (Vt)
antecipadas en el futuro.
T

t
Valor hoy de una
renta Vt que el
lote me genera en
el ano t
* ingresos, rentas, plusvalías etc.
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Valor presente del somatorios
de la carga del predial
Impuesto
predial
anual
Capitalización
del predial en el
precio del lote
T
t

Valor hoy de la
misma renta
reducida por el
impuesto pedial en
el ano t
Renta anual pos impuesto
Valor presente del lote despues
del efecto del predial
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84
Efecto de capitalizacion del tributo
sobre el precio
A tax on land rent would affect rent only,
it would fall wholly on landlords,
and could not be shifted to any class of consumers
David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)
El tributo incide sobre el propietario
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El predial facilita el aceso del pobre al suelo
…los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que
la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo,
en virtud de su renta disponible y
condiciones prevalecientes en el mercado de capitales,
que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles.
En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a
ser capitalizada en menores valores del suelo
(ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo),
dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente
y constituye también un prestimo a los futuros propietarios,
que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos,
aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro.
Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez
y acceso al mercado de capitales,
el impuesto sobre la propiedad puede representar un
instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo.
Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries.
Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168
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Evaluación de globos de terreno - (Mes de referencia: Feb/01)
Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)
Tipo de inversión
Servicios de Topografía
Liviana
Nivelación y
Media
compactación
Pesada*
Red de agua Potable
Red de Alcantarillado
Drenaje
Subterráneo
pluvial
Superficial
Pavimentación
US$/m2
.27
.22
.74
2.06
1.02
2.03
1.00
.81
2.58
11.8
23.4
11.6
9.3
29.7
.75
11.48
8.5
100.0
Red de Iluminación Pública
Total de costo
%
3.1
2.5
Fuente: Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001)
En feb. de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
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La magnitud y persistencia de la
informalidad en America Latina
UNCHS/Habitat State of the World’s cities
De un total de 510 millones de Habitantes
La Magnitud
Cita
RRolnik
La persistencia
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250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado
150 millones no tienen acceso a agua limpia
70% de lotes no ‘documentados’
Idem, para nuevas viviendas
Etc.
100 Años de Favelas!
(Valladares, 1999)
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89
América Latina – arriba del promedio!
14
12
10
8
6
4
2
14% de la Población Mundial en
Favelas
América Latina
9% de la Población
Mundial
0
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90
La informalidad en las ciudades de
América Latina
Ciudad
Incidencia
Fuente
Lima
Caracas
63.29% de Habitaciones
39.16% en Barriadas
Calderon
CONAVI
Rio
39.47% en la ciudad!
Bogota
40% expansion clandestina
S.Salvador 50% de las Habitaciones
IPP
Managua
Morales
02 de octubre de 2015
73% de las Habitaciones
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Metroviviendas
Lungo
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Por qué la informalidad es un
problema? Y no una solución!
Desorganiza los mercados de inmuebles
1
mayor rentabilidad de las promociones informales
Alimenta la ‘industria del precarismo’
Ref. Círculo vicioso - formal/informal
3
2
Es cara para la colectividad
Ref. costos de ‘up-grading’
Es cara para los individuos
4
(precio del terreno, construcción,
salud, violencia, empleo, abastos, etc.)
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SECUELAS DE LA INFORMALIDAD
• F a lta d e E s p a c io P ú b lic o (S o lo 3 % d e E P n o v ia l, V s 2 0 % n o rm a )
• D e s e rc ió n E s c o la r p o r d is ta n c ia a p la n te le s e d u c a tiv o s
• D e fic ie n c ia e n lo s S e rv ic io s P ú b lic o s y p é rd id a p o r re p o s ic ió n .
• E x p o s ic ió n a R ie s g o s N a tu ra le s
• D e v a s ta c ió n A m b ie n ta l
• O b s tru c c ió n a O b ra s P ú b lic a s y M o v ilid a d P re c a ria
• R e u b ic a c ió n d e F a m ilia s
• P re c a rie d a d e n T ítu lo s d e P ro p ie d a d
• E v a s ió n T rib u ta ria
• E x tra c o s to s p o r D e s m a rg in a liza c ió n :
P a v im e n ta c ió n :
1 .3 v e c e s
A lc a n ta rilla d o S a n ita rio :
3 .2 v e c e s
A lc a n ta rilla d o P lu v ia l:
2 .8 v e c e s
M e tro V ivie n d a
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A lc a ld ía M a y o r d e B o g o tá
Pobreza vs informalidad
Crecimiento de la población
1980/91
En las áreas metropolitanas
26%
Debajo de la línea de pobreza
24.6%
En las favelas/asentamientos
informales
118%
Fuente: IPEA 1999
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Argumento alternativo (?)
Precios elevados del suelo servido
(exclusion del mercado formal)
Informalidad
(Costo de la informalidad es alto)
Pobreza urbana
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Informalidad: Otros factores
1. Insuficiente provision de vivienda social;
2. Inadecuada inversion en infraesructura e
servicios;
3. Lucratividad de la promocion de arreglos
informales;
4. Pobreza;
5. Otras formas de informalidad – ref.
exclusion de transaciones ‘formales’;
6. “Delinquencia”
7. Etc.
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Precios en otras ciudades del mundo
Ciudad
Paris
US$/m2
Fuente
Quartiers D
160
Quartiers C
212
Études Foncières 75
Juin 1997
Montréal Pierrefonds
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Gazette Montréal
3/24/2002
97
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