REUNIÓN DE TRABAJO
ASPECTOS TÉCNICOS A CONSIDERAR
EN LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN
Y PREVENTA
México, DF, octubre/2008
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
1.Documentación requerida para los Créditos de Construcción y
Preventa *
Título de propiedad (protocolizado)
-Validar el propietario actual, superficies y colindanciasBoleta predial
(individual en caso de condominios horizontales o verticales)
-Indica que las autoridades municipales/delegacionales ya realizaron
un proceso de alineamiento y número oficial. El predio está
regularizado y puede venderse de forma individual. No se acepta el
pago universal, es importante proporcionar una boleta actual esté o
no pagada.
Boleta de agua (de preferencia individual)
-Validar que el desarrollo/casa habitación cuente con el suministro de
agua a través de las líneas municipales. En casos de pozos se
deberá verificar con Avalúos; deberán cumplir con disposiciones
oficiales de la Comisión Nacional del Agua.
* Acorde a los aspectos normativos de Scotiabank, SHF y TDF
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
Planos arquitectónicos (al menos planta arquitectónica del inmueble)
-Los planos deberán plasmar el proyecto definitivo, sin modificaciones u
obras alternas que modifiquen la capacidad estructural del inmueble
Régimen de propiedad en condominio con tabla de indivisos
(protocolizado)
-¿Por qué protocolizado?
Porque la información cuenta con validez ante
Notario, sin embargo, el proceso legal aún no
concluye, se considera un régimen con pleno
reconocimiento cuando el RPP ha emitido el
número de “folio real” correspondiente.
Se puede considerar sin problema, un régimen protocolizado por Notario
y con carta de ingreso ante el RPP (sabedores que el registro tarda
hasta 6 meses en regresar el expediente a Notaria con sellos)
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
Tabla de Indivisos:
Como
parte
importante
de
los
expedientes notariados, la Tabla de
Indivisos proporciona las superficies
privativas de los departamentos, el
detalle de los elementos adicionales
(balcón, cajón de estacionamiento, etc.)
y el porcentaje de propiedad que le
corresponde a cada unidad de las áreas
comunes.
Es importante que cuente con sellos
notariados y del RPP para garantizar
que los porcentajes serán respetados,
ya que una modificación de algún
departamento repercute en el porcentaje
de indivisos de todo el conjunto.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
Documentación adicional específica para el Dictamen Técnico:
Licencia de construcción vigente o prórroga de construcción
-Documento de autorización emitido por la autoridades municipales para
construir un inmueble con características habitacionales. El
documento debe contener de forma clara y precisa las fecha de
vigencia del permiso y la superficie de construcción. En caso de
haber vencido, se requiere de la prórroga correspondiente, misma
que debe estar vigente durante todo el proceso de la construcción.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
Calendario de obra con fechas de inicio y término
Es importante que el cliente cuente con un calendario con fechas de
inicio y término de su obra, así como con los periodos en que se
realizarán las actividades.
Este formato compromete al cliente sobre los tiempos de ejecución de los
trabajos. Avalúos verifica estos datos con la finalidad de dar
seguimiento a la conclusión de trabajos.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN
REQUERIDA AVALÚO Y DT
Para los casos de ampliaciones y remodelaciones se requerirá la
memoria de cálculo estructural para garantizar que el inmueble
cuenta con los requerimientos básicos determinados por las
autoridades y así, garantizar la Vida Útil Remanente.
En estos casos, el presupuesto de obra se presenta únicamente por los
trabajos que se realizarán para el mejoramiento del inmueble, es
decir, trabajos de demolición, acabados y obras complementarias.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
DEFINICIÓN DE PREVENTA.
¿Qué es la PREVENTA?
Se trata de una adquisición de un inmueble en proceso de
construcción.
Características principales:
•
El solicitante del crédito no es propietario del inmueble.
•
El inmueble es construido por un desarrollador de vivienda o constructor
independiente, que ha acreditado la suficiente capacidad técnica y financiera
ante Scotiabank.
•
El aforo máximo es del 80% del valor proyectado del inmueble,
entendiéndose como valor proyectado a la suma del valor del terreno referido
en el avalúo más el presupuesto de obra.
•
Cuenta con avances de obra preestablecidos para ministrar.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
MINISTRACIONES PARA
PREVENTA.
Ejemplo de otorgamiento de ministraciones:
Casas*:
Departamentos*:
1a ministración
2da ministración
3ra ministración
% de avance % de crédito
30%
45%
60%
45%
90%
10%
1a ministración
2da ministración
3ra ministración
% de avance % de crédito
50%
45%
70%
45%
90%
10%
* Avances de obra privativa, es decir, sobre el inmueble
sujeto de crédito.
GERENCIA ADMON. DE
AVALÚOS
NEGOCIOS Y AGENCIAS
VALORES MÁXIMOS
EN PREVENTA.
Solicitante del
crédito
Constructor
Autorizado por SB
Inmueble
¿Qué analiza Avalúos para el caso de PREVENTA?
Que la suma del valor del terreno más el presupuesto de obra no exceda el valor
comercial proyectado del inmueble.
Ejemplo:
Valor Terreno + Presupuesto
Valor comercial final
$3’562,000.00
$3’200,000.00
Por lo tanto el monto máximo de valor de terreno más presupuesto que se puede
considerar es por $3.2 MDP, derivando en un ajuste del presupuesto a la baja.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CARACTERÍSTICAS DEL
PRESUPUESTO DE OBRA
No.
IMPORTE DEL
PRESUPUESTO
CONCEPTO
%
TOTAL
ACUMU. ANT. AVANCE ESTA
AVANCE(%)
ESTIM. (%)
AVAN. ACUM.
TOTAL
PORCENTAJE PRESUPUESTO
EJECUTADO
EJECUTADO
POR EJERCER
1
PRELIMINARES
$
44,567.66
3.04%
97.00%
3.00%
100.00%
100.00% $
44,567.66 $
-
2
CIMENTACIÓN
$
140,551.25
9.60%
100.00%
0.00%
100.00%
100.00% $
140,551.25 $
-
3
MUROS DALAS Y CASTILLOS
$
380,787.82
26.01%
100.00%
0.00%
100.00%
100.00% $
380,787.82 $
-
4
ESTRUCTURA DE CONCRETO Y ACERO
$
190,785.30
13.03%
100.00%
0.00%
100.00%
100.00% $
190,785.30 $
$
13,523.55
0.92%
0.00%
90.00%
90.00%
90.00% $
12,171.20 $
1,352.36
18 OBRAS Y ACABADOS COMPLEMENTARIOS $
96,006.68
6.56%
50.00%
40.00%
90.00%
90.00% $
86,406.01 $
9,600.67
$
1,463,958.00
100.00%
65.37%
27.29%
92.65%
92.65% $
$
399,448.91
17 LIMPIEZA Y RESANES
a) Total presupuesto de obra
GLOBAL
MONTOS
1,356,368.59
$
-
107,589.41
%
MONTO PRESUP.
$
1,463,958.00
100.00%
EJERCIDO
$
1,356,368.59
92.65%
POR EJERCER
$
107,589.41
7.35%
Exclusivo preventa:
EN CASO DE SER PREVENTA ANEXAR:
indirectos:
19 Total de utilidades:
18 Total de
20 valor total del terreno
21 Utilidad sobre terreno
22
b) total de indirectos y utilidades
precio de venta (a + b)
$
102,956.06
$
$
$
204,954.12
839,160.00 No se suma, este rubro es informativo
283,971.83 definir procentaje:
$
$
definir porcentaje:
Aplica únicamente
para créditos de PREVENTA.
591,882.01
2,055,840.01
periodo estimado de ejecución de trabajos
Fecha de terminación de obra: Abril 30 de 2008
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
PREVENTA.
¿Qué es un indirecto?
Aquellos gastos que tiene una obra tales como gastos técnicos,
administrativos, impuestos y requerimientos fiscales, gastos
adicionales de mano de obra y contratación o compra de
subproductos, capacitación y promoción, fletes, traslados de
personal, gastos de propaganda, comercialización, etc.
¿Qué es la utilidad?
Se define como la cantidad de dinero que espera un inversionista
para recuperar el monto invertido en un desarrollo y que derivará
en una ganancia adicional, este porcentaje se establece de forma
interna dentro de las empresas.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
PREVENTA.
Tips para la venta:
o La torre de departamentos debe estar concluida en
obra negra hasta el último nivel, contar con muros
perimetrales y tener perfectamente identificados los
espacios de cada inmueble.
oEl desarrollador debe presentar el presupuesto total de
la torre para determinar -en conjunto con el régimen- el
presupuesto individual de cada departamento. La torre
deberá contar con todos los servicios.
oEl desarrollador debe presentar un presupuesto
por cada tipo de casa, ajustándose cada
presupuesto a la calidad de acabados que el cliente
haya seleccionado.
oLa casa deberá contar con todos los servicios de
forma individual, se puede hacer válida la licencia
de construcción de todo el conjunto, la urbanización
del conjunto debe estar en proceso.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
¿Qué es CREDI-CONSTRUCCIÓN?
Financiamiento para la construcción, remodelación o
ampliación de vivienda.
IMPORTANTE: LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN SON PARA TERMINAR OBRA.
Clasificación de productos de construcción:
Solicitante o conyugue son
propietarios del terreno y
cuenta con una obra de
construcción en proceso
El solicitante aún no es
propietario del terreno y
además desea construir una
casa
El solicitante es propietario
del inmueble y desea hacer
una remodelación o
ampliación del mismo.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Aforo:
El aforo máximo es del 70% del valor proyectado* del inmueble, sin
exceder el 100% del presupuesto de obra.
Ejemplo 1
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
$ 1,500,000.00 a
$ 1,200,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 1,890,000.00
ó 100% del Presuesto: $ 1,200,000.00
Ejemplo 2
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
aplica el
menor
$ 1,000,000.00 a
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,380,000.00
ó 100% del Presuesto: $ 2,400,000.00
aplica el
menor
*Se entiende como valor proyectado a la suma del valor del terreno (referido en el
avalúo) más el presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Cálculo de Ministraciones
1ª ministración al 25% de avance de obra, siempre y
cuando el cliente haya solicitado el 75% del
Política SB:
Presupuesto de obra como línea de crédito.
Construcción tradicional:
100% del presupuesto de obra
25% del presupuesto
75% del presupuesto de obra.
El cliente debe invertir el 25% del monto total del presupuesto para
otorgar la primera ministración al 25% de avance de obra, siempre y
cuando el resto de la línea de crédito cubra el 75% del presupuesto
de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Construcción tradicional, ejemplo 1
línea de crédito pre-autorizada:
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
$ 2,600,000.00
$ 1,700,000.00 a
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,870,000.00
ó 100% del Presupuesto: $ 2,400,000.00
avance de obra a la inspección:
25%
1er ministración
avance mínimo por
normatividad
aplica el
menor
Número de
ministración
1
2
% avance
0%
50%
% crédito
50%
50%
2da ministración
Presupuesto total de obra de $2'400,000.00
25%
50%
75%
100%
25% de avance de obra
75% del presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Construcción tradicional: ejemplo 2
línea de crédito pre-autorizada:
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
Número de
ministración
1
2
$ 1,000,000.00
$ 1,700,000.00 a
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,870,000.00
ó 100% del Presupuesto: $ 2,400,000.00
Avance de obra a la inspección:
25%
% avance
58%
79%
aplica el
menor
58%
1er ministración
avance mínimo por
normatividad
% crédito
50%
50%
79%
2da ministración
Presupuesto total de obra de $2'400,000.00
25%
50%
75%
100%
25% de avance de obra
75% del presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Construcción tradicional: ejemplo 3
línea de crédito pre-autorizada:
$ 550,000.00
Valor del terreno:
$ 1,700,000.00 a
Presupuesto de obra:
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,870,000.00
ó 100% del Presupuesto: $ 2,400,000.00
Avance de obra a la inspección:
25%
Número de
ministración
1
2
% avance
77%
89%
aplica el
menor
77%
1er ministración
avance mínimo por
normatividad
% crédito
50%
50%
89%
2da min
Presupuesto total de obra de $2'400,000.00
25%
50%
75%
100%
25% de avance de obra
75% del presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Construcción integral, ejemplo 1
línea de crédito pre-autorizada:
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
$ 2,600,000.00
$ 1,700,000.00 a
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,870,000.00
ó 100% del Presupuesto: $ 2,400,000.00
Avance de obra a la inspección:
0%
0%
1er minsitración
(50% del valor del terreno)
50% del valor del terreno: 850,000.00
25%
Número de
ministración
1
2
3
S
% avance
0%
68%
84%
% crédito
35%
32%
32%
100%
$
$ 850,000.00
$ 775,000.00
$ 775,000.00
$ 2,400,000.00
aplica el
menor
68%
2da ministración
Presupuesto total de obra de $2'400,000.00
50%
75%
89%
3ra ministación
100%
100% del presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Construcción integral, ejemplo 2
línea de crédito pre-autorizada:
Valor del terreno:
Presupuesto de obra:
$ 1,500,000.00
$ 1,700,000.00 a
$ 2,400,000.00 b
Aforo del 70%= 0.70(a + b):
$ 2,870,000.00
ó 100% del Presupuesto: $ 2,400,000.00
Avance de obra a la inspección:
0%
0%
1er minsitración
(50% del valor del terreno)
50% del valor del terreno: 850,000.00
25%
Número de
ministración
1
2
3
S
% avance
0%
86%
93%
% crédito
57%
22%
22%
100%
$
$
$
$
$
850,000.00
325,000.00
325,000.00
1,500,000.00
aplica el
menor
86%
2da ministración
Presupuesto total de obra de $2'400,000.00
50%
75%
93%
3ra min
100%
100% del presupuesto de obra.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Tips para la venta:
•Debe contarse en todo momento con la Licencia de Construcción
vigente o prórroga, y cumplir con la legislación local en materia de
protección civil (obstrucción vialidades, poda de árboles, equipo de
seguridad, etc )
•El encargado de obra debe ser un profesionista de la construcción
(Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Municipal o
Técnico en construcción), el cliente tiene pleno derecho en elegir a su
constructor.
•El constructor únicamente cobra honorarios equivalente a un
porcentaje sobre el presupuesto de la obra, comúnmente por debajo
del 18% .
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Recomendaciones
a. El Área de Avalúos podrá realizar Dictámenes de Valor
sobre conjuntos habitacionales, así como supervisiones
de obra generales que apoyen el cierre de negocios con
desarrolladores.
b. Comunicar lo procedente en avances mínimos, ya que
no siempre se otorgan recursos con avance de obra del
25% (concientizar al cliente).
c. Pedir al cliente un presupuesto de obra desglosado. En
caso de no contar con uno, se deberá emplear el
formato que se proporcionará al final de esta junta. Entre
mayor información se tenga, se podrán determinar los
avances de manera más clara, evitando malos
entendidos con el cliente.
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN
Avances de obra.
Favor
de
disparar
la
[email protected]
realice la inspección de obra
instrucción
para que
a
se
Facturas que se consideran para Avances.
Sólo se podrá tomar en cuenta aquellos comprobantes
fiscales de:
•
•
•
•
•
Acabados (pisos y laminados)
Cocina integral
Cancelería
Carpintería
Muebles de Baño
AVALÚOS
GERENCIA ADMON. DE
NEGOCIOS Y AGENCIAS