EL DESARROLLO DEL MERCADO
HIPOTECARIO EN LOS ESTADOS UNIDOS
MEXICANOS PARA TODOS LOS
SECTORES DE LA POBLACIÓN
ANTECEDENTES
2

La densidad de población en los Estados
Unidos Mexicanos es una de las más altas
en el orbe.

De acuerdo con datos proporcionados por el
Consejo Nacional de Población existen
aproximadamente 105 millones de personas
y 24 millones de viviendas.
ANTECEDENTES

3
Más del 50 por ciento de las personas
laboralmente activas tiene ingresos menores
a dos salarios mínimos, por lo que la
pobreza es una limitante en el acceso al
financiamiento relativo a la vivienda.
ANTECEDENTES

4
Por lo anterior, el desarrollo del mercado
hipotecario
en
los
Estados
Unidos
Mexicanos es uno de los aspectos más
importantes de la actual Administración
Pública para solventar las necesidades
habitacionales de todos los sectores de la
población y, con ello, propiciar un entorno
social justo que cuente con los elementos
necesarios para alcanzar niveles óptimos de
crecimiento nacional.
ANTECEDENTES

5
En este sexenio se constituyeron dos
instancias públicas de suma importancia en
el desarrollo del mercado hipotecario en
México: Comisión Nacional de Fomento a la
Vivienda y Sociedad Hipotecaria Federal,
Sociedad Nacional de Crédito, Institución de
Banca de Desarrollo.
MARCO NORMATIVO
6

De acuerdo con lo dispuesto en el quinto párrafo del artículo 4
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,
toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y
decorosa.

Esta disposición fundamental está plasmada dentro del
capítulo correspondiente a las garantías individuales de la Ley
Suprema Mexicana, cuyo primer artículo dispone que en los
Estados Unidos Mexicanos todo individuo gozará de las
garantías individuales que otorga la propia Constitución; por lo
que se afirma que, desde el punto de vista jurídico político, en
México todas las personas tienen garantizado, el derecho a
gozar de una vivienda digna y decorosa.
MARCO NORMATIVO

7
Con relación a lo anterior, es prudente
indicar que de conformidad con el
mencionado precepto todos los sectores de
la población, independientemente de su nivel
económico o social, tienen el derecho a
acceder al disfrute de una vivienda.
MARCO NORMATIVO
8

De acuerdo con lo indicado en el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006,
el Gobierno de la República Mexicana tiene como objetivo propiciar la
igualdad de oportunidades y de condiciones que aseguren a la población
el disfrute de los derechos individuales y sociales consagrados en la
Constitución, elevar los niveles de bienestar y calidad de vida de los
mexicanos y, de manera prioritaria, disminuir la pobreza y la exclusión
social.

Para cumplir con dichos objetivos, el Plan Nacional de Desarrollo 20012006 dispone que la política de desarrollo social incluirá los esfuerzos de
los sectores público, social y privado para ampliar la cobertura y mejorar
la calidad de la vivienda. En inteligencia de lo anterior, el Programa
Sectorial de Vivienda 2001-2006 tiene por objeto promover las
condiciones para que las familias, en especial las que tienen mayores
carencias, tanto en las zonas rurales como en las urbanas, disfruten de
viviendas dignas, con espacios y servicios adecuados, calidad en su
construcción y seguridad jurídica en su tenencia.
ACTORES
En el desarrollo del mercado hipotecario de
vivienda convergen diversos actores, cuya
participación es fundamental para satisfacer las
necesidades habitacionales de todos los sectores
de la población. Tanto los entes públicos como
los privados juegan un papel primordial en el
cumplimiento de la garantía habitacional.
9
ACTORES

Actores públicos:
a) Comisión Nacional de Fomento a la
Vivienda (Conafovi).
b) Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (Infonavit).
c) Fondo de la Vivienda del Instituto de
Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado (Fovissste).
10
ACTORES
11
d)
Fondo Nacional
(Fonhapo).
de
Habitaciones
Populares
e)
Fondo Nacional de Apoyo Económico a la
Vivienda (Fonaevi).
f)
Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a
la Vivienda (Fovi).
g)
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional
de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo
(SHF).
ACTORES

a)
b)
c)
d)
12
Actores privados:
Instituciones de banca múltiple.
Sociedades financieras de objeto limitado.
Sistemas de comercialización.
Entidades de Ahorro y Crédito Popular.
ACTORES
Importancia
de los actores públicos.
Los actores públicos son los instrumentos del
Gobierno para desarrollar la política de
vivienda.
13
ACTORES
14

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda:
a)
Órgano desconcentrado de la Secretaría de Desarrollo
Social, con autonomía técnica, cuyo objeto es el diseño,
coordinación, promoción e implementación de las
políticas y programas de vivienda del Gobierno Federal.
b)
Responsable de dar cumplimiento al Programa Sectorial
de Vivienda, a través de la implementación, supervisión
y desarrollo de los programas de trabajo que en él se
incluyen.
c)
Para cumplir con su objeto tiene, entre otras
atribuciones, establecer la política general de vivienda.
ACTORES
15

Infonavit:
a)
Organismo fiscal autónomo tripartito en el que su
órgano de gobierno está representado por el
sector laboral, patronal y gubernamental.
b)
Desde diciembre de 2000 hasta la fecha ha
otorgado más de un millón de créditos.
c)
Tiene como meta global para 2004 otorgar
305,000 créditos y, hasta agosto, entregó
aproximadamente 177 mil créditos.
ACTORES
16

Fovissste:
a)
Fondo que se constituyó por decreto presidencial el 26 de diciembre
de 1972 e inició sus operaciones el 1 de abril de 1973.
b)
Está dirigido a los trabajadores que prestan sus servicios al Estado.
c)
Financia a los trabajadores incorporados al régimen, por una sola vez,
mediante préstamos con garantía hipotecaria sobre inmuebles urbanos
para adquirir, construir, mejorar, ampliar o remodelar vivienda, para el
pago del enganche, gastos de escrituración y, en su caso, de la
constitución de un fideicomiso de apoyo cuando tenga por objeto la
adquisición de viviendas de interés social, amortizar pasivos adquiridos
por dichos conceptos, así como coordinar y financiar programas de
construcción de habitaciones destinadas a ser adquiridas por
trabajadores al servicio del Estado, a través de créditos que otorgue
directamente el Fovissste o con la participación de entidades públicas
y/o privadas.
ACTORES
d)
17
Se le asignaron $400,000,000 (aproximadamente
35,087,719 dólares) para el otorgamiento de créditos
hipotecarios en 2004.
ACTORES
18

Fonhapo:
a)
Fideicomiso público cuyo fideicomitente es la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, como
fiduciario funge una sociedad nacional de crédito,
institución de banca de desarrollo, y es coordinado
por la Secretaría de Desarrollo Social.
b)
Recibe recursos en consideración de la capacidad
financiera de los estados y municipios para cubrir
su aportación al programa.
ACTORES
19
c)
Tiene
como
meta
para
2004,
otorgar
aproximadamente 83 mil subsidios a población de
bajos ingresos y 39,500 a población rural
marginada.
d)
Tiene presupuestado erogar en 2004, por
concepto
de
otorgamiento
de
créditos,
$822,300,000
(aproximadamente
72,131,579
dólares).
ACTORES
20

Fonaevi:
a)
Fideicomiso constituido por decreto presidencial el
2 de junio de 2003, y coordinado por el Fonhapo.
b)
Tiene por objeto llevar a cabo el diseño,
administración,
ejecución,
seguimiento
y
evaluación de los programas federales que
otorgan subsidios, para apoyar la construcción,
autoconstrucción, mejoramiento y adquisición de
las viviendas de las familias de menores ingresos.
ACTORES

Fovi:
a)
Fideicomiso público que se constituyó en 1963, administrado
por el Banco de México y, desde el 26 de febrero de 2002,
por la SHF.
b)
Tiene como finalidad, entre otras:

21
Otorgar apoyos financieros a las instituciones de crédito con
cargo a su patrimonio, mediante aperturas de crédito
destinadas al financiamiento de la construcción, adquisición
y mejora de vivienda, incluyendo bases de vivienda, lotes
con servicios, actividades para el desarrollo del mercado de
la misma, servicios de apoyo necesarios para su uso, así
como el otorgar garantías a tales instituciones.
ACTORES


22
Evaluar el desarrollo del mercado financiero de vivienda, así
como evaluar, planear, coordinar y supervisar otros
programas de promoción de vivienda, cuyo seguimiento
inmediato le sea encomendado por la Secretaría de
Hacienda y Crédito Público o por su Comité Técnico.
Establecer reglas y criterios de acuerdo con los lineamientos
generales emitidos por el fideicomitente y tomar las medidas
adecuadas para que los proyectos objeto de financiamiento
con sus recursos estén acordes con el Plan Nacional de
Desarrollo, la Ley de Planeación, el Programa Nacional de
Vivienda, el Programa Nacional de Financiamiento del
Desarrollo, la política económica y financiera nacional y las
demás disposiciones, convenios y programas relativos al
desarrollo urbano y a la ordenación de las zonas conurbadas
y a las establecidas en materia de ordenamiento y
regulación.
ACTORES
c)
23
Actualmente, con motivo de la creación de la SHF,
sus
operaciones
han
disminuido
considerablemente y, en términos generales, sólo
lleva a cabo el seguimiento y administración de
operaciones de primer piso, así como
proporcionar el Swap Salarios Mínimos-Udis a
créditos denominados en Udis y fondeados con
recursos de la SHF.
ACTORES

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.:
a) Sociedad nacional de crédito, institución de
banca de desarrollo que sustituyó al Banco
de México, desde febrero de 2002, como
fiduciaria en el Fovi.
24
ACTORES
b)
25
De acuerdo con lo establecido en su ley orgánica,
tiene por objeto impulsar el desarrollo de los
mercados primario y secundario de crédito a la
vivienda, mediante el otorgamiento de garantías
destinadas a la construcción, adquisición y mejora
de la vivienda, preferentemente de interés social;
así como al incremento de la capacidad productiva
y al desarrollo tecnológico, relacionados con la
vivienda.
ACTORES
26
c)
Tiene como planes estratégicos, entre otros:
•
Promover la accesibilidad del crédito para la
vivienda.
•
Promover el desarrollo del mercado secundario de
crédito hipotecario.
ACTORES
27
d)
Tiene como meta en 2004 otorgar 65,000 créditos.
e)
Otorga una Garantía por Incumplimiento (GPI) del
Acreditado que fomenta el desarrollo del mercado
secundario, permite la transferencia de riesgo de
crédito, tiene beneficios en el costo de capital, y
fomenta la participación de la banca comercial en
el otorgamiento de créditos hipotecarios.
ACTORES
f)
28
Además, permite el otorgamiento de créditos con un
enganche menor, fomenta la entrada de la banca,
proporciona absoluta certidumbre de recibir el pago
al momento de la adjudicación o dación en pago;
implica transparencia de la operación y acceso a
diferentes productos con un estándar internacional;
permite contar con mayores incentivos para la pronta
resolución de los créditos emproblemados; facilita la
bursatilización de cartera hipotecaria; extiende el
beneficio de la GPI a la cartera de crédito que no
cuente con financiamiento de la SHF; y prepara el
mercado hipotecario para la participación de
entidades nacionales e internacionales y el
desarrollo de nuevos productos.
ACTORES
g) También otorga una Garantía de Pago
Oportuno, mediante el que apoya el
financiamiento a la construcción de
vivienda; consistente en garantizar a
instituciones de crédito el pago oportuno,
por parte de sociedades financieras de
objeto limitado, respecto de créditos
fondeados por las primeras.
29
PRODUCTOS SHF
30
ACTORES

Las instituciones de banca múltiple:
a) Están constituidas como
anónimas de capital fijo.
sociedades
b) Para operar como tales requieren la
autorización de la Secretaría de Hacienda
y Crédito Público.
31
ACTORES
32
c)
Deben contar con un capital mínimo que
determina la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores (equivalente al 0.12 por ciento de la suma
del capital neto que alcancen en su conjunto
dichas instituciones al 31 de diciembre del año
inmediato anterior).
d)
Se consideran solventes por disposición legal.
e)
Están facultadas para
garantía hipotecaria.
otorgar
créditos
con
ACTORES

Las sociedades financieras de objeto limitado:
a) Son sociedades anónimas de capital variable
facultadas para captar directa o indirectamente
recursos del público en el territorio nacional,
mediante actos causantes de pasivo directo o
contingente, obligándose a cubrir el principal y, en
su caso, los accesorios financieros de los recursos
captados.
33
ACTORES
34
b)
Tienen una amplia e importante participación en el
desarrollo del mercado hipotecario, pues fungen
como intermediarios financieros de los recursos
federales que se destinan al otorgamiento de
créditos relacionados con la vivienda.
c)
Son entidades financieras muy especializadas en
su ramo, por lo que su operación en primer piso
es muy eficiente.
ACTORES
35

Sistemas de comercialización:
a)
Consisten en una integración de grupos de
consumidores que aportan sumas de dinero para
ser administradas por un tercero.
b)
Los recursos se destinan a la adquisición de
bienes o servicios, en este caso relacionados con
la vivienda, por parte de los miembros que
integran los referidos grupos.
ACTORES
36

Entidades de Ahorro y Crédito Popular:
a)
Se constituyen de acuerdo con la Ley de Ahorro y
Crédito Popular.
b)
Su participación en el desarrollo del mercado
hipotecario está vinculada al microfinanciamiento,
es
decir,
al
financiamiento
destinado,
principalmente, al mejoramiento, ampliación y
autoconstrucción de vivienda.
ACTORES
c) Su papel es muy importante en
consideración de que a través de estas
entidades puede beneficiarse a un número
mayor de personas.
37
IMPORTANCIA DE LOS ACTORES
PÚBLICOS

38
El Gobierno Federal tiene la obligación
jurídico política de satisfacer las necesidades
de vivienda de la población y, para ello, se
auxilia de los diversos actores públicos que,
en el ámbito de su competencia, contribuyen
de manera fundamental en el desarrollo del
mercado hipotecario para beneficiar a todos
los sectores de la población.
IMPORTANCIA DE LOS ACTORES
PRIVADOS


39
La infraestructura y organización de los
actores
privados
permite
que
las
operaciones hipotecarias tengan una mejor
administración y vigilancia.
La especialización de los actores privados
en operaciones de primer piso simplifica la
operación de los actores públicos y, en
consecuencia, optimiza el desarrollo del
mercado hipotecario.
IMPORTANCIA DE LOS ACTORES
PRIVADOS
40

La dinámica financiera que se presenta en el
contexto privado es propicia para generar
mecanismos que permitan un mayor flujo de
recursos destinados al sector vivienda.

La normatividad vigente proporciona seguridad y
certeza jurídicas en las operaciones hipotecarias
que realizan los actores privados con recursos
públicos, pues el control y destino de éstos, cuando
son manejados por los actores privados, es
adecuado para satisfacer, paulatinamente, la
demanda de vivienda de todos los sectores de la
población.
NECESIDADES DE VIVIENDA

41
Las proyecciones de población estiman que
en el 2030 habrán 129 millones de
habitantes. Este escenario demográfico
representa un reto enorme para el Estado y
sus instituciones en cuanto a su capacidad
de cumplimiento a la demanda de vivienda.
NECESIDADES DE VIVIENDA
42

La población que necesita vivienda está entre
los 20 y 44 años, constituye el 38.6% de la
población mexicana y es el grupo de
crecimiento demográfico más dinámico en los
próximos 30 años.

Puede afirmarse que la demanda de vivienda
ascenderá, en el 2030, a 44.7 millones de
casas, toda vez que el requerimiento anual
asciende a 600,000 viviendas.
43
NECESIDADES DE VIVIENDA

44
El déficit de vivienda se vincula estructural y
orgánicamente a una reducida oferta para la
población de menores ingresos, quienes enfrentan,
cada vez más, problemas para ser sujetos de crédito
ante los distintos organismos financieros. Esta
situación se agrava en consideración de que la
población económicamente activa asciende a 40
millones de personas, de las que el 18% tiene
ingresos menores a un salario mínimo y otro 30%
tiene ingresos entre uno y dos salarios mínimos.
SOLUCIONES
45

Los diversos actores, tanto públicos como
privados, realizan considerables esfuerzos
para generar productos a los que puedan
acceder las familias de menores ingresos.

Entre otros, se han diseñado productos de
ahorro en los que pueden participar aquellos
sujetos que no cumplieron con los requisitos
para considerarse sujetos de crédito.
SOLUCIONES
46

Asimismo, se han generado programas gubernamentales
con subsidio al frente para atender a la población de
escasos recursos así como a la ubicada laboralmente
en lo que se conoce como “economía informal”.

A través del Fonaevi se otorga, a las personas cuyo
ingreso
no
exceda
de
$6,786
mensuales
(aproximadamente 595 dólares), un subsidio de $38,000
(aproximadamente 3,333 dólares) para la adquisición de
una vivienda con valor máximo de $158,878.03
(aproximadamente 13,937 dólares).
SOLUCIONES

47
El instrumento jurídico financiero más
utilizado es el contrato de apertura de crédito
con garantía hipotecaria. Cabe precisar que
la hipoteca, desde el punto de vista jurídico
mexicano, es un derecho real que garantiza
el cumplimiento de una obligación principal,
así como su preferencia en el pago; y que se
constituye, principalmente, sobre bienes
inmuebles determinados.
SOLUCIONES

48
Es importante suprimir condicionantes y trámites
excesivos en la operación de actos relacionados con
hipotecas, a efecto de dar promoción a la
bursatilización de créditos hipotecarios en el mercado
de valores, así como de establecer un ambiente
financiero adecuado que permita la captación de
recursos y el flujo dinámico de éstos, para ser
destinados a financiar la adquisición de viviendas, así
como su construcción y demás actos relacionados con
el sector, lo que repercutirá en una eficiente política
financiera que permita a toda familia gozar de una
vivienda digna y decorosa.
SOLUCIONES
49

Es necesario contar con una política que permita
mantener costos bajos en la titulación inmobiliaria,
infraestructura, obras de cabecera, luz, agua y, demás
servicios necesarios relacionados con el desarrollo
urbano.

En este orden de ideas, se pretende llevar a cabo, en
2004, una bursatilización hipotecaria equivalente a
$2,500,000,000
(aproximadamente
219,298,246
dólares) y en 2005, equivalente a $3,000,000,000
(aproximadamente 263,157,895 dólares).
SOLUCIONES



50
La bursatilización:
Es la única fuente alternativa de fondeo con
capacidad para generar, en el largo plazo,
los recursos para la adquisición de vivienda
en México.
Proporciona fondeo a tasas de mercado “sin
intermediarios” lo que permite abaratar los
créditos hipotecarios.
SOLUCIONES

51
Si se permite a los deudores hipotecarios
recomprar su deuda al mínimo de mercado a
par, se abarata aún más el costo de la
hipoteca y se evitan escenarios de
incumplimiento.
VENTAJAS DE LA BURSATILIZACIÓN
52
SOLUCIONES
53

Desarrolla
sanamente
los
mercados
financieros si se utiliza la especialización,
segregación y control de funciones y riesgos
con esquemas solventes, transparentes y
estandarizados.

Fortalece la estabilidad de las sofoles y
bancos al trasladar el riesgo de mercado y
prepago a los inversionistas.
SOLUCIONES

54
Según información proporcionada por la
Conafovi, la meta para 2005 es de 600,000
créditos hipotecarios, para que en el 2006 se
cumpla la meta de 700,000 créditos
hipotecarios.
SOLUCIONES

55
La ampliación cuantitativa de actores en el
desarrollo del mercado hipotecario también
es muy importante, pues facilitará la
elaboración
de
diversos
productos
financieros que incentiven la participación de
los sectores público, privado y social, a
efecto de beneficiar a un mayor número de
familias.
SOLUCIONES

56
Al respecto, se pretende adecuar la
normatividad correspondiente para que
puedan operarse los seguros de crédito y de
garantía hipotecarios, con la finalidad de
atraer la participación de otros actores que
coadyuven a la consecución de las políticas
en materia de vivienda.
CONCLUSIONES
57

La cabal satisfacción a la demanda de vivienda de
todos los sectores sociales requiere de un enorme
esfuerzo, tanto por parte de los actores públicos como
de los privados.

La solución al problema de la vivienda en México
conlleva la necesidad de atacar, paralelamente, otros
problemas que obstaculizan el cumplimiento a la
Constitución para que todas las familias gocen de
vivienda digna y decorosa; por lo que se requiere
generar políticas que permitan contar con bajos costos
en la titulación inmobiliaria, estructura, obras de
cabecera, agua, luz y demás servicios relacionados
con el desarrollo urbano, así como eficientar el sistema
registral.
CONCLUSIONES
58

El principal reto consiste en generar
productos y estrategias financieros que
impriman el dinamismo suficiente en el flujo
de recursos destinados al sector vivienda.

La bursatilización hipotecaria es un
instrumento fundamental para desarrollar un
mercado de vivienda que satisfaga las
necesidades de toda la colectividad.
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EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO EN LOS …