CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
ASPECTOS LEGALES Y FISCALES
Antonio Manuel Garrigós Juan. Abogado.
Juan Carlos Beneyto Torres. Economista.
Alicante, 13 de noviembre de 2007
Sumario
I.
IDEAS PRELIMINARES
II.
ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN
DE OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria.
II.2.-) Fórmulas alternativas de financiación inmobiliaria.
II.3.-) Garantías.
III.
2
IMPLICACIONES FISCALES DE LA FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
III.1.-) Consideraciones previas.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación
inmobiliaria.
I. IDEAS PRELIMINARES




3
Financiación propia.
Financiación externa.
Garantías.
Especial referencia a la posición del Acreedor Hipotecario en el
Concurso de Acreedores.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCACIÓN INTERNA. Ampliaciones de capital con o sin prima
de emisión.
4
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.


5
Compraventa de suelo con precio aplazado y
condición resolutoria.
Permuta. Suelo a cambio de obra. Condición
resolutoria.
Posposición de la condición Resolutoria a la
Hipoteca en los supuestos anteriores.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.
Compraventa de viviendas y locales con pagos a
cuenta. Ley 57, de 27 de julio de 1968. Ley de Ordenación de la
Edificación de 5 de noviembre de 1999.


6
Compraventa de sociedades
Préstamos participativos
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.



7
Los Contratos bancariosCaracterísticas
Préstamo y figuras afines:
Préstamo.- Se perfecciona con la entrega de dinerario
por la Entidad al prestatario con la obligación por
parte de este de devolver el principal y abonar los
intereses y comisiones pactados. Se diferencia del
contrato de apertura de crédito en que la disposición
de dinero prestado se hace por una sola vez por el
importe total concedido.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.-
8

Los Contratos bancarios-

Préstamo y figuras afines:

Apertura de crédito.-Se perfecciona con la apertura de la citada
cuenta de crédito hasta el límite establecido en el contrato. La
entidad financiera pone a disposición del acreditado dinero hasta
un límite determinado y por un plazo percibiendo periódicamente
intereses sobre las cantidades dispuestas, obligándose el
acreditado a devolver la Entidad las cantidades adeudadas en el
plazo estipulado. El contrato trae consigo la apertura de una
cuenta corriente bancaria en la que se anotan las disposiciones e
ingresos que va realizando el acreditado.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA. Los Contratos bancarios-
9

Préstamo y figuras afines:

Descuento bancario.- La Entidad, previa deducción del interés,
anticipa al cliente el importe de un crédito no vencido contra
tercero, mediante la cesión, salvo buen fin, del crédito mismo. Se
suele documentar en pólizas de apertura de crédito para la
negociación de letras de cambio y otros efectos. La entidad se
garantiza en el pago por el crédito contra tercero y cuyo
reembolso obtendrá del tercero en el momento del vencimiento
de la letra o en su defecto, en virtud de la cláusula “salvo buen
fin”, del cliente descontante.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.
Leasing inmobiliario-

Una de las partes (la entidad financiera) cede al financiado el uso de un
inmueble, adquirido previamente por aquella, durante un plazo, con la
obligación por parte de éste de pagar una cuota periódica y el derecho a
ejercitar la opción de compra, una vez llegado su vencimiento, y adquirir
de este modo la propiedad del inmueble.
Requiere además que el bien objeto de leasing inmobiliario quede afecto
por el usuario a su actividad si se pretende que el leasing goce de las
ventajas del especial régimen fiscal.
Su duración mínima es de 10 años.
Es por tanto una operación compleja que incorpora dos contratos
distintos: a) el de compraventa de la entidad financiera y b) el de
arrendamiento financiero con opción de compra (leasing).



10
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.
Leasing inmobiliarioModalidades: a) leasing de adquisición y b) leasing de
construcción, que financia la construcción del inmueble por el
usuario: la financiera adquiere el suelo y el usuario (como
comisionista y la financiera como comitente) celebra un contrato
con un tercero par la construcción. c) leasing de retorno o “lease
back”: particularidad: quien transmite el bien a la entidad
financiera es el propio usuario del mismo (y no un tercero)
obteniendo por tanto liquidez inmediata mediante la realización
de su patrimonio; con ello financia no el bien inmueble dado en
arrendamiento sino la total actividad que desarrolla el usuario.
11
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria
FINANCIACIÓN EXTERNA.
Project Finance.Se basa en la capacidad que tiene el proyecto para
generar recursos que han de ser suficientes para
devolver el capital invertido, así como pagar los
rendimientos del capital y el beneficio del explotador.
Se constituye una sociedad separada para realizar el
proyecto, que recibe el nombre de Sociedad Vehículo
del Proyecto
12
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías



Tipos de garantías:
Personales. Se basa en la solvencia personal del
acreditado y de los garantes. El afianzamiento. Renuncia
a los beneficios de orden excusión y división.
Reales. Como garantía del pago, el deudor aporta bienes
que permanecen afectos hasta la total cancelación de la
deuda.
•
•
13
Prenda. Bienes muebles. Acciones y participaciones
sociales. Depósitos de dinero.
Hipoteca. Bienes inmuebles
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.Introducción
Constitución. Elementos:
 Sujetos
 Objeto
 Causa
 Forma
14
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca. Sujetos:
• “Acreedor Hipotecario”
• Pluralidad de Acreedores Hipotecarios:
créditos sindicados
15
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca. Sujetos:
 “Deudor Hipotecario”:
•
•
16
El mismo deudor
Un tercero, hipotecante no deudor.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca. Objeto:
•
•
17
Bienes inmuebles o derechos reales
enajenables.
Características
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.
Objeto:
•
18
Algunos supuestos especiales:
•
•
•
•
•
Sobre varias fincas
Sobre fincas proindiviso
Sobre edificio en régimen de propiedad horizontal
Sobre derechos de superficie y vuelo
Sobre opción de compra
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca. Causa
 Forma
•
•
19
Escritura Pública
Inscripción registral
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.
Hipoteca de Máximo
•
•
•
20
Cuantía garantizada indeterminada al momento de
la constitución
Suele constituirse en garantía de cuenta corriente o
por costas e intereses
En el momento de su ejecución, relevante integrar
en el título ejecutivo elementos que permitan la
determinación de la cuantía.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.
Ampliación de Préstamos hipotecarios
•
Se discute si la ampliación de la cuantía del préstamo es:
•
•
•
21
un nuevo préstamo, de lo que resultarían dos préstamos y
dos hipotecas
o novación modificativa del antiguo, de lo que resultaría
un préstamo ampliado en su cuantía con una hipoteca por el
total del mismo rango que la originaria,
o supone la extinción del antiguo y la constitución de uno
nuevo, lo que supondría un préstamo con hipoteca nueva
de rango posterior.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.
La refinanciación
•
22
La hipoteca se suele utilizar también para refinanciar
las deudas que una determinada empresa tiene con
su entidad bancaria. Las empresas suelen utilizar
distintos tipos de pólizas bancarias empresaentidad/es financiera/as. Lo más común es englobar
la deuda generada por las distintas pólizas en un
solo contrato que suele ser una hipoteca: préstamo
hipotecario, hipoteca de máximo o reconocimiento
de deuda con superposición de garantía hipotecaria.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
La hipoteca.
La refinanciación
•
23
En estos supuestos Suele haber también convenios sobre igualdad
de rango de las hipotecas distintas que garantizan obligaciones
diversas. Es decir, con posterioridad a la constitución de las
hipotecas y como consecuencia de un negocio jurídico sobre el
rango por el que el acreedor anterior inscrito admita que una
hipoteca posterior tenga el mismo rango que la suya inscrita. A
efectos de ejecución de hipoteca, se consideran preferentes las
cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito
del actor (art. 227 RH), lo que significa que quedarán subsistentes,
entendiéndose que el rematante de la subasta, los acepta y queda
subrogado en la responsabilidad de los mismos.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el
Concurso de Acreedores.
Reconocimiento del carácter de Crédito
Privilegiado Especial

Prohibición de cláusulas de vencimiento
anticipado

Rescisión

Rehabilitación

Paralización de acciones
24
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el
Concurso de Acreedores.
Reconocimiento del carácter de Crédito
Privilegiado Especial
•
•
•
25
Derecho de cobro preferente
No produce efectos en el acreedor hipotecario el
convenio de acreedores
Supuesto especial de crédito hipotecario
subordinado: personas especialmente relacionadas
con el deudor y cesionarios y adjudicatarios
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de
Acreedores.
Rescisión
•
•
•
26
Afecta a la validez de la hipoteca constituida con
anterioridad a la declaración del concurso
Acciones de reintegración de la masa
Requisitos y excepción:
•
•
•
Temporal: 2 años anteriores
Naturaleza perjudicial para la masa. Presunciones: puede
afectar a operaciones de refinanciación.
Excepción: actos “ordinarios” o realizados en “condiciones
normales”.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de
Acreedores.
Rehabilitación
•
•
27
Rehabilitación de los contratos de préstamo y de
crédito vencidos anticipadamente como
consecuencia del impago de las cuotas de
amortización o de los intereses debidos antes de la
declaración del concurso.
Requisitos: a) Resolución dentro de los 3 meses
precedentes; b) Administración Concursal notifique la
rehabilitación al acreedor y satisfaga o consigne las
cantidades debidas y asuma los cargos futuros
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de
Acreedores.
Paralización de acciones.- Supuestos:
•
•
•
28
Ejecución no iniciada al tiempo de la declaración del
Concurso. Bienes afectos a la actividad empresarial
Ejecución ya iniciada al tiempo de la declaración del
Concurso. Bienes afectos a la actividad empresarial
Otros supuestos: excepción a la regla: hipoteca no
recae sobre bienes necesarios para la continuidad de
la actividad empresarial. Ejecución separada.
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.
Paralización de acciones.-
•
•
•
29
“Sólo son bienes afectos los integrantes del inmovilizado,
destinados a servir de forma duradera en la actividad de la
empresa. No son bienes afectos los inmuebles que unasociedad
promotora tiene como existencias para su venta.” Auto AP Las
Palmas 12.01.2006
“No es bien afecto el bien destinado a una actividad distinta de la
que constituye el objeto de la concursada“. Auto JM-1 Alicante
23.02.2006
“Bienes afectos: el chalet que constituye el único activo relevante y
domicilio de hecho de la sociedad, pese a que se use también
como vivienda del administrador, estando contabilizado como
inmovilizado.” JM-4 Madrid Auto 14.01.2005
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el
Concurso de Acreedores. Paralización de acciones.-
•
30
Opciones de la administración concursal:
•
•
Pago inmediato
Enajenación a tercero
II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS
CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS.
II.3.-) Garantías
Posición del Acreedor Hipotecario en el
Concurso de Acreedores. Paralización de acciones.-
•
31
Límite temporal al derecho de ejecución
separada
III. IMPLICACIONES FISCALES DE LA
FINANCIACIÓN DE OPERACIONES
INMOBILIARIAS
III.1.-) Consideraciones previas.






32
Aspectos a tener en cuenta en la planificación fiscal de la financiación de
operaciones inmobiliarias. ( Tributación directa e indirecta Deducibilidad
en el IS de las cargas financieras. SVP. Financiación sociedades distinta
del adquirente. Tributación de las rentas futuras.
Estructuras fiscales para la tenencia y explotación del patrimonio
inmobiliario. Segregación patrimonio empresarial del personal.
Estructura financiera de la empresa. Fortalecimiento PN. Actualización de
balances. Reforma contable. NPGC.
Subcapitalización. ( Art. 20 LIS)
Operaciones vinculadas. ( Art. 16 LIS).
Grupos de sociedades. Consolidación contable y fiscal.
Deducción por reinversión de beneficios extraordinarios. ( Art. 42 LIS)
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.1) Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado.
•
•
IVA:
•
•
•
•
•
AJD:
•
•
•
•
•
33
Transmitente: Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA).
Hecho imponible: Entregas de bienes sujetas y no exentas.
Devengo: Momento en el que se pongan en posesión del adquirente. ( art.
75.uno.1º segundo párrafo). Si hay pagos anticipados, se devenga el impuesto. (
art. 75.uno.2º)
Base imponible: Importe contraprestación incluido precio aplazado (art. 78.uno
LIVA)
Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA)
Si la compraventa está sujeta y no exenta de IVA se formaliza en escritura
pública, la primera y sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la
modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura.
Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro
Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS).
Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación
administrativa (art. 30.1 LITP).
SP: Adquirente del bien( Art 29 LITP).
Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% CAV ( art. 14.tres Ley 13/97 de C.A.V.)
Cuota Tributaria: C.A.V. En transmisión de B.I., si se renuncia a la exención del
IVA del art. 20.dos LIVA el tipo será del 2% ( art. 14.dos Ley 13/97 de C.A.V.)
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.1) Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado (cont.)
•
ITP:
• Transmitente : particular o empresario o
•
•
•
•
34
profesional que no actúa como tal o entregas
exentas de IVA.
Hecho imponible: transmisión de bienes y
derechos ( art. 7.1.A)14.2 LITP y 50 RITP)
Base imponible: Valor real, sin perjuicio de la
comprobación de valores ( art. 14.2 LITP)
Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art.
13.uno Ley 13/1997 de C.A.V.)
Sujeto pasivo: adquirente del bien
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.2) Opción de compra


IVA:
•
•
•
•
•
AJD:
•
•
•
•
35
Transmitente (cedente): Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA)
Hecho imponible: Prestación de servicios. ( art. 11.uno LIVA)
Base imponible: Importe contraprestación (art. 78.uno LIVA)
Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA)
Se realiza la entrega de bienes con el ejercicio formal de la opción de compra
Si la opción de compra sujeta a IVA se formaliza en escritura pública, la primera y
sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2
LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura.Tiene por objeto una cosa valuable.
Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u
OS).
Base Imponible: El valor declarado de la opción, sin perjuicio de la comprobación
administrativa (art. 30.1 LITP).
SP: El adquirente del derecho ( Art. 29 LITP).
Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.)
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.2) Opción de compra ( cont.)

36
ITP:
•
•
•
•
•
•
Transmitente(Concesionario) : particular o empresario o
profesional que no actúa como tal.
Hecho imponible: promesas y opciones de compra ( art. 14.2
LITP y 50 RITP)
Base imponible: Precio especial convenido o 5% base contrato si
es menor ( art. 14.2 LITP)
Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art. 13.uno Ley
13/1997 de C.A.V.)
Sujeto pasivo: adquirente del derecho
No deducibilidad del ITP pagado por la opción de compra en el
ITP que se pagará en la compraventa resultado de su ejercicio.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.3) Compraventa sometida a condición suspensiva.



IVA:
•
•
•
•
•
AJD:
•
•
•
Si la compraventa queda sujeta a IVA, la primera y sucesivas copias de la escritura pública tributará
por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP).
Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 LITP).
Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.)
ITP:
•
•
•
37
Transmitente: Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA)
Hecho imponible: Entrega de bienes sujetas y no exentas. ( art. 11.uno LIVA)
Devengo: Momento en el que se pongan en posesión del adquirente. ( art. 75.uno.1º segundo
párrafo). Si hay pagos anticipados, se devenga el impuesto. ( art. 75.uno.2º)
Base imponible: Importe contraprestación incluido precio aplazado (art. 78.uno LIVA)
Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA)
Si la condición es suspensiva, no se liquida el ITP hasta que esta se cumpla. ( art.2.2. LITP).
Constancia del aplazamiento de la liquidación en el Registro Público.
La concurrencia de un pacto de reserva de dominio hasta que no fuera satisfecho el pago total del
precio, no constituye una condición suspensiva de la perfección del contrato. Sujeción al ITP. (DGT:
24-02-2000
N.º332/2000).
Compraventa con entrega de la finca, con pago del precio total y con la condición de que la venta se
realiza sólo si trancurrido un año no se encuentra mejro comprador. Compraventa con pacto de retro
y no bajo condición suspensiva. Tributación por TPO. (DGT: 15-10-1997 N.º 2109/1997)
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.4) Condición resolutoria explícita en garantía del precio
aplazado.

AJD: Constitución CRE.
•
•
•
•


38
Se consideran transmisiones patrimoniales y se equiparan a las hipotecas
que garantizan el pago del precio aplazado con la misma finca vendida (
art 7.3 LITP). Tributación por la modalidad AJD.
Base Imponible: Parte del precio que se garantiza ( art 10.2.c) LITP).
Tipo impositivo: 1% ( art. 11.1.b) LITP).
Sujeto pasivo: El vendedor ( art. 8 LITP).
AJD: Cancelación CRE.
•
No tributa si se cancela mediante instancia privada dirigida al registrador
de la propiedad. Sí tributa por AJD si se cancela mediante escritura
pública. (DGT:23-03-2001 N.º CONSULTA: 608/2001).
AJD: Posposición de CRE.
•
La posposición de una CRE a una hipoteca que se constituye en una
escritura diferente queda sometida al gravamen gradual de AJD. Sujeto
pasivo: acreedor hipotecario. (DGT: 22-04-2002 N.º 621/2002)
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.5) Préstamo participativo.


Legislación aplicable:
•
Características:
•
•
•
•
•

39
Art. 20 RDL 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y
liberalización de la actividad económica.
La entidad prestamista percibe además de un interés fijo, un interés variable (obligatorio)
que se determinará en función de la evolución de la actividad de la empresa prestataria (
Beneficio neto, volumen de negocio, el patrimonio total o cualquier otro).
Posibilidad de acordar una cláusula penalizadora para el caso de amortización anticipada.
Sólo se puede amortizar anticipadamente si dicha amortización se compensa con una
ampliación de igual cuantía de sus fondos propios y siempre que éste no provenga de la
actualización de activos.
Prelación de créditos: se situarán después de los acreedores comunes.
Los préstamos participativos se considerarán patrimonio contable a los efectos de
reducción del capital y liquidación de sociedades previstas en la legislación mercantil.
Tratamiento fiscal IS:
•
•
Los intereses devengados, tanto fijos como variables, tienen la consideración de gasto
fiscalmente deducible de la BI del IS.
Precaución: subcapitalización ( Art. 20 LIS) y operaciones vinculadas ( art 16 LIS).
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.6) Prenda de valores, depósitos, cuentas
bancarias. Fianzas.
•
•
•
Prestaciones de garantías sujetas y exentas de IVA. (
art 20.uno 18 LIVA).
No sujetas a TPO por incompatibilidad con IVA ( Art.
7.5º LITP).
Si la constitución de garantías se documenta en
escritura pública, al no ser actos inscribibles en un
Registro Público no quedan sujetas al gravamen
gradual de AJD ( art. 31.2 de LITP)
40
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.7) Hipoteca en garantía de préstamo.

AJD: Constitución hipoteca.
•
•
•
•
•
•

41
La constitución de hipoteca en garantía de hipoteca, tributa en concepto
de préstamo. (art. 15 LITP). Exenta en virtud art. 45.I.b.15 LITP).
La primera y sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la
modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de
escritura. Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible
en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS).
Base Imponible: Capital garantizado, intereses, indemnizaciones, penas
por incumplimiento y otros conceptos análogos (art. 30. LITP).
Sujeto pasivo: El prestatario (art 29 LITP y 68 RITP).
Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997
de C.A.V.)
Exención de las escrituras públicas relacionadas con V.P.O.
AJD: Cancelación de hipoteca.
•
Exención del gravamen gradual de AJD ( art 45.I.b.18 LITP)..
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.7) Hipoteca en garantía de préstamo (cont).
 AJD: Otros hechos sujetos al gravamen gradual.
•
•
•
•
•
•
42
Posposiciones de hipotecas (Res. TEAC 10/02/94)
Ampliación de préstamos hipotecarios ( DGT 24/05/2001).
Distribución de responsabilidad hipotecaria sobre una finca
sobre la que ya se constituyó hipoteca ( DGT: 27-06-2005
V1246/2005)
Redistribución de las hipotecas existentes en virtud de las fincas
resultantes de una plan de reparcelación ( DGT: 25-01-2005:
V0060/2005).
Igualación de rangos de hipotecas. Dos convenciones:
constitución de hipoteca e igualación de rango (DGT: 03-11-2004:
V0249/2004).
Hipoteca condicionada: Sólo se paga AJD por la porción del
importe de la responsabilidad hipotecaria inscrita inicial.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.8) Permuta de solar a cambio de obra ( Transmitente: particular)

Fiscalidad del promotor adquirente.

ITP:
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
IVA:
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Transmitente : particular o empresario o profesional que no actúa como tal.
Hecho imponible: entrega de bienes ( art. 7.1.A. LITP)
Base imponible: Valor real del bien transmitido, sin perjuicio comprobación de
valores. ( art. 10.1 LITP).
Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art. 13.uno Ley 13/1997 de C.A.V.)
Sujeto pasivo: adquirente del bien.
Exención por AJD por incompatibilidad con ITP.
Hecho imponible: entrega de bienes ( art. 4.uno LIVA).
Devengo: Puesta a disposición de la edificación futura.
Base Imponible: Valor de mercado de las edificaciones futuras.
Consideración de la entrega del solar como pago a cuenta de la entrega futura de las
edificaciones. Prestación de servicios. Devengo: Formalización de la escritura de
permuta. Base imponible: determinación provisional de la BI que se determinará con
carácter definitivo con la entregas de las edificaciones.
Tipo impositivo: En función de las edificaciones a entregar en el futuro.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.8) Permuta de solar a cambio de obra ( Transmitente: particular) ( cont.)

Fiscalidad del promotor adquirente.

IS:
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•
•
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Hecho imponible: obtención de renta determinada por la diferencia entre el valor de
mercado del activo adquirido (solar) y el valor contable de los activos entregados
(obra futura) ( art 15.3 LIS).
Adaptación PGC empresas inmobiliarias (N.V. 13ª 5, letra f). El terreno recibido se
valorará contablemente con la mejor estimación del coste futuro de la construcción a
entregar, con el límite del V.M. del terreno.
Integración en B.I.: diferencia entre el valor de mercado del activo recibido (terreno) y
el valor contable del activo transmitido (mejor estimación del coste futuro de
edificación de las viviendas a entregar).
Imputación Temporal: En el periodo impositivo en el que se realiza la permuta.
Regla especial ( art 18 a LIS): La integración en la BI de la diferencia, al tratarse de
existencias, se puede realizar en el periodo impositivo en que el activo ( solar) motivo
el devengo de un ingreso, es decir, en el momento de las entrega de la edificación
futura.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.9) Leasing inmobiliario

Requisitos: (D.A. 7º LEY 26/1988 y art. 115 LIS)
•
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•
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Concepto: Contrato de arrendamiento financiero que consiste en
la adquisición por parte de una entidad financiera de un bien
mueble o inmueble para ceder simultáneamente su uso al
cesionario a cambio de unas cuotas periódicas (capital, intereses
e iva) durante un período de tiempo determinado.
Duración mínima de 10 años para inmuebles o establecimientos
industriales.
Afección de los bienes por el cesionario a su actividad
empresarial o profesional.
Obligatoriedad de incluir una opción de compra.
La cuota de capital deberá permanecer constante o bien tener
carácter creciente a lo largo del período contractual.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.9) Leasing inmobiliario (cont.)

IS ( art. 115 LIS)
•
•
•

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Los intereses financieros tienen el carácter de gasto fiscalmente deducible de la BI.
La recuperación del coste del bien también es deducible vía amortización, a excepción de la
parte de capital correspondiente a un activo no amortizable (solar o terreno), con el límite del
duplo de los coeficientes máximos de amortización (hasta el triple de los coeficientes
máximos de amortización en las ERD ( Cifra de negocios inferior a 8M €)).
Excepción del principio de inscripción contable. Ajustes temporales de la B.I.
Ventajas Fiscales
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Todas las cargas financieras son fiscalmente deducibles.
Amortización acelerada del capital amortizable del bien hasta el doble del coeficiente
máximo en tablas. Para ERD hasta el triple del coeficiente de amortización autorizado.
En la adquisición previa realizada por la entidad financiera, exención del ITP en segundas
transmisiones realizadas por empresas o profesionales exentas de IVA. (art. 45 I B 16 LITP).
No Financiación a la H.P. del Iva soportado en la adquisición.
Compatibilidad del beneficio con la deducción por reinversión(art 42.6 LIS).
Préstamo hipotecario o leasing inmobiliario? ( Coste financiero. Sociedades en pérdidas.
Amortización de bienes usados).
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.10) Sale & lease-back
 Concepto y características:
•
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
IS ( art. 11.3)
•
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•
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Concepto: contrato de arrendamiento en cuya virtud el propietario de un bien,
generalmente inmueble, lo vende a otra persona o entidad financiera (sociedad de
leasing), la cual, a su vez, y en mismo acto, se lo cede a aquél en arrendamiento,
concediéndole además un derecho de opción de compra a ejercitar al cabo de cierto
tiempo.
Régimen legal aplicable: art 11.3 LIS y normativa contable.
No se genera ninguna renta en el IS en la transmisión previa a la entidad financiera. (
DGT: 29-03-2006 N.º : V0525/2006; Consulta AEAT: 23-11-2000)
El cesionario continuará amortizando el bien en las mismas condiciones y sobre el
mismo valor anteriores a la transmisión.
La diferencia entre el precio recibido por la transmisión y el importe total a pagar a la
entidad de leasing (excluido iva) tendrá la consideración de gasto financiero a
distribuir entre los periodos impositivos que dure el contrato.
Principio de inscripción contable.
III.2.-) Fiscalidad de las diferentes
fórmulas de financiación inmobiliaria.
III.2.10) Sale & lease-back ( cont.)
 IVA
•
•


ITP
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NO es aplicable la exención del ITP en segundas transmisiones realizadas por
empresas o profesionales exentas de IVA. (art. 45 I B 16 LITP) ( DGT 29/05/97).
Diferencia con leasing inmobiliario.
AJD:
• Tributación de la primera copia de la escritura pública por la cuota gradual de la
•
•
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H.I.: Segunda transmisión de bien inmueble. Exenta de IVA ( Art. 20.uno.22 LIVA)
Posibilidad de renunciar a la exención en la forma y requisitos exigidos en el art.
20.dos LIVA20.
modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura. Tiene
por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No
está sujeta al ISD ni a TPO u OS).
Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa
(art. 30.1 LITP).
Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.)
Cuota Tributaria: C.A.V. En transmisión de bienes inmuebles, si se renuncia a la
exención del IVA del art. 20.dos LIVA el tipo será del 2% ( art. 14.dos Ley 13/1997 de
C.A.V.)
FIN
Gracias por su atención
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Suelo urbanizable y Planes Parciales