NORMAS URBANÍSTICAS,
ORDENANZAS
ORDENANZAS



Constituyen el cuerpo normativo
específico de la ordenación
urbanística del ámbito del Plan
Parcial.
Prevalecen sobre los restantes
documentos del Plan Parcial para
todo lo que en ellas se regula sobre
desarrollo, gestión y ejecución del
planeamiento.
Se tendrá en cuenta lo previsto en
las Normas Urbanísticas del PG.
LA MANZANA Y LA PARCELA COMO
UNIDADES BÁSICAS DEL DISEÑO
Manzana:
Es el espacio delimitado por las vías y destinado a la
edificación, a la estancia y a la privacidad.
Es la unidad básica de la planta y de la ordenación del
espacio urbano.
LA MANZANA Y LA PARCELA COMO
UNIDADES BÁSICAS DEL DISEÑO
Parcela:
Toda superficie real de terreno delimitada o
deslindada como unidad predial y registrada. Una
parcela queda definida por los linderos.
Unidad elemental de la trama urbana, caracterizada
por una serie de parámetros:
- regularidad o irregularidad
- extensión o superficie
- dimensiones de sus linderos
CONDICIONES DE LA PARCELA
EDIFICABLE
Son las condiciones que debe cumplir
una parcela para poder ser
edificable.
- Linderos
- Alineación oficial, exterior o pública
- Superficie de parcela
- Parcela mínima
- Parcela edificable
- Solar
CONDICIONES DE LA PARCELA
EDIFICABLE
Linderos:
Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y
la separan de las colindantes.
Lindero frontal:
es el lindero que al menos toda parcela debe tener por la
que se realiza el acceso. Los restantes se denominan
linderos laterales y testero el opuesto al frontal.
La alineación exterior o pública: la línea señalada por
la ordenación para establecer el límite que separa los
suelos destinados a viales o espacios libres de uso
público de las parcelas privadas edificables.
Superficie de la parcela:
la dimensión de la proyección horizontal del área
comprendida dentro de los linderos de la misma.
CONDICIONES DE LA PARCELA
EDIFICABLE
Parcela mínima:
Es la superficie que desde el Plan General, en la norma zonal o en
la ordenanza particular del planeamiento correspondiente se
defina como mínima para que una parcela pueda ser edificable.
Parcela edificable:
Es la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones
oficiales.
Solar:
Parcelas de suelo urbano aptas para la edificación que cumplan los
siguientes requisitos:

Estar dotados de acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

Que las vías previstas en el planeamiento con las que linde la
parcela tengan pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Que tengan señaladas las alineaciones y rasantes.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
Son las que determinan el emplazamiento de las
construcciones dentro de la parcela edificable, y se
definen en las normas zonales o en las ordenanzas
particulares del planeamiento correspondiente.
Los elementos de referencia son el conjunto de
parámetros según los cuales se determina la
posición del edificio en la parcela:




REFERENCIAS
REFERENCIAS
REFERENCIAS
POSICIÓN DEL
PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA
ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA
PROPIAS DEL EDIFICIO
EDIFICIO RESPECTO A LA ALINEACIÓN
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA




:
Los linderos
La alineación exterior o pública: la línea señalada por
la ordenación para establecer el límite que separa los
suelos destinados a viales o espacios libres de uso
público de las parcelas privadas edificables.
La alineación interior o privada: Indica la parte de
parcela que como mínimo debe estar libre de
edificación.
Alineación virtual en plantas superiores: línea que
señala el planeamiento para establecer la posición de
la fachada del edificio en plantas por encima de la
baja.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA :
Sirven para determinar la cota o nivel de la implantación de la
urbanización y de la edificación.
RASANTE:
Es el perfil longitudinal del eje de la vía pública, base para
medir la altura, generalmente la máxima permitida a la
edificación
Magnitud de referencia fundamental de conceptos como:
-
Edificación bajo rasante o sobre rasante
Cota de profundidad de los servicios urbanos
COTA NATURAL DEL TERRENO:
es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de
ejecutar la obra urbanizadora.
COTA DE ORIGEN Y REFERENCIA:
Es la que define el planeamiento como origen para la medición
de la altura del edificio.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS PROPIAS DEL EDIFICIO
CERRAMIENTO:
La cerca situada sobre los linderos que delimitan la parcela.
FACHADAS:
Aquellas superficies que junto con las cubiertas, por encima del terreno,
separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior
todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepción de
los que se consideren salientes autorizados (balcones, terrazas, etc.), de
los aleros y de las cornisas.
Según su posición en el edificio pueden ser:
Exteriores: cuando son visibles desde las vías o espacios libres en
general.
Interiores: las que delimitan los patios de parcela cerrados.
Medianeras: aquellas superficies verticales que se sitúan sobre linderos
de la parcela que no reúnen la condición de alineación oficial. (Aquel
paramento o lienzo de la edificación que es común con una construcción
o edificación colindante, está en contacto con ella).
LÍNEA DE EDIFICACIÓN:
La intersección de los planos de fachada de las plantas bajas de un edificio
con el terreno.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN RESPECTO A LA
ALINEACIÓN:
Respecto a la alineación oficial, la edificación y/o el
cerramiento podrá estar en alguna de estas situaciones:
-
-
Alineada: cuando la línea de edificación o el
cerramiento son coincidentes con la alineación
oficial.
Fuera de alineación: cuando la línea de edificación o
el cerramiento es exterior a la alineación oficial.
Remitida o retranqueda: cuando la línea de edificación
o el cerramiento es interior a la alineación oficial.
Retranqueo: distancia o anchura de la franja de terreno
comprendida entre la línea de edificación y la alineación
exterior, medida sobre una recta perpendicular.
Alineación exterior
Retranqueo
Línea de edificación
Fondo edificable
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL
EDIFICIO EN LA PARCELA
FONDO EDIFICABLE:
Se utiliza para señalar la posición en que
debe situarse la fachada interior de un
edificio, y expresa cuantitativa y no
gráficamente la distancia que debe
existir entre cada punto de aquélla y la
alineación exterior, medida
perpendicularmente a ésta.
ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA
EDIFICACIÓN EN LA PARCELA:
Aquella parte de la parcela que puede ser
ocupada por la edificación, al aplicar las
condiciones de posición del edificio.
OCUPACIÓN O SUPERFICIE OCUPADA:
La superficie comprendida dentro del
perímetro formado por la proyección de
los planos de fachada sobre un plano
horizontal.
Área de movimiento
Superficie de parcela
CONDICIONES DE OCUPACIÓN
DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
Son las que definen la superficie de parcela que pueda ser
ocupada por edificación, y la que debe permanecer libre de
construcciones.
SUPERFICIE OCUPABLE:
La superficie de parcela edificable susceptible de ser ocupada
por la edificación si es posible la determinación de ésta.
SUPERFICIE OCUPADA:
Sobre rasante: es la superficie comprendida dentro de la línea
de edificación.
Bajo rasante: es la superficie en proyección horizontal de las
plantas bajo rasante admitidas por la norma zonal
COEFICIENTE MÁXIMO DE OCUPACIÓN:
Relación entre la superficie máxima ocupable y la total de la
parcela edificable.
SUPERFICIE LIBRE DE PARCELA:
La superficie no ocupada por la edificación en ningún caso.
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
Son aquellas que limitan la dimensión de las
edificaciones que pueden construirse en una
parcela.
EDIFICABILIDAD TOTAL O SUPERFICIE EDIFICADA
TOTAL:
Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las
plantas que componen el edificio. Medida en m2t
SUPERFICIE EDIFICABLE:
Es el valor que señala la ordenación para limitar la
superficie edificada total que puede construirse en una
parcela o cualquier otro ámbito.
Este parámetro puede venir señalado en la ordenación de
diferentes formas:
Por el coeficiente de edificabilidad
Por la conjunción de determinaciones de posición, forma, altura y
volumen de la edificación
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE EDIFICADA POR PLANTA:
La superficie comprendida entre los límites exteriores de
cada una de las plantas de la edificación.
Quedan excluídos:
-
-
-
Los soportales
Los pasajes de acceso a espacios libres públicos
Los patios interiores que no estén cubiertos
Las plantas bajas porticadas (excepto las porciones cerradas
que hubiera en ellas)
Las construcciones auxiliares cerradas con materiales
translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable
Los elementos ornamentales en cubierta
Deben tenerse en cuenta las plantas subterráneas o
semisubterráneas a menos que se indique lo contrario.
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE ÚTIL POR PLANTA:
La que resulta de restar a la superficie edificada por planta la
superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de
los espacios comunes necesarios para la distribución en el
interior del edificio, huecos de escaleras, ascensores,
vestíbulos y distribuidores.
COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD:
Relación entre la superficie total edificable o edificabilidad total y la
superficie de la parcela o ámbito de suelo que se tome como
referencia.
Edificabilidad Neta: cuando el coeficiente de edificabilidad se
expresa como relación entre las superficie total edificable y la
superficie de la parcela edificable.
Edificabilidad Bruta: cuando el coeficiente de edificabilidad se
expresa como relación entre las superficie total edificable y la
superficie total de un ámbito de ordenación.
Ce= m2t / m2s
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
Son las que definen la organización de los
volúmenes y la forma de las construcciones.
ALTURA DEL EDIFICIO:
La dimensión vertical de la parte del edificio que
sobresale del terreno expresada en unidades
métricas o en número de plantas del edificio.
Parámetro básico de ordenación.
Como base para la medición se debe tomar la cota
cero: la cota de nivelación de la planta baja.
ALTURA DE CORNISA:
Es la que se mide hasta la intersección de la cara
inferior del forjado que forma el techo de la
última planta con el plano de la fachada del
edificio.
Por encima se admites: construcción de antepechos,
barandillas y remates ornamentales
ALTURA DE CORONACIÓN:
Es la que se mide hasta el nivel del plano superior
de los petos de protección de la cubierta.
Por encima se admiten: vertientes de la cubierta, los
remates de las cajas de escaleras, casetas de
ascensores, depósitos, etc.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
ALTURA TOTAL:
Es la que se mide hasta el elemento más alto del edificio.
Por encima sólo se admiten: chimeneas de ventilación o
evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento
de aire y los paneles de captación de energía solar.
ALTURA DE PISO O DE PLANTA:
La distancia vertical entre las caras superiores de los
forjados de dos plantas consecutivas.
ALTURA LIBRE:
La distancia vertical entre la cara superior del pavimento
terminado de una planta y la cara inferior del forjado del
techo de la misma planta o del falso techo, si lo hubiere.
H mín = 2,6 o 2,7 m.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
PLANTA:
Toda superficie horizontal practicable, cubierta y
acondicionada para desarrollar en ella alguna actividad.
TIPO DE PLANTAS:
Sótano: aquella planta en que más de un 50% de la
superficie edificada, tiene su techo por debajo de la cota
de planta baja del edificio.
Semisótano: aquella planta en que más de un 50% de la
superficie edificada tiene el plano del suelo inferior a la
cota de planta baja y el plano del techo por encima de
dicha cota.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
Baja: planta que en más de un 50% de la superficie
edificada es coincidente con l a cota de referencia del
edificio. Puede ser escalonada
Entreplanta: es la planta que en su totalidad tiene el forjado
del suelo en una posición intermedia entre los planos de
pavimento y techo de una planta baja o de piso.
Ático: es la última planta de un edificio, cuando su
superficie edificada es inferior a la normal de las
restantes plantas y sus fachadas se encuentran
separadas del resto de los planos de fachada del edificio.
Bajo cubierta: planta, eventualmente abuhardillada,
situada entre la cara superior del forjado de la última
planta y la cara inferior de los elementos constructivos
de la cubierta inclinada.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
ALTURA MÁXIMA:
Es la señalada por el planeamiento como el
valor límite en el que puede situarse el
nivel de cornisa o de coronación o la altura
total del edificio correspondiente.
Cuando se establezca la altura por número
de plantas y unidades métricas, ambas
habrán de respetarse.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS:
EDIFICACIÓN AISLADA O EN BLOQUES ABIERTOS:
La que está exenta en el interior de una parcela, sin
que ninguno de sus planos de fachada esté en
contacto con las propiedades colindantes.
EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA O ENTRE
MEDIANERAS:
La que tiene líneas de edificación coincidentes, con los
linderos laterales.
EDIFICACIÓN AGRUPADA EN HILERA O ADOSADA:
Es la variante de construcción entre medianeras
cuando la edificación se destina a uso residencial
en la categoría de vivienda unifamiliar.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE
LOS EDIFICIOS
EDIFICACIÓN PAREADA:
Aquella en que las edificaciones cumplen la condición de
medianeras en un único lindero, estando aislada en los
restantes.
EDIFICACIÓN EN PARQUE INDUSTRIAL:
Aquella organización urbana que posibilita la implantación
de actividades productivas avanzadas, o de alta
tecnología. Su calificación es el uso industrial en
coexistencia con el terciario de oficinas.
EDIFICACIÓN EN INDUSTRIA TRADICIONAL:
Aquellas actividades productivas insertas en espacios
urbanos cuyo conjunto no reúne las condiciones
características de los parques industriales. Su
calificación es el uso industrial.
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REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA