AUTOR:
-
DAVID MONDÉJAR RUESCAS
DIRECTORES ACADÉMICOS:
-
DORIA GIL SENABRE
-
Mª DEL CARMEN LLINARES MILLÁN
ÍNDICE
1.
2.
3.
4.
ANTECEDENTES
OBJETIVOS
METODOLOGÍA
RESULTADOS
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
Búsqueda del edificio
Descripción del solar
Estudio Urbanístico
Estudio Comercial y de Mercado
Estudio Económico-Financiero
5. CONCLUSIONES
ANTECEDENTES
PRINCIPALES PROBLEMAS HOY EN DÍA A LA HORA DE LLEVAR A
CABO UNA PROMOCIÓN
1.
Oferta inmobiliaria excesiva
Gran acumulación de promociones
sin vender, sobre todo en las
periferias de las ciudades
2.
donde existe la
disponibilidad de
solares
Dificultad y alto coste de financiación
Intereses superiores a la media europea
ANTECEDENTES
¿Sería posible superar estos problemas de alguna manera?
¿de verdad es necesario
disponer de un solar?
Existen multitud de edificios
antiguos u obsoletos con más
de 100 años de antigüedad
¿y si pudiéramos llevar a
cabo una promoción en
el centro de la ciudad?
Desaparición de la
competencia de obra nueva
casi en su totalidad
¿debo comprar el
edificio?
Realización de permuta con los
propietarios de las viviendas a
cambio de obra futura.
**Para que sea viable, será necesario que el edificio
disponga de un excedente de edificabilidad el cual
pueda ser aprovechado.
OBJETIVOS
El objetivo principal es poder desarrollar un método de
trabajo que nos permita analizar la viabilidad comercial en el
barrio de La Gran Vía, y la viabilidad económica y financiera
según la condición de permuta a cambio de obra futura
METODOLOGÍA
DESCRIPCIÓN
SOLAR
BÚSQUEDA
DEL EDIFICIO
ESTUDIO
URBANÍSTICO
ESTUDIO
COMERCIAL
Y DE
MERCADO
DECISIONES SOBRE
LA PROMOCIÓN
EST. ECONÓMICO
-FINANCIERO
CONCLUSIONES
BÚSQUEDA DEL EDIFICIO
“Plan Especial de Protección del Ensanche de Valencia” P.E.P.2
Permite el
incremento de
altura y
aprovechamiento
de cubierta
Edificios en los que
se permite alteración
volumétrica
DESCRIPCIÓN DEL SOLAR
VALENCIA
Solar ubicado en
el distrito
L’Eixample, en el
barrio La Gran Vía
C/ Taquígrafo
Martí, nº 7
380 metros cuadrados
con un frente de fachada
de 17 metros
ESTUDIO URBANÍSTICO
Análisis del “Plan Especial de Protección del Ensanche de Valencia”
Edificio Protegido:
(condiciones
especiales)
ESTUDIO URBANÍSTICO
CONDICIONES ESPECIALES (Normas urbanísticas, art. 21)
1.
Incremento de plantas
Conservación y
reproducción de
la fachada
manteniendo
materiales y
composición de
huecos
ESTUDIO URBANÍSTICO
CONDICIONES ESPECIALES (Normas urbanísticas, art. 21)
2.
Aprovechamiento de áticos
2.1. Cubierta inclinada con espacio habitable
sobre el nivel de cornisa y terraza vinculada en
primera crujía
retranqueo 5 metros
ESTUDIO URBANÍSTICO
CONDICIONES ESPECIALES (Normas urbanísticas, art. 21)
3.
Condiciones Ayuntamiento
a)
Adscribir una plaza de aparcamiento por cada
nueva vivienda resultante.
b) Pago equivalente a la cesión de suelo dotacional
por el incremento de aprovechamiento.
1 x A.0 x VRB actualizado = X €
A.O = Aprovechamiento Objetivo
VRB = Valor de reversión básico (actualizado)
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
1. ESTUDIO DEL MACROENTORNO
Situación actual de España (crisis)
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO
Valencia
774.201 habitantes
distrito L’Eixample,
centrado en el
barrio La Gran Vía
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Características de la zona
Edificios construidos
principalmente entre el
1.920 y el 1.959
Población con una edad
comprendida entre los
30 y 60 años
La Gran Vía
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Características de la zona
0
2000
4000
6000
8000
0
1 Persona
3 Menores
7194
2 Personas
4 Personas
10000
15000
411
2 Menores
4767
3 Personas
5000
1555
1 Menor
3038
2160
Sin menores a su cargo
220
14418
Viviendas según nº de personas
viviendo en ellas
0
200
400
Viviendas según nº de menores a
cargo
600
800
1000 1200
Trabajadores no cualificados
Operarios de instalaciones y maquinaria
Construcción, Industria y Minería
Trabajadores de agricultura y pesca
Trabajadores de hostelería y servicios
Administrativos
Técnicos y profesionales de apoyo
Técnicos y profes. científicos e…
Directivos de empresas y adm. públicas
Fuerzas Armadas
Hombres
Mujeres
Ocupación
profesional
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Características de la zona
Aparcamiento
público y zona azul
Zona saturada
de vehículos,
imprescindibles
plazas de
aparcamiento
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Descripción de la demanda
a) Identificación de preferencias y necesidades
Realización encuesta de demanda
b) Determinación público objetivo o “target group”.
Establecimiento nicho de mercado:
-
-
Personas con edad entre 30 y 60 años, con
volumen de familia de entre 2 y 4 personas,
con posibilidad de menores a cargo
Nivel adquisitivo alto
Nivel académico elevado
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Descripción de la demanda
Características encuestados:
Resultados encuesta:
 El barrio de La Gran Vía es considerado un buen barrio, donde
residir o invertir.
 Preferencias en cuanto a viviendas:
- Entre 80 y 100 metros cuadrados
- 3 habitaciones
- Que dispongan de garaje y trastero
- Calefacción, A. Acondicionado, mobiliario cocina
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Oferta Inmobiliaria existente
No existe ninguna
promoción en el barrio
La Gran Vía
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Oferta Inmobiliaria existente
MERCADO OBRA NUEVA EN RUZAFA
MERCADO OBRA NUEVA EL PLA DEL REMEI
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Oferta Inmobiliaria existente
MERCADO OBRA NUEVA EN RUZAFA
MERCADO OBRA NUEVA EL PLA DEL REMEI
Valores medios muy
dispares entre los dos
barrios
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Oferta Inmobiliaria existente
MERCADO SEGUNDA MANO PROXIMIDADES PROMOCIÓN
ESTUDIO COMERCIAL – MERCADO
2. ESTUDIO DEL MICROENTORNO. Oferta Inmobiliaria existente
MERCADO SEGUNDA MANO PROXIMIDADES PROMOCIÓN
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
1. DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
Planta baja, primera,
segunda y tercera serán
objeto de permuta
-
27 plazas de garaje
18 trasteros
11 viviendas
2 áticos
2 locales comerciales
Para venta:
-
26 plazas de garaje
17 trasteros
4 viviendas
2 áticos
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
1. DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
CARACTERÍSTICAS VIVIENDAS PARA VENTA:
- 3 Habitaciones
- Calidades de materiales altas (parquet,
gres porcelánico, armarios empotrados)
- Climatización
CONSERVACIÓN DE FACHADA (según estado original):
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
2. DECISIONES SOBRE EL PRECIO
Necesario tener en cuenta dos factores:
 La oferta inmobiliaria existente
 El precio que el público objetivo, al cual está enfocada la
promoción, esté dispuesto a pagar.
€10,196.15
€8,299.66
€4,081.49
€3,058.60
€2,875.50
€2,334.31
Oferta existente
VIVIENDA
RUZAFA
ÁTICO
VIVIENDA
ÁTICO
PLA DEL REMEI
REFORMADA A REFORMAR
2ª MANO
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
2. DECISIONES SOBRE EL PRECIO. VIVIENDAS
€10,196.15
€8,299.66
€7,000.00
Precio estimado
€/m2
€5,000.00
€4,081.49
€3,058.60
€2,875.50
VIVIENDA
€2,334.31
ÁTICO
RUZAFA
VIVIENDA
ÁTICO
PLA DEL REMEI
VIVIENDA
ÁTICO
PROMOCIÓN
REFORMADA A REFORMAR
2ª MANO
Justificar este precio dando valor a la promoción mediante:
 Posibilidad de adquirir plazas de garaje en el propio edificio
 Alta calidad en los acabados de las viviendas
 Fachada de estilo clásico difícil de encontrar
 Altura libre de las viviendas conservada (amplitud y luminosidad)
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
2. DECISIONES SOBRE EL PRECIO. GARAJES
€4,148.19
€3,666.67
€3,125.00
€2,800.00
€2,568.18
€2,222.22
OBRA NUEVA
Precio estimado
€/m2
ED. EXISTENTE
RUZAFA
OBRA NUEVA
ED. EXISTENTE
PLA DEL REMEI
PROMOCIÓN
ED. EXISTENTE
LA GRAN VÍA
Por su parte los trasteros, siguiendo también la oferta existente, se
tasarán en 1.400 €/m2.
DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN
2. DECISIONES SOBRE LA PUBLICIDAD
Se enfocará a un lema principal:
“ Viviendas de obra nueva en pleno centro de Valencia, junto a
Gran Vía. Las mejores calidades, y con plazas de aparcamiento ”
- Valla en obra
- Página web
- Web inmobiliarias
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
1. ESTUDIO DE COSTES
0.9%
9.2%
4.4%
7.7% 1.8%
5.7%
TOTAL A PAGAR:
3.823.334,46 euros
3.9%
66.3%
CESIÓN DERECHO A VUELO
CONSTRUCCION
HONORARIOS FACULTATIVOS
LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
SEGUROS E IMPUESTOS
GASTOS DE GESTION
GASTOS DE COMERCIALIZACION
GASTOS FINANCIEROS
costes de construcción
elevados:
Alto coste ejecución 3
sótanos
954,02 €/m2 coste de
viviendas (alta calidad)
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
1. ESTUDIO DE COSTES
condiciones particulares de la permuta mediante la fórmula de:
 CESIÓN DE DERECHO DE VUELO A CAMBIO DE OBRA NUEVA
Copropiedad edificio
entre:
Promotor y propietarios
Tras declaración de obra
nueva y propiedad horizontal
Ventajas de la cesión:
Ahorro costes de poner
en propiedad el edificio
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
1. ESTUDIO DE COSTES. Principales gastos
7.7%
4.4% 5.7%
CESIÓN DERECHO A VUELO
9.2%
CONSTRUCCION
LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
GASTOS DE GESTION
66.3%
GASTOS FINANCIEROS
licencias y
autorizaciones
Costes solar promoción
convencional
20%
Costes cesión de
derecho a vuelo
5,7%
Incremento de
aprovechamiento
(170.840 euros)
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
2. ESTUDIO DE INGRESOS
5%
20%
39%
VIVIENDAS
ÁTICOS
GARAJES
36%
TRASTEROS
TOTAL A INGRESAR:
4,643,400 euros
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
3. ANÁLISIS CUENTA DE RESULTADOS
> 20%
> 10%
> 10%
Ratios mínimos
exigidos
ES RENTABLE
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
4. ANÁLISIS DEL CASH-FL0W
FNC (COBROS - PAGOS + IVA) ACU.
1,500,000.00
1,000,000.00
500,000.00
1
3
5
7
9
11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
(500,000.00)
(1,000,000.00)
Payback = 11 meses
TIR anual = 92,39%
> 15%, mínimo
exigido
ES RENTABLE
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
5. ACCCIONES CORRECTORAS
Más ventajosas
Posibles tipos de
financiación
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
6. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. Retraso ventas
 Simulación de un retraso de ventas de 10 meses respecto al inicial
COBROS - PAGOS + IVA Acu.
1,000,000.00
Incremento en el
pago de intereses
2.667,50 euros
500,000.00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Pago de hipoteca
(500,000.00)
(1,000,000.00)
retraso en la entrada de dinero
Viviendas = 1.802 €/mes
Áticos = 3.322,14 €/mes
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
6. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. Retraso ventas
Análisis de la rentabilidad. Métodos estáticos y dinámicos
> 20%
> 10%
> 10%
Payback = 21 meses
TIR anual = 47,56%
> 15%, mínimo
exigido
Ratios mínimos
exigidos
ES RENTABLE
CONCLUSIONES
1. Se trata de una promoción muy rentable (TIR anual del 92,4%)
2. No necesita de una fuerte inversión inicial
3. Situada en una zona sin apenas competencia, lo que facilita las
ventas
4. Como desventaja decir que la disponibilidad de estos edificios
es limitada
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