Límites y
limitaciones a
la propiedad
inmobiliaria
Fabio Arias C.
Límites y limitaciones a la
propiedad privada
 Naturaleza
patrimonial privada  debe
satisfacer el interés de la colectividad.
 El no uso NO es causa de su pérdida.
 No
prescribe
negativamente
por
inactividad
del
titular.
(excepción:
usucapión  tercero ejerce la posesión)
Función social
 Cuando
se trata de bienes demaniales o
patrimoniales.
 Bienes
patrimoniales privados (propiedad
privada debe primero satisfacer las
conveniencias de la comunidad. Se
debe conciliar el interés individual con el
social.
“Límite al derecho de
propiedad”
Son aquellos comportamientos que por LEY el
propietario no puede hacer dentro del contenido
normal del derecho.
 Dependerán de: su aptitud productiva o de su
ubicación.
Los límites se determinan por Ley expresa (por ejemplo:
Ley Forestal…)
 Pueden ser de interés público o de interés privado
(relaciones de vecindad)


Límites a la propiedad privada
Art. 266 Código Civil:
“La propiedad y cada uno de los
derechos especiales que comprende, no
tienen más límites que los admitidos por el
propietario y los impuestos por
disposiciones de la ley”
Limitaciones de la Propiedad
Privada

Las limitaciones son aceptadas por quien
debe soportarlas y no existe fuerza legal que
coercione al derecho habiente a ejecutar
determinado accionar.

La propiedad puede padecer limitaciones
cuando sobre la cosa recaen también
derechos de otras personas.
Las limitaciones deberán demostrarse a
través de su título constitutivo.

Limitaciones a la Propiedad
Artículo 268
Salvo los casos exceptuados por la ley, cualquiera
limitación de la propiedad sobre inmuebles, debe
también, para perjudicar a tercero, estar inscrita en
el Registro de la Propiedad.

Artículo 269
Cualquiera limitación de la propiedad sobre
inmuebles, a favor de una o más personas, debe ser
temporal y no puede establecerse por más de
noventa y nueve años. La limitación no temporal a
favor de una persona hace a ésta condueño de la
cosa.

Derechos Reales en cosa
ajena
 Distintos
al de propiedad sólo existe un
derecho parcial sobre la cosa, limitan el
dominio.
 Constituyen una carga o gravamen (DIEZ
PICAZO)
1.- Derechos Reales de Goce o Disfrute.
2.- Derechos Reales de Garantía.
3.- Derechos de Adquisición.
DD Reales de Goce o Disfrute
 Permiten
a su titular la utilización o
explotación total o parcial de la cosa.
Ejemplos: uso y habitación,
derecho de superficie…
enfiteusis,
DD Reales de Garantía


Aseguran el cumplimiento de una obligación
mediante la concesión de poder sobre la cosa
ajena.
Faculta al titular a enajenar las cosa en caso de
incumplir, aunque NO podrá el acreedor disponer
de la cosa para sí.
Ejemplos: hipoteca, prenda.
Formas especiales “títulos valores de garantía
real” facilita la circulación (cédula hipotecaria y
cédula prendaria)
DD Reales de Adquisición

Facultan al titular a hacer suya la cosa
pagando su valor.
Ejemplos: retracto y tanteo.

El carácter real se encuentra en la facultad
del titular de hacer los DD efectivos no sólo
contra quien la persona ha enajenado la
cosa sino también frente a terceros o
sucesivos adquirentes.
Derechos Reales en Cosa
Ajena Forzosos

Hipoteca Legal: protege a mujeres casadas,
hijos, personas con capacidades disminuidas
y al Estado.
Según Art. 425 CC NO EXISTEN
“Las hipotecas legales reconocidas por la
legislación anterior sólo subsistirán con perjuicio
de tercero durante 2 años. Los interesados
pueden desde luego exigir que dichas
hipotecas legales se remplacen con una
hipoteca especial”
Derechos Reales en Cosa
Ajena Forzosos
 Carga
Real son hipotecas legales
(aunque se diga que acá no aplican)
que protegen al fisco y a las
Municipalidades.
Derechos Reales en Cosa
Ajena Forzosos
 Servidumbres
forzosas o administrativas:
gravamen impuesto sobre un inmueble
en beneficio de otro distinto al
propietario.
 Pueden
ser voluntarias y legales o
forzosas.
Servidumbre legales
 Servidumbres
naturales,
como
la
servidumbre de aguas.
 Cuando son artificiales se pueden pedir
daños y perjuicios en caso de verse
perjudicado por las aguas que entran a
un fundo sirviente.
 No son servidumbres legales las que
provienen de usos domésticos, como
cañerías por ejemplo.
Servidumbres forzosas

Administrativas: tendido eléctrico y de
acueducto.
Para constituirlas se puede negociar con los
dueños del predio y en caso de que no fuese
posible, se declara de interés público y se
tramita mediante expropiación.
Si se expropia y en 10 años no se ejecuta se
puede solicitarse sea devuelto a sus dueños
originales.
Servidumbres forzosas

Privadas: pueden ser en función de distintos fines
según la ley que las determine.

En materia de aguas: de estribo de presa, de
parada o partidor (para dar riego)y de
abrevadero y saca de agua por utilidad pública.
Además de las típicas de acueducto que pueden
ser con acequia descubierta, cubierta o con
cañería.
Obligación de paso: cuando se requiere salir a la
vía pública. Requisitos: 1. predio enclavado, 2.
carece de salida SUFICIENTE a vía pública.
En materia de minas: serán constituidas por la
Dirección de Geología, Minas e Hidrocarburos,
previa indemnización por daños y perjuicios.
Pueden ser para exploración o explotación.
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Prohibiciones para disponer
en sector vivienda.

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
Restricciones de dominio solamente pueden
ser impuestas por el transmitente, al
adquirente por testamento o donación (o
sea… a título gratuito)
Diferente pasa con las viviendas de interés
social antes de 10 años, las cuales no podrían
ser enajenadas.
Tampoco pueden enajenarse los terrenos
otorgados por el IDA.
Pasados los 10 años requieren un visto bueno
previo por parte de la institución.
Patrimonio familiar
 Cuando
el propietario afecta el bien a
favor del cónyuge o conviviente  no
podrá enajenarlo sin autorización de
ambos.
 No podrá ser perseguido por acreedores,
a menos que la deuda hubiese sido
contraída por ambos.
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