LA HIPOTECA
LECTURA NUMERO 27
Wendy Hernández Campos
Segundo Semestre 2012
 Según
el diccionario de Guillermo
Cabanellas:
“ el termino Hipoteca, viene del griego
significa gramaticalmente, suposición,
como acción o efecto de poner una cosa
debajo de otra, de substituirla, añadirla o
emplearla. “
Hipoteca viene a ser lo mismo que cosa
puesta para sostener, apoyar y asegurar
una obligación.
CONCEPTO DE HIPOTECA
Derecho real que se constituye sobre un inmueble
para garantizar el cumplimiento de una
obligación propia o ajena.
CONCEPTO

Alberto Brenes Córdoba la define así:
“Es un derecho real de garantía constituido sobre
un inmueble, para asegurar el cumplimiento de
una obligación”.
SEGÚN JOSSERANDI
“Ganancia real e indivisible que consiste en la
afectación de un bien del deudor al pago de una
obligación,
sin
desposesión
actual
del
constituyente, y permitiendo al acreedor
hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al
vencimiento, quien quiera que lo tenga, para
hacerse pago con su precio con preferencia sobre
los demás acreedores”
______________
(Cita hecha por Alberto Brenes Córdoba, dentro de la lectura el Tratado de
los Bienes)
 La
constitución del gravamen de la
hipoteca no le da poder al acreedor de
gozar del bien hipotecado, solo le concede
un privilegio para que con el producto se
pague el monto de su crédito, el dueño del
bien se mantiene en posesión de este y
ejerce sobre el mismo todos los atributos
del dominio.
HIPOTECA- DERECHO REAL
 La
hipoteca es un derecho real, ejercido
sobre una cosa y no respecto a
determinada persona, además de que
como derecho real es un derecho absoluto.
 En el caso de la hipoteca, el sujeto sería el
acreedor y la cosa, el bien inmueble
hipotecado
CARACTERÍSTICAS
Accesoriedad: Su existencia se subordina a la
existencia de una obligación principal. Por
ejemplo un crédito. (412 CC)
 Especialidad: cuanto se constituye una hipoteca,
debe individualizarse el crédito garantizado y el
bien dado en garantía. (313 C.C)
 Indivisivilidad: Pesa sobre todo el inmueble, si se
dividiera, el adquiriente no puede pedir que se
libere su parte, tampoco el deudor que hace un
abono, cosa distinta es la solicitud de reducción
de la hipoteca, estipulada en el art. 416 del
Código Civil (no es una característica absoluta,
pues los interesados pueden convenir).
 También artículos 409 y 415 CC.

CARACTERÍSTICAS

Se da por Grados: Se concede un privilegio al
acreedor anterior respecto de los que se
constituyen posteriormente.
OTRAS CARACTERÍSTICAS

Prioridad: Se refiere a la jerarquía, se emite por
grados. El acreedor hipotecario es privilegiado. Los
acreedores hipotecarios gozarán de prioridad según
orden en que se vayan constituyendo las hipotecas
entre ellos, pero frente a acreedores comunes, los
hipotecarios tienen preferencia. En Costa Rica se
permite la inscripción hasta grado seis o hipoteca de
sexto grado.
Preferencia y acción persecutoria:
Referente al derecho de cobro o ejecución del
acreedor, es decir las acciones persecutorias de venta
y preferencia en el pago.
 No desposesión: En la hipoteca no se desposee del
bien a quien la constituye, el dueño puede seguir
explotándola y obtener los frutos.
 Solemne: Porque debe seguir la formalidad de ser
constituida en escritura pública, tal y como lo
establece el artículo 409 del Código Civil.
 Publicidad: Para que la institución hipotecaria
surta efectos frente a terceros y no solo frente a las
partes debe ser presentada al Registro Público para
su inscripción.

BIENES QUE NO SE HIPOTECAN
(ART. 410 C.C.)
a)
b)
c)
Bienes muebles: para estos se establecen la
garantía de prenda (Excepciones son los navíos)
Los frutos de toda clase, pendientes a la
separación del predio que los produce, esto
porque se consideran accesorios del fundo (en
relaciona la articulo 553 C.Com Inc. g))
Los muebles colocados de modo fijo en una
construcción o edificio con separación de éste,
salvo pacto en contrario de las partes.
(Articulo
255
CC.
Inmueble
por
Naturaleza)
BIENES QUE NO SE HIPOTECAN
(ART. 410 C.C.)
d)
e)
f)
g)
Las servidumbres separadas del fundo a que
sirven activamente.
El uso y habitación por ser derechos
personalísimos, la hipoteca sería ineficaz.
El arrendamiento por ser derecho personal de
goce.
El simple derecho de poseer que por su
condición precaria no es garantía efectiva.
BIENES ACCESORIOS CONSIDERADOS
DENTRO DE LA HIPOTECA
a)
b)
o
Bienes
muebles
inmueblizados:
por
adherencia física al suelo o por unión física y
permanente a una edificación o a una
construcción.
Los frutos pendientes a la época en que se
demande la obligación ya exigible, comprende
noción natural y del derecho civil (rentas,
alquileres, etc.)
Principalmente 411 del Código Civil,
inciso 2.
BIENES ACCESORIOS CONSIDERADOS
DENTRO DE LA HIPOTECA
c) Mejoras, aumentos, accesiones naturales y
reunión de fincas:
1) Abraza mejoras útiles, necesarias y de
adorno porque no se hace distinción, pueden
ser antes o durante la hipoteca.
2) El caso de los naturales son por fenómenos
como aluvión y la avulsión regulados en Ley
de Aguas.
3) Cuando se den reuniones, la hipoteca
abarcará en su totalidad la nueva finca a
menos que se indique lo contrario.
BIENES ACCESORIOS CONSIDERADOS
DENTRO DE LA HIPOTECA
d) Indemnizaciones y expropiación: Abraza las
indemnizaciones por concepto de seguro del
inmueble, es decir, se da una subrogación legal a
favor del acreedor hipotecario, igual sucedería
con la expropiación.
e) Pertenencias mobiliarias: bienes muebles sin
unión estructural, más bien funcional. Bienes
comunes en el régimen de propiedad en
condominio. Excepción por art 533 del C.Com.
 Por ejemplo los bienes industriales que se pueden
prendar.
 Articulo 411 Inciso 4)
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA REQUISITOS


CAPACIDAD: En principio se requiere ser el
dueño del bien para aprobar la imposición del
gravamen.
HIPOTECA POR CONSENTIMIENTO: Es
necesario el consentimiento del propietario, sin
embargo, un tercero puede dar en garantía de
una deuda que no es propia.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA
1.
2.
3.
Otorgamiento previo de un crédito con garantía
hipotecaria.
Escritura pública
Inscripción del gravamen en la Sección de
Hipotecas del Registro Público de la Propiedad.
Recordemos que afecta a terceros a partir de su
presentación.
MODIFICACIONES DE LA HIPOTECA
AMPLIACIÓN O NOVACIÓN
La novación es un mecanismo que permite
modificar potencialmente las condiciones del
crédito, sin que se recurra a la extinción de la
relación jurídica y la constitución de una nueva
en los siguientes supuestos.
 Esa novación modificativa puede corresponder a
la ampliación o reducción de capital, la
prestación.

AMPLIACIÓN O NOVACIÓN
Dichas modificaciones se pueden dar en:
a) modificación de las garantías personales,
b) alteración de las condiciones del tipo de interés
inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo,
c) del método o sistema de amortización y
d) de cualesquiera otras condiciones
e) financieras del préstamo.
MODIFICACIÓN DE HIPOTECA
POSPOSICIÓN
o Es una condición que tiene el acreedor preferente
de posponer su prevalente lugar a otro de fecha
posterior, es decir, permutar con el posterior
créditos hipotecarios de mayor rango.
o Se conoce como posposición en sentido estricto la
que refiere a cambios de grado entre dos
acreedores que vayan el uno inmediatamente
después de otro.
MODIFICACION

La división y reunión del fundo se encuentra en
el articulo 409 del Código Civil.
CESIÓN
o El crédito hipotecario puede ser enajenado o
cedido a un tercero en todo o en parte.
o Venta o cesión comprende todos los derechos
accesorios como la fianza o privilegio; con las
respectivas especificaciones del caso. Ver art.
1101 y siguientes del Código Civil.

Cesión del crédito hipotecario
Principalmente el Art.1109 CC
“La venta o cesión de un crédito comprende sus
accesorios, como las fianzas, prendas, hipotecas o
privilegios”.
CESIÓN
 El deudor debe ser notificado (Art. 491
CC)
 Para efectos de tercero solo será eficaz
desde la fecha de la inscripción de la
cesión en el Registro Público.
 Una vez hecha la notificación el
cesionario se subroga en los derechos
del primer acreedor y puede ejercitar
todas las acciones que a favor de éste se
produjeron en la inscripción del
derecho de hipoteca.
MODIFICACIONES DE LA HIPOTECA
Conversión en cédulas hipotecarias
El art. 427 CC contempla que no se permite
constituir cédulas hipotecarias si previamente
hay una común.
 Art. 428 CC, es posible siempre y cuando de
común acuerdo se cancela la hipoteca común y se
constituya la cédula hipotecaria.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA
No
habiéndose
cumplido
la
obligación
garantizada con hipoteca, el derecho real creado
por hipoteca se reduce a la facultad para hacer
vender el bien. Es decir, Brenes Córdoba habla de
que lo que se da en garantía es la acción para
pedir el remate de un bien crédito hipotecario.
 Regulado en la Ley de Cobro Judicial, a partir del
artículo 8.

PROCEDIMIENTO

A través de un proceso monitorio podemos
ejecutar el cumplimiento de la
obligación
garantizada con una hipoteca, esté inscrita o no.
Además, en el Código Civil se establece que por
venta judicial de la hipoteca se debe citar a
todos lo acreedores hipotecarios.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EL REMATE

Artículo 21.1 de la Ley de Cobro Judicial.
Concurrencia de acreedores sobre el mismo
bien. Todos los acreedores embargantes o con
garantía real, deberán gestionar el pago de sus
créditos, en el proceso en el cual se haya
efectuado primero la publicación del edicto de
remate del bien que les sirve de garantía. De
plantearse una nueva ejecución sobre el mismo
bien, el tribunal ordenará suspender el proceso
nuevo, tan pronto llegue a su conocimiento la
existencia de la ejecución anterior.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EL REMATE

21.3 Base del remate. La suma pactada por las
partes servirá como base para el remate. En defecto
de convenio, a elección del ejecutante, servirá de base
el monto que se determine mediante avalúo pericial o
el valor registrado, cuando los bienes tengan asignado
un valor tributario o fiscal actualizado en los últimos
dos años. En los demás casos se procederá al avalúo,
el cual será realizado por expertos de la lista oficial,
salvo el caso de inopia absoluta o relativa. Si los
bienes por subastar soportan gravámenes, la base
siempre será la establecida para la garantía de grado
preferente vencida. En las ejecuciones sobre bienes
sujetos a concurso, la base siempre se establecerá
mediante avalúo pericial.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA: PAGO DE
OBLIGACIONES

Artículo 28.- Liquidación del producto del remate. El
producto del remate será liquidado en el orden siguiente:
a) Costas.
b) Gastos de cuido, depósito, administración y
mantenimiento, desde el día del embargo hasta la firmeza
del remate. El deudor no podrá cobrar honorarios ni gastos,
si hubiera sido el depositario de los bienes rematados. En
ese mismo supuesto, el ejecutante solo podrá cobrar los
gastos de conservación.
c) Pago de intereses y capital, atendiendo el orden de
prelación, cuando existan varios acreedores. Si alguno no se
presenta y el remate no se ha celebrado soportando su
gravamen, se reservará lo que le corresponda.
d) El remanente será entregado al deudor, salvo si existe
algún motivo de impedimento legal.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA
El adquiriente lo recibe libre de gravámenes
siempre que sea por ejecución de acreedor en
primer grado.
 También cuando lo ejecuta uno de inferior grado,
siempre que fuera los créditos anteriores ya
exigibles, caso contrario lo arrastra los
gravámenes.
 Arts. 419, 420, 417 del C.C.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA:
DESMEJORAMIENTO Y SALDO EN
DESCUBIERTO

Artículo 12.- Desmejoramiento de la garantía,
saldo en descubierto y conversión a proceso
concursal
“Cuando se pruebe que la garantía se ha desmejorado
o se ha extinguido, podrán perseguirse otros bienes en
el mismo proceso.
Ejecutadas las garantías reales, cuando sea
procedente y a solicitud de parte, el tribunal
establecerá el saldo en descubierto. Firme la
resolución que lo disponga, los acreedores podrán
perseguir otros bienes en el mismo proceso. Los
acreedores de grado inferior no satisfechos podrán
cobrar lo que se les adeude en el mismo expediente;
para ello, se formarán legajos independientes para
cada uno…”
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
Por su carácter accesorio, una vez cumplida la
obligación principal, se extingue la hipoteca, para
esto es necesario pedir la cancelación del
gravamen al acreedor y que se inscriba en el
Registro.
 Artículos 424, 417, 418 del Código Civil y 21 de la
Ley de Cobro.

PROBLEMA DE LA PRESCRIPCIÓN DE
CRÉDITOS COMERCIALES

Artículo único interpretativo del artículo 968:
“… la prescripción de las acciones que se deriven
de actos o contratos mercantiles, se regirán por
las disposiciones del capítulo a que ese artículo se
refiere, salvo en cuanto a las hipotecas comunes o
de cédulas que continuarán rigiéndose por la
prescripción de diez años.”
PROBLEMA DE LA PRESCRIPCIÓN DE
CRÉDITOS COMERCIALES
Posición de Sala Primera ha sido variada:
a) A favor de la prescripción de cuatro años: No
existe ninguna disposición en el C.C. en la que se
establezca la prescripción de hipoteca como
derecho real de garantía en plazo de 10 años y al
ser accesoria está ligada al crédito garantizado.
En el caso en referencia por ser de carácter
comercial.
PROBLEMA DE LA PRESCRIPCIÓN DE
CRÉDITOS COMERCIALES
b) Posición a favor de la prescripción de 10 años
que es la posición actual:
La tesis más legalista, según lo dicta el artículo
único interpretativo, independientemente del
carácter del negocio, sea mercantil o civil.
Posición de Sala Constitucional: Resuelve que el
artículo único no es una interpretación, sino más
bien una reforma, por lo que siempre se debe
considerar el plazo de 10 años como prescripción.
TIPOS DE HIPOTECAS

LEGAL: Gravámenes hipotecarios implícitos a
favor del Estado y las municipalidades que
existen sobre todos los bienes inmuebles del país,
para garantizar el cumplimiento del pago de
determinados impuestos a cargo de propietarios
morosos.
TIPOS DE HIPOTECAS

TRADICIONAL O DE TASA FIJA
Es la figura de la hipoteca tradicional que garantiza
un crédito con plazo, monto e interés fijado
previamente por las partes, para que el deudor con
cada pago que realice, cancele el interés del saldo
adeudado a la fecha del pago y parte del principal.
De tal forma que al realizarse el último pago, el
saldo adeudado sea cero.
TIPOS DE HIPOTECAS

La hipoteca de tasa ajustable, es un diseño de
hipoteca que
fue creado con el objeto de
solucionar el problema de desfase al igualar la
tasa de la hipoteca con el costo de los activos que
se utilizan para financiarla. Por supuesto,
manteniendo el "spread" de ganancia de la
institución acreedora.
TIPOS DE HIPOTECAS
ABIERTA
 Es la que garantiza una línea de crédito a favor
de un cliente, en la que el banco o persona (física
o jurídica) a cuyo favor se constituye la hipoteca,
pone a disposición del cliente una cantidad
determinada de dinero, que no tiene por qué
retirar íntegramente y que tiene carácter
revolutivo.

TIPOS DE HIPOTECAS
ABIERTA
 El deudor sólo deberá pagar intereses por el
importe empleado, pactándose devoluciones
periódicas de capital e intereses para cada una de
las disposiciones efectuadas. El usuario puede
volver a disponer del capital, hasta el monto total
garantizado con la hipoteca.

TIPOS DE HIPOTECAS
INVERSA
 Una hipoteca inversa o vitalicia, es un préstamo
concedido por una entidad de crédito a un adulto
mayor que posee su propia propiedad. Para ello,
es necesario que se produzca el registro de la
hipoteca y el prestatario debe comprometerse a
utilizar la propiedad como residencia principal.

TIPOS DE HIPOTECAS
INVERSA
 Una hipoteca inversa o vitalicia, es un préstamo
concedido por una entidad de crédito a un adulto
mayor que posee su propia propiedad. Para ello,
es necesario que se produzca el registro de la
hipoteca y el prestatario debe comprometerse a
utilizar la propiedad como residencia principal.

REQUISITOS DE HIPOTECA INVERSA
Que el solicitante sea adulto mayor, es decir, el
factor edad es determinante.
 Que el deudor disponga del importe del préstamo o
crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
 Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la
garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario.
 Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y
asegurada.

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La Hipoteca - Derechos Reales II