GARANTIAS
Dra. Adriana Abella
GARANTIAS
El patrimonio del deudor
constituye prenda común dde
los acreedores
(505, 961,ll96,3433,3875 y cc CC)
Institutos
Pacto comisorio, Cláusulas penales
Seña Excepción de incumplimiento
Revocatoria, simulación,
subrogatoria
Acciones reales, posesorias
Privilegios, derecho de retención
GARANTÍAS
CLASIFICACIÓN DE LAS
GARANTÍAS
Modo como se hacen efectivas:
Legales o convencionales
Según ventaja o beneficio a su titular
Personales o reales
Por la extensión o alcance
Generales y especiales
GARANTÍAS LEGALES
Son taxativas
PRIVILEGIOS
DERECHO DE RETENCIÓN
FIANZAS LEGALES O JUDICIALES
GARANTÍAS
CONVENCIONALES
ACCESORIAS A LOS
NEGOCIOS Y POR
VOLUNTAD DE LAS PARTES
FIANZA
AVALES
FACTORING
SEGUROS DE CAUCIÓN
DERECHOS REALES DE GARANTIA
GARANTIAS PERSONALES
Agregan nuevos sujetos obligados al pago
Además se puede pactar la solidaridad
(art.2003)
GARANTIAS REALES
Afectación de una cosa o bien de propiedad
del deudor o tercero al pago de la deuda
Se entiende por garantía real aquella que implica
la afectación específica, a la satisfacción de un
crédito, de cosas, bienes o universalidades
determinadas.
Garantía real y derecho real de garantía.
Diferencia
Clásicos derechos reales de garantía sobre cosa
ajena
de otras figuras jurídicas (reales o personales) en
las que también existe afectación de bienes, cosas
o universalidades y que cumplen una función de
garantía
(vg. lease back, modalidades resolutorias,
dominio fiduciario en función de garantía, etc.).
Fideicomiso en garantía
Asegura cumplimiento de créditos u
obligaciones de su instituyente.
Accesoriedad
Obligaciones que se aseguran son
propias del fideicomitente
Puede constituirse esta garantía por un
tercero ajeno a la obligación
Objeto Cosas o bienes
Fideicomiso en garantía
Convencionalidad
Sujeto a plazo o condición (art. 4
ley 24441)
Transmisión de los bienes dados en
fideicomiso
Salen del patrimonio del constituyente
Integran una universalidad jurídica en
cabeza del fiduciario
Difiere de los derechos reales de
garantía
Especialidad en cuanto al crédito
El monto del crédito
En caso de enajenación de los bienes el
Remanente es del fideicomisario salvo
que se disponga otro destino
Ejecución de los bienes
En el acto constitutivo debe indicarse e
procedimiento a seguir para la liquidación y
hacer efectiva la garantía ante el
incumplimiento del deudor
Asegurar el derecho de defensa del deudor
Transparencia en la liquidación de los
bienes
Fideicomiso en garantía.
Texto del Proyecto de ref. CU
Si el fideicomiso se constituye con fines de
garantía, el fiduciario puede aplicar las sumas de
dinero que ingresen al patrimonio, incluso por
cobro judicial o extrajudicial de los créditos o
derechos fideicomitidos, al pago de los créditos
garantizados.
Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la
garantía el fiduciario puede disponer de ellos
según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de
convención, en forma privada o judicial,
asegurando un mecanismo que procure obtener el
DERECHOS REALES DE
GARANTIA
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




CARÁCTER ABSOLUTO
CONTENDIO PATRIMONIAL
RELACIONES O VÍNCULOS
JURÍDICOS ENTRE PERSONA Y
COSA Y EXCEP. BIENES
CONVECIONALIDAD
ACCESORIEDAD
ESPECIALIDAD
CLASIFICACIÓN



Por naturaleza del objeto gravado
Por la entrega o no de la cosa
Por su registro o no de bienes
IMPORTANCIA DE LA
HIPOTECA
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




Importancia económica
Efectos en el mercado
Prerrogativas que la ley confiere al
titular
Privilegio
Ejecución
Efectos a terceros de la publicidad
Título XIV Libro III Código Civil
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


Caracteres esenciales y natural
Forma y contenido del contrato hipotecario
Publicidad registral
Efectos de registración respecto de terceros y del crédito
Derechos del acreedor ante actos del deudor
Consecuencias del tercer poseedor
Extinción del derecho de hipoteca
Cancelación de los asientos
Libro IV Privilegios
Ley 24441 Letras y ejecución especial
Cód. de Procedimiento
DERECHO REAL DE HIPOTECA
Concepto
Naturaleza jurídica
El crédito hipotecario
es una entidad compuesta de dos elementos,
el derecho personal y
el derecho real.
Son caracteres esenciales de la
hipoteca
La especialidad en cuanto al crédito y en
cuanto al objeto
La accesoriedad
La convecionalidad
Carácter Natural
La indivisibilidad
Formalidad
Escritura Pública
Promesa de hipoteca
CONVENCIONALIDAD
Distinguir
el contrato fuente de la obligación principal,
con el contrato o convención hipotecaria que da
nacimiento al derecho real
ESPECIALIDAD
EN CUANTO AL OBJETO Y
Los inmuebles deben estar especial y
expresamente determinados.
La hipoteca puede comprender varios
inmuebles
Extensión en cuanto al objeto.
La adquisición hecha por el propietario de
un inmueble contiguo para reunirlo al
inmueble hipotecado no está sujeta a la
hipoteca
ESPECIALIDAD
EN CUANTO AL CRÉDITO
No puede constituirse hipoteca sino...
“por una suma de dinero también cierta y
determinada”,
“el acto constitutivo de la hipoteca debe
contener la cantidad cierta de la deuda”.
ACCESORIEDAD
La hipoteca es accesoria de una obligación
principal, y como reflejo de ello
es indispensable una obligación válida-civil
o natural
la extinción de la deuda o derecho personal
determina en principio la extinción del
derecho hipotecario
la transmisión del principal o crédito, lleva
consigo la hipoteca
Necesidad de que el crédito
garantizado este determinado.
Elementos esenciales de la obligación
el sujeto ,
el objeto, y
la causa eficiente o fuente de la obligación.
Se pueden garantizar
obligaciones dinerarias y
obligaciones no dinerarias, debiéndose en
estas últimas declarar el valor estimativo en
dinero o suma cierta en el acto constitutivo.
La suma establecida es el tope o límite
máximo del gravamen
La hipoteca es especial también porque debe
constituirse en garantía de un crédito determinado
Hay que individualizar de la causa del crédito que
se garantiza.
Cuenta corriente mercantil
Contrato bilateral conmutativo consensual
oneroso de ejecución continuada
Las partes deben hacerse remesas recíprocas
Para compensarse las remesas entre sí
con efecto novatorio
Con intereses
Las operaciones deben liquidarse en épocas
convenidas
Hacerse los pagos del saldo resultante
El saldo es título ejecutivo
Cuenta de gestión
Se ordenan los créditos y deudas en dos
columnas
Los créditos ingresados conservan su
individualidad
No se opera novación
No pierden su exigibilidad
No devengan intereses si no se contratan
Cuenta corriente bancaria
No existe reciprocidad de las remesas
El cliente se limita a controlar y extraer
fondos
Los valores remitidos carecen de un destino
especial
No se produce de pleno derecho la
compensación y la novación
La situación del deudor se produce en
cualquier momento
Apertura de crédito en cuenta corriente
Se pueden garantizar
créditos
condicionales o eventuales,
de una manera tan completa como los
créditos puros y simples.
los créditos a término
En moneda extranjera
CONVENCIÓN HIPOTECARIA
CLÁUSULAS
Cláusulas irrenunciables:
• Intimación de pago;
• Citación para oponer excepciones;
• Sentencia
Cláusulas de estilo:
•Caducidad de los plazos por falta de
pago
•Imposibilidad de arrendar el inmueble
•Constitución de domicilio especial
•Sumisión de tribunales ordinarios.
Ejecución extrajudicial
•Designación de martillero
•Seguro

Retención del título del deudor
hipotecario por el acreedor

Naturaleza del título
Posesión del título
Falta del título
Autorización expresamente pactada



HIPOTECA DE PARTE INDIVISA
(Art. 2682/3)
ES CONVENIENTE EN LA CONVENCIÓN
HIPOTECARIA
•Manifestar el constituyente su oposición a
que se parta en forma privada de
disolverse el condominio durante la
vigencia del crédito
VENTA DEL INMUEBLE HIPOTECADO
EL TERCER ADQUIRENTE:
•Asume la deuda.
•Responde con todo su patrimonio
TERCER POSEEDOR:
•Responde sólo con el inmueble.
•No asume la deuda
FACULTADES DEL ACREEDOR
HIPOTECARIO
Todo acreedor hipotecario tiene un derecho
mixto, es acreedor de un derecho personal y
tiene, además,
un derecho real como garantía de su
crédito, que subsiste aun cuando el deudor
haya hecho transferencia del inmueble.
Ordinariamente las dos acciones se
ejercen conjuntamente, pero puede darse
el caso que se encuentren separadas, de
suerte que vayan a caer en patrimonios
diferentes como ocurre en los siguientes
casos:
1) Cuando el deudor enajena el inmueble
hipotecado y la acción hipotecaria se
ejerce sobre el poseedor en concepto
estricto al que denominamos tercer
poseedor; y
2) cuando la hipoteca ha sido constituida
por un tercero sin obligarse
personalmente (art. 3121 C.C.)
El acreedor hipotecario tiene
el ius persequendi y el ius preferendi y
aún antes de la ejecución tiene posibilidad
de intentar medidas conservatorias (art.
3157 y 3158) con efectos persecutorios.
Es titular de las
acciones reales confesoria y negatoria (art.
2796 in fine y 2801 Cod. Civil)
EN CASO DE EJECUCIÓN.
FACULTADES DEL TERCER
POSEEDOR:
• Pagar la deuda
• Abandonar el inmueble (art.
3169/73/74 el abandono no autoriza al
acreedor a apropiarse del inmueble, su
derecho se reduce a hacerlo vender.
• Soportar la ejecución.
NO PUEDE:
Pedir que se ejecuten ante otros bienes
Ejercer el derecho de retención
EJECUCIÓN HIPOTECARIA
JUDICIALES
EXTRAJUDICIALES
ESPECIALES
EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Sistema extrajudicial:
Cartas orgánicas del:
Banco de la Nación Argentina
Banco de la Provincia de Buenos Aires
Ejecución especial







Ámbito de aplicación
Diligencia previas
Presentación judicial
Nombramiento de escribano. Intervención
notarial. Competencia
Subasta extrajudicial. Facultades del acreedor
Acta de subasta. Perfeccionamiento de la
Venta.
Protocolización de actuaciones. Inscripción
En materia de privilegios,
El privilegio de la hipoteca nace desde
el día de su inscripción.
Las inscripciones del mismo día
concurren a prorrata.
EXTINCIÓN
El Derecho real de hipoteca se extingue
conforme los legislado en el art. 3187 y
sigtes. del Cod. Civil )
Por consecuencia de la extinción de la
obligación principal en su totalidad.
Pago, novación, compensación, dación en
pago, prescripción, transacción.
Por causas propias,
renuncia , resolución del derecho del
constituyente, confusión, remate judicial.
EXTINCIÓN
DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL
Excepciones
El art. 3189 aclara:
“ El pago de la deuda hecho por un
tercero subrogado a los derechos del
acreedor, no extingue la hipoteca”.
El art. 3192 nos dice.
“La consignación de la cantidad debida,
hecha por el deudor a la orden del
acreedor no extingue la hipoteca antes
que el acreedor la hubiese aceptado o
que una sentencia pasada en cosa
juzgada le hubiese dado fuerza de pago”
El Art. 3190 establece:
“Si el acreedor , novando la primera
obligación con su deudor, se hubiere
reservado la hipoteca que estaba
constituida en seguridad de su crédito,
la hipoteca continúa garantizando la
nueva obligación”
Según el art. 3191:
“La hipoteca dada por el fiador subsiste
aún cuando la fianza se extinga por la
confusión”
Causas propias:
El Código establece distintas causas de
extinción de la propia hipoteca, las
cuales, a pesar de producir el
aniquilamiento de la garantía, dejan
subsistente el crédito al cual ésta
accede
Renuncia a la hipoteca
El art. 3193: “La renuncia que debe ser
expresa y constante en escritura pública”.
Resolución en los derechos del propietario.
El Art. 3194: “La extinción de la hipoteca
tiene lugar cuando el que la ha concedido no
tenía sobre el inmueble más que un derecho
resoluble o condicional, y la condición no se
realiza, o el contrato por el que lo adquirió
se encuentra resuelto
REMATE JUDICIAL:
El art. 3196 la hipoteca se extingue respecto
del comprador del inmueble en remate
judicial, quien lo adquiere libre de hipotecas
Debe notificarse a los acreedores
el auto de venta en remate público.
La intervención es a los efectos
de la base y condiciones de venta,
.
regulaciones de honorarios, liquidación de
intereses, la distribución final del precio,
todo ello se relaciona con la percepción de su
crédito,
Se permite vigilar la operación de remate
La extinción de la hipoteca se producirá
desde que el comprador consigne el precio a
la orden del juez
Plazo de la Inscripción:
El art. 3197
una causal ipso iure de cancelación de la
hipoteca, afectando sólo su inscripción
en el registro, pero no al derecho, que
continúa viviendo mientras no se opere
alguna de las causales de extinción
Confusión
El art. 3198 : es la reunión en una misma
persona, de las cualidades de propietario
irrevocable del inmueble y acreedor
hipotecario.
La nota al art. 3198 afirma: “ cuando la
obligación se extingue por la dación en
pago y con ella la hipoteca, ésta debe revivir
si el acreedor es vencido en el dominio de la
cosa recibida”.
“ La dación en pago...no extingue el crédito
antiguo y sus accesorios, sino cuando hay
una traslación irrevocable del dominio”
Conforme el art. 783 dispone: “Si el
acreedor fuese vencido en juicio sobre la
propiedad de la cosa dada en pago, tendrá
derecho para ser indemnizado como
comprador, pero no podrá hacer revivir la
obligación primitiva”
CANCELACION
Mediante la cancelación se deja sin efecto la
toma de razón de la hipoteca en el registro.
•Cancelación voluntaria (art. 3199 y 3201
CC.),
•Judicial (art. 3200 y 3201 CC.) .
• De pleno derecho art. 3151 y 3197.
La cancelación voluntaria
tiene lugar cuando, ya se por acuerdo
entre constituyente y acreedor
hipotecario, o por acto voluntario y
unilateral de este último -en escritura
pública-, el Registro procede a dejar
sin efecto la inscripción
Cancelación judicial
El juicio de cancelación, según el CPC
tramita por vía sumaria,
debe proseguirse contra el acreedor
hipotecario.
Una vez que la sentencia ordena la
cancelación, el Registro procede, ante su
presentación a la cancelación de la
hipoteca.
De pleno derecho
Según los arts. 3151 y 3197, los efectos de la
inscripción de la hipoteca se extinguen
pasados 20 años desde el registro
Hipotecas con emisión de


Letras
Pagarés hipotecarios
PAGARÉS
HIPOTECARIOS
Características
Emisión
Registración
Por el 3202 si se emitieron pagarés
hipotecarios o letras hipotecarias se cancela
la hipoteca por la presentación de las mismas
Ley 24441
Las letras hipotecarias son títulos valores que se
refieren a obligaciones dinerarias con garantía
hipotecaria (art. 35 ).
El título circulatorio tiene incorporado un derecho
real de garantía, que es el derecho real de hipoteca
regulado en el Código Civil.
LETRAS Ley 24441
La hipoteca tiene como fuente la convención (art.
3115) y la convención es fuente de la emisión de
la letra .
Titulo valor es el instrumento necesario para
ejercer el derecho literal y autónomo en él
expresado
LETRAS Ley 24441
La emisión de letras sólo puede admitirse en
hipotecas que garanticen obligaciones de dar
sumas de dinero (art. 36).
La letra debe contener la promesa pura y simple
de pagar una suma de dinero cierta y
determinada, razón por la cual no será admitido
en hipotecas de máximo o de obligaciones
eventuales o condicionales la emisión de letras.
LETRAS Ley 24441
La letra hipotecaria emitida por el deudor debe
contener las enunciaciones indicadas en el art. 39
de la ley,
Provoca el efecto novatorio particular atribuido
conforme el art. 37 y
Tienen la transmisibilidad propia del derecho
cambiario, lo que permite la rápida y ágil
movilización del crédito hipotecario.
LETRAS Ley 24441
Es importante distinguir que a partir de la ley
24441, existen dos tipos de letra hipotecarias, las
que menciona el artículo 3202 del Código Civil
que pueden emitirse en toda hipoteca cualquiera
sea su grado y las de la ley que sólo se emiten en
hipotecas de primer grado.
Características
Literalidad (art. 39 ley 24441).
El contenido del derecho creditorio es el que
literalmente expresa el título.
Autonomía (art.40).
El título es autónomo respecto del negocio causal
y de cualquier otro elemento.-
Características
Formalidad.
La ausencia de algún requisito formal en
cualquier título valor produce la nulidad del
mismo.
Completividad.
la letra no necesita de ningún elemento
extracartular para constituir título idóneo para
exigir el cumplimiento del crédito que está
incorporado en él. La excepción cuando se convino
tasa de interés variable.-
Características
Abstracción.
Circulan con prescindencia de toda relación de
causalidad o negocio que ha servido de causa.
Esta característica es propia de los títulos
circulatorios, acentuada en las letras hipotecarias
por el efecto novatorio de la emisión de la letra..
Emisión
La emisión de las letras sólo puede corresponder a
hipotecas de primer grado consentido
expresamente en el acto de constitución de la
hipoteca.
Puede ser
con el otorgamiento de la escritura en la que
consta el contrato de mutuo y la convención
hipotecaria o
en forma diferida.
El titular del inmueble hipotecado aun
habiéndose emitido letras hipotecarias
tiene facultad de enajenar el inmueble y de
constituir hipotecas ulteriores u otros derechos
reales.(art. 38)
Es prohibida la locación del inmueble convenida
con posterioridad a la constitución de la hipoteca
con emisión de letras hipotecarias.
Es necesaria la contratación de un seguro contra
incendios del inmueble sobre el que pesa la
hipoteca.
Por el principio de identidad, si la obligación fuese
de determinada suma o calidad de moneda debe
hacerse en la moneda señalada.
Se debe establecer que el pago se haga ineludible
en moneda extranjera a pesar de lo dispuesto en el
art. 619 del CC. por lo dispuesto en el 44 del DL
5965/63 que prevé la posibilidad de satisfacer en
moneda nacional..
LETRAS CARTULARES
LETRAS ESCRITURALES
Son títulos que funcionan en masa y participan
del carácter de desmaterializados.
Están reglamentadas en el Decreto 780/95 y
1389/98.
En el caso de emisión de letras
cartulares hipotecarias de la ley 24441,
la cancelación de la inscripción de la
emisión de las letras y por ende de la
hipoteca se podrá hacer a pedido del
deudor mediante la presentación de las
letras y cupones con constancia de
haberse efectuado los pagos de capital e
intereses.
Tratándose de letras escriturales se efectuará
sobre la base de la comunicación del agente
de registro de la cual resulte la extinción de
la letra acompañada de la respectiva
solicitud, en documento auténtico debe
surgir la legitimación
Cuando el acreedor originario otorgue
escritura de cancelación de gravámenes
hipotecarios, en los que se hubieren creado
letras hipotecarias de carácter escritural,
deberá surgir de dicho instrumento
declaración del acreedor en el sentido que la
copia que fuere para él expedida, no hubiere
sido remitida al agente de registro previsto
en el contrato.
En tal circunstancia el autorizante deberá dejar
constancia que ha consignado en la copia nota de
la cancelación instrumentada.
MUCHAS GRACIAS
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hipoteca - Facultad de Ciencias Económicas y Jurídicas